ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 жовтня 2019 року
м. Київ
Справа № 912/3809/16
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В.- головуючого, Кушніра І. В., Волковицької Н. О.,
за участю секретаря судового засідання - Астапової Ю. В.,
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Згода" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 05.03.2019 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Згода" до Олексіївської сільської ради, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: 1. Добровеличківської районної державної адміністрації, 2. Гр. ОСОБА_1 про визнання переважного права на поновлення договору, визнання недійсним рішення, визнання укладеною додаткової угоди, визнання поновленим договору,
за участю представників:
позивача - Колодій О. П., адвокат,
відповідача - не з`явилися,
третьої особи-1 - не з`явилися,
третьої особи-2 - не з`явилися,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Згода" (далі - ТОВ "Згода") звернулося до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Олексіївської сільської ради про визнання недійсним рішення Олексіївської сільської ради від 29.01.2016 № 69, визнання переважного права позивача на поновлення договору оренди землі від 07.10.2008, зареєстрованого у Добровеличківському відділі ДП КРФ "ЦДЗК" 07.10.2008 за № 040836900151, визнання недійсним рішення Олексіївської сільської ради від 27.07.2016 № 142, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції позивача, визнання поновленим на вісім років договір оренди землі від 07.10.2008, зареєстрованого у Добровеличківському відділі ДП КРФ "ЦДЗК" 07.10.2008 за № 040836900151 (враховуючи заяви від 16.12.2016 та від 16.01.2017).
1.2. Позов вмотивовано приписами статті 21 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 179, 181, 187, 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статті 123 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 33 Закону України "Про оренду землі" з огляду на безпідставну відмову відповідача у подовженні договірних відносин з позивачем.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. 07.10.2008 між Добровеличківською районною державною адміністрацією (далі - Добровеличківська РДА) та ТОВ "Згода" укладено договір оренди, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що знаходиться на території Олексіївської сільської ради, площею 40,00 га, в тому числі 40,00 га ріллі.
2.2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 434 710 грн (пункт 5 договору ).
2.3. Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем щорічно у грошовій формі, 3 % від грошової оцінки землі, в розмірі 13 041,30 грн.
2.4. Відповідно до пункт 8 договору останній укладено на 3 роки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
2.5. Невід`ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та поновлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання - передачі об`єкта оренди.
2.6. Договір підписаний повноважними представниками сторін та зареєстрований у Добровеличківському відділі ДП КРФ УДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.10.2008 № 040836900151.
2.7. В подальшому Добровеличківська РДА та ТОВ "Згода" уклали угоду про внесення змін до договору оренди землі від 07.10.2008, відповідно до умов якої сторони погодили наступні зміни: продовжено строк дії договору до 07.10.2016; розмір орендної плати змінено з 3 % до 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; визначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки земель; передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у строки згідно чинного законодавства.
2.8. Угода про внесення змін підписана представниками сторін, скріплена печатками та зареєстрована у відділі Держкомзему у Добровеличківському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.03.2012 за № 352178064000031.
2.9. Згідно із Законом України від 06.09.2012 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" з 1 січня 2013 року розмежовано землі державної та комунальної власності.
2.10. Власником спірної орендованої земельної ділянки у 2014 році стала Олексіївська сільська рада, що підтверджується відповідним свідоцтвом про право власності від 21.07.2014 № 24521507, Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, від 21.07.2014 індексний номер 24520338 та листом Відділу Держгеокадастру у Добровеличківському районі Кіровоградської області від 30.05.2016 № ДС-99-1110-99.2-652/15-16.
2.11. Олексіївська сільська рада своїм листом від 18.07.2014 № 40-01-21/1 попередила позивача, що на земельні ділянки, в тому числі площею 40,00 га, які орендує позивач, отримано речове право. Власником вказаної земельної ділянки є Олексіївська сільська рада. У зв`язку зі зміною власника земельної ділянки, ці земельні ділянки не потрібно обробляти, оскільки вони будуть надані в оренду іншому орендареві.
2.12. У відповіді на вказане попередження листом від 27.10.2014 № 1041 позивач зазначив, що договори оренди землі укладені між ТОВ "Згода" та Добровеличківською РДА не містять умов про розірвання договору у разі переходу права власності на земельну ділянку до іншої особи, а тому у ТОВ "Згода" відсутні підстави для припинення обробітку земельних ділянок, вказаних у попередженні.
2.13. В подальшому позивач на виконання умов пункту 8 договору оренди та положень частини 2 статті 33 Закону "Про оренду землі" звернувся до Олексіївської сільської ради з листом-повідомленням від 30.06.2016 № 781 про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, до якого додав проект відповідної додаткової угоди, згідно якої договір оренди від 07.10.2008 № 040836900151 поновлюється на той же строк (8 років згідно угоди про внесення змін від 30.03.2012 № 3521780664000031) та на тих же умовах.
2.14. За результатами розгляду такого листа-повідомлення Олексіївська сільська рада рішенням дев`ятнадцятої сесії Олексіївської сільської ради Добровеличківського району Кіровоградської області сьомого скликання від 27.07.2016 № 142 відмовила ТОВ "Згода" в поновленні договору оренди від 07.10.2008 на земельну ділянку площею 40,00 га з підстав недосягнення домовленостей щодо відсотків орендної плати у додатковій угоді на вищезгадану земельну ділянку.
2.15. Поряд з цим, 29.01.2016 четвертою сесією Олексіївської сільської ради Добровеличківського району Кіровоградської області сьомого скликання прийнято рішення № 69 "Про надання земельних ділянок на умовах оренди ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства".
2.16. Згідно вказаного рішення рада надала в оренду строком на 49 років ОСОБА_1 земельні ділянки загальною площею 137,2275 га, у тому числі:
площа 27,9943 га - рілля (кадастровий номер 3521780600:02:000:9018),
площа 39,9967га - рілля (кадастровий номер 3521780600:02:000:0661),
площа 50,001 га - рілля (кадастровий номер 3521780600:02:000:9016),
площа 19,2355 га - рілля (кадастровий номер 3521780600:02:000:9013)
для ведення фермерського господарства без розробки документації із землеустрою (код класифікатора видів цільового призначення земель - 01.02) із земель сільськогосподарського призначення комунальної власності, що перебувають у запасі, розташовані на території Олексіївської сільської ради Добровеличківського району Кіровоградської області.
2.17. 28.04.2016 між Олексіївською сільською радою Добровеличківського району Кіровоградської області (орендодавець ) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець, на підставі рішення Олексіївської сільської ради Добровеличківського району від 29.01.2016 № 69, надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Олексіївської сільської ради Добровеличківського району Кіровоградської області загальною площею 59,2322 га (у тому числі земельна ділянка площею 39,9967 га).
2.18. Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 04.05.2016 № 58516539, право оренди на земельну ділянку площею 39,9967 га 28.04.2016 зареєстроване за орендарем ОСОБА_1 на підставі рішення органу місцевого самоврядування від 29.01.2016 № 69.
2.19. Судами також встановлено, що земельна ділянка площею 39,9967 га має два кадастрові номери і одночасно перебуває в оренді у двох осіб - позивача і Цабевської О А.
3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3.1. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 01.03.2017, залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 30.05.2017, позовні вимоги задоволено частково.
3.2. Постановою Вищого господарського суду України від 10.10.2017 рішення та постанова судів попередніх інстанцій скасовані, справу направлено на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.
Вищий господарський суд України при прийнятті постанови зазначив таке.
Суди попередніх інстанцій не взяли до уваги, що за наслідками прийнятих судових рішень фактично залишаються дійсними одночасно два договори оренди спірної земельної ділянки та, відповідно, чинними права кожного з двох орендарів на спірну земельну ділянку, що не є вирішенням спору про право оренди на земельну ділянку та не забезпечує захисту чи відновлення порушеного права позивача.
Також суди не перевірили, чи є рішення Олексіївської сільської ради № 69 від 29.01.2016 вичерпаним його виконанням (укладенням договору оренди з третьою особою), враховуючи, що порушення прав позивача в такому випадку пов`язане саме з укладенням договору оренди з третьою особою для здійснення нею відповідного виду діяльності.
Суди попередніх інстанцій, всупереч змісту переважного права на поновлення договору оренди, визнаючи поновленим договір оренди з позивачем на попередніх умовах, не перевірили, чи є умови, запропоновані позивачем для поновлення договору оренди, рівними чи більш сприятливими порівняно з укладеним попереднім договором оренди, тобто, не перевірили дотримання прав відповідача, як орендодавця при поновленні договору оренди земельної ділянки.
3.3. При новому розгляді справи рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 09.02.201 позовні вимоги задоволено частково:
-визнано недійсним рішення Олексіївської сільської ради від 29.01.2016 № 69 в частині надання в оренду строком на 49 років ОСОБА_1 земельної ділянки загальною площею 39,9967 га - рілля (кадастровий номер 3521780600:02:000:0661);
-визнано переважне право ТОВ "Згода" на поновлення договору оренди землі від 07.10.2008, зареєстрованого у Добровеличківському відділі ДП КРФ "ЦДЗК" 07.10.2008 за № 040836900151;
-визнано недійсним рішення Олексіївської сільської ради від 27.07.2016 № 142 "Про розгляд листа-повідомлення про поновлення договору оренди від 07.10.2008 р. на земельну ділянку площею 40,00 га";
-визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 07.10.2008, зареєстрованого у Добровеличківському відділі ДП КРФ "ЦДЗК" 07.10.2008 за № 040836900152, укладеного між Добровеличківською районною державною адміністрацією та ТОВ "Згода" в редакції вказаній в рішенні суду;
-визнано поновленим на вісім років договір оренди землі укладений між ТОВ "Згода" і Добровеличківською РДА від 07.10.2008 та зареєстрованого 07.10.2008 за № 040836900151.
В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
3.4. Рішення мотивовано тим, що позивач завчасно надіслав відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, проте відповідач рішенням від 27.07.2016 № 142 "Про розгляд листа-повідомлення про поновлення договору оренди від 07.10.2008 на земельну ділянку площею 40,00 га" відмовив у поновленні договору, зазначивши, що така відмова надана позивачу у зв`язку з недосягненням домовленостей щодо відсотків орендної плати у додаткових угодах на вищезгадану земельну ділянку. При цьому, відповідачем не подано до матеріалів справи жодних доказів спроб врегулювати розбіжності щодо розміру орендної плати в порядку норм частини 1 статті 641 ЦК України, статті 181 ГК України.
За поясненнями Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, наданими в судовому засіданні, та оформленими згодом в письмовому вигляді, датою реєстрації земельної ділянки є 07.10.2008. Після розмежування земель державної та комунальної власності, так як замовником технічної документації (Олексіївською сільською радою) не були вказані обмеження у використанні земельної ділянки (що є невід`ємною частиною технічної документації), а саме договір оренди землі із ТОВ "Згода", зазначену ділянку було зареєстровано у Державному земельному кадастрі за кадастровим номером 3521780600:02:000:0661.
Таким чином, земельна ділянка з кадастровим номером 3521780600:02:000:9015 площею 39.9967 га є ділянкою з кадастровим номером 3521780600:02:000:0661 площею 39.9967 га.
Господарський суд погодився з доводами позивача, що вищезазначені обставини щодо недосягнення згоди по орендній платі не були і не могли бути підставою для відмови в укладенні угоди про поновлення строку дії договору оренди землі, оскільки відповідач рішенням від 29.01.2016 № 69 передав спірну земельну ділянку площею 39,9967 га в оренду ОСОБА_1 строком на 49 років із сплатою орендної плати в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки землі. При цьому, договір оренди землі з позивачем не був розірваний чи визнаний недійсним, земельна ділянка у позивача не вилучалася і по теперішній час перебуває в користуванні позивача. Доказів протилежного відповідачем до матеріалів справи не подано.
Отже, земельна ділянка площею 39,9967 га має два кадастрові номери і одночасно перебуває в оренді у двох осіб - позивача та гр. ОСОБА_1
3.5. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 05.03.2019 (колегія суддів у складі: Кощеєв І. М., Кузнецова І. Л., Подобєд І. М.) рішення суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення, яким позов задоволено частково. Визнано недійсним рішення Олексіївської сільської ради від 29.01.2016 № 69 в частині надання в оренду строком на 49 років ОСОБА_1 земельної ділянки загальною площею 39,9967 га - рілля (кадастровий номер 3521780600:02:000:0661). В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
3.6. Суд зазначив, що позивач, звертаючись до відповідача, просив визнати за ним переважне право на тих же умовах, тобто на 8 років із орендною ставкою 4 %. При відмові орендодавця в поновленні договору на цих умовах він не запропонував інші, більш сприятливі умови, хоча був обізнаний про наявність на той час інших пропозицій оренди з орендною платою 5 %, про що було зазначено в рішенні № 69 від 29.01.2016, і на виконання якого було укладено відповідний договір оренди землі від 28.04.2016 між Олексіївською сільською радою Добровеличківського району Кіровоградської області (орендодавець) та гр. ОСОБА_1 (орендар).
Запропоновані позивачем для поновлення договору оренди умови, не є рівними та більш сприятливими порівняно з укладеним договором оренди з гр. ОСОБА_1 .
У даному спорі сторонами не було досягнуто домовленості щодо істотних умов договору - розміру орендної плати, тому ТОВ "Згода" втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку про відсутність правових та фактичних підстав для визнання укладеною запропонованої позивачем додаткової угоди про поновлення дії договору на той же строк та на тих же умовах, оскільки сторонами не було досягнуто згоди щодо його істотних умов.
Поряд з цим суд апеляційної інстанції погодився з рішенням суду в частині визнання недійсним рішення Олексіївської сільської ради від 29.01.2016 № 69 в частині надання в оренду строком на 49 років гр. ОСОБА_1 земельної ділянки загальною площею 39,9967 га - рілля, оскільки на момент його прийняття відповідачем земельна ділянка перебувала в оренді у позивача і строк цієї оренди закінчувався лише 07.10.2016. Договір оренди землі з позивачем не був розірваний чи визнаний недійсним, земельна ділянка позивачем не поверталася.
Крім того, рішення від 29.01.2016 № 69 прийнято з порушенням норм статті 123 ЗК України, оскільки земельні ділянки були передані ОСОБА_1 без розроблення документації із землеустрою.
4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
4.1. ТОВ "Згода" у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судом апеляційної інстанції норм чинного законодавства, зокрема статті 33 Закону України "Про оренду землі". Скаржник наголошує, що висновки суду суперечать позиції Верховного Суду, викладеній у постановах від 18.01.2018 у справі № 910/12017, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.