ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 грудня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/8294/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Грузицька І. В.,
за участю представників:
позивача - Прокопенка Б. О.,
відповідача - Гандзюк Т. О.,
третьої особи - Воєводіної А. О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.10.2019 (судді: Мартюк А. І., Зубець Л. П., Буравльов С. І.) і рішення Господарського суду міста Києва від 06.08.2019 (суддя Кирилюк Т. Ю.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто"
до Київської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),
про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим і визнання угоди укладеною,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У червні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто" (далі - ТОВ "Каштанове місто") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки від 04.06.2008 № 85-6-00406 (далі - договір оренди від 04.06.2008), укладеного між Київською міською радою і ТОВ "Каштанове місто"; визнання укладеною угоди про внесення змін до договору оренди від 04.06.2008 у редакції позивача, викладеній у прохальній частині позовної заяви.
Позов обґрунтовано положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі"; наявністю у позивача права на поновлення спірного договору оренди землі на новий строк і на тих самих умовах, які були передбачені таким договором; тим, що позивач належним чином виконує умови договору і продовжує користуватися спірною земельною ділянкою; відмови чи заперечень у поновленні цього договору відповідач не вислювлював, листа-заперечення проти поновлення договору позивачеві не надсилав; внаслідок безпідставного ухилення відповідача від укладення із позивачем спірної угоди порушено права позивача. З огляду на зазначене позивач вважав правомірним поновлення договору оренди землі від 04.06.2008 на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
1.2. Київська міська рада проти позову заперечила, зазначила про недоведеність і необґрунтованість позовних вимог, у відзиві на позов просила у його задоволенні відмовити; наголосила на недоведеності порушення прав позивача у цьому випадку, невиконанні умов, викладених у листах Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
1.3. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у письмових поясненнях просив відмовити у позові, зауважив про недолучення позивачем до листів-повідомлень про поновлення спірного договору оренди землі необхідних документів, про що департамент зазначав у листах від 04.03.2019 № 05716-4697, від 07.05.2019 № 05716-8748; про використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.08.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 16.10.2019, позов задоволено. Визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди від 04.06.2008, визнано укладеною угоду про внесення змін до договору оренди від 04.06.2008, укладеного між Київською міською радою і ТОВ "Каштанове місто", у редакції позивача, викладено у резолютивній частині рішення редакцію цієї угоди, а саме:
"Угода
про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 04.06.2008
за № 85-6-00406
м. Київ " "______2019 року
Київська міська рада (код ЄДРПОУ 22883141, місто Київ, Хрещатик, 36) - далі у тексті - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" - з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто" (код ЄДРПОУ 31242154, 01011, місто Київ, вулиця Панаса Мирного, буд. 9, приміщення 32-В, літера А, далі у тексті - "Орендар", в особі директора Дудка Сергій Олеговича, що діє на підставі Статуту, - з другої сторони,
а) керуючись частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі";
б) враховуючи факт продовження користування Орендарем земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення Орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди земельної ділянки;
домовились внести зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 04.06.2008 р. за № 85-6-00406 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір), подовжений Угодою від 15.05.2014 та уклали цю Угоду про таке:
1. Поновити на 5 (п`ять) років з 16.05.2019 Договір, укладений між сторонами, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 04.06.2008 за № 85-6-00406 у книзі записів державної реєстрації договорів.
2. Умови Договору залишаються без змін, окрім терміну оренди земельної ділянки.
3. Дана угода набуває чинності з дня її державної реєстрації.
4. Усі спори, пов`язані з виконанням умов цієї Угоди, вирішуються судами України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цієї Угоди.
5. Ця Угода є невід`ємною частиною Договору і складена у двох примірниках. Один примірник для Орендодавця, один - для Орендаря.
Київський міський голова Директор ТОВ "Каштанове місто"
__________________ Кличко В. В. ____________________ Дудко С .О."
Здійснено розподіл судових витрат.
2.2. Задовольняючи позов, місцевий господарський суд, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, керуючись, зокрема, положеннями частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", виходив із того, що позивач у встановлений законом та умовами договору строк звернувся до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, до якого долучив проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах; після закінчення строку дії договору оренди від 04.06.2008 позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, належним чином виконує обов`язки за договором; відповідач порушив місячний термін, визначений у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", стосовно повідомлення орендареві про прийняте рішення, що свідчить про недобросовісність поведінки орендодавця; після спливу строку дії договору у встановлений частиною 6 статті 33 цього Закону місячний строк відповідач заперечень щодо поновлення договору не висловив, листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі позивачеві не направив і безпідставно ухиляється від укладення відповідної угоди до спірного договору. Суди також визнали недоведеним факт використання орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Київська міська рада, не погоджуючись з ухваленими у справі судовими рішеннями, подала касаційну скаргу на постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.10.2019 і рішення Господарського суду міста Києва від 06.08.2019, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у позові.
Підставами для скасування судових рішень Київська міська рада вважає порушення норм матеріального та процесуального права, зокрема статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 12, 13, 236, 247 Господарського процесуального кодексу України.
На думку скаржника, суди безпідставно розглянули справу у спрощеному позовному провадженні; не надали оцінки факту невідповідності розміру орендної плати у договорі. Водночас скаржник наголошує, що спірна земельна ділянка вільна від забудови та не використовується; Київська міська рада розглянула клопотання позивача і повідомила про небажання продовжувати спірний договір на умовах та у спосіб, запропоновані позивачем, що підтверджується відповідними листами Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
3.2. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Каштанове місто" просить відмовити у її задоволенні, а рішення і постанову у справі залишити без змін як законні та обґрунтовані.
4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та аргументи, викладені у відзиві на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
4.2. Як свідчать матеріали справи та установили господарські суди попередніх інстанцій, згідно з рішенням Київської міської ради від 24.05.2007 № 544/1205 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Каштанове місто" для будівництва житлового будинку на пр-ті. Радянської України, 9-Б у Подільському районі м. Києва; передано ТОВ "Каштанове місто" у короткострокову оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 0,27 га для будівництва житлового будинку за зазначеною адресою за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.
У подальшому на підставі цього рішення між сторонами у справі 04.06.2008 укладено договір оренди земельної ділянки № 85-6-00406, за умовами якого Київська міська рада - орендодавець передає, а ТОВ "Каштанове місто" приймає в оренду строком на 5 років земельну ділянки з такими характеристиками: місце розташування - пр-т. Радянської України, 9-Б у Подільському районі м. Києва; площа - 2 700 м2; цільове призначення - для будівництва житлового будинку; кадастровий номер 8000000000:91:312:0057.
За змістом пункту 3.1 цього договору його укладено на 5 років.
Суди попередніх інстанцій також установили, що на підставі рішення Київської міської ради від 23.10.2013 № 398/9886 між позивачем і відповідачем 15.05.2014 укладено угоду про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, згідно з пунктом 1 якої поновлено на 5 років договір оренди від 04.06.2008, а відповідно до пункту 2 - внесено зміни до підпункту 2.1 пункту 2 договору оренди від 04.06.2008, а саме: слова "Радянської України" замінено словами "Георгія Гонгадзе".
За змістом пункту 8.3 спірного договору орендар має право, зокрема, після закінчення строку, на який його було укладено, за умови належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
Водночас у пункті 11.7 договору від 04.06.2008 сторони передбачили, що після закінчення строку, на який його було укладено, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавцеві про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, установлених цим договором.
За актом приймання-передачі земельної ділянки від 04.06.2008 орендодавець передав, а орендар прийняв спірну земельну ділянку.
Під час вирішення спору господарські суди першої та апеляційної інстанцій установили, що позивач за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди від 04.06.2008, як це передбачено у договорі, звернувся до відповідача з листом-повідомленням від 08.02.2019 № 08/02-19 (який відповідач отримав 11.02.2019) про поновлення спірного договору оренди, до якого додав два примірники проєкта додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк (5 років) і на тих самих умовах.
29.03.2019 ТОВ "Каштанове місто" вдруге звернулося до Київської міської ради із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної, долучило до листа необхідні документи, у тому числі проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний і скріплений печаткою орендаря.
18.06.2019, після закінчення строку дії спірного договору, ТОВ "Каштанове місто" втретє звернулося до Київської міської ради, у листі від 18.06.2019 просило підписати проєкт угоди про внесення змін до договору від 04.06.2008 щодо продовження цього договору на той самий строк і на тих самих умовах на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Суди також установили, що у листі від 04.03.2019 № 05716-4697 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивачеві, що додані до листа позивача від 08.02.2019 матеріали не дають змоги опрацювати питання про можливу підготовку проєкту рішення Київської міської ради або висновку постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування про поновлення договору оренди землі, а у листах від 07.05.2019 № 05716-8748, від 26.06.2019 № 05716-12163 департамент повідомив про необхідність надання документів згідно з переліком для подальшого опрацювання питання про можливу підготовку проєкту рішення Київської міської ради або висновку постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування щодо поновлення спірного договору.
Після закінчення строку дії договору оренди від 04.06.2008 позивач продовжив користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату відповідно до умов договору.
4.3. Отже, оскільки додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди землі між сторонами укладено не було, позивач звернувся із цим позовом до суду.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
У Законі України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а у статті 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.