ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 грудня 2019 року
м. Київ
Справа № 912/3401/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Багай Н. О., Дроботової Т. Б.,
секретар судового засідання - Савінкова Ю. Б.,
за участю представників:
позивача - Гулий А. В.,
відповідача - Шуба Я. С.,
третіх осіб - не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 08.07.2019 (судді: Антоніка С. Г., Іванова О. Г., Дарміна М. О.,
та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 24.04.2019 (Макаренко Т. В.).
за позовом Фермерського господарства "ЕДЕМ-777"
до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:
1. Олександрійська районна державна адміністрація
2. Улянівська сільська рада Олександрійського району Кіровоградської області
про визнання укладеною додаткової угоди,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Фермерське господарство "ЕДЕМ-777" (далі - ФГ "ЕДЕМ-777") звернулося до Господарського суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та ФГ "Едем-777" додаткової угоди до договору оренди землі, укладеного між ФГ "ЕДЕМ-777" і Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області від 11.12.2007, загальною площею 40,0 га, кадастровий номер 3520386800:02:000:9007, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Улянівської сільської ради Олександрійського району на умовах проєкту додаткової угоди, зазначеної в пункті 1 прохальної частини позовної заяви, з покладанням на відповідача судових витрат.
1.2. В обґрунтування позовних вимог ФГ "ЕДЕМ-777" зазначає, що продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою, у визначеному законом порядку скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди, звернувшись до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області у встановленому законом порядку з відповідними листами, однак, відповідач відмовив у підписанні додаткової угоди та продовженні терміну дії договору.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 24.04.2019, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 08.07.2019, позов задоволено повністю.
2.2. В обґрунтування прийнятих рішень, господарські суди, посилаючись на норми чинного законодавства України, практику Європейського суду з прав людини, дійшли висновку, що матеріалами справи підтверджено виконання позивачем належним чином умов договору та вчинення ним дій необхідних для його поновлення, натомість відповідачем не дотримано положення вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" та вчинено дії, направлені на поділ земельної ділянки, та її передачу у майбутньому у власність іншим особам.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. У своїй касаційній скарзі Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області просить рішення Господарського суду Кіровоградської області від 24.04.2019 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 08.07.2019 скасувати, передати справу на новий розгляд.
3.2. На думку скаржника, судами попередніх інстанцій неправильного застосовано положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", не враховано, що сам факт надіслання орендарем повідомлення про намір поновити договір оренди не означає його автоматичне поновлення. Орендодавець наділений правом на законних підставах заперечувати проти поновлення договору оренди землі.
3.3. Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області розглянувши лист-повідомлення позивача щодо поновлення договору оренди листом від 05.12.2017 №27-11-0.332-10780/0/2-17 повідомило про заперечення стосовно поновлення спірного договору оренди землі.
3.4. Таким чином, на думку скаржника, договір оренди землі, що зареєстрований 24.12.2007 №207, припинив свою дію в силу статті 31 Закону України "Про оренду землі", додаткова угода між сторонами укладена не була, у зв`язку з чим у позивача відсутні підстави для користування спірною земельною ділянкою.
3.5. У зв`язку з недосягненням домовленості щодо істотних умов договору, переважне право за договором є припиненим.
3.6. Крім того, скаржник звертає увагу, що фактично існування земельної ділянки за кадастровим номером 3520386800:02:000:9007, площею 40,0 га, право на оренду якої просить поновити позивач, припинено у зв`язку зі зміною фактичних площ та меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів, що унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору з позивачем.
3.7. У відзиві на касаційну скаргу ФГ "ЕДЕМ-777" просить залишити її без задоволення, судові рішення попередніх інстанцій - без змін, наголошуючи на правомірності висновків господарських судів і безпідставності доводів, викладених у касаційній скарзі.
4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників позивача та відповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, відзиві на неї, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що між ФГ "ЕДЕМ-777" (орендар) та Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області (орендодавець) 11.12.2007 укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Улянівської сільської ради, загальною площею 40,00 га, в тому числі ріллі - 40,00 га. Кадастровий номер 3520386800:02:000:9007.
4.3. Сторонами погоджено істотні умови договору оренди земельної ділянки.
4.4. Судами попередніх інстанцій також встановлено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
4.5. Відповідно до пункту 37 договору він набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації.
4.6. Державна реєстрація договору відбулася у Кіровоградській філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.12.2007 № 207.
4.7. Пунктом 43 договору передбачено, що він набирає чинності після його державної реєстрації.
4.8. Суди встановили, що перебіг строку дії договору розпочався після його реєстрації та закінчувався 24.12.2017.
4.9. 06.10.17 ФГ "ЕДЕМ-777" звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк шляхом укладення додаткової угоди.
4.10. До вказаного листа ФГ "ЕДЕМ-777" було додано проєкт додаткової угоди із зазначенням про поновлення договору оренди землі на той самий строк - 10 років, та на тих самих умовах.
4.11. Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом-повідомленням від 26.10.17 № Ф-20533/0-14297/0/6-17 запропонувало узгодити істотні умови договору оренди землі, а саме встановити розмір орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік з урахуванням коефіцієнта індексації.
4.12. 10.11.17 ФГ "ЕДЕМ-777" звернулось до відповідача з новим листом-повідомленням, із прикладенням проєкту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той самий строк - 10 років, з урахуванням розміру орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік з урахуванням коефіцієнта індексації.
4.13. Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом-повідомленням від 05.12.18 № 27-11-0.332-10780/2-17 відмовило у поновленні договору оренди землі на умовах, запропонованих ним же у попередньому листі.
4.14. ФГ "ЕДЕМ-777" вважаючи таку відмову у поновлені договору оренди шляхом укладення додаткової угоди незаконною та порушенням із боку відповідача переважного права позивача на продовження дії договору оренди, звернулося до суду з позовом, в якому просило визнати незаконною відмову ГУ Держгеокадастру у поновленні договору оренди та визнати укладеною додаткову угоду № 3 про поновлення терміну дії зазначеного договору на умовах поданого позивачем проєкту у редакції, наведеній у позовній заяві.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
5.2. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.3. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.
5.4. Так, згідно з частиною першою статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
5.5. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
5.6. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 зазначеного Закону).
5.7. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 Закону України "Про оренду землі").