ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 жовтня 2019 року
м. Київ
Справа № 915/434/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Зуєва В. А.,
секретар судового засідання - Грузицька І. В.,
за участю представників:
прокуратури - Збариха С. М.,
позивачів - не з`явилися,
відповідача - Саушкіна В. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю торгово-промислової фірми "АВС-Цитрус"
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2019 (судді: Принцевська Н. М., Богацька Н. С., Колоколов С. І.) та рішення Господарського суду Миколаївської області від 06.07.2017 (суддя Фролов В. Д.) у справі
за позовом заступника керівника Миколаївської місцевої прокуратури № 1 в інтересах держави в особі Березанської районної державної адміністрації Миколаївської області та Коблівської сільської ради Березанського району Миколаївської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю торгово-промислової фірми "АВС-Цитрус"
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2005,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У травні 2017 року заступник керівника Миколаївської місцевої прокуратури № 1 (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Березанської районної державної адміністрації Миколаївської області (далі - Березанська райдержадміністрація) та Коблівської сільської ради Березанського району Миколаївської області (далі - Коблівська сільська рада) звернувся до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю торгово-промислової фірми "АВС-Цитрус" (далі - ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус") про внесення змін до пункту 3 договору оренди земельної ділянки від 28.01.2005 (далі - договір від 28.01.2005), укладеного між Березанською райдержадміністрацією і ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" та зареєстрованого 14.03.2005 у Березанському районному окрузі Миколаївської регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК" за № 040500700125, зокрема викладення пункту 3 договору у такій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 4,0800 га становить 14 831 803,92 грн, з яких: земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225, площею 2,0200 га - 7 626 893,37 грн, земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226, площею 0,9 га - 3 398 120,81 грн, земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002, площею 0,8 га - 2 855 447,88 грн, земельної ділянки з кадастровим номером 4820982200:07:000:0003 площею 0,36 га - 951 341,86 грн"; внесення змін до пункту 7 договору від 28.01.2005, який слід викласти у такій редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік складає 12 % від її нормативної грошової оцінки і становить 1 779 816,47 грн, з них: 915 227,20 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225; 407 774,50 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226; 342 653,75 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002; 114 161,02 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:07:000:0003), або 148 318,04 грн щомісячно, із них: 76 268,93 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225; 33 981,21 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226; 28 554,48 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002; 9 513,42 грн за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:07:000:0003)".
1.2. Позовні вимоги із посиланням на положення статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статей 288, 289 Податкового кодексу України, статей 1, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 1, 13, 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", статей 16, 26, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" обґрунтовано тим, що згідно з рішенням Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 19 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого, яка вводиться у дію з 25.10.2012, а згідно з пунктом 1 рішення Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 29 має бути переглянуто розмір орендної плати, зазначений у чинних договорах оренди землі.
Прокурор акцентував, що рішенням Коблівської сільської ради від 10.07.2013 № 8 затверджено Положення про встановлення плати за земельні ділянки та об`єкти водного фонду, що знаходяться в платному користуванні на умовах оренди та встановлення податку за земельні ділянки на території Коблівської сільської ради (далі - Положення), а також визначено ставки податку за земельні ділянки сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення.
За змістом пунктів 2.2 і 2.6 Положення для визначення розміру орендної плати застосовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розмір орендної плати встановлюється у відсотках від нормативної грошової оцінки земель, ставка орендної плати для земель рекреаційного призначення становить 12 % від нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого.
Згідно з пунктом 3.3 Положення розмір орендної плати може бути скорегований відповідно до вимог чинного законодавства. Отже, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі.
Рішення Коблівської сільської ради, якими змінено нормативну грошову оцінку земель с. Коблевого та затверджено нові ставки орендної плати, є чинними, а отже обов`язковими для виконання. Оскільки у договорі від 28.01.2005 орендну плату за земельні ділянки загальною площею 4,0800 га визначено у розмірі 10 %, що не відповідає розміру, визначеному сільською радою, прокурор звернувся до суду.
При цьому прокурор, посилаючись на положення статей 2, 29 Господарського процесуального кодексу України та статті 23 Закону України "Про прокуратуру", а також положення Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" наголосив на неналежному виконанні своїх обов`язків Березанською райдержаадміністрацією (як стороною спірного договору) і Коблівською сільською радою (як новим власником землі), які не вчиняли дій щодо приведення договорів у відповідність до вимог земельного і податкового законодавства, що стало підставою для звернення прокурора до суду.
1.3. У відзиві на позовну заяву ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус", заперечуючи проти її задоволення, зазначило, що саме орендодавець повинен був довести до відома орендаря інформацію про збільшення розміру орендної плати та зобов`язання внести відповідні зміни до договорів оренди землі згідно з частиною 2 статті 188 Господарського кодексу України. Проте жодних пропозицій, додаткових угод або інших повідомлень про необхідність внесення змін до договору оренди на адресу товариства не надходило. Водночас відповідач наголосив, що у разі направлення орендодавцем додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки із відповідними змінами щодо розміру орендної плати згідно з довідкою сільської ради від 16.05.2017 № 683 відповідач на виконання пунктів 10 і 32 договору від 28.01.2005 підпише таку додаткову угоду.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 06.07.2017 позов задоволено повністю, внесено зміни до пунктів 3, 7 договору від 28.01.2005 у редакції, запропонованій прокурором у позовній заяві, викладено у резолютивній частині рішення зазначену редакцію. Здійснено розподіл судових витрат.
Суд першої інстанції, ураховуючи положення статей 1, 13, 18, 23 Закону України "Про оренду землі" та статей 632, 653 Цивільного кодексу України, дійшов висновку, що прокурор довів обґрунтованість позовних вимог стосовно внесення змін до пунктів 3, 7 договору від 28.01.2005 та наявність передбачених цим договором підстав для зміни розміру орендної плати за землю.
2.2. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2019 рішення Господарського суду Миколаївської області від 06.07.2017 скасовано частково, викладено резолютивну частину рішення у такій редакції: "Позов задовольнити частково. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 28.01.2005, укладеного між Березанською районною державною адміністрацією та ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус", зареєстрованого 14.03.2005 у Березанському районному окрузі Миколаївської регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК" за № 040500700125.
Викладено пункт 3 договору від 28.01.2005 у такій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 4,0800 га становить 14 788 924,00 грн, з яких оцінка: земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225, площею 2,0200 га - 7 649 134,00 грн; земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226, площею 0,9 га - 3 408 030, 00 грн; земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002, площею 0,8 га - 2 676 240,00 грн; земельної ділянки, кадастровий номер 4820982200:07:000:0003, площею 0,36 га - 1 055 520,00 грн".
Викладено пункт 7 договору у такій редакції: "Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік складає 12 % від її нормативної грошової оцінки протягом 5-ти місяців у літній період роботи (травень, червень, липень, серпень, вересень) і становить загалом 739 446,20 грн і 3 % від її нормативної грошової оцінки протягом 7-ми місяців у зимовий період роботи (жовтень, листопад, грудень, січень, лютий, березень, квітень) і становить загалом 258 806,17 грн, з них: за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0225, площею 2,02 га у літній період протягом 5-ти місяців загалом 382 456,70 грн або 76 491,34 грн щомісячно, у зимовий період протягом 7-ми місяців загалом 133 859,85 грн або 19 122,84 грн щомісячно; за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:09:000:0226, площею 0,90 га у літній період протягом 5-ти місяців загалом 170 401,50 грн або 34 080, 30 грн щомісячно, у зимовий період протягом 7-ми місяців загалом 59 640,53 або 8 520,05 грн щомісячно; за земельну. ділянку кадастровий номер 4820982200:07:000:0003, площею 0,3600 га у літній період протягом 5-ти місяців загалом 52 776,00 грн або 10 555,20 грн щомісячно, у зимовий період протягом 7-ми місяців загалом 18 471,60 грн або 2 638,80 грн щомісячно; за земельну ділянку, кадастровий номер 4820982200:07:000:0002, площею 0,8000 га у літній період протягом 5-ти місяців загалом 133 812,00 грн або 26 762,40 грн щомісячно, у зимовий період протягом 7-ми місяців загалом 46 834,20 грн або 6 690,60 грн щомісячно".
Суд апеляційної інстанції погодився із висновком місцевого суду про необхідність внесення змін до чинного договору оренди у частині вартості земельної ділянки та розміру орендної плати у зв`язку із прийняттям рішення Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 19 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель с. Коблеве". Водночас частково скасовуючи рішення, апеляційний суд зазначив, що місцевий суд не врахував положень затвердженого Коблівською сільською радою Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів Коблівської сільської ради на 2017 рік, внаслідок чого помилково задовольнив позовні вимоги у повному обсязі та вніс зміни до договору від 28.01.2005 щодо орендної плати у розмірі 12 % до нормативної грошової оцінки спірних земельних ділянок протягом всього року.
Суд апеляційної інстанції також зазначив, що як убачається зі змісту наявних у матеріалах справи доказів, вартість орендованих відповідачем земельних ділянок, визначена прокурором не відповідає технічній документації з нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого, у зв`язку з чим дійшов висновку, що до договору оренди, укладеного між сторонами у справі, необхідно внести зміни щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок загальною площею 4,08 га з урахуванням вартості земельних ділянок, визначеної експертом під час проведення експертного дослідження.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із судовими рішеннями, ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" у касаційній скарзі просить рішення Господарського суду Миколаївської області від 06.07.2017 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2019 скасувати, постановити нове рішення про відмову у задоволенні позову повністю.
ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" наголошує, що суд першої інстанції не досліджував матеріали технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок і не міг перевірити будь-які дані, що стосуються такої оцінки. Натомість суд апеляційної інстанції у повній мірі дослідив усі обставини, проте не надав оцінки кільком суттєвим обставинам і допустив невідповідність своїх висновків фактичним обставинам справи.
Так, дослідивши всі докази, суди не надали оцінки фактичним даним, викладеним в інформації Березанського відділення Очаківської ОДПІ ГУ ДФС у Миколаївській області про відсутність заборгованості товариства з орендної плати (земельного податку) перед бюджетом. Наведене, у свою чергу, свідчить, що з моменту укладення договору оренди земельних ділянок до часу виникнення спору розмір ставок земельного податку не змінився, оскільки про це не відомо державній фіскальній службі, а отже, на думку скаржника, з підстав зміни розміру земельного податку договір у частині розміру орендної плати переглядатися не може.
Суд апеляційної інстанції, на переконання заявника касаційної скарги, не надав належної оцінки рішенню Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 19, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого, як не містять результатів оцінки і будь-яких об`єктивних даних такої оцінки і матеріали справи, а витяги із нормативної грошової оцінки, оформлені 06-07.03.2017, не можуть вважатися саме нормативною грошовою оцінкою земель, оскільки не відповідають рішенню Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 19, сформовані після прийняття цього рішення та на умовах нового Порядку визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, який набрав чинності з 01.01.2017. При цьому технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у с. Коблевого, виготовленої згідно з Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики України та продовольства України від 25.11.2016 № 489, не виготовлялося, відповідно, таку технічну документацію не було затверджено Коблівською сільською радою, а отже нормативна грошова оцінка у дію не вводилася.
Заявник касаційної скарги вважає, що суд апеляційної інстанції вийшов за межі позовних вимог, збільшивши розмір нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а здійснюючи розгляд справи, суди першої та апеляційної інстанцій у порушення положень статті 632 Цивільного кодексу України, статей 1, 13, 18 Закону України "Про оренду землі", пунктів 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" фактично перебрали на себе функції органу місцевого самоврядування.
ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" наголошує, що зміни до договору оренди землі мають бути внесені з огляду на зміну розміру нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого, але у законний спосіб, на підставі виготовленої технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, затвердженої у визначеному законом порядку.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу прокурор просить залишити її без задоволення, а постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2019 - без змін, наголошуючи на правомірності висновків суду апеляційної інстанції. Що висновком експерта підтверджено зміну (збільшення) нормативної грошової оцінки орендованих відповідачем земельних ділянок порівняно з їх оцінкою станом на 2005 рік, наявність підстав для внесення змін до договору від 28.01.2005 і збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 140 391,00 грн до 14 788 924, 00 грн, а також річної орендної плати з 14 039,10 грн до 998 252,37 грн.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні прокурора і представника відповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що на виконання розпорядження від 19.10.2004 № 993 зі змінами, внесеними згідно з розпорядженням від 28.01.2005 № 83, між Березанською райдержадміністрацією (орендодавець) і ТОВ ТПФ "АВС - Цитрус" (орендар) 27.01.2005 укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне володіння та користування земельну ділянку рекреаційного призначення для розміщення існуючої бази відпочинку "Вінниця" у зоні відпочинку в межах території Коблівської сільської ради за адресою: провулок Вінницький, 4, Березанського району, Миколаївської області, за межами населеного пункту.
Так, за умовами пункту 2 договору від 28.01.2005 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,0800 га забудованих земель (землі кемпінгів, будинків відпочинку), із них 0,1248 га - під двоповерховою забудовою, 0,1226 га - під трьох - і більше поверховою забудовою, 3,8326 га - під проїздами, проходами та площадками, із земель запасу.
Кадастрові номери земельних ділянок: 4820982200:09:000:0225; 4820982200:09:000:0226; 4820982200:07:000:0002; 4820982200:07:000:0003.
За змістом пункту 3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом із технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, виданим Березанським районним відділом земельних ресурсів 28.01.2005 № 01-6-135, становить 140 391,00 грн.
Відповідно до пунктів 7 і 9 договору орендна плата за земельну ділянку сплачується виключно у грошовій формі (у гривнях), її розмір становить 14 039,10 грн за рік згідно з розрахунком, проведеним Березанським районним управлінням економіки від 06.12.2004 № 1152. Орендар вносить орендну плату до Коблівської сільської ради на розрахунковий рахунок Управління Державної казначейської служби України у Миколаївській області щомісячно не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним.
Згідно з пунктом 10 договору від 28.01.2005 розмір орендної плати може переглядатися з періодичністю п`ять років у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально; в інших випадках, передбачених законом.
4.3. Суди попередніх інстанцій також установили, що згідно з інформацією Березанського відділення Очаківської ОДПІ ГУ ДФС у Миколаївській області ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою загальною площею 4,0800 га у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 14 039,00 грн.
Відповідно до рішення Миколаївської обласної ради від 23.09.2011 № 2 "Про встановлення та зміну межі населеного пункту Коблеве Березанського району Миколаївської області" та рішення Коблівської сільської ради від 16.12.2011 № 6 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо складання документів по встановленню та зміні межі населеного пункту Коблеве" на час звернення до суду земельна ділянка загальною площею 4,0800 га, яку передано в оренду ТОВ ТПФ "АВС - Цитрус", входить до меж с. Коблевого та належить до комунальної власності.
За змістом витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку та довідки Коблівської сільської ради від 16.03.2017 відведені в оренду ТОВ ТПФ "АВС-Цитрус" земельні ділянки входять до меж с. Коблевого.
4.4. Також суди установили, що згідно з рішенням Коблівської сільської ради від 25.10.2012 № 29 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого Березанського району, відповідно до пункту 2 якого технічна документація вводиться у дію з 25.10.2012 (том 1, а. с. 39).
25.10.2012 Коблівською сільською радою прийнято рішення № 29, яким передбачено переглянути розмір орендної плати за чинними договорами оренди землі, укладеними з орендарями земельних ділянок, розмір орендної плати за якими не відповідає нормативній грошовій оцінці за цим рішенням, зобов`язано переукласти договори (том 1, а. с. 49).
Крім того, рішенням Коблівської сільської ради від 10.07.2013 № 8 затверджено Положення, яким визначено встановлено ставки податку за земельні ділянки сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення (том 1, а. с. 50-53).
Рішенням Коблівської сільської ради від 24.03.2017 № 1 визначено ставки податку за земельні ділянки в межах населених пунктів Коблівської сільської ради на 2017 рік.
Згідно з пунктами 2.2, 2.6 Положення для визначення розміру орендної плати застосовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється у відсотках від нормативної грошової оцінки земель; ставка орендної плати для земель рекреаційного призначення становить 12 % від нормативної грошової оцінки земель с. Коблевого.
Згідно з пунктом 3.3 Положення розмір орендної плати може бути скорегований відповідно до вимог чинного законодавства.
4.5. Предметом позову у справі, що розглядається, є вимога прокурора в інтересах держави в особі Березанської райдержадміністрації та Коблівської сільської ради про внесення змін до пунктів 3 і 7 договору від 28.01.2005 щодо розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка становить 14 831 803,92 грн, та про зміну розміру орендної плати за землю із посиланням на положення статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статей 288, 289 Податкового кодексу України, статей 1, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 1, 13, 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", статей 16, 26, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
4.6. Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, передбачених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.