ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 вересня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/10643/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Волковицької Н. О., Зуєва В. А.,
за участю секретаря судового засідання: Мартинюк М. О.,
за участю представників:
позивача - не з`явився,
відповідача 1- Перепелиціна К. М.,
відповідача 2 - не з`явився,
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-1 - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2019 (судді: Михальська Ю. Б., Тищенко А. І., Іоннікова І. А.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Сучасні будівельні технології"
до 1) Київської міської ради, 2) Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація),
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-1 - Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація),
про визнання незаконним та скасування акта органу місцевого самоврядування у сфері земельних відносин,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У серпні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Сучасні будівельні технології" (далі - ТОВ "Сучасні будівельні технології") звернулося до господарського суду з позовною заявою до Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) (далі - КМДА ), в якій просило визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 08.02.2018 № 9/4073 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 24.02.2005 № 91-6-00414, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Сучасні будівельні технології" для будівництва, експлуатації та обслуговування багатофункціонального комплексу у складі закладів: торгових, офісних, культурних, розважальних, громадського харчування, побутового обслуговування і автомобільного паркінгу на просп. Перемоги, біля буд. № 9-б у Шевченківському районі м. Києва"; поновити реєстрацію Договору оренди земельної ділянки від 24.02.2005 № 91-6-00414; стягнути з Київської міської ради на користь позивача судовий збір.
1.2. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначав, що рішення Київської міської ради від 08.02.2018, яким в односторонньому порядку розірвано договір оренди земельної ділянки (укладений між позивачем та відповідачем), прийняте безпідставно, оскільки в ньому не наведені обставини, з якими закон чи договір пов`язує можливість розірвання договору за ініціативою однієї зі сторін, зокрема, зміст допущеного позивачем порушення та докази його істотності, настання випадків, передбачених відповідним пунктом договору чи нормою законодавства.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.11.2018 (суддя Підченко Ю. О.) у задоволенні позовних вимог ТОВ "Сучасні будівельні технології" до Київської міської ради відмовлено повністю. У задоволенні позовних вимог ТОВ "Сучасні будівельні технології" до Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) відмовлено повністю.
2.2. Суд виходив із того, що відповідачем правомірно винесено рішення Київської міської ради від 08.02.2018 № 9/40736 про розірвання договору оренди земельної ділянки від 24.02.2005 № 91-6-00414, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Сучасні будівельні технології", оскільки позивачем не виконано умови пунктів 3.1, 4.1, 4.5, 6.2, 7.3 договору оренди, у тому числі в частині завершення будівництва об`єкта. Крім того, позивачем не доведено неможливість виконати умови договору оренди в частині своєчасного завершення забудови, а відповідні наслідки невиконання умов договору оренди у вигляді можливості орендодавця в односторонньому порядку відмовитися від договору були передбачені договором оренди. З посиланням на необґрунтованість позовних вимог позивачу відмовлено у їх задоволенні.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2019 рішення Господарського суду міста Києва від 02.11.2018 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено повністю. Визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради від 08.02.2018 № 9/4073 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 24.02.2005 № 91-6-00414, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Сучасні будівельні технології" для будівництва, експлуатації та обслуговування багатофункціонального комплексу у складі закладів: торгових, офісних, культурних, розважальних, громадського харчування, побутового обслуговування і автомобільного паркінгу на просп. Перемоги, біля буд. № 9-б у Шевченківському районі м. Києва". Зобов`язано виконавчий орган Київської міської ради (КМДА) поновити реєстрацію Договору оренди земельної ділянки від 24.02.2005 № 91-6-00414. Стягнуто на користь ТОВ "Сучасні будівельні технології" з Київської міської ради і виконавчого органу Київської міської ради (Київську міську адміністрацію) судовий збір.
2.4. Суд апеляційної інстанції вказав, що судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення не було надано оцінку всім наявним у матеріалах справи доказам, у результаті чого місцевий суд дійшов помилкового висновку щодо прав і обов`язків сторін спірних правовідносин. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що оскаржуване рішення ради є протиправним, прийняте відповідачем-1 за відсутності підстав для розірвання договору оренди в обов`язковому порядку, порушує права і законні інтереси позивача, а тому підлягає скасуванню. При цьому, апеляційний господарський суд виходив із того, що відсутня вина позивача у порушенні строків завершення забудови земельної ділянки, а тому відсутня цивільно-правова відповідальність у вигляді розірвання договору за таке порушення. Доказів використання земельної ділянки позивачем не за цільовим призначенням суду не надано. Враховуючи, що підстави для розірвання договору оренди, зазначені у спірному рішенні міської ради, не підтвердилися, суд апеляційної інстанції визнав обґрунтованими доводи позивача, у зв`язку із чим задовольнив його вимоги.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї.
3.1. Київська міська рада, не погодившись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2019, звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2019, залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 02.11.2018 у справі.
3.2. В обґрунтування касаційної скарги скаржник посилається на невірне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, зокрема, статті 188 Господарського кодексу України, статей 416, 651 Цивільного кодексу України, статті 31 Закону України "Про оренду землі".
Зазначає, що рішення міської ради про розірвання договору оренди з позивачем прийняте відповідно до вимог законодавства та договору оренди.
Вказує, що чинне законодавство не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформлюється прийняттям рішення у встановленому порядку.
Позивачем не доведено належними та допустимими доказами неможливість виконати умови пункту 3.1 договору в частині своєчасного завершення забудови. Крім того, позивач не був позбавлений можливості звернутися до орендодавця з пропозицією продовжити строки здійснення забудови спірної земельної ділянки. Вважає, що матеріали справи не містять доказів неможливості здійснення будівництва з 01.02.2012 по 08.02.2018 (з моменту отримання декларації на початок виконання будівельних робіт до винесення оскаржуваного рішення).
Скаржник наголошує, що орендар до початку будівельних робіт повинен був отримати дозвіл на ведення земляних робіт, проте ні погодженої документації, ні дозволу на ведення земляних робіт не отримав, що свідчить про грубе порушення пам`яткоохоронного та містобудівного законодавства та спричинення шкоди охоронюваній території.
3.3. Київська міська рада заявила клопотання про передачу справи № 910/10643/18 на розгляд палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з посиланням на те, що така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи
4.1. Судом апеляційної інстанції встановлено, що рішенням Київської міської ради від 29.05.2003 № 486-2/646 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" (далі - рішення Київської міської ради від 29.05.2003 № 486-2/646), зокрема, затверджено проект відведення земельної ділянки ТОВ "Сучасні будівельні технології" для будівництва, експлуатації та обслуговування багатофункціонального комплексу у складі закладів: торгових, офісних, культурних, розважальних, громадського харчування, побутового обслуговування та автомобільного паркінгу на просп. Перемоги біля буд. 9-б у Шевченківському районі міста Києва (далі - Багатофункціональний комплекс).
Згідно з пунктом 16 рішення Київської міської ради від 29.05.2003 № 486-2/646 передано ТОВ "Сучасні будівельні технології" за умови виконання пункту 16.1 у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,29 га для будівництва, експлуатації та обслуговування Багатофункціонального комплексу, у тому числі:
- площею 0,14 га - за рахунок земель міської забудови;
- площею 0,15 га - за рахунок земель житлової та громадської забудови.
4.2. Відповідно до пункту 16.1 вказаного рішення ТОВ "Сучасні будівельні технології" зобов`язано:
- виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України (16.1.1);
- у місячний термін замовити у Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (16.1.2);
- забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих мереж та споруд, розміщених у межах земельної ділянки (16.1.3);
- майново - правові питання вирішувати в установленому порядку (16.1.4);
- питання пайової участі вирішити відповідно до рішення Київради від 27.02.2003 №271/431 (16.1.5);
- виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування та архітектури від 05.03.2003 №18-620, Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві від 20.03.2003 №08-8-20/2020, головного державного санітарного лікаря в м. Києві від 18.03.2003 №1662 та управління охорони пам`яток історії, культури та історичного середовища від 13.03.2003 № 1218 (16.1.6);
- забезпечити вільний проїзд до земельних ділянок суміжних землекористувачів (16.1.7).
4.3. На виконання вказаного рішення між ТОВ "Сучасні будівельні технології" (орендарем) та Київською міською радою (орендодавцем) укладено Договір оренди земельної ділянки від 27.04.2004, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), про що зроблено запис від 24.02.2005 за №91-6-00414 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір оренди).
4.4. Згідно з пунктом 1.1 Договору оренди орендодавець, на підставі пункту 16 рішення Київради від 29.05.2003 за №486-2/646, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду на 25 років земельну ділянку, визначену цим договором. Об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - просп. Перемоги біля буд. 9-б у Шевченківському районі м. Києва; розмір - 2 875 кв. м.; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування багатофункціонального комплексу у складі закладів: торгових, офісних, культурних, розважальних, громадського харчування, побутового обслуговування та автомобільного паркінгу; кадастровий номер 8000000000:88:168:0032.
4.5. Відповідно до пункту 3.1 Договору оренди орендар зобов`язаний розпочати будівництво об`єкта у другому кварталі 2005 року та завершити на протязі 3 років; на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки; не дозволяється діяльність, пов`язана зі зміною ландшафту.
4.6. За змістом пункту 4.1 Договору оренди орендодавець має право вимагати від орендаря:
- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим Договором;
- дотримання місцевих правил забудови;
- своєчасного внесення орендної плати;
- дострокового розірвання цього Договору;
- відшкодування понесених збитків відповідно до чинного законодавства у разі розірвання цього договору за погодженням сторін.
4.7.Відповідно до пункту 4.5 Договору оренди орендар зобов`язаний:- приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, та після підписання цього договору і Акта приймання-передачі земельної ділянки та реєстрації Договору;
- виконувати встановлені цим договором обмеження;
- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;
- своєчасно вносити орендну плату;
- забезпечувати вільний доступ до земельної ділянки представнику контролюючих органів;
- повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього Договору;
- у строки, встановлені чинним законодавством, звітувати перед податковими органами району за місцем розташування земельної ділянки про сплату орендної плати;
- майново-правові питання вирішувати у встановленому порядку;
- питання пайової участі вирішити відповідно до рішення Київської міської ради від 27.02.2003 №271/431 "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва";
- виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування та архітектури від 05.03.2003 №18-620, Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві від 20.03.2003 № 08-8-20/2020, головного державного санітарного лікаря в м. Києві від 18.03.2003 № 1662 та управління охорони пам`яток історії, культури та історичного середовища від 13.03.2003 № 1218;
- забезпечити вільний доступ до прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, розміщених у межах земельної ділянки;
- забезпечити вільний проїзд до земельних ділянок суміжних землекористувачів;
- у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки надати копію цього договору до районного податкового органу за місцем розташування земельної ділянки.
4.8. Згідно з пунктом 6.2 Договору оренди у разі невиконання орендарем умов цього Договору та обов`язків, передбачених законодавством України, Договір може бути достроково розірваний.
Пунктом 7.3 Договору оренди визначено, що Договір оренди може бути розірваний:
- за згодою сторін;
- за рішенням суду в порядку, встановленому законом;
- в односторонньому порядку, за ініціативою орендодавця, в разі використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної несплати орендної плати (протягом двох місяців поспіль) та невиконання орендарем інших умов цього Договору.
4.9. Судами встановлено, що згідно з Актом обстеження земельної ділянки №17-0256/10 від 27.02.2017, складеного посадовою особою Департаменту земельних ресурсів Київради (КМДА), спірна земельна ділянка огороджена парканом, на ній ведеться будівництво, доступ до неї обмежений, відповідальні особи на місці відсутні.
08.02.2018 Київською міською радою прийнято рішення №9/4073 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 24.02.2005 №91-6-00414, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Сучасні будівельні технології" (далі - рішення Київської міської ради від 08.02.2018 №9/4073).
4.10. Рішенням Київської міської ради від 08.02.2018 №9/4073 вирішено розірвати в односторонньому порядку (пункти 6.2 та 7.3 договору) Договір оренди земельної ділянки площею 0,2875 га (кадастровий номер 8000000000:88:168:0032) від 24.02.2005 №91-6-00414, укладений між позивачем та відповідачем-1 у справі.
Згідно з пунктом 2 рішення Київської міської ради від 08.02.2018 №9/4073 Виконавчому органу Київської міської ради (КМДА) доручено:
- вчинити організаційно-правові дії щодо зняття з реєстрації договору оренди земельної ділянки, визначеного пунктом 1 цього рішення.
4.11. Дане рішення Київської міської ради від 08.02.2018 №9/4073 було оприлюднено у газеті "Хрещатик" 03.04.2018 у номері 36 (5087).
4.12. При прийнятті рішення Київської міської ради від 08.02.2018 №9/4073, Київська міська рада керувалася статтями 9, 83, 93, 96, 141 Земельного кодексу України, статтею 651 Цивільного кодексу України, пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статтею 31 Закону України "Про оренду землі", статтею 5 Закону України "Про охорону культурної спадщини", статтями 9, 11 Закону України "Про архітектурну діяльність", статтями 26, 29, 31, 36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та іншими вимогами містобудівного законодавства, пунктами 3.1, 4.1, 4.5, 6.2, 7.3 Договору оренди земельної ділянки від 24.02.2005 №91-6-00414.