Постанова
Іменем України
28 листопада 2019 року
м. Київ
справа №397/129/18
провадження №61-4788св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Висоцької В. С. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Фаловської І. М.
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "ОЛТО",
відповідач - ОСОБА_1,
відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю "Цвітна-Агро",
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "ОЛТО" на рішення Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2018 року у складі судді Пляки С. Л. та постанову Кропивницького апеляційного суду від 29 січня 2019 року у складі колегії суддів Дуковського О. Л., Авраменко Т. М., Черненка В. В.,
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У січні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "ОЛТО" (далі - ТОВ Фірма "ОЛТО") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю "Цвітна-Агро" (далі - ТОВ "Цвітна-Агро"), в якому просило:
- визнати поновленим договір оренди землі, укладений 01 жовтня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ Фірма "ОЛТО", зареєстрований 01 жовтня 2012 року відділом Держкомзему у Олександрівському районі Кіровоградської області;
- визнати укладеною додаткову угоду від 19 серпня 2017 року до договору оренди землі від 01 жовтня 2012 року, зареєстрованого 01 жовтня 2012 року відділом Держкомзему у Олександрівському районі Кіровоградської області;
- визнати недійсним договір оренди землі, а саме земельної ділянки загальною площею 5,1306 га, на території Цвітненської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області, укладений 14 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Цвітна-Агро", зареєстрований 14 вересня 2017 року державним реєстратором Олександрівської РДА Шевченком Р. В. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 вересня 2017 року);
- стягнути солідарно з відповідачів понесені судові витрати в розмірі 5286 грн.
Позов мотивовано тим, що 01 жовтня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ Фірма "ОЛТО" укладено договір оренди землі, а саме земельної ділянки площею 5,1306 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Цвітненської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області.
Строк дії договору обумовлено сторонами у пункті 8 і становить п`ять років з дати його державної реєстрації.
Державна реєстрація договору проведена 01 жовтня 2012 року.
Щодо всіх істотних умов договору між сторонами було досягнуто згоди. Договір за взаємною згодою сторін не припинявся та достроково не розривався, орендар у добровільному порядку від оренди земельної ділянки не відмовлявся, його умови сторонами виконувалися.
За змістом пункту 8 договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
ТОВ Фірма "ОЛТО" належним чином виконувала обов`язки за умовами договору, 19 серпня 2017 року (лист-повідомлення одержано адресатом 27 серпня 2017 року), тобто у встановлений законодавством строк, повідомило ОСОБА_1 як орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, долучивши при цьому проект додаткової угоди.
Разом з тим, ОСОБА_1 про прийняте рішення ТОВ Фірма "ОЛТО" в порядку, визначеному частиною п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", не повідомив, та будучи обізнаним щодо чинності договору та і наявність наміру у позивача поновити його, 14 вересня 2017 року передав земельну ділянку в оренду іншому орендарю - ТОВ "Цвітна-Агро".
Державним реєстратором Олександрівської РДА Шевченко Р. В. цього ж дня здійснено державну реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ "Цвітна-Агро".
Ухилення відповідача від виконання зобов`язання щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору на новий строк, з огляду на приписи ч.1-5 ст.33 Закону №161 -XIV, порушує переважне право ТОВ Фірма "ОЛТО" на укладення такої угоди і відповідно саме право оренди позивача на земельну ділянку.
З метою захисту порушених прав позивач має право вимагати від відповідача укладення такої додаткової угоди у судовому порядку (за рішенням суду) шляхом визнання договору поновленим, а додаткової угоди - укладеною.
Такий спосіб захисту порушеного права відповідає частині другої статті 16 ЦК України, пунктам а), в) частини третьої статті 152 ЗК України та статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Щодо підстав недійсності договору оренди землі від 14 вересня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Цвітна-Агро" позивач послався на те, що оспорюваний правочин укладено в період дії договору, що призвело до порушення переважного права ТОВ Фірма "ОЛТО" на укладення договору оренди, що є підставою для визнання недійсним правочину, яким це право порушується.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанції
Рішенням Олександрівського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2018 року, залишеним без змін постановою Кропівницького апеляційного суду від 29 січня 2019 року, позов задоволено частково.
Визнано недійсним договір оренди землі, а саме земельної ділянки загальною площею 5,1306 га, на території Цвітненської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області, укладений 14 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Цвітна-Агро", зареєстрований 14 вересня 2017 року державним реєстратором Олександрівської РДА Шевченком Р. В.
У задоволенні позовних вимог про визнання поновленим договору оренди землі, укладеного 01 жовтня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ Фірма "ОЛТО", зареєстрованого 01 жовтня 2012 року відділом Держкомзему у Олександрівському районі Кіровоградської області та визнання укладеною додаткової угоди від 19 серпня 2017 року до договору оренди землі від 01 жовтня 2012 року, відмовлено.
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду мотивовані тим, що договір оренди землі, укладений між відповідачами під час дії попереднього договору оренди цієї ж земельної ділянки, строк дії якого не закінчився і який не розірвано у встановленому порядку.
Відмовляючи у задоволенні позову в частині задоволення вимог про визнання поновленим договору оренди землі, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, встановив відсутність у орендодавця ОСОБА_1 волевиявлення на поновлення договору оренди землі із ТОВ Фірма "ОЛТО". До 01 жовтня 2017 року додаткова угода про реалізацію переважного права на поновлення договору оренди землі не була укладена та узгодження сторонами істотних умов майбутнього договору не відбулося, відтак, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі ТОВ Фірма "ОЛТО", не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди поновленим та визнання додаткової угоди укладеною, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати ухвалені у справі рішення в оскаржуваній частині та задовольнити вказані вимоги.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що у пункті 8 договору оренди землі, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 обумовлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
Верховний суд України в своїх рішеннях неодноразово підкреслював, що права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.
Посилаючись на правові висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 25 лютого 2015 року у справі №6-219цс14, від 23 березня 2016 у справі №6-146цс 16, від 23 листопада 2016 року у справі №6-2540цс16, заявник вважає, що ОСОБА_1 своїми діями (бездіяльністю), порушив надане статтею 33 Закону України "Про оренду землі" право орендарю на використання свого переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Також судами першої та апеляційної інстанції не взято до уваги той факт, що орендодавець в своєму листі на адресу ТОВ "Фірма "Олто", отриманого останнім 04 квітня 2017 року, зазначає про підставу відмови від продовження орендних відносин з позивачем - використання належної йому землі для власних потреб.
Таким чином, укладання ОСОБА_1 та ТОВ "Цвітна-Агро" договору оренди, згідно з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові №6-219цс14 від 25 лютого 2015 року, призводить до порушення переважного права орендаря на поновлення оренди земельної ділянки.
Заявник посилається на те, що суди попередніх інстанції неправильно застосували норми матеріального права, зокрема, допустили неправильне тлумачення норм, які регулюють відносини найму (оренди) майна, в тому числі й оренди землі.
Відзив на касаційну скаргу іншими учасниками справи до суду не подано.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Рішення судів попередніх інстанцій оскаржуються виключно в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди поновленим та визнання додаткової угоди укладеною, у зв`язку з чим, Верховний Суд переглядає оскаржувані рішення у касаційному порядку на предмет законності і обґрунтованості саме у цій частині та в межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі.