ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 листопада 2019 року
м. Київ
Справа № 908/2599/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Кушнір І.В., Міщенко І.С.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.,
та за відсутності представників сторін,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 18.06.2019 (судді Коваль Л.А., Верхогляд Т.А., Чередка А.Є.) та рішення Господарського суду Запорізької області від 16.04.2019 (суддя Колодій Н.А.) у справі № 908/2599/18
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс"
до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області
про зобов`язання укласти додаткову угоду про поновлення договору та внесення змін до нього в редакції позивача,
В С Т А Н О В И В :
У листопаді 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Алекс" звернулось до господарського суду з позовом, в якому просило зобов`язати Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області укласти додаткову угоду про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008 та внесення змін до нього в редакції позивача.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 16.04.2019, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 18.06.2019, позов задоволено: визнано поновленим договір оренди землі від 20.11.2008 на сім років шляхом укладання додаткової угоди в редакції, викладеній в резолютивній частині рішення суду першої інстанції.
Судами встановлено, що 20.11.2008 між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Алекс" (орендар) укладено договір оренди землі, на умовах якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, яка знаходиться на території Михайлівської селищної ради.
Відповідно до пунктів 15, 16 договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; цільове призначення земельної ділянки сільськогосподарське; договір укладено на 10 років.
Згідно з п. 8 договору оренди землі, після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію
Відповідно до п. 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі, що становить 7 099, 56 грн. - 3 % від нормативної грошової оцінки.
24.05.2016 сторонами внесено зміни до договору оренди, погоджено, що орендна плата складає 5% від нормативної грошової оцінки та вноситься орендарем у грошовій формі.
З метою реалізації свого права на поновлення договору оренди землі позивач 03.10.2018 звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області із заявою № 343, в якій просив продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, площею 23,3641 га, розташованої на території Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області, наданої ТОВ "Алекс" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. У цій заяві орендар запропонував орендодавцю поновити (продовжити) строк дії договору оренди землі від 20.11.2008 на 10 років шляхом підписання доданого до заяви проекту додаткової угоди, в якій погодити, що річна орендна плата становить 5% від нормативної грошової оцінки землі та вноситься орендарем у грошовій формі.
В листі № 19-8-0.6-6388/2-18 від 17.10.2018 орендодавець зазначив, що відповідно до Стратегії удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 413 територіальні органи Держгеокадастру повинні переглянути діючі договори оренди земель сільськогосподарського призначення державної власності з метою приведення їх у відповідність з вимогами законодавства та напрямами цієї Стратегії з урахуванням Закону України "Про оренду землі"; під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в оренду територіальні органи Держгеокадастру повинні встановлювати строк дії оренди 7 років та розмір орендної плати не нижче 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Разом з цим, орендодавець зазначив, що територіальним органам Держгеокадастру рекомендовано при поновленні (переукладенні) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах, встановлювати максимальну відсоткову ставку орендної плати, визначеної Податковим кодексом України.
Посилаючись на те, що запропоновані орендарем умови в частині строку дії договору та орендної плати не відповідають зазначеним вище рекомендаціям, орендодавець зазначив, що він не погоджується на викладені в додатковій угоді умови, у зв`язку з чим заперечує проти поновлення договору та повідомляє, що договір буде вважатись припиненим 27.11.2018.
У відповідь орендар 24.10.2018 звернувся до орендодавця із заявою № 373, в якій просив продовжити термін дії договору оренди строком на 7 років та встановити річну орендну плату у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі; відповідні умови викладено в доданому до заяви проекті додаткової угоди.
За результатами розгляду заяви № 373 орендодавець листом від 13.11.2018 № 19-8-0.6-6878/2-18 повідомив позивача про те, що попереднім листом орендарю повідомлено про заперечення в поновленні договору у зв`язку з недосягненням домовленості щодо істотних умов, тому Договір буде вважатися припиненим 27.11.2018
У зв`язку з цим, намагаючись поновити укладений договір оренди на новий строк тривалістю сім років з максимально дозволеним Податковим кодексом України розміром орендної плати (12% від нормативної грошової оцінки землі), орендар звернувся до суду з даним позовом.
За висновками судів обох інстанцій між сторонами фактично досягнута згода щодо нових умов договору оренди землі, проте орендодавець безпідставно ухиляється від укладання додаткової угоди, у зв`язку з чим судами зазначено, що останнім порушена процедура реалізації орендарем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (надалі - Закону). Відтак, враховуючи, що орендар належно виконував обов`язки за умовами договору, своєчасно звернувся до орендодавця з заявою про поновлення договору, погодився на всі запропоновані відповідачем умови, суди дійшли висновку, що позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення (продовження) договору оренди землі від 20.11.2008, на нових узгоджених істотних умовах, є обґрунтованими.
Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить судові рішення у даній справі скасувати та прийняти нове рішення про відмову в позові.
В обґрунтування своїх вимог посилається на неправильну оцінку судами дійсних обставин справи, вважає, що відсутність домовленості між орендодавцем та орендарем щодо орендної плати та строку дії договору під час його поновлення має наслідком припинення договору оренди в силу приписів ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі".
Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Частиною 4 ст. 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з ч. 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).
Згідно з ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".
Відповідно до частин 1 - 5 ст. 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.