ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 листопада 2019 року
м. Київ
Справа № 922/781/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Третьякової Н. Ю. (адвокат, ордер),
відповідача - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу Приватного малого науково-виробничого підприємства ?Діалог? на рішення Господарського суду Харківської області від 09.07.2019 (суддя Смірнова О. В.) і постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2019 (головуючий - Хачатрян В. С., судді: Россолов В. В., Склярук О. І.) у справі
за позовом Обласного комунального виробничо-експлуатаційного підприємства ?Держпром?
до Приватного малого науково-виробничого підприємства ?Діалог?
про стягнення 185446,89 грн та виселення з нежитлових приміщень.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У березні 2019 року Обласне комунальне виробничо-експлуатаційне підприємство ?Держпром? (далі - ОКВЕП ?Держпром?, Підприємство, Орендодавець) звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Приватного малого науково-виробничого підприємства ?Діалог? (далі - ПМНВП ?Діалог?, Орендар) про: 1) стягнення з ПМНВП ?Діалог? заборгованості за договором оренди комунального майна від 31.12.1998 №7 в новій редакції від 01.01.2008 (далі - договір оренди №7) у сумі 85945,83 грн, з яких: 81641,09 грн - орендна плата, 3599,43 грн - пеня, 405,06 грн - інфляційні втрати, 299,95 грн - 3% річних; 2)стягнення з відповідача заборгованості за договором по відшкодуванню витрат на утримання та експлуатаційне обслуговування орендованого комунального майна від 01.01.2008 №7 О (далі - договір від 01.01.2008) у сумі 99501,06 грн, з яких 91067,83 грн - основна заборгованість, 6337,42 грн - пеня, 1567,99 грн - інфляційні втрати, 528,12 грн - 3% річних; 3) виселення ПМНВП ?Діалог? з нежитлових приміщень загальною площею 156,10кв.м. (далі - спірні приміщення, об`єкт оренди), розташованих за адресою: м. Харків, м-н Свободи, 5, 6 під`їзд, 11 поверх, кімнати №36, №37, та зобов`язання передати їх Підприємству.
2. Позовна заява обґрунтовується неналежним виконанням Орендарем своїх договірних зобов`язань зі внесення орендних платежів та відшкодування витрат на утримання та експлуатаційне обслуговування орендованого комунального майна у період з жовтня 2018 року по лютий 2019 року, а також обставинами припинення договору оренди №7 з 01.01.2019 у зв`язку із закінченням строку його дії.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.07.2019, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2019, позов задоволено. Ухвалено стягнути з ПМНВП ? Діалог ? на користь ОКВЕП ?Держпром? заборгованість у загальній сумі 185446,89 грн і виселити відповідача зі спірних приміщень та передати їх позивачу.
4. Рішення та постанова мотивовані посиланнями на положення статей 526, 530, 549, 612, 625, 629, 759, 762, 763, 785 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 193, 230, 232, 283, 286, 343 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статей 18, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та статей 13, 73, 74, 86-89, 236, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких суди дійшли висновку про обґрунтованість позовних вимог з огляду на доведеність належними і допустимими доказами обставин прострочення виконання Орендарем зобов`язань зі внесення орендної плати у період з листопада 2018 року по лютий 2019 року та щодо відшкодування витрат на утримання та експлуатаційне обслуговування орендованого комунального майна у цей же період, а також зважаючи на припинення з 01.01.2019 дії договору оренди №7 у зв`язку з відсутністю укладення між сторонами додаткової угоди про продовження строку дії цього договору на 2019 рік та зумовлений цим обов`язок відповідача звільнити об`єкт оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погодившись з рішенням місцевого суду і постановою апеляційної інстанції, ПМНВП ?Діалог? звернулося з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати повністю та припинити провадження у справі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на порушення судами першої та апеляційної інстанцій положень статті 291 ГК України та статей 73-75, 89, 210, 241 ГПК України, наголошуючи на тому, що: 1) в порушення норм процесуального закону апеляційний суд визнав недоречним та ухилився від дослідження звіту про незалежну експертну оцінку майна, складеного Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮК "Консулат" (далі - ТОВ "ЮК "Консулат"), яким (звітом) нібито підтверджується нарахування Орендодавцем зайвої орендної плати через неправомірне збільшення площі орендованого майна на 35,5% з урахуванням коефіцієнта 1.58, водночас, суд помилково прийняв до уваги звіт про оцінку майна, виконану суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем Жарихіним Ю . В. (далі - ФОП Жарихін Ю. В.), не залучивши зазначеного суб`єкта в якості свідка; 2) неприпустимим є посилання суду першої інстанції на рішення Господарського суду Харківської області від 14.05.2019 у справі №922/466/19 як таке, що на той час оскаржувалося в апеляційному порядку та не набрало законної сили; 3) позивач не надав до суду доказів письмового повідомлення відповідача у належний термін або заяви про припинення договору оренди №7, внаслідок чого цей договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, тоді як відсутність додаткової угоди не можна вважати підставою для припинення договору оренди №7, позаяк Орендар не підписав додаткову угоду з причин зазначення в ній зайвих площ і повернув її Орендодавцю на виправлення, з чим позивач не погодився.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Позивачем не подавався відзив на касаційну скаргу.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
8. 31.12.1998 між Виробничо-експлуатаційним підприємством ?Держпром? та ПМНВП ?Діалог? було укладено договір оренди нежилого приміщення №7.
9. 01.01.2008 між Виробничо-експлуатаційним підприємством ?Держпром? та ПМНВП ?Діалог? укладено договір оренди №7 - нова редакція договору оренди нежилого приміщення від 31.12.1998 №7.
Згідно з актом приймання-передачі орендованого майна від 07.02.2008, який є додатком №2 до додаткової угоди №1 від 07.02.2008 до договору оренди №7, позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 156,10кв.м., що розташовані за адресою: м. Харків, майдан Свободи, буд. 5, 6 під`їзд, 11 поверх, кімнати №№36, 37.
10. Додатковою угодою №3 від 14.01.2011 до договору оренди №7 від 31.12.1998 викладено договір оренди комунального майна №7 від 31.12.1998 у новій редакції, за умовами якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення (далі - майно), загальною площею 156,10кв.м., в т. ч. місця спільного користування загальною площею 57,30кв.м. розташовані за адресою: м. Харків, майдан Свободи, 5, кімнати №№36, 37 під`їзд №6, поверх №11, що знаходиться на балансі Виробничо-експлуатаційного підприємства "Держпром", склад і вартість якого визначено відповідно до висновку про вартість майна, складеного станом на 16.12.2010, вартість якого становить 658550 грн, без урахування ПДВ.
Додатковою угодою №1 до договору оренди №7 визначено, що орендодавцем за договором, у зв`язку зі зміною найменування юридичної особи, вважати ОКВЕП ?Держпром?.
11. Відповідно до пунктів 3.1, 3.2, 3.3, 3.5, 3.7 договору оренди №7 орендна плата за перший місяць оренди - січень 2011 року становить 13640,16 грн. без урахування ПДВ та індексу інфляції за січень місяць 2011 року, який враховується при сплаті. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. 100% орендної плати спрямовується Орендодавцю щомісячно не пізніше 20 числа місяця наступного за звітним на підставі розрахунків та актів наданих послуг на поточний рахунок Орендодавця. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується орендодавцю відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожен день прострочення, включаючи день оплати. У разі припинення (розірвання) договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції, Орендодавцю.
12. Згідно з пунктами 10.1, 10.8 договору оренди №7 (у редакції додаткової угоди №11 від 15.12.2017) цей договір діє по 31.12.2018 включно. У разі припинення або розірвання цього договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю.
13. У пункті 10.4 договору оренди №7 (у редакції додаткової угоди №2 від 01.12.2011) сторони погодили, що у разі, якщо Орендодавець має намір використовувати орендоване майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це Орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору протягом одного місяця після закінчення його дії, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною договору.
Додаткова угода про продовження строку дії договору оренди №7 на 2019 рік між сторонами не укладалася, отже цей договір оренди припинив свою дію з 01.01.2019.
ПМНВП ?Діалог? з 01.01.2019 продовжувало знаходитися у спірних приміщеннях. Відповідний акт приймання-передачі про повернення нежитлових приміщень відповідачем не підписано. Оскільки відповідач продовжує знаходитися у орендованих приміщеннях, позивачем нараховано та заявлено до стягнення орендну плату за період січень-лютий 2019 року в сумі 41155,74 грн.
14. 01.01.2008 між Виробничо-експлуатаційним підприємством "Держпром" (балансоутримувач) та ПМНВП ?Діалог? укладено договір №7 О з надання послуг по обслуговуванню орендованого комунального майна, за умовами якого балансоутримувач забезпечує обслуговування, орендованого майна, що знаходиться за адресою: 61022, м. Харків, майдан Свободи, 5, 6 під`їзд, 11 поверх, кімнати №№36, 37, а також утримання прибудинкової території, а Орендар відшкодовує витрати балансоутримувача на утримання та експлуатаційне обслуговування орендованого комунального майна пропорційно до займаної ним загальної площі в цій будівлі.
Додатковою угодою №14 до договору №7 О з надання послуг по обслуговуванню орендованого комунального майна від 01.01.2008 встановлено, що балансоутримувачем по договору №7 О з надання послуг по обслуговуванню орендованого комунального майна, у зв`язку зі зміною найменування юридичної особи, вважати ОКВЕП ?Держпром?.
Відповідно до додаткової угоди №28 назву договору №7 О від 01.01.2008 змінено на договір по відшкодуванню витрат на утримання та експлуатаційне обслуговування орендованого майна.
15. Сторонами договору від 01.01.2008 було погоджено розмір витрат на обслуговування орендованого майна (експлуатаційні послуги) за 1 метр квадратний загальної площі, що становлять 70,04 грн, та суми витрат на утримання орендованого майна, які становлять 79,86 грн за 1кв.м. на місяць, тобто відповідач мав сплачувати 6919,95 грн в місяць витрат на обслуговування орендованого майна та 4575,98 грн в місяць витрат на утримання орендованого майна. Також позивач відповідно до розділу V Податкового кодексу України нараховує ПДВ 20% на витрати з експлуатаційного обслуговування орендованого майна як платник податку на додану вартість, що становить 1383,99 грн витрат на обслуговування орендованого майна та 915,20 грн витрат на утримання орендованого майна (додаткова угода №32 від 12.04.2018).
16. Згідно з пунктами 2.1, 2.2, 2.13, 3.1, 4.3 договору від 01.01.2008 Орендар згідно показників лічильника відшкодовує фактичні витрати балансоутримувача, пов`язані зі сплатою вартості електроенергії, що використовується у орендованих приміщеннях. Орендар зобов`язаний перераховувати суму витрат на утримання та експлуатаційне обслуговування орендованого комунального майна (експлуатаційні послуги) балансоутримувачу щомісячно протягом розрахункового періоду, який встановлюється з 10 числа поточного місяця по 10 число наступного місяця на підставі розрахунків та актів виконаних робіт. Сума витрат на утримання та експлуатаційне обслуговування орендованого комунального майна (експлуатаційні послуги) перераховуються на поточний рахунок балансоутримувача. Орендар зобов`язаний у разі припинення (розірвання) цього договору сплатити суму витрат на утримання та експлуатаційне обслуговування орендованого комунального майна (експлуатаційні послуги) до дня повернення за актом приймання-передачі включно. Балансоутримувач зобов`язався виконувати роботи, пов`язані з утриманням та експлуатаційним обслуговуванням орендованого комунального майна та прибудинкової території, та створювати умови для здійснення управлінської діяльності Орендаря згідно з вимогами чинного законодавства. Суми експлуатаційних послуг, зазначені в пункті 2.1 цього договору, сплачені несвоєчасно або не в повному обсязі, можуть бути стягнуті на користь балансоутримувача відповідно до чинного законодавства з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, за кожний день прострочення (включаючи день оплати).
17. На виконання умов договору від 01.01.2008 Орендодавцем у період з жовтня 2018 року по лютий 2019 року було забезпечено обслуговування орендованого майна, загальна вартість витрат позивача становила 91067,83 грн, що підтверджується актами здачі-прийняття виконаних робіт та рахунками-фактурами.
Позиція Верховного Суду
18. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі вимоги і доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
19. Статтею 629 ЦК України встановлено обов`язковість виконання договору його сторонами.
20. Відповідно до частини 1 статті 526, частини 1 статті 530 та частини 1 статті 612 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
21. Згідно з частинами 1, 5 статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Частинами 1, 4 статті 286 ГК України передбачено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
За змістом частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
22. Відповідно до частин 1, 3 статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
23. Згідно з частиною 2 статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.