ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 жовтня 2019 року
м. Київ
Справа № 911/2755/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицької Н. О. - головуючого, Могила С. К., Случа О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
за участю представників:
позивача за первісним позовом - Котовського В. М.,
відповідача за первісним позовом - Бородкіна Д. І. (ордер № 771555),
Грачової А. В. (довіреність від 03.01.2019, адвокат)
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях
на рішення Господарського суду Київської області від 06.06.2019 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2019 у справі
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інститут біохімічних технологій"
про розірвання договору купівлі-продажу державного майна
та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інститут біохімічних технологій"
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області
про внесення змін до договору купівлі-продажу.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській області (далі - Регіональне відділення Фонду) звернулось до господарського суду Київської області з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю "Інститут біохімічних технологій" про розірвання договору купівлі-продажу державного майна об`єкта незавершеного будівництва - адміністративно-побутовий корпус (площею 3225,0 м2) та контрольно-пропускний пункт № 2 (площею 57,2 м2), азотно-киснева станція, внутрішні кабельні мережі та мережі охоронного освітлення, внутрішні автодороги та майданчики, естакада інженерних мереж, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Обухів, вул. Київська, 127 від 12.08.2013 № 1-НБ-ЗД (далі - договір) укладеного між Регіональним відділенням Фонду та ТОВ "Інститут біохімічних технологій".
2. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до договору відповідач придбав державне майно - об`єкт незавершеного будівництва, за умовами якого відповідач зобов`язався, зокрема: завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію протягом 5 років з моменту підписання акта приймання-передачі об`єкта з правом зміни первісного призначення з урахуванням цільового призначення землі, проте, перевіркою, проведеною Регіональним відділенням встановлено, що відповідач не дотримався зазначених умов договору.
3. 01.01.2019 ТОВ "Інститут біохімічних технологій" подано зустрічний позов, в якому викладено прохання винести рішення, яким внести зміни до договору, шляхом викладення пункту 5.3.1. розділу 5 договору у наступній редакції: "5.3.1. Завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію протягом 5 років з моменту оформлення покупцем права користування на земельні ділянки, з правом зміни первісного призначення з урахуванням цільового призначення".
4. Позовні вимоги за зустрічним позовом мотивовані тим, що невиконання умов спірного договору сталося не внаслідок вини відповідача, процес відведення земельної ділянки для будівництва та одержання документа, що дає право здійснювати будівельні роботи є дуже тривалим та не залежить від відповідача, з огляду на що у відповідача є право вимагати внесення змін до договору на підставі статті 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Короткий зміст судових рішень у справі
5. Рішенням Господарського суду Київської області від 06.06.2019 у справі № 911/2755/18, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2019, у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено.
6. Рішення суду першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, заначив, що можливість виконання будівельних робіт з добудови або реконструкції законодавчо пов`язано з фактом оформлення користування земельною ділянкою, а матеріалами справи підтверджено, що відповідачем здійснювалися всі залежні від нього дії, спрямовані на оформлення за собою такого права, а тому відсутні підстави для задоволення первісного позову. Водночас суд першої інстанції відмовляючи у задоволенні зустрічного позову наголосив, що ТОВ "Інститут біохімічних технологій" в порушення статті 74 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) не довів за допомогою належних і допустимих доказів наявності обставин і підстав, з якими закон пов`язує можливість внесення змін до договору. Позивач за зустрічним позовом фактично перелічує кількість дій, вчинених ним на виконання спірного договору, що на думку суду, не є достатніми доказами на підтвердження істотної зміни обставин.
7. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Київської області від 06.06.2019 і постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2019 у справі № 911/2755/18 в частині відмови у задоволенні первісного позву, Регіональне відділення Фонду звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, у якій просить зазначені рішення скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги за первісним позовом задовольнити.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
8. Скаржник зазначає, що суди попередні інстанцій відмовляючи у задоволенні первісних позовних вимог застосували положення ЦК України, але не застосовували до спірних правовідносин положення Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна". Також заявник вважає, що суди дійшли помилкового висновку стосовно того, що невиконання зобов`язань за спірним договором сталося не з вини відповідача, а через дії органів місцевого самоврядування, хоча ТОВ "Інститут біохімічних технологій" не учинив усіх дій для захисту своїх прав, зокрема не скористався правом звернення із адміністративним позовом.
9. Крім того, скаржник наголошує, що істотне порушення відповідачем умов договору, яке є підставою для його розірвання, полягає у тому, що позивач не отримав очікуваного результату при укладенні договору - добудови та введення в експлуатацію незавершеного будівництва.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
10. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Інститут біохімічних технологій" наголошує, що доводи скаржника стосуються переоцінки доказів у справі та не можуть бути підставою для скасування спірних рішень. Крім того, аргументи стосовно завдання позивачу шкоди, що є істотним порушенням умов договору, не заявлялись під час розгляду справи у суді першої і апеляційної інстанції та не можуть братися до уваги у суді касаційної інстанції.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
11. Як установили суди попередніх інстанцій і вбачається із матеріалів справи, 12.08.2013 між Регіональним відділенням Фонду, як продавцем та ТОВ "Інститут біохімічних технологій", як покупцем укладено договір купівлі-продажу №1-НБ-ЗД (далі - договір) об`єкта державної власності групи Д, що підлягає продажу на аукціоні, відповідно до пункту 1.1. договору продавець зобов`язується передати у власність покупцю об`єкт незавершеного будівництва - адміністративно-побутовий корпус (площею 3225,0 м2) та контрольно-пропускний пункт № 2 (площею 57,2 м2), азотно-киснева станція, внутрішні кабельні мережі та мережі охоронного освітлення, внутрішні автодороги та майданчики, естакада інженерних мереж, що розташовані за адресою: Київська обл., м. Обухів, вул. Київська, 127, а покупець зобов`язується прийняти вказаний об`єкт і сплатити ціну його продажу та виконувати визначені в договорі умови.
12. Відповідно до умов договору покупець зобов`язаний: в установлений договором строк сплатити ціну продажу об`єкта приватизації (пункт 5.1); в установлений договором строк прийняти об`єкт приватизації за актом приймання-передачі (пункт 5.2); виконувати умови продажу об`єкта приватизації, а саме: завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та вести його в експлуатацію протягом п`яти років з моменту підписання акта приймання-передачі об`єкта з правом зміни первісного призначення з урахуванням цільового призначення землі (підпункт 5.3.1); у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань, строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається відповідний договір про внесення змін та/або доповнень до цього договору (підпункт 5.3.2); забезпечити вимоги екологічної безпеки, охорони навколишнього середовища, дотримання санітарних та екологічних норм під час будівництва та введення в експлуатацію Об`єкта приватизації (підпункт 5.3.3); подальше відчуження, або передача в заставу об`єкта незавершеного будівництва можливе лише за умови збереження для нового власника об`єкта незавершеного будівництва зобов`язань, визначених договором купівлі- продажу, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням (підпункт 5.3.4); покупець зобов`язаний протягом добудови до моменту введення об`єкта незавершеного будівництва в експлуатацію та підписання акта підсумкової перевірки виконання умов цього договору, на вимогу органу приватизації (Продавця) надавати для ознайомлення необхідні матеріали, відомості, документи, тощо про виконання умов договору купівлі-продажу (підпункт 5.3.5); оформлення права користування на земельні ділянки здійснюється покупцем самостійно згідно з чинним законодавством України (підпункт 5.3.6); покупець зобов`язаний використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням відповідно з чинним законодавством України (підпункт 5.3.7).
13. 14.08.2013 складено та підписано акт прийому-передачі державного майна між Продавцем та Покупцем.
14. Об`єкт незавершеного будівництва (далі - ОНБ), що є предметом договору, розташований на земельних ділянках з кадастровим номером 3223110100:01:021:0046, площею 0,4993 га та з кадастровим номером 3223110100:01:021:0047, площею 0,1403 га (п. 1.1 Договору) (далі - Земельні ділянки).
15. Зазначені земельні ділянки перебувають у державній власності, що підтверджується рішенням від 30.05.2013с№ 532 38 сесії 6 скликання Обухівської міської ради Київської області, витягами з Державного земельного кадастру та даними публічної кадастрової карти, доступної за посиланням http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta.
16. На виконання своїх зобов`язань за договором відповідач звернувся до Київської обласної державної адміністрації (далі - КОДА) із заявою від 22.01.2014 №7-Д про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення Земельних ділянок для передачі в користування на умовах оренди.
17. У відповідь КОДА листом від 21.02.2014 №11-32/11024 вказала на ряд недоліків поданої Заяви. Серед іншого КОДА зазначила на необхідності виключення із складу земельної ділянки площею 0,4993 га землі загального користування (проїзду) та внесення відповідних змін до графічних матеріалів зазначеної земельної ділянки.
18. ТОВ "Інститут біохімічних технологій" усунув зазначені недоліки та заявою від 12.03.2014 №16-Д і листом від 17.03.2014 № 19-Д надав відповідні документи, які вимагала КОДА. Листом від 16.04.2014 № 11-32/12184 КОДА повідомило ТОВ "Інститут біохімічних технологій" про продовження терміну розгляду звернення до 01.05.2014.
19. Листом від 30.04.2014 № 11-32/12607 КОДА знову вказала ТОВ "Інститут біохімічних технологій" на необхідність виключення зі складу земельної ділянки площею 0,4993 га землі загального користування (проїзду) та внесення відповідних змін до графічних матеріалів зазначеної земельної ділянки. Просила надати письмову згоду землекористувача, засвідчену нотаріально.
20. З метою врегулювання зазначених питань, ТОВ "Інститут біохімічних технологій" звернувся до продавця ОНБ з листом від 26.05.2014 № 49-Д з проханням посприяти у вирішенні питання щодо оформлення права користування земельними ділянками з метою належного виконання договору.
21. Листом від 06.06.2014 №01-14-286 Регіональне відділення Фонду відмовило ТОВ "Інститут біохімічних технологій" у такій допомозі, вказавши, що це не відноситься до його компетенції.
22. Заявою від 05.06.2014 № 50-Д ТОВ "Інститут біохімічних технологій" в черговий раз звернулось до КОДА з проханням надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок. У цій заяві ТОВ "Інститут біохімічних технологій" вказало на незаконність вимог КОДА.
23. Листом від 10.07.2014 № 11-32/14217 КОДА повідомило ТОВ "Інститут біохімічних технологій" про продовження терміну розгляду звернення до 25.07.2014.
24. Листом від 14.07.2014 № 11-32/14272 КОДА повідомило ТОВ "Інститут біохімічних технологій" про відсутність підстав для надання дозволу на розроблення проекту землеустрою, оскільки земельні ділянки сформовані. Надання в користування земельних ділянок має здійснюватись на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
25. Листом від 17.07.2014 № 58-Д ТОВ "Інститут біохімічних технологій" звернулось до КОДА з клопотання про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для передачі спірних земельних ділянок у користування Відповідачу на умовах оренди.
26. Листом від 29.09.2014 № 11-32/15803 КОДА повідомила ТОВ "Інститут біохімічних технологій" про те, що для вирішення питання щодо відведення Земельних ділянок в оренду ТОВ "Інститут біохімічних технологій" потрібно звернутись до Обухівської міської ради (далі - міськрада).
27. Відповідач листом від 05.03.2015 повідомив КОДА про те, що передання земельних ділянок в оренду ТОВ "Інститут біохімічних технологій" належало саме до повноважень КОДА. А тому, відмова КОДА у вирішенні питання щодо надання дозволу на розроблення технічної документації була протиправною.
28. Листом від 30.04.2015 № 11-32/12475 КОДА вкотре повернула документи ТОВ "Інститут біохімічних технологій" для доопрацювання та зазначила, що відповідно до частини 3 статті 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у разі відсутності плану зонування або детального плану території (далі - ДПТ), затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється.
29. Рішенням від 30.10.2014 № 765 57 сесії 6 скликання міськради визнано не чинним Рішення № 532 38 сесії 6 скликання міськради від 30.05.2013, тобто спірні земельні ділянки повернуто в комунальну власність та право розпорядження ними повернуто до міськради. Цим же рішенням надано ТОВ "Інститут біохімічних технологій" дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення Земельних ділянок для надання в оренду.
30. У зв`язку з тим, що земельні ділянки вже сформовані, надання в користування земельних ділянок має здійснюватись на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а не на підставі проекту землеустрою з відведення, ТОВ "Інститут біохімічних технологій" двічі зверталось до міськради щодо визнання такими, що втратили чинність рішення № 765 про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення Земельних ділянок (листи від 27.07.2016 № 17-Д і від 26.08.2018 № 25-Д) та одночасно щодо надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок (листи від 27.07.2016 № 18-Д і від 26.08.2016 № 26-Д).
31. Листами від 09.08.2016 № 1960 та від 13.09.2016 № 2210 міськрада наполягала на тому, що рішення № 765 має бути виконане, а питання щодо надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок залишилось без задоволення.
32. У зв`язку з тривалим не вирішенням питання щодо розроблення ДПТ, ТОВ "Інститут біохімічних технологій" листом від 03.02.2017 № 1-28 звернулося до міськради щодо надання дозволу на виготовлення ДПТ.
33. 08.02.2017 ТОВ "Інститут біохімічних технологій" уклав договір з ТОВ "Майстер-Гео" на виконання топографо-геодезичних робіт, що необхідно для розроблення ДПТ.
34. Листом від 06.03.2017 № 468 виконавчий комітет міськради повідомив ТОВ "Інститут біохімічних технологій" про те, що рішення щодо надання дозволу на розробку ДПТ на сесії Обухівської міської ради 28.02.2017 не прийнято.
35. Листом від 15.03.2017 № 1-99 ТОВ "Інститут біохімічних технологій" повторно звернулося до міськради щодо надання дозволу на розробку ДПТ.
36. Рішення щодо надання дозволу на розробку ДПТ прийнято на 21 сесії 7 скликання міськради 30.03.2017.
37. 26.04.2017 укладено трьохсторонній договір № 17098 між державним підприємством "Український науково-дослідний і проектний інститут цивільного будівництва "Укрндпіцивільбуд" (далі - ДП "Український науково-дослідний і проектний інститут цивільного будівництва "Укрндпіцивільбуд"), як виконавцем, виконавчим комітетом міськради, як замовником та ТОВ "Інститут біохімічних технологій", як інвестором на розробку ДПТ.
38. На виконання умов зазначеного договору ДП "Український науково-дослідний і проектний інститут цивільного будівництва "Укрндпіцивільбуд" розробили проектну документацію та надали її на погодження до виконавчого комітету міськради.
39. 12.12.2017 проведені громадські слухання щодо погодження ДПТ для подальшого його розгляду на містобудівній раді та затвердження на сесії міськради. У зв`язку із пропозиціями, внесеними громадськістю під час проведення цих громадських слухань, засідання громадських слухань перенесено.
40. Виконавчий комітет міськради надіслав звернення до ДП "Український науково-дослідний і проектний інститут цивільного будівництва "Укрндпіцивільбуд" про надання роз`яснення з низки питань порушених представниками громадськості при проведені громадських слухань та отримав відповідь від ДП "Укрндпіцивільбуд" на зазначений лист.