ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 грудня 2019 року
м. Київ
Справа № 918/295/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 10 жовтня 2019 року (головуючий - Філіпова Т.Л., судді - Бучинська Г.Б., Гудак А.В.) та рішення Господарського суду Рівненської області від 09 липня 2019 року (суддя Горплюк А.М.) у справі
за позовом Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Київхліб Агро"
про визнання частини договору недійсною
(у судовому засіданні взяв участь представник Відповідача - Гаращенко І.В.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Хронологія подій та обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
1. 13.11.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Рівненській області (далі також "Держгеокадастр" та/або "Позивач") (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Київхліб Агро" (далі також "Товариство" та/або "Відповідач") (орендар) було укладено Договір оренди землі № 243/57-18-ДО (далі також Договір, Договір оренди).
Умови Договору
(1) Відповідно до пункту 1 Договору орендодавець на підставі протоколу земельних торгів (аукціону) від 13.11.2018 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5621283600:04:007:0074, яка розташована на території Криничківської сільської ради Гощанського району Рівненської області.
(2) Відповідно до пункту 2 Договору в оренду передається земельна ділянка, у тому числі рілля, загальною площею 16,6554 га.
(3) Договір укладено на 7 (сім) років (пункт 8 Договору).
(4) Пунктом 9 Договору сторони погодили, що річна орендна плата сплачується орендарем шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на відповідний рахунок організатора земельних торгів (р/р 37118049090301, МФО 820172, код ЄДРПОУ 39768252, одержувач Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області, банк одержувача Банк Держказначейська служба України, м. Київ), у розмірі 37 028, 90 грн, що становить 54,96% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не пізніше 3-ох банківських днів з дня укладення відповідного договору.
(5) Згідно з пунктом 10 Договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюється під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
(6) Відповідно до п.11 договору орендна плата вноситься у такі строки:
за земельні ділянки державної та/або комунальної власності, набуті в оренду за результатами земельних торгів: за перший рік не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору оренди, починаючи з наступного року відповідно до Податкового кодексу України на розрахунковий рахунок Криничківської сільської ради Гощанського району Рівненської області. Даним договором не передбачається передача продукції та надання послуг в рахунок оплати орендної плати.
(7) Пунктом 13 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:
зміни умов господарювання, передбачених договором;
зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено висновками або іншими документами компетентних органів державної влади;
зміни нормативної грошової оцінки;
в інших випадках, передбачених законом.
(8) Розмір орендної плати за земельні ділянки державної власності, які передані в оренду за результатами земельних торгів, не може переглядатись в бік зменшення.
(9) Відповідно до пункту 14 Договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, у 10 денний строк:
сплачується штраф у розмірі 100% річної орендної плати, встановлений цим договором;
стягується пеня у розмірі 0,1% несплаченої суми за кожний день прострочення.
(10) Згідно пунктом 36 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, шляхом підписання додаткової угоди до договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.
(11) Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права користування зазначеною земельною ділянкою. Цей договір укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий в орендаря (пункт 43 Договору).
2. Договір підписано уповноваженими представниками сторін та скріплено відбитками їх печаток.
Узагальнене обґрунтування позовних вимог
3. В подальшому Держгеокадастр звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до Товариства про визнання частини вказаного Договору недійсною, а саме просив суд визнати недійсним частину пункту 43 Договору в частині "та державної реєстрації права користування зазначеною земельною ділянкою", з моменту укладення Договору.
(1) Позовні вимоги мотивовані тим, що зміст договору оренди землі, укладеного за результатами земельних торгів, має відповідати Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (далі Типовий договір), проте у Договорі, який уклали сторони цього спору, пункт 43 викладено в редакції, яка суперечить Типовому договору, оскільки останній не містить вказівки на реєстрацію права користування;
(2) Позивач вважає, що у частині пункту 43, а саме в частині того, що "Договір набирає чинності після державної реєстрації права користування зазначеною земельною ділянкою" - укладений за результатами торгів Договір оренди суперечить не тільки Типовому договору, а і частині 31 статті 137 Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".
Узагальнений зміст та мотиви судових рішень
4. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 09.07.2019, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.10.2019, у задоволенні позовних вимог повністю відмовлено.
5. Вказані рішення суди мотивували наступним чином:
(1) при укладенні Договору оренди землі Держгеокадастр не був обмежений у волевиявленні та мав право погоджувати на свій розсуд будь-які умови укладеного договору, однак в матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про існування на момент укладення Договору розбіжностей чи заперечень з боку Позивача щодо його умов, зокрема і спірного пункту 43;
(2) зі змісту оспорюваного Договору вбачається, що в ньому наявні усі, передбачені статтею 15 Закону України "Про оренду землі", істотні умови, а невідповідність пункту 43 Договору умовам Типового договору не є підставою для визнання частини Договору недійсним, оскільки в самому Типовому договорі вказано, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови;
(3) оскільки укладений Договір повністю відповідає вимогам законодавства, підстав, передбачених статтями 203, 215 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) для визнання його частини недійсною не має.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
6. Не погоджуючись з прийнятими рішеннями, Держгеокадастр звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою у якій просить рішення Господарського суду Рівненської області від 09.07.2019 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.10.2019 у даній справі скасувати і прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи, що містяться в касаційній скарзі Позивача
7. Судами попередніх інстанцій неправильно застосовано положення статей 203, 215, 217 ЦК України, статті 179 ГК України, статті 14 ЗУ "Про оренду землі", пункту 288.1. статті 288 ПК України та постанови КМУ № 220, що полягає в такому.
(1) Судами не враховано, що Договір оренди землі повинен відповідати Типовому договору, оскільки законодавець в статті 179 ГК України забороняє відступати від змісту договору, затвердженого органом державної влади, і наділяє сторін правом тільки конкретизувати умови Договору, однак не змінювати їх.
(2) Вказаного висновку притримується Верховний Суд, зокрема, у справах № 904/2258/18, № 906/316/17, № 921/375/17-г/14, однак суди попередніх інстанцій зазначену практику на застосували.
(3) Суди неправомірно заслалися на принцип свободи договору, так як визнання правочину недійсним є наслідок його вчинення з порушенням закону, а тому не має значення чи усвідомлювали сторони протиправність своєї поведінки.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
8. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина 1 статті 93 ЗК України).
9. Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
10. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".
11. Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент укладення Договору) визначено, що істотними умовами договору оренди землі є:
- об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);