ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 жовтня 2019 року
м. Київ
Справа № 922/4192/16
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицької Н. О. - головуючого, Могила С. К., Случа О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
за участю представників:
позивача - Калугіна О. Ю. (адвокат),
відповідача - не з`явилися,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради
на рішення Господарського суду Харківської області від 20.03.2019 (Жельне С. Ч. - головуючий, судді Новікова Н. А., Кухар Н. М.) і постанову Східного апеляційного господарського суду від 02.07.2019 (Дучал Н. М. - головуючий, судді Склярук О. І., Хачатрян В. С.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна"
до 1) Харківської міської ради,
2) Департаменту земельних відносин Харківської міської ради
про визнання укладеним договору.
Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1. У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" (далі - ТОВ "Фортуна") звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (з урахуванням заяви від 14.02.2019 вх. № 4152) про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки (кадастровий номер 6310137200:02:011:0009), розташованої за адресою: м . Харків, вул . Велика Панасівська, 95 (стара назва - Котлова), у редакції, викладеній позивачем у позові.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 07.06.2012 між Харківською міською радою і ТОВ "Фортуна" укладено договір № 41/12 про внесення авансового внеску, за умовами якого позивач мав сплатити відповідачеві авансовий внесок у рахунок сплати ціни земельної ділянки загальною площею 0,2937 га, кадастровий номер 6310137200:02:011:0009, категорія землі - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, розташованих по вул. Котлова (нині – Велика Панасівська ), 95 у м. Харкові .
На виконання умов зазначеного договору авансового внеску та взятих на себе обов`язків позивач перерахував відповідачеві кошти у сумі 179 131,14 грн, що відповідно до пункту 2.1 договору № 41/12 становило 3 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою, а також виконав інші умови, встановлені договором. Остаточну ціну земельної ділянки мало бути визначено після її експертної оцінки та затвердження відповідним рішенням Харківської міської ради.
Згідно з рішенням Харківської міської ради від 22.06.2012 № 762/12 постановлено продати ТОВ "Фортуна" зазначену земельну ділянку за ціною 734 423,00 грн із розстрочкою сплати на два роки.
Договір авансового внеску та рішення міської ради від 22.06.2012 № 762/12 були передумовою для укладання між сторонами основного договору купівлі-продажу земельної ділянки. Проте відповідачу взятих на себе зобов`язань не виконав, договору купівлі-продажу із ТОВ "Фортуна" не уклав, що і стало підставою для звернення позивача до суду за захистом порушеного права.
3. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 27.12.2016 до участі у справі як другого відповідача залучено Департамент земельних відносин Харківської міської ради.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
4. Справа розглядалася судами неодноразово.
5. За результатами нового розгляду справи останнім рішенням Господарського суду Харківської області від 20.03.2019 у справі № 922/4192/16, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 02.07.2019 позов задоволено, визнано укладеним договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка розташованої за адресою: м. Харків, вул. Велика Панасівська, 95 (стара назва - Котлова), Холодногірський район (колишній - Ленінський), кадастровий номер 6310137200:02:011:0009, у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.
6. Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, зазначив, що виключне право Харківської міської ради на розпорядження землею комунальної форми власності було реалізовано радою у межах її повноважень шляхом прийняття відповідних рішень від 22.02.2012 № 629/12 та від 22.06.2012 № 762/12, а також укладанням і виконанням договору від 07.06.2012 № 41/12. Отже, після прийняття органом місцевого самоврядування рішення про надання земельної ділянки у власність або у користування, набуття права власності на житловий будинок, будівлю, споруду особа має право на одержання земельної ділянки у власність або у користування, а також право вимагати оформлення документів, що посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою.
Суди попередніх інстанцій наголосили, що фактичні обставини справи свідчать про невиконання Харківською міською радою прийнятого нею ж рішення від 22.06.2012 № 762/12 щодо продажу земельної ділянки площею 0,2937 га із земель житлової та громадської забудови, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Котлова (Велика Панасівська ), 95, Ленінський район (кадастровий номер 6310137200:02:011:0009), за ціною 734 423,00 грн із розстрочкою сплати на два роки; зобов`язань за договором про сплату авансового внеску від 07.06.2012 № 41/12 щодо укладання договору купівлі-продажу за встановленою у рішенні органу місцевого самоврядування ціною - 734 423,00 грн із розстрочкою сплати на два роки, - що не відповідає засадам справедливості, добросовісності, розумності, які є складовими елементам загального конституційного принципу верховенства права.
Після прийняття Харківською міською радою рішень від 22.02.2012 № 629/12 та від 22.06.2012 № 762/12 про продаж земельної ділянки позивачеві у ТОВ "Фортуна" виникли обґрунтовані (легітимні) очікування щодо придбання у власність земельної ділянки за обумовленою ціною, що є майном у розумінні положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
У цьому разі легітимні сподівання позивача мають дуже високу обґрунтованість, яка опирається на факт прийняття Харківською міською радою зазначених рішень, сплату позивачем авансового внеску і виконання ТОВ "Фортуна" інших дій, необхідних для реалізації свого права.
Рішення Харківської міської ради від 22.02.2012 № 629/12, від 22.06.2012 № 762/12 є чинними, договір від 07.06.2012 № 41/12 сторонами не припинено (не розірвано), кошти у сумі 179 131,14 грн, що відповідно до пункту 2.1 договору від 07.06.2012 № 41/12 становить 3 % вартості земельної ділянки, позивачеві не поверталися, умотивованої відмови щодо укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки з підстав передбачених у частині 5 статті 128 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), не надходило. Таким чином, легітимні сподівання позивача на реалізацію свого права (отримання майна у власність) підлягають захисту.
Ураховуючи викладене, зважаючи на те, що матеріали справи не містять доказів виконання відповідачем (Харківською міською радою) зобов`язання з укладання із позивачем договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки, та/або доказів мирного позасудового вирішення сторонами спору, суди дійшли висновку про задоволення позову.
7. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Харківської області від 20.03.2019 і постановою Східного апеляційного господарського суду від 02.07.2019 у справі № 922/4192/16, Харківська міська рада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення і постанову скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
8. Підставами для скасування рішення і постанови скаржник вважає порушення і неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права.
9. Заявник касаційної скарги зазначає, що укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки відповідно до рішення 16 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 22.06.2012 № 762/12 станом на теперішній час неможливе, оскільки згідно з пунктом 3.4 Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом від 09.01.2003 № 2, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 23.05.2003 № 396/7717 "Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок" термін дії звіту становить один рік з дати оцінки, про що ТОВ "Фортуна" було обізнано, адже у 2014 році зверталося до відповідача із листами від 19.02.2014 та від 24.09.2014, в яких порушувало питання про надання дозволу на проведення роботи з актуалізації експертної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,2937 га по вул. Великій Панасівській, 95, у м. Харкові та винесення питання на порядок денний чергового засідання сесії.
10. Скаржник зауважує, що Харківська міська рада вчинила всі необхідні заходи для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, проте відповідач у період із 22.06.2012 по 19.02.2014 не звертався до Харківської міської ради для укладення та підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
11. Заявник касаційної скарги наголошує, що Харківська міська рада звертала увагу судів попередніх інстанцій на те, що спірна земельна ділянка розташована у межах червоних ліній, а тому надання її у приватну власність юридичної особи суперечитиме положенням статей 83, 111 ЗК України, статті 18 Закону України "Про автомобільні дороги". Отже, для продажу земельної ділянки необхідно вчинити її поділ, за яким сформувати нову земельну ділянку за межами червоних ліній.
12. Скаржник також звертає увагу, що визнання договору укладеним за рішенням суду прямо суперечить нормам Цивільного кодекс України (далі - ЦК України) в частині волевиявлення його сторін.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
13. ТОВ "Фортуна" у відзиві на касаційну скаргу просить рішення і постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін, наголошуючи на їх законності та обґрунтованості.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
14. Як убачається із матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, на підставі договору оренди землі від 30.01.2008, укладеного між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Фортуна" (орендар), зареєстрованого в Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 14.04.2008 за № 540867100029, на підставі рішення 7 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 22.11.2006 № 171/06, ТОВ "Фортуна" надано у строкове платне користування земельну ділянку несільськосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, загальною площею 0,2937 га по вул. Котлова ( нова назва - вул. Велика Панасівська ), 95, у м. Харкові для будівництва офісу, магазину, СТО та підсобних приміщень.
15. Із матеріалів справи, зокрема, листа Департаменту земельних відносин Харківської міської ради № 8441/0/225-16 убачається, що відповідно до інформаційної довідки із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 16.05.2016 право власності за позивачем на нежитлову будівлю літ. "А-1" зареєстровано на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 07.09.2009 у справі № 29/365-09, рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" прийнято 16.12.2009. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право за ТОВ "Фортуна" зареєстровано 10.12.2013. Право власності на нежитлову будівлю літ. "Б-4" зареєстровано за позивачем на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 09.08.2010 у справі № 47/209-10, рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. "Б-4" прийнято 02.09.2010, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право за ТОВ "Фортуна" зареєстровано 10.12.2013, тобто будівництво об`єкта нерухомості завершено.
16. У зв`язку із завершенням будівництва об`єктів нерухомого майна на підставі рішення Харківської міської ради від 22.09.2010 № 247/10 змінено вид використання спірної земельної ділянки за договором оренди від 30.01.2008 № 540866710029, замість "для будівництва офісу, магазину, СТО та підсобних приміщень" зазначено "для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель".
17. У 2012 році ТОВ "Фортуна" з метою реалізації права на придбання спірної земельної ділянки у власність звернулося до Харківської міської ради із відповідною заявою.
18. Рішенням 14 сесії 6 скликання Харківської міської ради від 22.02.2012 № 629/12 "Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок юридичним та фізичним особам України" постановлено надати ТОВ "Фортуна" дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,2937 га, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Котлова, 95, Ленінський район, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель; після прийняття цього рішення ТОВ "Фортуна" доручено розробити та узгодити у встановленому порядку технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки по вул. Котлова в натурі (на місцевості); розмір авансового внеску встановлено 3 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.
19. У пункті 2 зазначеного рішення позивача попереджено про необхідність не пізніше ніж у шестимісячний термін з дня прийняття цього рішення звернутися до управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради для оформлення договору про оплату авансового внеску в рахунок сплати ціни земельної ділянки; у термін один рік з дня прийняття цього рішення оформити договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
20. Згідно зі звітом Приватного підприємства фірми "ЛІК" про експертну грошову оцінку земельної ділянки несількогосподарського призначення, розташованої по вул. Котлова, 95 у Ленінському районі міста Харкова, кадастровий номер земельної ділянки 6310137200:02:011:0009, цільове використання земельної ділянки- експлуатація та обслуговування нежитлових будівель, замовником за яким визначено Харківську міську раду, землекористувачем - ТОВ "Фортуна", на підставі висновку оцінювача про ринкову вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 23.04.2012 ринкова вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТОВ "Фортуна" загальною площею 0,2937 га, розташованої у місті Харкові по вул. Котлова, 95 на дату оцінки 23.04.2012 становила без урахування ПДВ, 734 423,00 грн.
21. 07.06.2012 між Харківською міською радою (далі - продавець) і ТОВ "Фортуна" (далі - покупець) укладено договір про внесення авансового внеску № 41/12, посвідчений Галіщевою О. А., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, за № 460 та зареєстрований в Харківській міській раді в книзі записів реєстрації договорів про внесення авансового внеску (далі - договір № 41/12), за умовами якого покупець, на підставі рішення 14 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 22.02.2012 № 629/12 вносить, а продавець приймає авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Котлова, 95. Ціну земельної ділянки буде визначена остаточно після проведення експертної грошової оцінки. Остаточні розрахунки буде проведено після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.
22. У пунктах 1.3, 1.3.2, 1.3.3, 1.3.4, 1.3.5 та 1.3.6 договору № 41/12 визначено, що земельна ділянка має наступні характеристики: загальна площа 0,2937 га, кадастровий номер 6310137200:02:011:0009, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення умов використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель; нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу із технічної документації від 10.04.2012 № 379/12 становить 5 971 038,00 грн; інших особливостей земельна ділянка не має.
23. Пунктами 2.1 та 2.2 договору № 41/12 встановлено, що розмір авансового внеску становить 179 131,14 грн, що складає 3 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки. Авансовий внесок сплачується в строк не пізніше 10 календарних днів з дня нотаріального посвідчення цього договору шляхом перерахування на рахунок управління Державної казначейської служби у місті Харкові.
24. Також судами установлено, що розділом 3 договору № 41/12 визначено обов`язки сторін, зокрема, після сплати покупцем авансу, вказаного у пункті 2.1 цього договору, продавець забезпечує проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, вказаної у розділі 1 цього договору, відповідно до діючого законодавства України (пункт 3.1 договору), а покупець подає продавцю для підготовки рішення Харківської міської ради про продаж земельної ділянки, вказаної у розділі 1 договору, документи: звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки; проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі його відсутності на момент подання документів про продаж земельної ділянки); копію платіжного доручення про сплату авансового внеску (пункт 3.2 договору).
25. Згідно з пунктом 3.3. договору № 41/12, після надходження авансового внеску, вказаного у пункті 2.1 договору, та подання покупцем всіх документів, необхідних для підготовки рішення Харківської міської ради, питання продажу земельної ділянки виноситься на розгляд пленарного засідання Харківської міської ради.
26. Після прийняття рішення Харківської міської ради про продаж земельної ділянки продавець укладає з покупцем договір купівлі-продажу земельної ділянки, зазначеної у розділі 1 договору (пункт 3.4 договору № 41/12).
27. Грошові кошти, які перераховуються покупцем відповідно до пункту 2.1 цього договору, є авансовим внеском, який сплачується в рахунок оплати ціни земельної ділянки, зазначеної у розділі 1 цього договору, про що зазначається у договорі купівлі-продажу земельної ділянки (пункт 3.5 договору № 41/12).
28. Відповідно до пункту 5.5 договору № 41/12 сторонами обумовлено, що у разі невиконання продавцем умов цього договору, покупець має право вимагати виконання продавцем своїх обов`язків належним чином, а також відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов`язань за даним договором, або розірвати цей договір у встановленому порядку та вимагати відшкодування збитків, спричинених його розірванням.
29. За умовами пункту 4.1 договору № 41/12, договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до укладання договору купівлі-продажу відповідної земельної ділянки.
30. Як убачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, авансовий внесок сплачено ТОВ "Фортуна" 08.06.2012 шляхом перерахування коштів, в підтвердження чого позивачем надано до суду копію платіжного доручення № 146 на суму 179 131,14 грн, з призначенням платежу: 1:32778133:33010101: авансовий внесок у рахунок оплати земельної ділянки по дог.№ 41/12 від 07.06.2012 перерах.повн.по терміну 17.06.2012.
31. У подальшому на виконання вимог пункту 3.3 договору № 41/12 та після виконання сторонами взаємних обов`язків, зазначених у розділі 3 цього договору, питання викупу земельної ділянки було винесено на розгляд чергової сесії Харківської міської ради.
32. 22.06.2012 16 сесія 6 скликання Харківської міської ради прийняла рішення № 762/12, згідно з яким на підставі статей 116, 127, 128 ЗК України, статті 125 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рішення 29 сесії Харківської міської ради 5 скликання "Про затвердження Порядку продажу земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів у м. Харкові" від 24.12.2008 № 362/08 вирішено, зокрема, продати ТОВ "Фортуна" земельну ділянку площею 0,2937 га із земель житлової та громадської забудови, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Котлова, 95, Ленінський район (кадастровий номер 6310137200:02:011:0009) за ціною 734 423,00 грн; надати ТОВ "Фортуна" розстрочення кінцевого розрахунку терміном на два роки; попереджено ТОВ "Фортуна", що на зазначену земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження): площею 0,2937 га заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки; площею 0,0365 га - охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта транспорту; площею 0,0099 га - охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта енергетичної системи; визначено, що договір оренди землі від 14.04.2008, реєстраційний номер 540867100029, припиняє дію з моменту реєстрації державного акта на право власності на земельну ділянку по вул. Котлова; доручено управлінню земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин оформити договори купівлі-продажу земельних ділянок, зазначених у додатку 1 до цього рішення.
33. Рішенням 36 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам України" від 24.12.2014 № 1752/14 внесено зміни до підпункту 17.6 пункту 17 додатку 1 до рішення 16 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про продаж земельних ділянок юридичним і фізичним особам України" від 22.06.2012 № 762/12, викладено його у такій редакції: "17.6. Договір оренди землі від 14.04.2008, реєстраційний номер 540867100029, припиняє дію з моменту реєстрації угоди про його розірвання".
34. 08.11.2016 ТОВ "Фортуна" звернулося до Харківського міського голови із листом-пропозицією вих. № 71 щодо укладання, підписання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки, із трьома підписаними з боку покупця примірниками проекту договору (по одному для сторін і один для нотаріуса, у разі нотаріального посвідчення договору) купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,2937 га, категорія - землі житлової та громадської забудови, кадастровий номер 6310137200:02:011:0009, цільове призначенням - для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, розташованих по вул . Велика Панасівська, 95 (стара назва - вул. Котлова, 95) у м. Харкові. ТОВ "Фортуна" у листі запропоновано розглянути та підписати договір купівлі-продажу земельної ділянки, надавши актуальні банківські реквізити для сплати її залишкової вартості, або у строк, визначений статті 181 Господарського кодексу України, повідомити про відмову у підписанні, яка буде підставою для подальшого вирішення цього питання у судовому порядку. Нотаріальне посвідчення договору запропоновано здійснити у приватного нотаріуса ХМНО Галіщевої О.А., яка посвідчувала договір № 41/12, або у будь-якого іншого нотаріуса Харківського міського нотаріального округа.
35. Оскільки по закінченні строку, визначеного у статті 181 Господарського кодексу України, Харківська міська рада не надала жодної відповіді на пропозицію позивача, договір купівлі-продажу укладено не було, ТОВ "Фортуна" звернулося до суду з позовом у цій справі.