ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 листопада 2019 року
м. Київ
Справа № 909/51/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Командитного товариства "Єрковіч і К"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 08 липня 2019 року (головуючий - Зварич О.В., судді - Дубник О.П., Кордюк Г.Т.) у справі
за позовом Командитного товариства "Єрковіч і К"
до Головного територіального управління юстиції в Івано-Франківській області,
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 1. Фізичної особи-підприємця Єрковіч Ю.В., 2. ОСОБА_1
про внесення змін до договору
(представники сторін у судове засідання не з`явились)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Підстави виникнення спору
1. Сторонами цього спору є Командитне товариство "Єрковіч і К" (далі - "Товариство" та/або "Позивач") та Головне територіальне управління юстиції в Івано-Франківській області (далі - "Управління юстиції" або "Відповідач").
2. Управління юстиції за Договором оренди винаймає у Товариства нежитлові приміщення розташовані в центрі Івано-Франківська по вулиці Галицька, 25 загальною площею - 118 м2 та використовує їх як залу урочистих подій для місцевого відділу державної реєстрації актів цивільного стану.
3. Станом на 16 квітня 2015 року (дата укладення Договору оренди) сторони домовились про розмір орендної плати 4000 грн на місяць. В подальшому, протягом 2016-2018 років Товариство п`ять разів зверталось до Управління юстиції з пропозицією збільшити розмір орендної плати, однак спочатку Управління юстиції висловило незгоду з такою пропозицією, потім ігнорувало листи Товариства, а безпосередньо перед зверненням останнього до суду погодилось на збільшення розміру орендної плати до 12 000 грн на місяць.
4. З 2016 року Позивач замовив та оплатив три експертні грошові оцінки вартості приміщень, остання з яких у 2018 році визначила суму вартості приміщень у 9 309 138 грн. За логікою Позивача, якщо станом на 2015 рік вартість приміщень становила 1 136 165 грн, а сума орендної плати 4000 грн на місяць, то за принципом пропорції, у разі, коли вартість приміщення становить 9 309 138 грн, сума орендної плати на місяць має становити 32 760 грн.
5. Позиція Відповідача полягає в тому, що збільшення вартості оренди за місяць з 4000 грн до 32 760 грн є необґрунтованою та завищеною. Заперечує сам механізм визначення розміру орендної плати за принципом пропорції, оскільки вказане не передбачене ані умовами Договору оренди, ані законодавством. Виходячи з цього, вважає, що у такому разі (відсутність в Договорі оренди механізму визначення розміру збільшення орендної плати) сторони лише шляхом переговорів можуть визначить новий розмір орендної плати. З іншого боку, Відповідач погоджується, що розмір орендної плати має бути збільшений та навіть наводить суму у 12 000 грн на місяць, яка його влаштовує.
6. Оскільки сторони так і не змогли домовитись між собою стосовно розміру орендної плати розпочався даний спір, який стосується внесення змін до Договору оренди нежитлових приміщень шляхом визнання укладеним додаткового правочину № 1 на умовах проекту, поданого Позивачем в частині: (1) поштових та платіжних реквізитів сторін; (2) визначення нової вартості приміщень; (3) визначення нового розміру орендної плати.
Умови Договору оренди
7. 16.04.2015 року між Фізичною особою-підприємцем Єрковіч Юлією Валеріївною (Орендодавець) та Головним територіальним управлінням юстиції в Івано-Франківській області (Орендар) укладений та нотаріально посвідчений договір оренди нежитлових приміщень (далі - "Договір").
8. Відповідно до пункту 1.1 Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення № 34-29,4 м2, № 35-6,0 м2, № 36-59,7 м2, 37-2,6 м2, 38-20,3 м2 на третьому поверсі адміністративного будинку № 25 по вулиці Галицька у місті Івано -Франківську загальною площею - 118 м2.
9. Пунктом 2.3 сторони погодили, що передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в Звіті про незалежну грошову оцінку нежитлових приміщень (№№ 34, 35, 36, 37, 38) загальною площею 118 м2, що знаходяться на третьому поверсі адміністративної будівлі № 25 по вул. Галицька, м. Івано-Франківськ, яка становить 1 136 165 грн без ПДВ станом на 2 березня 2015 року.
10. Згідно із пунктом 3.1 Договору орендна плата визначена за погодженням сторін і становить за базовий місяць розрахунку квітень 2015 року - 4 000 грн без ПДВ. Орендна плата нараховується Орендодавцем та сплачується Орендарем на рахунок Орендодавця після підписання сторонами акта приймання-передачі майна.
11. Відповідно до пункту 3.3 Договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі істотного збільшення вартості об`єкта оренди, визначеного на підставі незалежної експертної грошової оцінки, зміни стану об`єкта з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
12. Орендодавець має право кожні 2 роки проводити незалежну експертну грошову оцінку орендованого майна за власні кошти до закінчення строку на який укладено цей договір. Орендодавець має право збільшувати розмір орендної плати в разі збільшення вартості орендованого майна визначеного на підставі незалежної експертної грошової оцінки орендованого майна більше ніж на 10 відсотків (пункти 8.6, 8.7 договору).
13. Згідно із пунктом 10.1 цей Договір укладено строком на 49 років, і він діє з 16 квітня 2015 року до 16 квітня 2064 року включно.
14. Зміни до умов цього Договору або його розірвання допускаються за взаємною згодою сторін (пункт 10.2 договору).
Хронологія подій та обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
15. 16.04.2015 року Орендодавець передав, а Орендар прийняв нежитлові приміщення загальною площею 118 кв2, що підтверджується актом приймання - передачі до Договору.
16. 19.08.2015 року право власності на адміністративну будівлю, частина якої є об`єктом договору оренди, перейшло до Позивача, що підтверджується відомостями з державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
17. Про зміну власника приміщень Управління юстиції було повідомлено листом від 14.09.2015 року, в якому Єрковіч Ю.В. просила внести зміни до Договору в частині платіжних реквізитів та отримувача орендної плати. У зв`язку з цим, Товариство продовжило виконувати всі обов`язки та стало правонаступником ФОП Єрковіч Ю.В. за Договором.
18. 12.03.2016 року Єрковіч Ю.В. направила на адресу Відповідача лист з пропозицією внести зміни до Договору у зв`язку з суттєвим знеціненням національної валюти на величину індексу інфляції за 2015 рік - 43,3 % та встановити з 12.04.2016 року розмір орендної плати 5 732 грн.
19. 04.04.2016 року Відповідач скерував на адресу Позивача лист-відповідь № 1297/06-1043 про те, що не вбачає підстав для внесення змін до Договору в частині збільшення розміру орендної плати, оскільки таке збільшення має бути визначено на підставі незалежної експертної грошової оцінки, зміни стану об`єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених законодавством.
20. 20.04.2016 року на замовлення Позивача проведено незалежну грошову оцінку орендованого майна. На основі проведеної оцінки була встановлена ринкова вартість майна у розмірі 2 310 225 грн.
21. В матеріалах справи наявна копія листа Позивача вих. № 41 від 21.04.2016 року, адресованого Відповідачу, в якому висловлено пропозицію внести зміни до Договору згідно з пунктом 3.3 щодо збільшення орендної плати на підставі незалежної експертної грошової оцінки об`єкта оренди та встановити орендну плату в розмірі 8 133, 40 грн з дати проведення експертної грошової оцінки об`єкта оренди.
22. 20.04.2017 року на замовлення Позивача вдруге проведено незалежну грошову оцінку орендованого майна, згідно з яким оціночна вартість об`єкту оцінки складає 3 231 127 грн.
23. 21.04.2017 року Позивач направив Відповідачу лист (вих. № 8) з вимогою внести зміни в пункт 3.1 Договору та визначити орендну плату у розмірі 11 375, 55 грн, починаючи з 21 травня 2017 року. Відповіді на вказану пропозицію від Відповідача отримано не було.
24. 23.10.2018 року на замовлення та за рахунок Товариства втретє проведено незалежну грошову оцінку орендованого майна. Відповідно до Звіту про оцінку майна - оціночна вартість об`єкта оцінки (без ПДВ) становить 9 309 138 грн.
25. 26.10.2018 року Позивач надіслав на адресу Відповідача лист № 2018/10-35 з пропозицією укласти додатковий правочин до Договору та додав проект додаткового правочину. Даний лист-пропозиція залишився без відповіді.
26. 03.12.2018 року Позивач повторно надіслав відповідачу лист (вих. № 2018/12-01) щодо внесення змін до Договору. У своїй відповіді (листі № 7477/06-3066 від 10.12.2018 року) Відповідач запропонував встановити орендну плату на рівні 12 000 грн на місяць.
Зміст позовних вимог
27. Оскільки сторонам не вдалося дійти згоди щодо вартості майна та розміру орендної плати 10.01.2019 року Командитне товариство "Єрковіч і К" звернулось до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Головного територіального управління юстиції в Івано-Франківській області про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень від 16.04.2015 року, шляхом визнання укладеним додаткового правочину № 1 до договору на умовах проекту, поданого Позивачем, в наступній редакції:
"1. Сторони дійшли згоди, що до Нового Орендодавця перейшли всі права та обов`язки Орендодавця за Договором. У зв`язку з цим Сторони погодились здійснити заміну сторони "Орендодавця" з фізичної особи-підприємця Єрковіч Юлії Валеріївни (реєстраційний номер облікової картки платника податків з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків НОМЕР_1, зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 ) на Командитне товариство "ЄРКОВІЧ І К" (код ЄДРПОУ 23925746, юридична адреса: м. Івано-Франківськ, вул. Січових Стрільців 16, квартира 10).
2. П. 2.3. викласти в наступній редакції "Передача Майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в Звіті про оцінку майна (Об`єкт оцінки: нежитлові приміщення (№№34,35,36,37,38) адміністративної будівлі, загальною площею 118,0 кв.м, що знаходиться за адресою: Івано-Франківська обл., м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, буд № 25 ), яка становить 9 309 138,00 (дев`ять мільйонів триста дев`ять тисяч сто тридцять вісім гривень 00 коп.) грн. без ПДВ станом на 23 жовтня 2018 року".
3. П. 3.1 викласти в наступній редакції "Орендна плата визначена за погодженням Сторін і становить за базовий місяць розрахунку грудень 2018 року - 32 760 (тридцять дві тисячі сімсот шістдесят гривень)".
4. Розділ 2. Договору "Платіжні та поштові реквізити Сторін" змінити наступним чином: вилучити відомості, що стосуються Орендодавця Фізичної особи-підприємця Єрковіч Юлії Валеріївни, та внести відомості про Орендодавця КТ "ЄРКОВІЧ І К" відповідно: м. Івано-Франківськ, вул. Січових Стрільців 16, квартира 10, код ЄДРПОУ 23925746, р/р НОМЕР_2, МФО 325365, ПАТ "КРЕДОБАНК".
5. Цей Додатковий правочин набирає законної сили з моменту його укладення та посвідчення нотаріусом у встановленому законодавством порядку
6. Цей Додатковий правочин складений у чотирьох примірках, один з яких залишається в справах Першої Івано-Франківської державної нотаріальної контори, а інші видаються Сторонам.
7. Всі витрати щодо оформлення договору покладаються на Орендаря".
28. Заявлені позовні вимоги мотивовані тим, що на думку Позивача на даний час є підстави для внесення змін в укладений між сторонами договір, оскільки:
(1) 19.08.2015 року адміністративна будівля, що є об`єктом договору оренди, перейшла у володіння КТ "Єрковіч і К", вкладником якого є Єрковіч Ю.В. згідно засновницького договору;
(2) за умовами Договору (пункти 3.3, 8.7) орендодавець має право збільшувати розмір орендної плати в разі збільшення вартості орендованого майна, визначеного на підставі незалежної експертної оцінки, більше ніж на 10 відсотків. Позивач вказує, що відповідно до звіту про оцінку майна від 23.10.2018 року, виконаного на його замовлення, вартість об`єкта оренди становить 9 309 138, 00 грн, а тому вартість майна збільшилась на 819 %, що в свою чергу є підставою для внесення змін у договір в частині нової вартості майна та збільшення розміру орендної плати до 32 760 грн на місяць. Свою позицію обґрунтовує положеннями частини 2 статті 632, статті 651 ЦК України, статей 174-175, 188 ГК України.
Узагальнений зміст та мотиви рішення суду першої інстанції
29. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 06.03.2019 року позовні вимоги частково задоволено. Внесено такі зміни до Договору:
(1) замінено Орендодавця з Фізичної особи-підприємця Єрковіч Юлії Валеріївни на Командитне товариство "Єрковіч і К" і відповідні реквізити сторін;
(2) вказано вартість об`єкта оренди станом на 23.10.2018 року в розмірі 9 309 138 грн без ПДВ;
(3) визначено орендну плату за базовий місяць розрахунку лютий 2019 року в розмірі 32 681, 28 грн без ПДВ.
У внесенні інших змін в договір - відмовлено.
30. Приймаючи вказане рішення місцевий господарський суд мотивував його наступним чином.
31. Позивач на підставі пункту 8.7 Договору (викладений в пункті 12 цієї Постанови) має право вимагати внесення змін щодо розміру орендної плати за настання єдиної умови - збільшення вартості об`єкта оренди більше, ніж на 10%. Оскільки така умова настала, що визнається і Відповідачем, у Позивача виникло право на збільшення розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до Договору.
32. Спростовуючи аргумент Відповідача щодо відсутності механізму визначення конкретного розміру орендної плати як в Договорі, так і в законодавстві, суд послався на звичаї ділового обороту, які в даному спорі полягають у визначенні розміру орендної плати шляхом визначення середньої ринкової вартості оренди квадратного метру приміщень. Саме такий метод наведений у звіті про оцінку майна, наданого Позивачем та вказане відповідає приписам Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
33. Щодо визначення вартості об`єкта оренди, суд виходив з того, що така вартість стосується тільки подальшого права Позивача на збільшення орендної плати і не пов`язується із визначенням розміру орендної плати. Щодо поданого Відповідачем альтернативного звіту про оцінку майна, суд визнав наявність істотних розбіжностей у вартості об`єкта оцінки, враховуючи незначний період між їх проведенням і відсутність доведених об`єктивних обставин, які б могли вплинути на такі коливання.
34. Разом з тим, суд зазначив, що в порушення положень пункту 2 частини 1 статті 99 ГПК України щодо можливості призначення судом експертизи при наявності обґрунтованих сумнівів у правильності висновків експертів, наданих сторонами, ні Позивач, ні Відповідач не скористались цим правом і на пропозицію суду відмовились від проведення такої експертизи.
Узагальнений зміст та мотиви рішення суду апеляційної інстанції
35. За наслідками перегляду справи в апеляційному порядку постановою Західного апеляційного господарського суду від 08.07.2019 року рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 06.03.2019 року скасовано. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
36. Так, проаналізувавши положення частини 2 статті 651, частини 1 статті 652, статті 654 ЦК України та умови укладеного між сторонами договору, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що місцевий господарський суд при прийнятті рішення безпідставно частково задовольнив заявлені Позивачем вимоги, оскільки сторони не досягли взаємної згоди щодо приведення договору у відповідність до умов, які змінилися і Товариство не навело виняткових випадків, з якими законодавець пов`язує можливість примусу сторони договору до внесення таких змін.
37. Крім цього, апеляційний суд встановив, що зі змісту позовної заяви та проекту додаткового правочину вбачається, що Позивач просив викласти пункт 3.1 спірного договору оренди в наступній редакції: "Орендна плата визначена за погодженням Сторін і становить за базовий місяць розрахунку грудень 2018 року - 32 760 грн (тридцять дві тисячі сімсот шістдесят гривень)", однак в рішенні місцевого господарського суду від 06.03.2019 року пункт 3.1 договору викладено в такій редакції: "Орендна плата становить за базовий місяць розрахунку лютий 2019 року - 32 681, 28 грн (тридцять дві тисячі шістсот вісімдесят одну гривню двадцять вісім копійок) без ПДВ", тобто цей пункт договору суд виклав в іншій редакції, ніж просив Позивач і тим самим необґрунтовано вийшов за межі заявлених позовних вимог.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
38. Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, Командитне товариство "Єрковіч і К" звернулось до Верховного Суду з касаційною скаргою у якій просить постанову Західного апеляційного господарського суду від 08.07.2019 року у даній справі скасувати, а рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 06.03.2019 року залишити в силі.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи, що містяться в касаційній скарзі Позивача
39. Апеляційним господарським судом помилково застосовано положення статті 652 ЦК України, оскільки таке застосування взагалі є недоречним у даному спорі, адже наявні підстави для внесення змін у договір відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України.
40. Помилкове застосування апеляційним судом норм матеріального права полягає також і у фактичному незастосуванні частин 1, 2 статті 651 ЦК України, які дають можливість застосувати умови пункту 8.7 договору, відповідно до яких Орендодавець має право збільшувати розмір орендної плати в разі збільшення вартості орендованого майна більше ніж на 10 % і саме з метою подальшої реалізації даного права і слід внести зміни в договір щодо вартості майна.
41. Апеляційним судом не враховано положень частини 3 статті 762 ЦК України, що сталося внаслідок порушення приписів статей 86, 236 ГПК України, оскільки індексація розміру орендної плати не впливає на можливість застосування умов пункту 8.7 договору.
Відзивів та пояснень на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходило.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
42. Верховний Суд виходить з того, що основними спірними питаннями у даній справі є:
(1) Чи має право Позивач за умовами Договору збільшувати орендну плату самостійно або таке збільшення може відбуватись виключно за домовленістю між сторонами;