ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 вересня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/6753/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2019 (головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді Скрипка І.М., Тищенко А.І.) та рішення Господарського суду міста Києва від 09.04.2019 (суддя Сівакова В.В.) у справі № 910/6753/18
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Універсальне будівництво"
до Київської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. У травні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Універсальне будівництво" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач), у якому заявило вимоги визнати укладеним Договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 24.11.2005, укладеного між сторонами, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 07.04.2006 за №62-6-00315 у книзі записів державної реєстрації договорів, з моменту набрання чинності судовим рішенням в редакції, що викладена позивачем у позовній заяві.
1.1. Обґрунтовуючи позовні вимоги у даній справі, позивач зазначає, що між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки, що зареєстрований 07.04.2006 за №62-6-00315, зі строком дії 10 років. Після закінчення строку дії вказаного договору позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, жодних повідомлень про заперечення у поновленні договору позивач від відповідача у встановлений законом строк не отримував, рішень про відмову у поновленні договору відповідачем не приймалось, отже додаткова угода про поновлення договору оренди має бути визнана укладеною на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі". Позивач вказував, що на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 14.03.2017 ухвалено поновити позивачу на 10 років договір оренди земельної ділянки №62-6/00315 від 07.04.2006 площею 1,2937 га на вул. Шолом-Алейхема, 6-а у Деснянському районі м. Києва, що підтверджується протоколом засідання № 4 та висновком до кадастрової справи №А-23066. Однак, договір про поновлення договору оренди земельної ділянки відповідачем підписано не було, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом.
Короткий зміст оскаржуваних рішень
2. Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.04.2019, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2019, позов задоволено повністю.
2.1. Обгрунтовуючи рішення у даній справі, суди попередніх інстанцій встановили, що позивач 28.02.2018 (тобто більш ніж за місяць до спливу строку Договору оренди) подав до відповідача Лист-повідомлення за № КОП-1196 про поновлення Договору оренди в порядку, передбаченому ст. 33 Закону України "Про оренду землі", до якого додав проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди; позивач після закінчення строку дії договору продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату, що підтверджується Довідкою органів Державної фіскальної служби про відсутність заборгованості з орендної плати. Також суди вказали, що відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано та доказів заперечення протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" не надано.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
3. Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, відповідач подав до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
4. Скаржник зазначає, що судами попередніх інстанцій безпідставно відхилені доводи відповідача про порушення позивачем умов договору оренди, а саме, пунктів 8.3, 11.7, та не надано належної оцінки умовам договору щодо невиконаних зобов`язань з боку позивача.
4.1. Як вказує скаржник, факт незабудови земельної ділянки не заперечувався позивачем, що в розумінні ч. 1 ст. 75 ГПК України є обставиною, яка не підлягає доказуванню, оскільки визнається учасниками справи. Наведене, на думку відповідача, спростовує твердження позивача щодо належного виконання зобов`язань за договором, а також свідчить про те, що територіальна громада м. Києва внаслідок незабудови з вини позивача не отримала 5% загальної площі будинків.
4.2. За доводами відповідача, у вирішенні питання щодо продовження користування земельною ділянкою слід виходити з того, що користування має бути належним з точки зору положень статті 3 Цивільного кодексу України, що відповідає правовій позиції, викладеній Верховним Судом у постанові від 19.06.2019 у справі №910/8798/18.
4.3. Суди попередніх інстанцій обмежились лише встановленням факту сплати відповідачем орендної плати та не надали оцінки запереченням відповідача щодо належного користування земельною ділянкою та відповідним доказам, чим допустили порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору.
5. Позивачем та третьою особою відзивів на касаційну скаргу не подано, що, у відповідності до положень ч. 3 ст. 295 ГПК України не перешкоджає перегляду судових рішень.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
6. Як установлено господарськими судами попередніх інстанцій, 24.11.2005 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Універсальне будівництво" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки, предметом якого є передача орендодавцем на підставі рішення Київської міської ради №1130/2540 від 28.12.2004, за актом приймання-передачі земельної ділянки, яку орендар приймає в оренду (строкове платне користування).
6.1. Згідно із пунктом 2.1 Договору об`єктом оренди є земельна ділянка з такими характеристиками:
- місце розташування - вул. Шолом-Алейхема, 6а у Деснянському районі м. Києва;
- розмір - 12937 кв.м;
- цільове призначення - для будівництва житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою;
- кадастровий номер - 8000000000:62:033:0094.
6.2. Відповідно до пункту 3.1 Договору він укладений на 10 (десять) років.
6.3. Зазначений Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис 07.04.2006 за №62-6-00315 у книзі записів державної реєстрації договорів.
6.4. Відповідно до пункту 11.3 Договору він припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.
6.5. За змістом пунктів 8.3 та 11.7 Договору після закінчення строку, на який укладено цей договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на його поновлення. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
6.6. Господарські суди також установили, що позивач звернувся до Київської міської ради з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки, на яке Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом №057041-166 від 04.01.2017 повідомив позивача, що за результатами розгляду наданих матеріалів Департамент не заперечуватиме проти поновлення договору оренди за умови відсутності заперечень Київської міської ради, збереження цілісності усіх межових знаків, сплати пайової участі, вирішення майново-правових питань, виконання обов`язків землекористувача та інших умов договору.
6.7. Постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування складений висновок до кадастрової справи №А-23066, відповідно до якого, за наслідками поданих в складі клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки документів, вирішено поновити відповідачу договір оренди земельної ділянки без прийняття Київською міською радою відповідного рішення, терміном на 10 років за договором № 62-6-00315 від 07.04.2006. У висновку зазначено, що у Київської міської ради заперечення щодо поновлення вказаного договору оренди землі відсутні.
6.8. За результатами засідання постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 14.03.2017 (витяг з протоколу № 4) комісія ухвалила:
1. Поновити Товариству з обмеженою відповідальністю "Універсальне будівництво" на 10 років договір оренди земельної ділянки №62-6-00315 від 07.04.2006 площею 1,2937 га для будівництва житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою на вул. Шолом-Алейхема, 6-а у Деснянському районі м. Києва.
2. Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготувати додаткову угоду щодо поновлення договору оренди земельної ділянки №62-6-00315 від 07.04.2006 на 10 років та приведення умов договору оренди у відповідність до законодавства у порядку, передбаченому статтями 34 та 35 Порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, у редакції згідно з рішенням Київської міської ради №195/1060 від 04.03.2015.
6.9. На виконання рішення постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 14.03.2017, Департаментом земельних ресурсів підготовлено проект договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, який був підписаний позивачем та Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
6.10. Листом від 15.05.2018 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивача про те, що договір про поновлення договору оренди земельної ділянки не підписаний Київським міським головою та не укладений.
7. Предметом даного спору є вимога про визнання укладеним договору щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 24.11.2005, зареєстрованого 07.04.2006 за №62-6-00315 (в редакції, наведеній в позовній заяві), з підстав ухилення відповідача від його підписання.
8. Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
9. У відповідності до приписів пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції сільських, селищних та міських рад належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, яке здійснюється виключно на пленарних засіданнях.
10. За змістом положень статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
11. В силу положень статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно із їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
12. Законом України "Про оренду землі" унормовано порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, зокрема, порядок поновлення договору оренди земельної ділянки визначено статтею 33 Закону, якою регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша-п`ята цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї статті).
13. Відповідно до частини 6 статті 33 названого Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті 33 Закону полягає саме у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору.
14. Судами попередніх інстанцій установлено, що після закінчення 07.04.2016 строку дії Договору оренди, у встановлений частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" місячний строк, Київська міська рада жодних заперечень проти поновлення Договору не висловила, лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі позивачу не направляла; матеріали справи не містять доказів повернення земельної ділянки позивачем відповідачу після закінчення строку Договору оренди землі (після 07.04.2016), про що свідчить відсутність відповідного акту приймання-передачі земельної ділянки, а отже позивач, за відсутності своєчасних заперечень відповідача, продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення Договору оренди. Також у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження факту звернення відповідача до позивача після закінчення строку дії Договору оренди із вимогами про звільнення земельної ділянки.
15. Також суди установили, що відповідно до листа Державної податкової інспекції у Деснянському районі Головного управління ДФС у м. Києві №2785/10/26-52-17-27 від 25.04.2018, ТОВ "Універсальне будівництво" перебуває на обліку ДПІ у Деснянському районі ГУ ДФС у м. Києві та сплачує до бюджету оренду плату за землю згідно договору оренди земельної ділянки №62-6-00315 від 07.04.2006 та станом на 25.04.2018 заборгованість по орендній платі за землю відсутня.