ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 вересня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/3788/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Грузицька І. В.,
за участю представників:
позивача - Дамса В. С., Леуса А. Б.,
відповідача - Безносик А. О.,
третіх осіб - ОСОБА_1, ОСОБА_4, ОСОБА_3,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Київської міської ради та ОСОБА_3
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2019 (судді: Михальська Ю. Б., Скрипка І. М., Тищенко А. І.) і рішення Господарського суду міста Києва від 22.11.2018 (суддя Босий В. П.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інноваційна будівельна компанія"
до Київської міської ради,
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_3,
про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У березні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Інноваційна будівельна компанія" (далі - ТОВ "Інноваційна будівельна компанія") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки, укладеного 27.12.2006 між ТОВ "Інноваційна будівельна компанія" та Київською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. за реєстровим № 1628, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 16.01.2007 за № 82-6-00399 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - договір оренди від 27.12.2006); визнання укладеною між ТОВ "Інноваційна будівельна компанія" та Київською міською радою додаткової угоди про поновлення договору оренди від 27.12.2006 у редакції позивача, викладеній у прохальній частині позовної заяви.
Позов обґрунтовано положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі"; наявністю у позивача права на поновлення спірного договору оренди землі на новий строк і на тих самих умовах, які були передбачені таким договором; тим, що позивач належним чином виконує умови договору і продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, проти чого не заперечує відповідач, про що свідчить, зокрема, відсутність вимог про звільнення земельної ділянки; безпідставністю зволікання відповідача в укладенні із позивачем додаткової угоди про поновлення договору оренди від 27.12.2006 і відсутністю відмови чи заперечень відповідача у поновленні цього договору. З огляду на викладене позивач вважав правомірним поновлення зазначеного договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
1.2. У подальшому позивач подав до Господарського суду міста Києва заяву про збільшення позовних вимог, яку суд прийняв до розгляду, просив суд, окрім викладеного, зобов`язати уповноваженого керівника Київської міської ради - Київського міського голову, підписати зазначену додаткову угоду про поновлення договору оренди від 27.12.2006.
1.3. Київська міська рада проти позову заперечила, зазначила про безпідставність і необґрунтованість позовних вимог, у відзиві на позов просила у його задоволенні відмовити. Зокрема, відповідач наголосив на відсутності рішення Київської міської ради про продовження спірного договору; неналежному виконанні позивачем умов цього договору; зазначив, що згідно з ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 09.04.2015 № 757/12655/15-к було накладено арешт на спірну земельну ділянку і відповідач не мав можливості поновити договір оренди від 27.12.2006. Крім цього, Київська міська рада акцентувала, що за рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 317/9374 земельній ділянці надано статус скверу, а також внесено зміни до Програми розвитку зеленої зони м. Києва до 2010 року і концепції формування зелених насаджень у центральній частині міста, додано зазначену земельну ділянку до переліку скверів Печерського району м. Києва, тому позивач не може користуватися цією земельна ділянкою.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.11.2018 (суддя Босий В. П.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2019 (судді: Михальська Ю. Б., Скрипка І. М., Тищенко А. І.), позов задоволено частково. Визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди від 27.12.2006 та визнано укладеною між Київською міською радою і ТОВ "Інноваційна будівельна компанія" додаткову угоду про поновлення такого договору оренди земельної ділянки, у редакції позивача, викладено у резолютивній частині рішення редакцію цієї додаткової угоди. В іншій частині позову відмовлено. Здійснено розподіл судових витрат.
2.2. Задовольняючи позов частково, місцевий господарський суд, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, керуючись, зокрема, положеннями частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", виходив із того, що позивач у встановлений законом та умовами договору строк звернувся до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, до якого долучив проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах; після закінчення строку дії договору оренди від 27.12.2006 позивач продовжив користуватися земельною ділянкою і доказів зворотного відповідач не надав, як і доказів звернення до позивача із вимогами про звільнення земельної ділянки; відповідач порушив місячний термін, визначений у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", стосовно повідомлення орендареві про прийняте рішення, що свідчить про недобросовісність поведінки орендодавця; після спливу строку дії договору у встановлений частиною 6 статті 33 цього Закону місячний строк Київська міська рада заперечень щодо поновлення договору не висловила, лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі позивачеві не направила та безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди до спірного договору.
Водночас суд зауважив, що постійна комісія Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування прийняла рішення, оформлене протоколом від 10.04.2018 № 9/71, про поновлення договору оренди від 27.12.2006, тобто відповідач через свій орган вчинив дії/прийняв відповідне рішення, спрямоване на поновлення договору оренди.
Стосовно позовної вимоги в частині зобов`язання Київського міського голови підписати додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки у запропонованій позивачем редакції суд дійшов висновку, що така вимога не підлягає задоволенню, оскільки Київський міський голова не був визначений позивачем як відповідач у справі, водночас з огляду на норми статті 48 Господарського процесуального кодексу України суд позбавлений можливості самостійно залучити відповідача до участі у справі.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Київська міська рада, не погоджуючись з ухваленими у справі судовими рішеннями, подала касаційну скаргу на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2019 і рішення Господарського суду міста Києва від 22.11.2018, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у позові.
Підставами для скасування судових рішень Київська міська рада вважає неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, зокрема статті 3 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 86, 238, 282 Господарського процесуального кодексу України, статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція).
Київська міська рада наголошує на неналежному виконанні позивачем своїх зобов`язань за договором, зокрема щодо користування земельною ділянкою відповідно до умов договору; наявності з 2015 року заборони розпорядження спірною земельною ділянкою через накладення арешту на неї згідно з ухвалами Печерського районного суду міста Києва у кримінальному провадженні; неможливості користування позивачем спірною земельною ділянкою.
Київська міська рада посилається, що спірній земельній ділянці надано статус скверу, та вважає, що право користування такою земельною ділянкою припинилося автоматично з урахуванням положень статті 416 Цивільного кодексу України та статті 1021 Земельного кодексу України з огляду на невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
3.2. Водночас не погоджуючись з ухваленими у справі судовими рішеннями, до Верховного Суду із касаційною скаргою на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2019 і рішення Господарського суду міста Києва від 22.11.2018 звернулася ОСОБА_3, яка просить зазначені судові рішення скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі суду.
Підставами для скасування рішення і постанови у справі ОСОБА_3 вважає неправильне застосування норм матеріального права (статті 33 Закону України "Про оренду землі") та порушення норм процесуального права (статей 86, 236, 282 Господарського процесуального кодексу України). Зокрема, на думку скаржника, суди не дослідили належності виконання позивачем умов спірного договору; не з`ясували чи забезпечив позивач доступ представникам органів контролю до земельної ділянки, зокрема і для проведення перевірок; не встановили, чи виконано протизсувні роботи, чи є правомірним висновок постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування про поновлення спірного договору. Скаржник акцентує на відсутності у цьому випадку підстав для захисту переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі.
3.3. У відзиві на касаційні скарги ТОВ "Інноваційна будівельна компанія" просить відмовити у їх задоволенні, а рішення та постанову у справі залишити без змін із наведених у них мотивів.
4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи та аргументи, викладені у відзиві на них, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційні скарги не підлягають задоволенню з таких підстав.
4.2. Як убачається із матеріалів справи та установлено господарськими судами попередніх інстанцій, згідно з рішенням Київської міської ради від 31.10.2006 № 234/291 "Про передачу ТОВ "Інноваційна будівельна компанія" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 " позивачеві передано земельну ділянку загальною площею 1,69 га по АДРЕСА_1 .
Відповідно до цього рішення внесено зміни до "Програми розвитку зеленої зони міста Києва до 2010 року та концепції формування зелених насаджень в центральній частині міста", а також затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки позивачеві для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом.
27.12.2006 між Київською міською радою - орендодавцем і ТОВ "Інноваційна будівельна компанія" - орендарем укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П., зареєстрований у реєстрі за № 1628.
Договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 16.01.2007 за № 82-6-00399 у книзі записів державної реєстрації договорів; право оренди земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформаційною довідкою.
Об`єктом оренди за цим договором є земельна ділянка площею 16 915 м2, кадастровий номер 8000000000:82:138:0098, цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом (пункт 2.1 зазначеного договору).
У пункті 3.1 договору оренди від 27.12.2006 передбачено, що цей договір укладено на 10 років.
Отже, як установили суди, строк дії договору закінчився 16.01.2017.
Питання поновлення дії цього договору сторонами урегульовано у пункті 11.7 договору, за змістом якого після закінчення строку, на який укладено договір, за умови належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору орендар має за інших рівних умов переважне право на його поновлення; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію; у разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
За актом приймання-передачі земельної ділянки від 16.01.2007 орендодавець передав, а орендар прийняв спірну земельну ділянку.
Під час вирішення спору господарські суди першої та апеляційної інстанцій установили, що 20.09.2016, тобто завчасно, більше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору, позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням № КОП-0914 про поновлення спірного договору оренди, до якого додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах.
У листі від 04.10.2016 № 057041-18863 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивачеві, що опрацьовує питання стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки на АДРЕСА_1 у Печерському районі, укладеного 27.12.2006 між Київською міською радою і ТОВ "Інноваційна будівельна компанія"; акцентував, що не має заперечень стосовно поновлення договору оренди за відсутності таких у Київської міської ради, збереження цілісності усіх межових знаків, виконання обов`язків землекористувача та інших умов договору оренди, вирішення майново-правових питань.
Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготував проєкт рішення Київської міської ради "Про поновлення ТОВ "Інноваційна будівельна компанія" договору оренди земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом по АДРЕСА_1 у Печерському районі м. Києва (справа № А -22812 ) та направив цей проєкт для подальшого розгляду у відповідних комісіях Київської міської ради згідно з регламентом Київської міської ради, затвердженим рішенням Київської міської ради від 12.11.2014 № 351/351 (лист Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 11.10.2016 № 057052-19389).
У листі від 12.10.2016 № 057026-19506 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивачеві, що згода ТОВ "Інноваційна будівельна компанія" на приведення у відповідність до вимог чинного законодавства розміру орендної плати за земельну ділянку буде врахована у подальшій роботі.
Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що у подальшому 10.04.2018 постійна комісія Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування (протокол № 9/71) вирішила поновити позивачеві на 10 років зазначений договір оренди земельної ділянки площею 1,6915 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу із вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 у Печерському районі м. Києва та доручила Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготувати додаткову угоду про поновлення такого договору оренди на 10 років і привести умови договору оренди у відповідність до законодавства у порядку, передбаченому рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 "Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві". Про зазначене рішення комісія повідомила позивача у листі від 13.04.2018 № 08/281-883.
Незважаючи на викладене, як стверджує позивач, відповідач безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди про поновлення договору на новий строк.
Отже, оскільки додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди землі між сторонами укладено не було, позивач звернувся із цим позовом до суду.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.2. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).