ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 листопада 2019 року
м. Київ
Справа № 908/1399/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І.С. - головуючого, Міщенка І.С., Сухового В.Г.,
секретар судового засідання - Корнієнко О.В.,
за участю представників:
Запорізької міської ради - не з`явився,
Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмонтажснаб" - не з`явився,
Комунального підприємства "Паркування" - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмонтажснаб"
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 10.07.2019 (у складі колегії суддів: Дармін М.О. (головуючий), Іванов О.Г., Кузнецова І.Л.)
та рішення Господарського суду Запорізької області від 15.01.2019 (суддя Боєва О.С.)
у справі № 908/1399/17
за позовом Запорізької міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмонтажснаб",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунального підприємства "Паркування",
про розірвання договору оренди нерухомого майна,
ВСТАНОВИВ:
У липні 2017 року Запорізька міська рада звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмонтажснаб" (далі - ТОВ "Будмонтажснаб") про розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006 нежитлових приміщень, а саме: в літ. А-2 приміщень 22, 23, загальною площею 47,5 кв. м, в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв. м, що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, 31, укладеного між Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради і ТОВ "Будмонтажснаб"; усунення перешкод у користуванні зазначеними нежитловими приміщеннями шляхом виселення з них ТОВ "Будмонтажснаб".
Позов обґрунтовано неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором в частині своєчасного внесення орендної плати за користування приміщеннями протягом трьох місяців підряд у період з січня 2017 року по травень 2017 року. Позивач зазначив, що таке порушення умов договору є істотним, та є підставою для розірвання договору за рішенням суду. Оскільки відповідач продовжує використовувати орендоване майно, а неповернення майна комунальної власності з користування відповідачем (орендарем) порушує права Запорізької міської ради як власника майна, позивач просив усунути перешкоди у користуванні зазначеними нежитловими приміщеннями шляхом виселення з них ТОВ "Будмонтажснаб".
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 10.08.2017 до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача залучено Комунальне підприємство "Паркування" (далі - КП "Паркування").
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 30.08.2018, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 17.04.2018, позов задоволено частково. Розірвано договір оренди нерухомого майна від 08.09.2006 нежитлових приміщень, а саме: в літ. А-2 приміщень 22, 23, загальною площею 47,5 кв. м, в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв. м, що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, 31, укладений між Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради і ТОВ "Будмонтажснаб". У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 29.08.2018 зазначені судові рішення скасовано в частині задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006. Справу в цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції. У решті судові рішення залишено без змін.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 15.01.2019, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 10.07.2019, позовні вимоги Запорізької міської ради про розірвання договору оренди задоволено. Розірвано договір оренди нерухомого майна від 08.09.2006 нежитлових приміщень, а саме: в літ. А-2 приміщень 22, 23, загальною площею 47,5 кв. м, в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв. м, що знаходяться за адресою: м . Запоріжжя, вул . Волгоградська, 31, укладений між Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради і ТОВ "Будмонтажснаб".
Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди виходили з підстав доведеності факту невнесення відповідачем орендної плати за користування орендованим нежитловим приміщенням за період з січня 2017 року по травень 2017 року (протягом трьох місяців підряд), що є підставою для розірвання договору оренди.
Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у серпні 2019 року ТОВ "Будмонтажснаб" подало касаційну скаргу, у якій посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Касаційну скаргу ТОВ "Будмонтажснаб" обґрунтовує, зокрема, тим, що судами не в повному обсязі з`ясовано обставини справи, що мають значення для правильного вирішення спору, не взято до уваги обґрунтовані твердження та докази відповідача, неправильно та неповно досліджено докази. Так, судами неправильно оцінено надані позивачем та третьою особою докази на підтвердження заборгованості відповідача за договором оренди, зокрема таблицю розрахунку та сплати орендних платежів, довідки банківської установи, оскільки ці документи не оформлено належним чином, тому не можуть бути належним і допустимим доказом; судами не надано належної оцінки умовам договору оренди, за якими або позивач самостійно, або в особі КП "Паркування" мають надавати орендарю рахунки щодо сплати орендних платежів, проте такий обов`язок ними виконано не було, а у відповідача як орендаря відсутній обов`язок самостійно, без отримання відповідного рахунку, нараховувати та сплачувати орендну плату; позивачем не надано доказів надсилання або вручення відповідачу особисто рахунків за орендну плату.
У відзивах на касаційну скаргу Запорізька міська рада і КП "Паркування" зазначають про правильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права при вирішенні справи, тому просить залишити оскаржені судові рішення без змін.
Учасники справи в судове засідання своїх представників не направили, хоча були повідомлені про дату, час і місце судового засідання належним чином, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення.
Ураховуючи наведене, висновки Європейського суду з прав людини у справі "В`ячеслав Корчагін проти Росії", те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, Верховний Суд у складі колегії дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності зазначених представників.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
Судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що 08.09.2006 між Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради (орендодавець) і ТОВ "Будмонтажснаб" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення, а саме: в літ. А-2 приміщення 22, 23 загальною площею 47,5 кв. м, в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв. м, розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, 31, які знаходяться на балансі КП "Паркування", вартість яких визначена у звіті про оцінку і становить за незалежною оцінкою (залишковою вартістю) 62 672,00 грн. Нерухоме майно використовується орендарем на правах оренди під офіс та склад. Нерухоме майно належить територіальній громаді міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САА № 912209, виданого Виконавчим комітетом Запорізької міської ради 17.04.2003 (пункти 1.1-1.3).
За умовами пунктів 3.2, 3.3, 3.7, 3.9 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата перераховується орендарем згідно з рахунками на розрахунковий рахунок КП "Паркування" № 26006046930001, МФО 313849 код ЄДРПОУ 32153610 щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним. За перший місяць оренди майна орендна плата становить: 825,20 грн без ПДВ (далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції). У випадках закінчення дії договору оренди або його дострокового припинення орендна плата перераховується орендарем по добу фактичної здачі приміщення за актом приймання-передачі. Припинення договору оренди не тягне за собою припинення зобов`язання орендаря щодо погашення заборгованості з орендної плати, пені та неустойки. Припинення даного зобов`язання відбувається лише його належним виконанням.
У пункті 5.2 договору передбачено обов`язок орендаря своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Згідно з пунктом 10.1 цей договір укладено строком на 7 років. Моментом обчислення строку договору є день його нотаріального посвідчення та передачі приміщення за актом приймання-передачі.
Пунктом 10.6 договору встановлено, що у разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
Цей договір посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу 08.09.2006 за номером № 2477.
Ураховуючи відсутність заяв сторін про припинення або зміну договору, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що умови зазначеного договору є дійсними на момент розгляду справи.
За актом прийому-передачі від 08.09.2006 орендодавець згідно з умовами договору передав, а відповідач (орендар) прийняв у користування нерухоме майно вартістю 62 672,00 грн.
Також між сторонами була підписана додаткова угода від 15.05.2007 № 1 до зазначеного договору оренди нерухомого майна, за умовами якої сторони визначили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, та рішенням Запорізької міської ради від 28.04.2007 № 31 і становить 12 947,70 грн без ПДВ на рік згідно з розрахунком (додаток 3, 4 до договору).
Судами попередніх інстанцій установлено, що додаткова угода від 15.05.2007 № 1 до договору оренди з додатками, якою сторонами вносилися зміни до договору оренди в частині розміру орендної плати, підписана в простій письмовій формі, що суперечить частині 1 статті 654 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), тому відповідно до частини 1 статті 220 ЦК є нікчемною (неукладеною) та не породжує правових наслідків, оскільки на відміну від договору оренди ця угода не посвідчена нотаріально. Доказів визнання цієї угоди дійсною в судовому порядку на підставі частини 2 статті 220 ЦК суду не надано.
Позивач при визначенні суми боргу з орендних платежів положення додаткової угоди не застосовував, розрахунок здійснювався на підставі тих умов, що містяться в договорі оренди нерухомого майна від 08.09.2006, а саме: на підставі пунктів 3.1-3.3 договору оренди; у додатках № 1 і № 2 до договору визначено, що орендна плата станом на 01.09.2006 склала: офіс 596,47 грн без ПДВ, склад 228,73 грн без ПДВ. Далі застосовується індекс інфляції за даними Мінстату України відповідно до постанови КМУ та рішень виконавчого комітету Запорізької міської ради. За змістом пункту 3.2 орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога Запорізької міської ради про розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006, укладеного між територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради та ТОВ "Будмонтажснаб", обґрунтована неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором в частині своєчасного внесення орендної плати за користування приміщеннями протягом трьох місяців підряд у період з січня 2017 року по травень 2017 року, що є істотним порушенням умов договору та підставою для розірвання договору.
При новому розгляді справи судами попередніх інстанцій правильно зазначено про те, що на правовідносини сторін розповсюджуються норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також положення ЦК і Господарського кодексу України (далі - ГК).
Відповідно до частини 3 статті 291 ГК договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Поряд із цим повинно бути враховано положення частини 2 статті 651 ЦК, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Статтею 782 ЦК передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Визначена наведеною статтею можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.
Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною 1 статті 782 ЦК, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.