ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 листопада 2019 року
м. Київ
Справа № 908/2598/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В.- головуючого, Мачульського Г. М., Кушніра І. В.
за участю секретаря судового засідання - Астапової Ю. В.,
розглянувши касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 05.06.2019 та рішення Господарського суду Запорізької області від 20.03.2019 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс" до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про зобов`язання укласти додаткову угоду про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008 та внесення змін до нього,
(сторони повідомлені належним чином про час і місце розгляду касаційної скарги, проте не скористалися своїм правом направити для участі у розгляді справи своїх повноважних представників),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Алекс" звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - ГУ Держгеокадастру) про зобов`язання укласти додаткову угоду про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008 та внесення змін до нього, зокрема, в частині поновлення (продовження) строку дії договору на 7 років та встановлення річної орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на переважне право орендаря на укладення договору землі на новий строк, виконанням останнім належним чином своїх зобов`язань за договором оренди, фактичним узгодженням сторонами договору нових умов щодо строку дії договору та розміру орендної плати.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. 22.11.2008 між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) та ТОВ "Алекс" (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, загальною площею 22,2437 га, яка знаходиться на території Михайлівської селищної ради, кадастровий номер 2323355100:30:007:0006.
2.2. Договір зареєстровано 26.11.2008 про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 040821300843.
2.3. Згідно пункту 8 договору його укладено на 10 років, тобто до 26.11.2018., а також визначено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за ЗО днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
2.4. Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, що становить 6 759,11 грн - 3% від нормативної грошової оцінки.
2.5. Пунктом 36 договору сторони визначили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
2.6. Згідно пункту 37 договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
2.7. 20.11.2008 між орендодавцем та орендарем підписано акт прийому-передачі земельної ділянки, згідно якого позивачу передано земельну ділянку, кадастровий номер 2323355100:30:007:0006, загальною площею 22,2437 га.
2.8. Договором про внесення змін до договору оренди землі від 24.05.2016 річну орендну плату встановлено у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки, інші умови договору залишено без змін.
2.9. Право оренди земельної ділянки зареєстровано за позивачем в установленому законом порядку 26.06.2017, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
2.10. З метою реалізації свого переважного права на поновлення договору позивач у строк, встановлений пунктом 8 договору, звернувся до ГУ Держгеокадастру з листом від 03.10.2018 за вих. № 342 про поновлення договору.
2.11. До листа додав проект додаткової угоди, в якому просив поновити (продовжити) строк дії договору на 10 років, та внести зміни до пункту 9 договору, виклавши його в такій редакції: "Річна орендна плата становить 5% (п`ять відсотків) від нормативної грошової оцінки та вноситься орендарем у грошовій формі".
2.12. Листом-повідомленням від 17.10.2018 вих. № 19-8-0.6-638072-18 відповідач поінформував про незгоду із запропонованими позивачем умовами, викладеними в додатковій угоді, в частині строку та розміру орендної плати.
2.13. Зокрема, посилаючись на Стратегію удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затверджену Постановою КМУ від 07.06.2017 № 413, відповідач зазначив, що строк оренди має становити 7 років, а орендна плата бути не нижчою 8% нормативної грошової оцінки землі. Також відповідач послався на статтю 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України), згідно положень якого річна сума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
2.14. 24.10.2018 позивач направив відповідачу заяву-клопотання № 374 про поновлення договору на зазначених відповідачем умовах - зі строком дії договору 7 років і орендною платою у розмірі 12% нормативної грошової оцінки землі. До заяви додав проект додаткової угоди на зазначених умовах.
2.15. Листом від 13.11.2018 № 19-8-0.6-6879/2-18 відповідач у поновленні договору оренди відмовив, пославшись на раніше надану відповідь про заперечення у поновленні такого договору.
2.16. ТОВ "Алекс" після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватися спірною земельною ділянкою.
3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3.1. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 20.03.2019 (суддя Зінченко Н. Г.) позов задоволено, визнано поновленим на сім років договір оренди землі від 20.11.2008 шляхом укладання додаткової угоди в редакції позивача.
3.2. Рішення суду мотивовано правомірністю заявлених позовних вимог, добросовісністю дій позивача у розумінні частин 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та відповідністю умов запропонованої додаткової угоди вимогам законодавства.
3.3. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 05.06.2019 (колегія суддів у складі: Широбокова Л. П., Подобєд І. М., Орєшкіна Е. В.) рішення суду першої інстанції залишено без змін.
4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
4.1. ГУ Держгеокадастру у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.
4.2. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема статей 31, 33 Закону України "Про оренду землі". Скаржник наголошує, що недосягнення згоди між сторонами щодо орендної плати та інших істотних умов договору тягне за собою припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди.
5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
5.1. ТОВ "Алекс" у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін, наголошуючи на їх законності і обґрунтованості.
6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
6.1. Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.2. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
6.3. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.4. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.