ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 листопада 2019 року
м. Київ
Справа № 916/2769/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий заклад санаторного типу "Сергіївка" на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.09.2019 (головуючий суддя Колоколов С.І., судді Разюк Г.П., Савицький Я.Ф.) та рішення Господарського суду Одеської області від 16.04.2019 (суддя Рога Н.В.) у справі № 916/2769/18
за позовом Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий заклад санаторного типу "Сергіївка"
про внесення змін до договорів оренди,
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. У грудні 2018 року Сергіївська селищна рада Білгород-Дністровської міської ради (далі - позивач) звернулася до Господарського суду Одеської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий заклад санаторного типу "Сергіївка" (далі - відповідач) про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок.
1.1. В обґрунтування своїх вимог позивач посилався на необхідність приведення договорів оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства у зв`язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки орендованих земельних ділянок.
Короткий зміст оскаржуваних рішень
2. Рішенням Господарського суду Одеської області від 16.04.2019, яке залишено без змін постановою Південно - Західного апеляційного господарського суду від 26.09.2019 позов задоволено повністю. Внесено зміни до Договору оренди земельної ділянки від 25.11.2011, зареєстрованого у відділі Держкомзему у м. Білгород-Дністровський Одеської області 20.01.2012 за №511030004000046, укладеного між Сергіївською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дитячий заклад санаторного типу "Сергіївка" щодо земельної ділянки площею 9,0543 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0012, розташованої за адресою: Одеська обл., м. Білгород-Дністровський, смт. Сергіївка, вул. Гагаріна, 21, шляхом викладення п. 5 та п. 9 у наступній редакції:
"п. 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 622 004 грн 61 коп";
"п. 9. Річний розмір орендної плати становить 524 399 грн 25 коп та вноситься щомісяця в 1/12 частки від річного розміру на розрахунковий рахунок 32210812015013, Банк Отримувача: Казначейство України (ЕАП), Отримувач: УК в Б.-Дністровському районі/смт.Сергіївка/18010600, КОД отримувача: 37894104, МФО 899998, Код класифікації доходів бюджету: 18010600".
Внесено зміни до Договору оренди земельної ділянки від 25.11.2011, зареєстрованого у відділі Держкомзему у м. Білгород-Дністровський Одеської області 20.01.2012 за №511030004000047, укладеного між Сергіївською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дитячий заклад санаторного типу "Сергіївка" щодо земельної ділянки площею 0,3761 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0013, розташованої за адресою: Одеська обл., м. Білгород-Дністровський, смт. Сергіївка, вул. Гагаріна, 17, шляхом викладення п. 5 та п. 9 у наступній редакції:
"п. 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 445 979 грн 38 коп";
"п. 9. Річний розмір орендної плати становить 24 305 грн 88 коп та вноситься щомісяця в 1/12 частки від річного розміру на розрахунковий рахунок 32210812015013, Банк Отримувача: Казначейство України (ЕАП), Отримувач: УК в Б.-Дністровському районі/смт.Сергіївка/18010600, КОД отримувача: 37894104, МФО 899998, Код класифікації доходів бюджету: 18010600".
2.1. Обґрунтовуючи рішення у даній справі, суд першої інстанції вказав, що за наявності рішення Сергіївської селищної ради від 14.07.2016 №96 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель смт Сергіївка", наявні й підстави для внесення змін у п. 5 Договорів оренди земельних ділянок від 25.11.2011 у зв`язку із необхідністю зазначення у Договорах нової нормативної грошової оцінки земель. Враховуючи положення Закону України "Про оцінку земель", Податкового кодексу України, суд першої інстанції дійшов висновку, що внесення змін до договору оренди земельної ділянки у разі зміни нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки є випадком, передбаченим законодавством України. При цьому, наслідком внесення у договір оренди земельної ділянки змін щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки мають бути зміни розміру орендної плати за користування земельною ділянкою.
2.2. Суд апеляційної інстанції погодився з мотивами задоволення позовних вимог, викладених судом першої інстанції, та зазначив, що у даному випадку підставою для внесення змін до договорів оренди земельних ділянок є законодавчо встановлена необхідність проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, наслідком чого є зміна розміру орендної плати.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
3. Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
4. В обґрунтування вимог касаційної скарги скаржник зазначає, що господарськими судами не було застосовано норми матеріального права, які безпосередньо регулюють правовідносини сторін та усталену практику Верховного Суду щодо застосування статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі", висловлену у подібних справах.
4.1. Як вказує скаржник, земельний податок у розумінні ст. 14 Податкового кодексу України не є орендною платою за землю, тому зміна позивачем своїм рішенням від 08.02.2017 № 160 розмірів орендної плати за землю не передбачена договором оренди як підстава для обов`язкового перегляду розміру орендної плати, встановленої цим договором, що проігноровано судами під час розгляду справи. Суди не врахували, що в даному випадку відсутній факт збільшення розміру земельного податку, а позивач не наводив інших конкретних підстав для перегляду встановленого розміру орендної плати за землю в частині збільшення її з 4% до 5,45% від нормативно - грошової оцінки землі, у зв`язку з чим запропонована ним редакція пунктів 9 спірних договорів суперечить умовам договорів.
4.2. Скаржник наголошує, що зміна органом місцевого самоврядування нормативної грошової оцінки землі або розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати.
Заперечення позивача, викладені у відзиві на касаційну скаргу (узагальнено)
5. Позивач вказує про необґрунтованість доводів касаційної скарги та просить залишити оскаржувані судові рішення без змін. Зокрема, позивач зауважує, з урахуванням положень статті 632 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України, статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі", нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, про що свідчить численна практика Верховного Суду. При цьому, розділом 6 Порядку встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення особистих строкових сервітутів, розмірів недоотриманих коштів) за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності територіальної громади смт Сергіївка, затвердженим рішенням Сергіївської селищної ради №160 від 08.02.2017, передбачено обов`язковість перегляду розміру орендної плати, зокрема, у разі змін нормативної грошової оцінки.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
6. Як установлено господарськими судами попередніх інстанцій, 25.11.2011 між Сергіївською селищною радою (орендодавець) та ТОВ "Дитячий заклад санаторного типу "Сергіївка" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки площею 9,0543 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0012, розташованої за адресою: Одеська обл, м. Білгород - Дністровський, смт. Сергіївка, вул. Гагаріна, 21, з метою використання для експлуатації та обслуговування санаторію. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у м. Білгород - Дністровський Одеської області 20.01.2012 за №511030004000046.
6.1. Пунктом 5 договору обумовлено, що нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки становить 6 879 457,14 грн.
6.2. Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем щомісяця у сумі 17 198, 65 грн на розрахунковий рахунок 33216812700013, МФО 828011, код 23215016, Банк УДК в Одеській області, Одержувач Відділ Державного казначейства в Білгород-Дністровському районі.
7. Також 25.11.2011 між Сергіївською селищною радою (орендодавець) та ТОВ "Дитячий заклад санаторного типу "Сергіївка" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки площею 0,3761 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0013, розташованої за адресою: Одеська обл., м. Білгород - Дністровський, смт. Сергіївка, вул. Гагаріна, 17, з метою використання для експлуатації та обслуговування санаторію. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у м. Білгород-Дністровський Одеської області 20.01.2012 за №511030004000047.
7.1. Пунктом 5 договору обумовлено, що нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки становить 285 760,78 грн.
7.2. Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем щомісяця у сумі 714,41 грн на розрахунковий рахунок 33216812700013, МФО 828011, код 23215016, Банк УДК в Одеській області, Одержувач Відділ Державного казначейства в Білгород-Дністровському районі.
7.3. За умовами п. 12 зазначених договорів розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законодавством.
7.4. У відповідності до п. 34 вказаних договорів зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
8. Вказані земельні ділянки були передані відповідачу за Актами прийому-передачі земельної ділянки від 21.01.2012.
9. Господарськими судами установлено, що 14.07.2016 Сергіївською селищною радою прийнято рішення №96 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель смт Сергіївка", яким вирішено затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель смт Сергіївка. Нормативну грошову оцінку земель смт Сергіївка вирішено ввести в дію з 01.01.2017 та провести перерахування орендної плати з внесенням відповідних змін до договорів оренди землі в розділі "Орендна плата" за земельні ділянки, які раніше були надані в оренду суб`єктам підприємницької діяльності, юридичним особам та громадянам.
10. 08.02.2017 Сергіївською селищною радою прийнято рішення №160 "Про затвердження Порядку встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення особистих строкових сервітутів, розмірів недоотриманих коштів) за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності територіальної громади смт Сергіївка", яким затверджено відповідний Порядок.
Пунктом 2.5.3 зазначеного Порядку обумовлено, що розрахунок річного розміру орендної плати за землю відбувається шляхом множення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативно грошову оцінку окремої земельної ділянки на ставку у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
11. Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №19-1529-0.13-106/2-17 від 31.01.2017 по земельній ділянці площею 9,0543 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0012, нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки становить 9 622 004,61 грн, номер економіко-планувальної зони -3.
12. Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №19-1529-0.13-102/2-17 від 31.01.2017 по земельній ділянці площею 0,3761 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0013, нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки становить 445 979,38 грн, номер економіко-планувальної зони -3.
13. Додатком № 1 до Порядку встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення особистих строкових сервітутів, розмірів недоотриманих коштів) за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності територіальної громади смт Сергіївка ставка у відсотках до 3 зони (землі оздоровчого та землі рекреаційного призначення) становить 5,45%.
14. За розрахунком позивача, річний розмір орендної плати по земельній ділянці площею 9,0543 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0012 становить 524 399,25 грн; по земельній ділянці площею 0,3761 га, кадастровий номер 5110300000:03:001:0013 - 24 305,88 грн.
15. 11.04.2017 позивач направив на адресу відповідача проекти додаткових угод щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок та розрахунки розміру орендної плати, які останнім підписано не було.
16. Листом від 13.11.2018 позивач повторно направив на адресу відповідача проекти додаткових угод щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок та розрахунки розміру орендної плати.
17. З урахуванням того, що додаткові угоди відповідачем підписано не було, позивач передав спір на вирішення до суду, зазначаючи про наявність підстав для усунення порушень його прав та інтересів та внесення змін до Договорів оренди у частині визначення нової грошової оцінки земельних ділянок та нового розміру орендної плати.
18. В силу статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення, прийняті органом місцевого самоврядування, є обов`язковими до виконання на відповідній території.
19. Згідно із пунктом 34 статті 26 названого Закону виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.
20. Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
21. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі").
22. За змістом пункту 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.