ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 жовтня 2019 року
м. Київ
справа № 905/2236/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Булгакової І.В. (головуючий), Львова Б.Ю. і Малашенкової Т.М.,
за участю секретаря судового засідання - Шевчик О.Ю.,
учасники справи:
позивач-1 - Словʼянська міська рада Донецької області,
представник позивача-1 - не зʼявився,
позивач-2 - Управління комунальної власності Словʼянської міської ради,
представник позивача-2 - не зʼявився,
відповідач - фізична особа-підприємець Богданець Тетяна Вікторівна,
представник відповідача - не зʼявився,
за участю Словʼянської місцевої прокуратури,
представник прокуратури - Безкоровайний Б.О., прокурор (посвідчення від 22.12.2015 № 036984),
розглянув касаційну скаргу прокуратури Харківської області
на рішення господарського суду Донецької області від 22.04.2019 (головуючий суддя Чернова О.В.)
та постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.08.2019 (головуючий Чернота Л.Ф., судді: Зубченко І.В. і Радіонова О.О.)
у справі № 905/2236/18
за позовом керівника Словʼянської місцевої прокуратури (далі - Прокуратура) в інтересах держави в особі: 1) Словʼянської міської ради Донецької області (далі - Рада); 2) Управління комунальної власності Словʼянської міської ради (далі - Управління),
до фізичної особи-підприємця Богданець Тетяни Вікторівни (далі - Підприємець)
про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.
За результатами розгляду касаційної скарги Касаційний господарський суд
ВСТАНОВИВ:
Керівник Прокуратури в інтересах держави в особі Ради та Управління звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Підприємця про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 06.04.2017 № 1/17 (далі - Договір).
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішення Ради від 15.02.2017 № 8-ХХ-7, від 09.11.2016 № 19-XVII-7, на підставі яких здійснено продаж обʼєкта приватизації за Договором, визнані у судовому порядку протиправними та скасовані, що є підставою для визнання недійним Договору.
Рішенням господарського суду Донецької області від 22.04.2019, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.08.2019, у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Рішення судів попередніх інстанцій мотивовані тим, що порушення допущені Радою при укладенні спірного правочину не можуть бути підставою для визнання Договору недійсним, оскільки покупцем обʼєкта приватизації - Підприємцем дотримано встановлені Радою умови та порядок приватизації, що зумовлює визнання Підприємця добросовісним набувачем права власності на нежитлове приміщення.
Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, Прокуратура звернулась до суду касаційної інстанції з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Касаційна скарга обґрунтована тим, що:
- визнання недійсним у судовому порядку приватизаційного рішення Ради і набрання судовим рішенням чинності, згідно з позицією Верховного Суду України, свідчить про відсутність волі місцевої громади (власника майна) на відчуження майна у момент такого відчуження, у звʼязку з чим власник має право на витребування свого майна від добросовісного набувача відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом;
- Підприємцем порушено вимоги статті 18-2 Закону України ?Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)? (у редакції, чинній на момент укладення Договору), а саме Підприємець звернувся із заявою про приватизацію обʼєкта оренди до проведення поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного обʼєкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна.
- судами не надано належної правової оцінки актам виконаних робіт та договору по капітальному ремонту нежитлового приміщення від 18.11.2016 № 18/11.
Від Ради, Управління та Підприємця відзиви на касаційну скаргу не надходили.
Перевіривши правильність застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального і процесуального права, відповідно до встановлених ними обставин справи, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника Прокуратури, Касаційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Місцевим та апеляційним господарськими судами встановлено, що 10.07.2012 рішенням Ради № 3ХХVIII-6 ?Про затвердження Порядків з питань приватизації майна комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська? затверджено Порядок продажу обʼєктів малої приватизації - обʼєктів комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська шляхом викупу, на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - Порядок).
Відповідно до пункту 6.15 Порядку у разі коли на конкурс з продажу обʼєкта надійшла заява від одного покупця, такий обʼєкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу.
Згідно з пунктом 7.1 Порядку приватизація майна комунальної власності шляхом викупу застосовується відповідно до абзацу другого пункту 5.7 та пункту 6.15 цього Порядку, а також відносно обʼєктів, переданих в оренду, у випадку, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від обʼєкта оренди без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної субʼєктом оціночної діяльності субʼєктом господарювання для цілей оренди майна.
Пунктом 7.3 Порядку передбачено, що по кожному обʼєкту, що підлягає приватизації шляхом викупу, міською радою приймається рішення.
Відповідно до пункту 8.7 Порядку приватизація обʼєкту вважається завершеною з моменту його продажу та оформлюється наказом Управління.
16.08.2013 Управлінням (орендодавець) та Підприємцем (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська № 15/13 (далі - Договір оренди), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) нежитлове приміщення, розташоване за адресою: Донецька область, місто Словʼянськ, вулиця Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 (два). Обʼєкт передається в оренду з метою використання для (під) майстерню для пошиву одягу.
Згідно з пунктом 2.1 Договору оренди обʼєкт оренди є майном комунальної власності та належить територіальної громаді м. Словʼянська в особі Словʼянської міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно індексний номер: 7782530, виданого 09.08.2013 державним реєстратором Реєстраційної служби Словʼянського міського управління юстиції Донецької області Кубенко О.О. Обʼєкт оренди знаходиться на балансі комунального підприємства ?ЖЕК №4?.
Пунктом 2.3 Договору оренди передбачено, що згідно із звітом № 1-513 про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, складеного субʼєктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем Карпенко В.А. 03.06.2013 вартість обʼєкта оренди станом на 31.05.2013 становить 115 819,00 грн.
Відповідно до пункту 8.1 Договору оренди капітальний ремонт, реконструкція, перепланування та технічне переобладнання обʼєкта оренди орендар проводить за власні кошти згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця на здійснення невідʼємних поліпшень орендованого майна комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська, затвердженого рішенням виконкому Словʼянської міської ради, виключно за погодження орендодавця, яке оформлюється у вигляді додаткової угоди до Договору оренди.
Згідно з пунктом 10.1 Договору оренди цей договір набирає чинності від дати підписання сторонами акта приймання-передачі та діє з 16.08.2013 по 16.08.2038 включно.
Договір оренди підписаний сторонами та посвідчено приватним нотаріусом Словʼянського міського нотаріального округу Донецької області Панченко А.В., який зареєстровано в реєстрі за № 4026 та зареєстровано 16.08.2013 у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за індексним номером 8090796.
16.08.2013 за актом приймання-передачі орендодавець передав, а орендар прийняв майно комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська нежитлове приміщення, загальною площею 112,1 кв.м., розташованого на першому поверсі житлового будинку за адресою: м. Словʼянськ, вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2.
Рішеннями Ради від 26.11.2014 № 18-LХІХ-6 ?Про затвердження Програми приватизації обʼєктів комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська на 2015-2017 роки? та від 10.02.2016 №12-VI-7 ?Про затвердження Переліку обʼєктів приватизації комунальної власності територіальної громади Словʼянська на 2015-2017 роки? визначено обʼєкти нерухомості комунальної власності, які підлягали приватизації на території м. Словʼянська.
05.01.2016 комунальним підприємством ?ЖЕК № 4? за результатами обстеження нежитлового приміщення, яке знаходиться у житловому будинку № 21/83 по вул. Батюка, загальною площею 112,1 кв.м. складено акт технічного стану приміщення, згідно з яким встановлено незадовільний стан обстеженого приміщення.
Також комунальним підприємством ?ЖЕК № 4? складно довідку про доцільність виконання капітального ремонту нежитлового приміщення, яке знаходиться у житловому будинку № 21/83 по вул. Батюка, загальною площею 112,1 кв.м.
10.02.2016 Радою прийнято рішення № 1212-VI-7 ?Про затвердження Переліку обʼєктів комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках?.
Зведеним кошторисом розрахунку вартості обʼєкта будівництва від 14.04.2016 передбачено, що вартість капітального ремонту нежитлового приміщення по вул. Батюка 21/83, приміщення 2, м. Словʼянськ Донецької області складає 155,70558 тис. грн.
19.05.2016 Управлінням та Підприємцем укладено договір про внесення змін № 1 до Договору оренди, за умовами якого сторони дійшли згоди доповнити пункт 5.3 Договору оренди, яким визначені права орендаря, абзацом такого змісту: ?- викупити обʼєкт оренди відповідно до чинного законодавства України? та доповнити розділ 8 Договору оренди пунктом 8.6 такого змісту: ?Управління комунальної власності Словʼянської міської ради дає згоду на виконання капітального ремонту обʼєкту оренди за рахунок власних коштів орендатора тільки в обсягу тих робіт, які визначені в акті технічного стану від 05.01.2016, складеним та підписаним балансоутримувачем - КП ?ЖЕК №4?.
20.09.2016 Підприємець звернувся до Управління із заявою про включення до переліку обʼєктів, що підлягають приватизації від 19.09.2016 обʼєкта приватизації - нежитлового приміщення (112,1 кв.м.) за адресою: Донецька область, м. Словʼянськ, вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 з метою приватизації шляхом викупу за грошові кошти під майстерню для пошиву одягу.
05.10.2016 Виконавчим комітетом Словʼянської міської ради прийнято рішення № 703 ?Про клопотання перед Словʼянською міською радою?, яким вирішено клопотати перед радою про внесення доповнення у додаток до рішення Ради від 10.02.2016 № 12-VI-7 ?Про затвердження Переліку обʼєктів комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська, які підлягають приватизації в 2016-2017 роках? у частині включення до вказаного переліку обʼєкта комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська, розташованого за адресою: м. Словʼянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2.
Рішенням Ради від 09.11.2016 № 19-ХVII-7 ?Про внесення доповнення у додаток до рішення Словʼянської міської ради від 10.02.2016 №12-VІ-7 ?Про затвердження Переліку обʼєктів комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська, які підлягають приватизації у 2016-2017 роках?, нежитлове приміщення (112,1 кв.м) за адресою: м. Словʼянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, включено до Переліку обʼєктів, які підлягають приватизації, без визначення способу приватизації.
У подальшому до Управління звернувся Підприємець (орендар вказаного комунального майна) із заявою, в якій посилаючись на пункт 1 частини першої статті 18-2 Закону України ?Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)? (у редакції, чинній на момент проведення приватизації спірного майна) та розділ 7 ?Порядку продажу обʼєктів малої приватизації - обʼєктів комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська", висловив пропозицію про розгляд питання щодо надання дозволу на приватизацію шляхом викупу, орендованого нею комунального майна територіальної громади м. Словʼянська за адресою: вул. Батюка 21/83 приміщення 2. До вказаної заяви Підприємцем додано документи, що підтверджують виконання капітального ремонту вказаного приміщення у листопаді 2016 року, а саме аудиторський висновок про фінансування невідʼємних поліпшень орендованого майна на суму більше 25% ринкової вартості обʼєкта, який зроблений 25.01.2017 товариством з обмеженою відповідальністю "ЗовнішІнформАудіт Л", в якому встановлено, що загальна сума понесених орендарем витрат на здійснення невідʼємних поліпшень орендованого майна склала 37 896,00 грн., що складає 32,72 % від ринкової вартості майна станом на 31.05.2013.
01.02.2017 Виконавчим комітетом Словʼянської міської ради прийнято рішення № 76, яким вирішено клопотати перед радою про приватизацію орендарем (Підприємцем) майна комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська, а саме нежитлового приміщення (112,1 кв.м) за адресою: вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, м. Словʼянськ, що знаходиться на балансі комунального підприємства ?ЖЕК № 4? та визначений спосіб приватизації - викуп.
Судами встановлено, що в матеріалах справи міститься довідка про вартість витрат, понесених Підприємцем у звʼязку із здійсненням невідʼємних полішень нежитлового приміщення, що орендується м. Словʼянськ, вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 на суму 37 896,00 грн., а також квитанція до прибуткового касового ордеру від 18.11.2016 № 53 про оплату Підприємцем робіт з капітального ремонту нежитлового приміщення по вул. Батюка, будинок 21/83, приміщення 2 у м. Словʼянську.
Рішенням Ради від 15.02.2017 № 8-ХХ-7 ?Про приватизацію майна комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська розташованого за адресою: м. Словʼянськ, вул. Батюка 21/83, приміщення 2? дозволено приватизацію майна комунальної власності територіальної громади м. Словʼянська - нежитлового приміщення (112,1 кв.м) Підприємцем шляхом викупу та на підставі наказу від 27.02.2017 № 20 по Управлінню ?Про приватизацію нежитлового приміщення (112,1 кв.м) за адресою: Донецька обл., м. Словʼянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2?; розпочато підготовку обʼєкта до приватизації; затверджено зведений акт інвентаризаціїї обʼєкта приватизації та підготовлено проект договору купівлі-продажу та документи нотаріусу для укладення договору купівлі-продажу.
06.04.2017 Управлінням (продавець) та Підприємцем (покупець) укладено Договір, за умовами якого продавець зобовʼязується передати у власність покупцю нежитлове приміщення загальною площею 112,1 кв.м. (далі - обʼєкт приватизації) за адресою: Донецька область, м. Словʼянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2 (два), а покупець зобовʼязується прийняти обʼєкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені Договором умови. Обʼєктом приватизації є майно комунальної власності та належить територіальній громаді в особі Ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно індексний номер: 7782530, виданого 09.08.2013 Реєстраційною службою Словʼянського міськрайонного управління юстиції Донецької області, державний реєстратор: Кубеко О.О.
Відповідно до пункту 1.2 Договору ціна продажу обʼєкта приватизації, встановлена на підставі висновку про вартість майна, складеного субʼєктом оціночної діяльності товариством з обмеженою відповідальністю ?Інжиніринговий Центр ?Екскон? та затвердженого наказом Управління від 04.04.2017 № 29 без урахування ПДВ станом на 28.02.2017 становить 341 936,93 грн., сума податку на додану вартість становить 68 387,39 грн., всього з урахування ПДВ ціна продажу обʼєкту приватизації становить 410 324,32 грн.
Згідно з пунктом 1.3 Договору вказаний у цьому Договорі обʼєкт приватизації продано шляхом викупу з урахуванням ПДВ за 410 324,32 грн., у тому числі сума податку на додану вартість становить 68 387,39 грн.
Пунктом 2.1 Договору передбачено, що покупець зобовʼязаний внести 410 324,32 грн., у тому числі суму ПДВ, яка становить 68 387,39 грн., у повному обсязі за придбаний обʼєкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього Договору.
Відповідно до пункту 2.4 Договору відшкодування покупцем витрат, повʼязаних з підготовкою обʼєкта приватизації до продажу у сумі 1 342,00 грн. здійснюється шляхом перерахування грошових коштів протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього Договору з рахунка покупця на рахунок продавця.
Згідно з пунктом 3.1 Договору передача обʼєкта приватизації покупцю здійснюється продавцем у 3-денний строк після оплати покупцем у повному обсязі ціни продажу обʼєкта приватизації та відшкодування продавцю витрат, повʼязаних з підготовкою обʼєкта приватизації до продажу.
Пунктом 3.3 Договору передбачено, що право власності на обʼєкт приватизації переходить до покупця після державної реєстрації в установленому законодавством порядку, яка здійснюється після сплати у повному обсязі ціни продажу обʼєкта приватизації.
Відповідно до пункту 13.1 цей Договір підлягає нотаріальному посвідченню, державній реєстрації та реєстрації у виконкомі Словʼянської міської ради. Договір набирає чинності з моменту його укладання.
Вказаний договір посвідчено нотаріально 06.04.2017 та зареєстровано у Державному реєстрі за №1493.
На виконання умов Договору Підприємцем здійснено оплату ціни продажу обʼєкта приватизації, з урахуванням відшкодування витрат, на загальну суму 411 666,32 грн., що підтверджується платіжними дорученнями від 06.04.2017 № 2, від 18.04.2017 № 2 та від 18.04.2017 № 3.
19.04.2017 за актом приймання-передачі майна комунальної власності продавець передав, а покупець прийняв продане шляхом викупу майно комунальної власності - нежитлове приміщення (112,1 кв.м.) за адресою: Донецька область, м. Словʼянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2, ціна продажу якого становить 410 324,32 грн.
Наказом Управління від 20.04.2017 № 32 завершено приватизацію нежитлового приміщення (112,1 кв.м.) за адресою: Донецька область, м. Словʼянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2.
24.04.2017 право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 112,1 кв.м. за адресою: Донецька область, м. Словʼянськ, вул. Батюка, 21/83, приміщення 2 зареєстровано за Богданець Тетяною Вікторівною, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24.04.2017 № 85673090.