ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 вересня 2019 року
м. Київ
Справа № 908/2314/18
Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Берднік І. С., Волковицької Н. О., Зуєва В. А., Краснова Є. В., Мачульського Г. М., Міщенка І. С., Могила С. К., Пількова К. М., Случа О. В., Сухового В. Г., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Грузицька І. В.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 22.05.2019 (судді: Орєшкіна Е. В., Кузнецова І. Л., Подобєд І. М.) і рішення Господарського суду Запорізької області від 04.02.2019 (суддя Горохов І. С.) у справі
за позовом Селянського (фермерського) господарства "Узун"
до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області
про визнання незаконною відмови у поновленні договору оренди землі та укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У листопаді 2018 року Селянське (фермерське) господарство "Узун" (далі - СФГ "Узун") звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовом про визнання незаконною відмови Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області) від 18.10.2018 № 27-8-0.6-6392/2-18 у поновленні договору оренди землі від 30.12.2008 (далі - договір оренди від 30.12.2008), укладеного між Новомиколаївською районною державною адміністрацією Запорізької області (далі - Новомиколаївська РДА) та СФГ "Узун" (зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 22.01.2008 за № 040927400002). Також позивач просив вважати укладеною додаткову угоду № 3 про поновлення терміну дії договору оренди від 30.12.2008 (зареєстрованого у Державному реєстрі земель 22.01.2009 за № 040927400002) між ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області та СФГ "Узун" на умовах поданого позивачем проєкту у редакції, наведеній у позовній заяві.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач послався на безпідставну (неправомірну) відмову відповідача у продовженні строку дії договору оренди від 30.12.2008; дотримання позивачем вимог щодо порядку реалізації переважного права на поновлення спірного договору оренди земельної ділянки, передбачених умовами договору та положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі"; наголосив, що з метою реалізації переважного права на укладення зазначеного договору на новий строк направляв відповідачеві листи-повідомлення про поновлення терміну дії договору оренди від 30.12.2008 і проєкти додаткової угоди та фактично, на думку позивача, сторони у справі досягли згоди щодо всіх істотних умов договору; зміст та умови додаткової угоди відповідають вимогам чинного законодавства. Позивач акцентував на належному виконанні ним обов`язків орендаря за договором оренди від 30.12.2018 і наявності у цьому випадку правових підстав для поновлення спірного договору згідно з положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
1.2. У відзиві на позов ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області просило відмовити у його задоволенні, зазначаючи, що відповідач у листах-повідомленнях заперечив стосовно поновлення спірного договору оренди землі; позивач запропонував умови, які не узгоджувалися із позицією ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області. Водночас відповідач наголосив, що дотримання положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк не може бути примусовим для власника земельної ділянки; такі положення передбачають право, а не обов`язок переукласти договір оренди землі.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 04.02.2019 позов задоволено. Визнано незаконною відмову ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області від 18.10.2018 № 27-8-0.6-6392/2-18 у поновленні договору оренди від 30.12.2008, укладеного між Новомиколаївською РДА та СФГ "Узун" (зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 22.01.2008 за № 040927400002). Визнано укладеною додаткову угоду № 3 про поновлення терміну дії договору оренди від 30.12.2008 між ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області та СФГ "Узун" на умовах наданого СФГ "Узун" проєкту, викладено у резолютивній частині судового рішення редакцію такої додаткової угоди.
Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд дійшов висновку, що фактичні обставини справи свідчать про виконання позивачем вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" стосовно реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.
Суд зазначив, що внаслідок незаконної відмови відповідача у поновленні спірного договору оренди землі порушено переважне право позивача на укладення такого договору на новий строк; зміст та умови додаткової угоди, запропонованої позивачем до укладення, відповідають вимогам законодавства; позивач урахував пропозиції і зауваження відповідача, належно виконував умови такого договору, не має заборгованості зі сплати орендних платежів; порушення орендарем-позивачем покладених на нього згідно зі спірним договором оренди землі обов`язків відповідач не довів.
Крім цього, місцевий господарський суд наголосив, що положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" не вимагають від особи, яка має намір продовжити дію договору оренди землі, окрім листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі і проєкта додаткової угоди, надання інших документів, у тому числі і доказів належного виконання зобов`язань за договором оренди.
2.2. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 22.05.2019 рішення Господарського суду Запорізької області від 04.02.2019 залишено без змін із тих самих підстав.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із висновками господарських судів, ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 22.05.2019 і рішення Господарського суду Запорізької області від 04.02.2019 та прийняти нове рішення про відмову у позові повністю.
Підставами для скасування оскаржених судових рішень ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області вважає неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме положень статті 33 Закону України "Про оренду землі". Зокрема, скаржник стверджує про недосягнення між сторонами згоди щодо істотних умов договору під час його поновлення; акцентує, що згідно з положеннями статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін, а за змістом частини 4 статті 33 цього Закону у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється, що і відбулося у цьому випадку.
Водночас скаржник зазначає, що позивач не додав до листа-повідомлення проєкту додаткової угоди про поновлення спірного договору; документи, надані позивачем, не містили відомостей про належне виконання ним умов спірного договору.
3.2. Від СФГ "Узун" надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому господарство просить залишити без змін оскаржені рішення і постанову у справі як законні та обґрунтовані, а касаційну скаргу - без задоволення; зазначає, що після отримання першого заперечення у поновленні спірного договору оренди землі позивач до наступного листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі окрім відповідного проєкту додаткової угоди додав довідку Новомиколаївського відділення Вільнянської ОДПІ від 19.09.2018 про відсутність станом на цю дату заборгованості зі сплати податків, зборів, платежів, чим підтвердив факт належного виконання обов`язків за умовами договору.
Позивач наголошує, що своєчасно направив ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області всі необхідні документи, одночасно зазначивши про надання згоди на приведення умов договору у відповідність до вимог чинного законодавства, проте ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області, висловлюючи свої заперечення та, як виявилося у подальшому, не маючи наміру урегульовувати ці умови, безпідставно відмовив позивачеві у реалізації законного права на поновлення договору.
На думку позивача, у цьому випадку він також правильно обрав спосіб захисту порушеного права.
4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи і заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
4.2. Як установили господарські суди попередніх інстанцій і підтверджено матеріалами справи, 30.12.2008 між Новомиколаївською РДА - орендодавцем і СФГ "Узун" - орендарем укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розташовану за межами села Новоіванківки на території Новоіванківської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області у контурі № 104, земельна ділянка № 2.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 22,7631 га ріллі, кадастровий номер 2323683500:04:005:0005 (пункт 2.1 договору).
Відповідно до пункту 3.1 зазначеного договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у сумі 8 060,53 грн за користування земельною ділянкою в рік, що становить 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункт 4.1 договору оренди від 30.12.2008).
У пункті 14.1 цього договору передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір оренди землі зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 22.01.2009 за № 040927400002.
Таким чином, як установили суди, строк дії договору встановлено до 22.01.2019 включно.
4.3. Господарські суди установили, що наразі розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному чинним законодавством, на території Запорізької області, у тому числі спірною земельною ділянкою, здійснює ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області.
4.4. Під час вирішення спору суди попередніх інстанцій також установили, що СФГ "Узун" завчасно, а саме 02.08.2018, звернулося до ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі від 30.12.2008, в якому просило укласти договір оренди землі на новий строк (поновити договір оренди від 30.12.2008), водночас орендар наголосив, що у разі необхідності надає згоду на приведення умов договору у відповідність до вимог чинного законодавства. До листа орендар додав, зокрема, додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 30.12.2008 у трьох примірниках.
За результатами розгляду заяви позивача ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області направило йому лист-повідомлення від 07.09.2018 № 27-8-0.6-5711/2-18, в якому поінформувало СФГ "Узун" про незгоду із запропонованими умовами, викладеними у листі-повідомленні від 07.08.2018 і проєкті додаткової угоди, у зв`язку з чим договір оренди землі вважатиметься припиненим із 23.01.2019. Як підставу для відмови у продовженні договору оренди відповідач зазначив, що в проєкті додаткової угоди запропоновано орендну плату на рівні 8 % від нормативної грошової оцінки, натомість у листі Держгеокадастру України від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-17 рекомендовано поновлювати договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, набутих в оренду на безконкурентних засадах із встановленням максимальної відсоткової ставки орендної плати, визначеної у Податковому кодексі України, тобто 12 %. ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області також послалося, що надані заява та документи не містять відомостей про належне виконання орендарем обов`язків за договором у частині сплати орендної плати. Не погодився відповідач і на зміни до договору, викладені у пункті 2.8 проєкту додаткової угоди (щодо зміни умов договору і припинення його дії). Окрім того, відповідач наголосив, що згідно зі статтею 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених у договорі; орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця; у разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
СФГ "Узун" у листі від 19.09.2018, направленому ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області, у свою чергу, зазначило, що погоджується з усіма запереченнями відповідача, та надало доопрацьовану додаткову угоду № 3 про поновлення терміну дії договору оренди від 30.12.2008, в якій, зокрема, встановлено максимальну відсоткову ставку орендної плати, визначеної у Податковому кодексі України - 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; немає спірного пункту 2.8 проєкту додаткової угоди; зазначено про поновлення договору на 7 років; разом із цим листом орендар надав довідку Новомиколаївського відділення Вільнянської ОДПІ про відсутність у СФГ "Узун" заборгованості станом на 19.09.2018 у частині сплати податків, зборів, платежів.
Однак орендодавець у листі від 18.10.2018 № 27-8-0.6-6392/2-18 повідомив позивачеві про відмову у продовженні терміну дії договору (поновленні договору) у зв`язку із недосягненням домовленості щодо істотних умов з підстав, викладених у листі-повідомленні від 07.09.2018 № 27-8-0.6-5711/2-18.
4.5. СФГ "Узун", вважаючи таку відмову у поновлені договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, попри дотримання господарством порядку і процедури, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", незаконною та порушенням із боку відповідача переважного права позивача на продовження дії договору оренди, звернулося до суду з позовом, в якому просило визнати незаконною відмову ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області від 18.10.2018 № 27-8-0.6-6392/2-18 у поновленні договору від 30.12.2008 та визнати укладеною додаткову угоду № 3 про поновлення терміну дії зазначеного договору на умовах поданого позивачем проєкту у редакції, наведеній у позовній заяві.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.