ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 листопада 2019 року
м. Київ
Справа № 904/7527/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Грузицька І. В.,
за участю представників:
позивача - Маркової Л. Й.,
відповідача - Усачука О. І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Підприємства з 100% іноземними інвестиціями "Білла-Україна"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2019 (судді: Михальська Ю. Б., Тищенко А. І., Скрипка І. М.) у справі
за позовом Нікопольської міської ради Дніпропетровської області
до Підприємства з 100% іноземними інвестиціями "Білла-Україна"
про визнання договору укладеним,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У липні 2017 року Нікопольська міська рада Дніпропетровської області (далі - Нікопольська міська рада) звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Підприємства з 100% іноземними інвестиціями "Білла-Україна" (далі - ПІІ "Білла-Україна") про визнання укладеним між сторонами договору оренди земельної ділянки, площею 0,4501 га по вул. Івана Богуна у м. Нікополь у редакції, запропонованій позивачем і наведеній ним у позовній заяві (том 1, а. с. 46-51).
1.2. Позовні вимоги з посиланням на положення статей 2, 3, 93, 96, 116, 124 Земельного кодексу України, статей 11, 509, 526, 630 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 179, статті 181 Господарського кодексу України та статей 2, 13, 15, 21, 24 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовані тим, що за результатами звернення ПІІ "Білла-Україна" Нікопольська міська рада 25.11.2016 прийняла рішення № 23-14/VІІ "Про надання ПІІ "Білла-Україна" в оренду земельної ділянки по вул. Івана Богуна, 2 за фактичним розміщенням нежитлової будівлі" (далі - рішення № 23-14/VІІ).
За змістом рішення № 23-14/VІІ земельну ділянку відповідачеві надано строком на 10 років, код цільового призначення земельної ділянки визначено згідно з КВЦПЗ (03.07.) і встановлено розмір орендної плати - 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з пунктом 3 рішення № 23-14/VІІ ПІІ "Білла-Україна" зобов`язано укласти та зареєструвати договір оренди земельної ділянки відповідно до норм чинного законодавства.
Проте не погоджуючись із розміром орендної плати, ПІІ "Білла-Україна" зверталося до Нікопольської міської ради (лист від 30.01.2017) щодо винесення на сесію ради питання про перегляд розміру орендної плати, у відповідь на який відповідачеві (лист від 02.03.2017) повідомлено про розгляд цього питання на засіданні постійної комісії міської радим з питань містобудування та землекористування, якою вирішено не розглядати на сесії Нікопольської міської ради питання з перегляду розміру орендної плати, визначеної ПІІ "Білла-Україна" згідно з рішенням № 23-14/VІІ.
Направлені Нікопольською міською радою проекти договору оренди земельної ділянки відповідно до прийнятого органом місцевого самоврядування рішення № 23-14/VІІ ПІІ "Білла-Україна" залишені без відповіді. Договір оренди земельної ділянки відповідно до вимог чинного законодавства не укладено, що стало підставою для звернення до суду з позовом про визнання договору укладеним.
1.3. У відзиві на позовну заяву ПІІ "Білла-Україна" просило відмовити у її задоволенні, наголошуючи, що рішення від 05.05.2017 № 1-20/VІІ "Про звернення Нікопольської міської ради до громадян та суб`єктів господарювання, які здійснюють діяльність на території міста Нікополь", згідно з яким визначено ставку орендної плати за земельні ділянки у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі, на якій здійснюють свою діяльність, зокрема супермаркети, гіпермаркети, Нікопольською міською радою прийнято після звернення ПІІ "Білла-Україна" із заявою про надання у користування земельної ділянки під фактичне розміщення супермаркету і після прийняття радою рішення від № 23-14/VІІ про надання земельної ділянки у користування підприємству.
Отже відповідач зазначає, що ставка орендної плати у розмірі 12 %, установлена згідно з рішенням від 05.05.2017 № 1-20/VІІ, не розповсюджується на рішення Нікопольської міської ради № 23-14/VІІ про надання ПІІ "Білла-Україна" земельної ділянки у користування.
ПІІ "Білла-Україна" зазначає, що Нікопольська міська рада на неодноразові запити відповідача не надала документів на підставі яких визначила у рішенні № 23-14/VІІ розмір орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.05.2019 (суддя Трофименко Т. Ю.) відмовлено у задоволенні позову повністю.
Суд першої інстанції, аргументуючи рішення, зазначив, що між сторонами фактично виник спір щодо спонукання відповідача до укладення договору оренди землі, який, за твердженнями позивача, є обов`язковим до укладення. Водночас, суд першої інстанції дійшов висновку, що з аналізу норм чинного законодавства, яким регулюються спірні правовідносини, не убачається прямого законодавчо встановленого обов`язку для відповідача як власника нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, з укладення спірного договору.
Суд дійшов висновку, що відповідач може не реалізовувати надане йому право та відмовитися від оренди земельної ділянки, у зв`язку з чим визнав відсутніми правові підстави для розгляду судом такого спору як визнання укладеним договору, що не є обов`язковим для укладення.
Крім того, суд першої інстанції дійшов висновку про недоведеність позивачем відповідно до вимог господарського процесуального законодавства факту порушення його права або охоронюваного законом інтересу ПІІ "Білла - Україна" у зв`язку з неукладенням оспорюваного договору.
2.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2019 рішення Господарського суду міста Києва від 15.05.2019 скасовано, прийнято нове рішення, яким позов задоволено повністю, визнано укладеним між Нікопольською міською радою та ПІІ "Білла - Україна" договір оренди земельної ділянки площею 0,4501 га по вул. Івана Богуна, 2 у такій редакції:
"Орендодавець - Нікопольська міська рада, юридична адреса: Дніпропетровська область, 53200, місто Нікополь, вул. Електрометалургів, 3 в особі керуючого справами виконкому Харченко Ірини Володимирівни, що діє на підставі довіреності, посвідченої Максименко О. В., приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу від 17.08.2016 року за №767, яка мешкає: АДРЕСА_1 з одного боку, та Орендар - Підприємство з 100% іноземними інвестиціями "Білла-Україна", в особі: керівника (генеральний директор, який діє лише спільно з членами ради директорів згідно Статуту) - ОСОБА_2, підписанта (фінансовий директор, який діє лише спільно з членами ради директорів згідно Статуту) - ОСОБА_3, підписанта (прокурист, який діє лише спільно з членами ради директорів згідно Статуту) - ОСОБА_4, з другого, (далі - Сторони) уклали цей договір про нижченаведене:
Предмет договору
1. Орендодавець на підставі рішення сесії Нікопольської міської ради від 25 листопада 2016 року №23-14/VІІ надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, код цільового призначення - 03.07, яка розташована: м. Нікополь, вул. Івана Богуна, 2 (кадастровий номер земельної ділянки 1211600000:03:004:0029)
Об`єкт оренди
2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4501 га.
3. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: нежитлова будівля.
4. Земельна ділянка передається в оренду за фактичним розміщенням нежитлової будівлі.
5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 5 827 399 грн. 69 коп. (за 0,4501 га).
6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, придатна для використання за призначенням.
7. Інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини - орендодавець повідомляє Орендаря про права третіх осіб на земельну ділянку (сервітути), а саме: прохід чи проїзд через земельну ділянку, використання земельної ділянки для прокладки і ремонту лінійних інженерних споруд, використання земельної ділянки для ремонту ліній електропередач.
Строк дії договору
8. Договір укладено на 10 (десять) років.
Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Орендна плата
9. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка складає 699 287 грн 96 коп. за 1 (один) рік.
Спосіб та місце сплати орендної плати: грошова плата вноситься на розрахунковий рахунок: Держказначейство - 33212812700029, код ЄДРПОУ - 38033121, код 18010600, МФО 805012, отримувач - УДКСУ в м.Нікополь.
10. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
11. Орендна плата вноситься у строк до 30 числа кожного місяця, рівномірно за кожен місяць.
12. Передача продукції в рахунок орендної плати не здійснюється.
13. Розмір орендної плати переглядається у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності;
- за взаємною згодою сторін (волевиявлення Орендодавця визначається у формі рішення сесії Нікопольської міської ради);
- в інших випадках, передбачених законом.
14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 2 % несплаченої суми за кожний день прострочення.
Умови використання земельної ділянки
15. Земельна ділянка передається в оренду за фактичним розміщенням нежитлової будівлі.
16. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, код цільового призначення - 03.07.
17. Умови збереження стану об`єкта оренди:
- використання ділянки відповідно до проекту забудови з дотриманням вимог чинного законодавства, державних будівельних та інших норм і правил
- орендар несе відповідальність за заростання даної земельної ділянки бур`янами відповідно до Кодексу України про адміністративні правопорушення.
Умови повернення земельної ділянки
18. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
19. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку.
20. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.
21. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі, підлягають відшкодуванню. Умови, обсяги і строки відшкодування орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін або у судовому порядку.
22. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором.
23. Збитками вважаються:
- фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;
- доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.
24. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (земельних ділянок)
25. На орендовану земельну ділянку встановлено (не встановлено) обмеження (обтяження) інші права третіх осіб:
- земельну ділянку використовувати за визначеним цільовим призначенням;
- зміну цільового використання земельної ділянки проводити тільки за проектами землеустрою;
- будівництво, реконструкцію будівель та споруд, а також благоустрій території здійснювати відповідно до вимог чинного законодавства України;
- утримувати прилеглу територію відповідно до санітарних норм;
- забезпечити збереження та вільний доступ до міських інженерних комунікацій, я проходять по зазначеній території для проведення ремонтних та профілактичних робіт;
- дотримуватись правил добросусідства із суміжними землекористувачами;
- додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля;
- дотримання вимог природоохоронного законодавства на відведеній та прилеглій території.
26. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.
Інші права та обов`язки сторін
27. Права орендодавця:
27.1. Орендодавець має право вимагати від орендаря:
- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
- дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
- своєчасного внесення орендної плати.
28. Обов`язки орендодавця:
- передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
- при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
- відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
- попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди.
29. Права орендаря:
- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
- отримувати продукцію і доходи;
- здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.
30. Обов`язки орендаря:
- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
- виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
- у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору в Нікопольську об`єднану державну податкову інспекцію Головного управління ДФС у Дніпропетровській області.
Ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини
31. Ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини несе орендар.
Страхування об`єкта оренди
32. Згідно з цим договором об`єкт оренди не підлягає страхуванню на весь період дії цього договору.
Зміна умов договору і припинення його дії
33. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (зі сторони орендодавця - на підставі рішення Нікопольської міської ради).
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
34. Дія договору припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- придбання орендарем земельної ділянки (земельних ділянок) у власність;
- викупу земельної ділянки (земельних ділянок) для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки (земельних ділянок) з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- ліквідації юридичної особи-орендаря.
Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
35. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:
- взаємною згодою сторін;
- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
36. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
37. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору
38. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
39. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Прикінцеві положення
40. Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.
41. Цей договір укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря.
Реквізити сторін
Підписи сторін
Орендодавець Орендар
____________ ______________
МП (за наявності печатки) МП (за наявності печатки)".
2.3. Суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги, послався на положення статей 179, 181 Господарського кодексу України, статей 11, 15, 16, 641 Цивільного кодексу України, статей 116, 124, 125 Земельного кодексу України, положень Закону України "Про оренду землі " та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", а також обставини, установлені Господарським судом Дніпропетровської області у справі № 904/9302/17 щодо правомірності встановлення у пункті 2 рішення Нікопольської міської ради № 23-14/VІІ розміру орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та дійшов висновку про правомірність позовних вимог.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2019, ПІІ "Білла-Україна" у касаційні скарзі просить її скасувати, а рішення Господарського суду міста Києва від 15.05.2019 залишити в силі, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги невідповідністю висновків апеляційного суду обставинами справи та порушенням судом норм матеріального і процесуального права.
Скаржник наголошує, що, як правильно установив суд першої інстанції, право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на положення частини 2 статті 120 Земельного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, на якій це майно розташовано.
ПІІ "Білла-Україна" також зазначає, що рішення Нікопольської міської ради від 05.05.2017 № 1-20/VІІ щодо визначення ставки орендної плати за земельні ділянки у місті Нікополь у розмірі 12 % не могло братися до уваги, оскільки прийнято після прийняття Нікопольською міською радою рішення 23-14/VІІ згідно з яким ПІІ "Білла-Україна" надано у користування земельну ділянку по вул. Івана Богуна, 2 із визначенням розміру орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки землі.
Посилаючись на положення статей 179, 181, 187 Господарського кодексу України ПІІ "Білла-Україна" наголосило, що суд першої інстанції проаналізувавши положення законодавства та обставини справи вірно установив, що у цьому випадку відсутній прямий обов`язок ПІІ "Білла-Україна" як власника нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, укладати договір оренди цієї земельної ділянки, оскільки підприємство може не реалізовувати надане йому право та відмовитися від оренди земельної ділянки. Отже, на переконання скаржника, правові підстави для розгляду судом такого спору як визнання укладеним договору, який не є обов`язковим для укладення, відсутні, а суд апеляційної інстанції дійшов неправильного висновку.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу Нікопольська міська рада просить відмовити у її задоволенні, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2019 залишити без змін, наголошуючи на правомірності висновків суду апеляційної інстанції про наявність правових підстав для визнання укладеним договору оренди землі, виходячи, зокрема з положень статей 12, 93, 116, 122, 124, 125 Земельного кодексу України, пункту 34 частини 1 статті 26, частини 1 статті 59, частини 1статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з урахуванням прийняття органом місцевого самоврядування рішення за результатами розгляду звернення ПІІ "Білла-Україна" про надання земельної ділянки, а також акцентуючи на правомірності визначення розміру орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.