ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 вересня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/1168/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Іванченко О. П. (адвокат), Федосєєвої Т. Р. (адвокат),
відповідача - Перепелиціна К. М. (за довіреністю від 26.06.2019 №225-КМР-3298),
третьої особи - Піонтковської А. О. (за довіреністю від 08.07.2019 №05703-12664),
розглянув касаційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2019 (суддя Данилова М. В.) і постанову Північного апеляційного господарського суду від 19.06.2019 (головуючий - Разіна Т. І., судді: Михальська Ю. Б., Чорна Л. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ?Гранд Спорт?
до Київської міської ради,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про визнання незаконним та скасування рішення.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У лютому 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" (далі - ТОВ "Гранд Спорт", Товариство, Орендар) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Київрада, Міськрада, Орендодавець) про визнання незаконним та скасування рішення Київради від 20.11.2018 №207/6258 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва від 15.04.2004 №62-6-00126" (далі - рішення Київради №207/6258, оспорюване рішення), посилаючись на положення статей 141, 143 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 21, 614, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) та статей 24, 25, 31, 32 Закону України "Про оренду землі".
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що оспорюване рішення прийнято з порушенням норм чинного законодавства, оскільки дії позивача були спрямовані на здійснення забудови земельної ділянки та не порушували умови укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки від 09.03.2004 (далі - договір оренди від 09.03.2004), внаслідок чого відповідач не мав підстав для одностороннього розірвання зазначеного договору.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.03.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 19.06.2019, позов задоволено.
4. Рішення та постанова мотивовані положеннями статей 9, 93, 141, 143 ЗК України, статей 21, 214, 416, 614, 651, 654 ЦК України, статті 188 ГК України, статей 24, 25, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", та статей 74, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких суди дійшли висновку про обґрунтованість позовних вимог з огляду на недоведеність Міськрадою факту невикористання Товариством земельної ділянки для забудови протягом 3-річного строку та недоведеність її використання не за цільовим призначенням, тоді як Орендар подав докази на підтвердження вчинення ним дій, спрямованих на забудову земельної ділянки (договір підряду, акт приймання виконаних підрядних робіт, дозволи на виконання робіт, рамкова угода підряду на капітальне будівництво, довідка про готовність об`єкта), та вчинення дій, спрямованих на виконання договору оренди від 09.03.2004. При цьому апеляційний суд врахував твердження відповідача щодо об`єктивної можливості розірвання договору оренди в односторонньому порядку у випадках, передбачених у пункті 7.3 зазначеного договору, а саме у разі використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної несплати орендної плати (протягом двох місяців поспіль) та невиконання Орендарем інших умов цього договору, проте у наведеному випадку відсутні докази, які б свідчили про недотримання Товариством вказаних умов договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з рішенням місцевого суду та постановою апеляційної інстанції, Київрада звернулася з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування і порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, а саме статей 629, 651 ЦК України і статті 86 ГПК України, наголошуючи, що: 1) судами залишено поза увагою порушення позивачем пунктів 3.1, 4.5 договору оренди від 09.03.2004 у частині обов`язку саме закінчити, а не лише розпочати забудову земельної ділянки не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього договору, внаслідок чого земельна ділянка не використовується відповідно до її цільового призначення, а судами не враховано того, що згідно з пунктом 7.3 договору самостійною підставою для його одностороннього розірвання визначено невиконання Орендарем інших умов цього договору, в зв`язку з чим Орендодавець правомірно скористався своїм правом на одностороннє розірвання договору; 2) факт неналежного виконання Товариством умов договору оренди від 09.03.2004 підтверджується актом обстеження земельної ділянки від 04.10.2018 №18-330-03 (далі - акт обстеження), згідно з яким будівництво спортивного автокомплексу не ведеться та не завершено; 3) позивач не надав жодного доказу, що з дня отримання у жовтні 2006 року дозволу на виконання будівельних робіт і подальшої його перереєстрації у січні 2009 року (зі строком дії до 10.02.2012) до цього часу завершено будівництво об`єкта згідно з його цільовим призначенням, визначеним у договорі оренди, незважаючи на те, що від дати перереєстрації дозволу минуло понад 9 років.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
8. На виконання пункту 30 рішення Київради від 10.07.2003 №638/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" 09.03.2004 між Міськрадою та ТОВ "Гранд Спорт" укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. (реєстровий №209) та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради, про що зроблено запис від 15.04.2004 №62-6-00126 у книзі записів державної реєстрації договорів.
9. Згідно з пунктами 1.1, 3.1 договору оренди від 09.03.2004 відповідач передав позивачу за актом приймання-передачі в оренду на 25 років земельну ділянку з такими характеристиками: місце розташування - урочище Чорторий у Деснянському районі м. Києва; розмір - 1,9989 га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування спортивного автокомплексу; кадастровий номер 8000000000:62:206:0007. Цей договір встановлює наступні обмеження, серед яких, завершити забудову земельної ділянки в строки встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього договору, тощо.
10. Відповідно до пункту 7.3 договору оренди від 09.03.2004 цей договір може бути достроково розірваний в односторонньому порядку, за ініціативою Орендодавця, в разі використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної несплати орендної плати (протягом двох місяців поспіль) та невиконання Орендарем інших умов цього договору.
11. З метою проведення забудови земельної ділянки позивачем було замовлено у Проектного інституту СБ України розроблення проекту на будівництво, за результатами чого вказаним проектним інститутом підготовлено проект на будівництво спортивного автокомплексу (дитячо-молодіжного розважально-навчального картингового центру) в урочищі Чорторий у Деснянському районі м.Києва, що отримав позитивний висновок комплексної державної експертизи від 15.09.2009 №5138.
12. 06.10.2006 Управління державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва видало позивачу дозвіл на виконання будівельних робіт №2205-Дс/С відповідно до проектної документації, узгодженої і зареєстрованої Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 30.09.2005 за №007-8178. Згодом дію цього дозволу було продовжено до 18.12.2008.
13. 15.01.2009 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві перереєструвала виданий раніше дозвіл №2205-Дс/С та видала ТОВ "Гранд Спорт" дозвіл на виконання будівельних робіт від 15.01.2009 №1103-Дс/с.
14. Будівництво спортивного автокомплексу розпочалося на підставі укладеного 03.05.2007 між позивачем і Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло-Буд" (далі - ТОВ "Житло-Буд") договору підряду №3-5 на будівництво спортивного автокомплексу в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва.
15. Головне управління контролю за благоустроєм та зовнішнім дизайном міста Києва видало ТОВ "Житло-Буд" як підряднику ордер №6030181 на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення у зв`язку із встановленням тимчасової огорожі на період будівництва спортивного автокомплексу.
16. У зв`язку з припиненням діяльності підрядника (ТОВ "Житло-Буд") позивач 25.02.2018 уклав із Товариством з обмеженою відповідальністю "Юкітіс" рамкову угоду підряду на капітальне будівництво, згідно з якою сторони погодили умови спільної співпраці з реалізації проекту на будівництво спортивного автокомплексу.
17. Водночас актом обстеження, складеним Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на підставі Порядку здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 25.09.2003 № 16/890, в межах самоврядного контролю, передбаченого статтею 189 ЗК України, встановлено, що земельна ділянка не використовується за цільовим призначенням, будівництво спортивного автокомплексу не ведеться та не завершено. На земельній ділянці розміщено три об`єкти незавершеного будівництва невстановленого призначення. Територія земельної ділянки огороджена дерев`яним парканом, який частково демонтований, вкрита бур`янами та частково захаращена будівельним сміттям.
18. 20.11.2018 Київрада прийняла рішення №207/6258 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва від 15.04.2004 №62-6-00126", згідно з яким вирішила: "Розірвати договір оренди земельної ділянки від 15.04.2004 №62-6-00126 площею 1,9989га (кадастровий номер 8000000000:62:206:0007), укладений між Київською міською радою та ТОВ "Гранд Спорт" на підставі пункту 30 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 №638/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею", для будівництва експлуатації та обслуговування спортивного автокомплексу в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва (справа № А-25993).".
19. Підставою для розірвання договору оренди від 09.03.2004 в оспорюваному рішенні визначено те, що "... Товариством з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" не виконуються умови пунктів 3.1 та 4.5 цього договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації цього договору і, як наслідок, земельна ділянка не використовується відповідно до її цільового призначення...".
Позиція Верховного Суду
20. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
21. Згідно з частиною 1 статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Отже, підставами для визнання недійсним акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.
22. Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором, а частиною 3 цієї норми визначено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
23. Згідно з частиною 1 статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
24. Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.