ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 серпня 2019 року
м. Київ
Справа № 914/2264/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Погребняка В.Я. (головуючий), Васьковського О.В., Огородніка К.М.
за участю секретаря судового засідання Сотник А.С.,
учасники справи:
позивач - Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради,
представник позивача - не зʼявився,
відповідач - Фізична особа-підприємець Мачеус Оксана Василівна,
представник відповідача - Мачеус О.В., особисто,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу
Фізичної особи-підприємця Мачеус Оксани Василівни
на рішення Господарського суду Львівської області від 14.12.2018
у складі судді: Синчук М.М.
та постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019
у складі колегії суддів: Галушко Н.А. (головуючий), Желіка М.Б., Орищин Г.В.
у справі за позовом
Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради
до Фізичної особи-підприємця Мачеус Оксани Василівни
про розірвання договору оренди, зобовʼязання звільнити та повернути обʼєкт оренди та стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 420 971,12 грн.
ВСТАНОВИВ:
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст вимог
1. Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Управління, позивач) звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до відповідача Фізичної особи-підприємця Мачеус Оксани Василівни (далі - ФОП Мачеус О.В., відповідач) про розірвання договору оренди, зобовʼязання звільнити та повернути обʼєкт оренди та стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 420 971,12 грн.
2. Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач, в порушення умов Договору оренди, а також норм законодавства (Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), не виконує зобовʼязання щодо сплати орендної плати (заборгованість за період з 11.03.2014 по 31.07.2017 складає 420 971,12 грн.), що на переконання позивача, в розумінні ч. 2 ст. 651 Цивільного Кодексу України та ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
3. Рішенням Господарського суду Львівської області від 14.12.2018 у справі № 914/2264/17 позовні вимоги Управління комунальної власності до ФОП Мачеус О.В. задоволені частково;
провадження в частині розірвання Договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-7015-9 від 10.03.2009, укладеного між Управлінням та ФОП Мачеус О.В. закрито;
позовні вимоги в частині стягнення з ФОП Мачеус О.В. заборгованості з орендної плати в розмірі 420 971,12 грн. та зобовʼязання ФОП Мачеус О.В. звільнити та повернути обʼєкт оренди, а саме нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок,37, загальною площею 246,9 кв.м. - задоволено;
стягнуто з ФОП Мачеус О.В. на користь Управління заборгованість з орендної плати в розмірі 420 971,12 грн. та зобовʼязано ФОП Мачеус О.В. звільнити та повернути спірний обʼєкт оренди;
стягнуто з ФОП Мачеус О.В. на користь Управління - 7 914,57 грн. судового збору.
4. Приймаючи рішення щодо стягнення заборгованості з орендної плати, місцевий господарський суд виходив з того, що всупереч умовам укладеного між сторонами договору та вимогам законодавства України відповідач взяті на себе зобовʼязання за Договором оренди № Г-7015-9 від 10.03.2009 в частині оплати орендних платежів в повному обсязі не виконав, що стало істотним порушенням договору та підставою стягнення такої заборгованості.
В частині позовних вимог щодо розірвання Договору оренди № Г-7015-9 від 10.03.2009 укладеного між сторонами спору, суд першої інстанції закрив провадження у справі в цій частині на підставі ч.1 ст.231 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з підстав відсутності предмету спору, оскільки позивачем було направлено на адресу відповідача повідомлення про припинення договірних відносин у звʼязку із закінченням терміну дії договору.
Щодо позовних вимог про зобовʼязання відповідача звільнити та повернути позивачу обʼєкт оренди, суд першої інстанції, враховуючи умови п.п. 9.1, 9.6. Договору, дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовної вимоги про зобовʼязання відповідача звільнити та повернути позивачу обʼєкт оренди.
5. Під час розгляду справи господарським судом першої інстанції встановлено:
5.1. 10.03.2009 між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (правонаступником якого є Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, Орендодавець) та ФОП Мачеус Оксаною Василівною (Орендар) укладено Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-7015-9, згідно з п. 1.1. якого позивач, на підставі наказів управління комунальної власності від 30.07.2007 № 632-О, від 19.05.2008 № 439-О та від 22.12.2008 № 214-О, договору оренди № Г-1273 від 27.11.2002, передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - приміщення, загальною площею 246,9 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 37, за цільовим призначенням: для виставки образотворчої продукції, виробленої в Україні (п.2.1.).
5.1.1. За умовами вказаного Договору (п. 3.3.) не передбачалось оформлення акту приймання-передачі обʼєкта, оскільки вказані приміщення вже перебували у фактичному користуванні відповідача на підставі попереднього Договору оренди.
5.1.2. Пунктом 4.1. Договору термін оренди визначений на 2 роки 364 дні з 10.03.2009 до 09.03.2012 включно.
5.1.3. Відповідно до п. 4.3. Договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
5.1.4. Пунктами 5.1, 5.2 Договору сторони обумовили, що розмір орендної плати за обʼєкт оренди визначається відповідно до чинної на момент укладення даного договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженою ухвалою міської ради № 897 від 07.06.2007 (із змінами та доповненнями) і складає (3 200 941,00 * 0,02)/12 * 1,021*1,029 = 5 604,89 грн без ПДВ за перший місяць оренди. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Розмір орендної плати коригується щомісячно на відповідний індекс інфляції. В інших випадках розмір орендної плати переглядається тільки за згодою сторін або за рішенням суду, господарського суду.
5.1.5. Орендна плата сплачується орендарем не пізніше 20 числа місяця у встановленому нормативними документами власника орендованого майна порядку. У випадку прострочення по сплаті орендних платежів Орендар сплачує пеню в розмірі передбаченому чинним законодавством. Несплата орендної плати в повному обсязі протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою дострокового розірвання договору оренди.
5.1.6. Пунктом 7.2 Договору передбачено, що орендар зобовʼязується своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
5.1.7. Частиною 9 спірного Договору оренди визначено порядок повернення Орендодавцю обʼєкта оренди. Так, згідно з п. 9.1 Договору, повернення Орендодавцю обʼєкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії договору або дострокового його припинення чи розірвання. Відповідно до п. 9.6 Договору, у разі припинення або розірвання Договору, Орендар повинен повернути Орендодавцеві обʼєкт оренди у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану обʼєкта оренди з вини Орендаря.
5.2. Відповідно до довідки про заборгованість з орендної плати від 07.09.2017 №4-2302-1185 орендна плата за користування обʼєктом оренди вносилась відповідачем невчасно та не в повному обсязі, визначеному умовами Договору, заборгованість виникла за період з 11.03.2014 до 31.07.2017 та складає 420 971,12 грн.
5.3. З 01.01.2014 орендну плату за користування обʼєктами оренди, які перебувають на балансі закладів, установ та організацій освіти, культури, медицини, орендар сплачує на підставі виставлених рахунків у такій пропорції: 10% розміру орендної плати - на рахунок управління комунальної власності департаменту економічної політики, 90% розміру орендної плати - на рахунок відповідного балансоутримувача.
Балансоутримувачем обʼєкта оренди є ЛКП "Старий Львів".
5.4. Рішенням Господарського суду Львівської області від 11.05.2016 у справі №914/3970/14 (залишеним в силі постановою Вищого господарського суду України від 15.06.2017) позовні вимоги Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради задоволено частково, стягнуто з ФОП Мачеус Оксани Василівни 192 675,28 грн. заборгованості з орендної плати, 3 853,50 грн судового збору.
Судами встановлено: заборгованість у відповідача виникла за період з 10.03.2009 по 19.05.2011 та з 01.03.2012 по 10.03.2014; Договір оренди № Г-7015-9 від 10.03.2009 продовжено до 07.03.2018.
5.5. 28.03.2018 позивачем на адресу відповідача скеровано повідомлення про припинення договірних відносин у звʼязку із закінченням терміну дії договору (від 28.03.2018 вих. №2302-вих-2213).
6. За висновком суду, відповідно до п. 4.8 Договору, чинність Договору припинено 07.03.2018 внаслідок закінчення строку, на який було його укладено.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
7. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019 рішення Господарського суду Львівської області від 14.12.2018 у справі № 914/2264/17 залишено без змін, апеляційну скаргу ФОП Мачеус О.В. - без задоволення.
8. Погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції, зокрема, вказав на те, що територіальна громада м. Львова в особі Львівської міської ради була власником спірних приміщень на підставі розпорядчих та законодавчих актів, а саме: рішення Галицького (Ленінського) райвиконкому м. Львова від 14.04.1987 №222, згідно з яким будинок за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 37 включено в реєстр житлових будинків (споруд), які належать місцевим радам по Ленінському районі м. Львова, постанови Кабінету Міністрів України від 05.11.1991 №311 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною) власністю", відповідно до якої до власності областей віднесено житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів, а також рішення виконавчого комітету Львівської обласної ради народних депутатів від 24.12.1991 №728 "Про розмежування обласної комунальної власності і власності адміністративно-територіальних одиниць/ підприємств та організацій житлово-комунального господарства області", згідно з яким затверджено перелік підприємств та організацій, які відносяться до комунальної власності Львівської міської ради народних депутатів, до якого включено житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів районів м. Львова.
9. Також, апеляційний суд встановив: відповідач користується обʼєктом оренди ще з 2002 року, що підтверджується договором оренди нерухомого майна від 27.11.2002 № Г-1273, укладеним між Управлінням ресурсів Львівської міської ради та Мачеус О.В.; згідно Акту приймання-передачі від 27.11.2002, балансоутримувач -ЛКП "Старий Львів" здав, а СПД-ФО Мачеус О.В. прийняла нежитлові приміщення загальною площею 246,9 кв.м. в м. Львові на пл. Ринок, 37; згідно акту в орендованих приміщеннях необхідно провести наступні роботи: влаштування дощових ринв та водовідводів, ремонт водопроводу та заміна каналізаційних труб; ремонт електромережі, заміна трубопроводки, встановлення окремого електролічильника, заміна штукатурки внутрішніх стін, закладка тріщин, підсилення фундаментів і влаштування вертикальної гідроізоляції в підвалах, антигрибкова обробка стін підвалів, штукатурення та пофарбування фасадної стіни, встановлення окремої системи опалення і розмежування її з існуючою загальною системою опалення разом із приміщеннями за адресою м. Львів, пл. Ринок, 38, влаштування примусової вентиляції підвалів І поверху, інші реставраційні роботи. Необхідні ремонтні роботи було виконано, що підтверджується Актом № 1 приймання виконаних підрядних робіт за серпень 2012 (рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2012, залишено без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 28.02.2013 у справі № 5015/2361/12).
10. На підставі встановленого, суд апеляційної інстанції у даній справі дійшов висновку, що передаючи відповідачу в оренду нежитлові приміщення на пл. Ринок, 37 у м. Львові загальною площею 246,9 кв.м., обидві сторони договору були обізнані із незадовільним станом майна та тим, що для належної експлуатації обʼєкта оренди потребується проведення у ньому ремонтних робіт.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
11. Не погоджуючись з рішенням Господарського суду Львівської області від 14.12.2018 та постановою Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019, ФОП Мачеус О.В. звернулася з касаційною скаргою про скасування оскаржених судових рішень, з вимогою прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
КАСАЦІЙНЕ ПРОВАДЖЕННЯ
12. Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи № 914/2264/17 було визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Погребняк В.Я., суддя - Білоус В.В., суддя - Катеринчук Л.Й., що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.05.2019.
13. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03.06.2019 відкрито касаційне провадження у справі № 914/2264/17 за касаційною скаргою фізичної особи-підприємця Мачеус Оксани Василівни, датою проведення судового засідання визначено 09.07.2019.
14. 08.07.2019 до Верховного Суду від Управління комунальної власності надійшло Клопотання про участь в судовому засіданні 09.07.2019 в режимі відеоконференції в приміщенні Західного апеляційного господарського суду.
15. Клопотання Управління комунальної власності від 02.07.2019 (надіслано до Суду 06.07.2019, надійшло 08.07.2019) залишено без розгляду як таке, що подане з порушенням строків встановлених приписами ст. 197 ГПК України.
16. У звʼязку з відпусткою судді Білоуса В.В. Катеринчук Л.Й. автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №914/2264/17 було визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Погребняк В.Я., суддя - Васьковського О.В., суддя - Огородніка К.М., що підтверджується протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.07.2019.
17. Ухвалою від 08.07.2019 Верховний Суд, у визначеному складі колегії суддів, прийняв справу № 914/2264/17 Господарського суду Львівської області до провадження. Розгляд касаційної скарги ФОП Мачеус О.В. вирішено здійснювати у раніше визначену дату (09.07.2019).
18. В судовому засіданні 09.07.2019 з розгляду касаційної скарги ФОП Мачеус О.В. було оголошено перерву до 27.08.2019.
19. 09.07.2019 до Суду ФОП Мачеус О.В. подані: Клопотання, Пояснення по суті справи (щодо суми заборгованості), Заява про залучення свідків.
20. 11.07.2019 від заявника касаційної скарги надійшло Клопотання про зупинення виконання рішення Господарського суду Львівської області від 14.12.2018 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019.
21. 15.07.2019 надійшли доповнення до вказаного Клопотання про зупинення виконання судових рішень судів попередніх інстанцій.
22. Ухвалою Верховного Суду від 22.07.2019 Клопотання ФОП Мачеус О.В. про зупинення виконання рішення Господарського суду Львівської області від 14.12.2018 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019, з урахуванням відповідних доповнень, задоволено; зупинено виконання рішення Господарського суду Львівської області від 14.12.2018 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019 у справі № 914/2264/17 до закінчення їх перегляду в касаційному порядку.
23. 25.07.2019 до Суду від ФОП Мачеус О.В. вдруге надійшло Клопотання про зупинення дії та зупинення виконання про зупинення виконання рішення Господарського суду Львівської області від 14.12.2018 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019 у цій справі.
24. 27.08.2019 до Верховного Суду від Управління комунальної власності надійшло Клопотання (від 08.08.2019) про участь в судовому засіданні 27.08.2019 в режимі відеоконференції в приміщенні Західного апеляційного господарського суду.
25. В судових засіданнях скаржник повністю підтримував вимоги касаційної скарги з підстав, наведених у ній; просив Касаційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 14.12.2018 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019, прийняти нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
26. Інші повноважні представники сторін у судове засідання не зʼявились. Оскільки, явка представників сторін не була визнана обовʼязковою, колегія суддів Касаційного господарського суду дійшла висновку про можливість продовження розгляду справи за відсутністю повноважних представників учасників судового процесу, які не зʼявились.
УЗАГАЛЬНЕНІ ДОВОДИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи скаржника (ФОП Мачеус О.В.)
27. В обґрунтування заявлених вимог, скаржник вказує на те, що судами неправильно застосовано п. 5 Розділу ІІ "Прикінцеві положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні", не застосовано висновки Верховного Суду, порушено ч. 3 ст. 46, ч. 2 ст. 80 ГПК України.
28. Скаржник доводить:
- судами неправильно застосовано ст. 782 ЦК України та ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", не встановлено факту одержання повідомлення про розірвання договору оренди орендарем, дату з якої договір слід вважати розірваним. На переконання скаржника, умовою припинення договору є саме одержання повідомлення про розірвання договору;
- неправильно визначено термін договору оренди. На переконання скаржника, з урахуванням п. 5 Розділу ІІ "Прикінцеві положення" Закону України від 15.12.2009 № 1759- VI "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні", договір оренди від 10.03.2009 продовжував чинність до 09.03.2014, а потім до 08.03.2019. Скаржник вказує на незаконне застосування у цій справі тлумачення вказаного пункту Закону на підставі "преюдиції" згідно судових рішень у іншій господарській справі;
- відсутність права на позов у звʼязку із відсутністю права власності на обʼєкт оренди. Скаржник вказує на порушення судами ст. 762 ЦК України та ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки позивач не є орендарем, адже не є власником обʼєкта оренди;
- порушення судами ст.ст. 13, 15, ч. 4 ст. 238, п. 3 ч. 1 ст. 282 ГПК України;
- не прийнято до уваги наявність переплати з орендної плати за платіжними дорученнями № 7 від 15.02.2018 (50 000, 00грн.), № 579827 від 28.03.2019 (100 000, 00грн.), № 579917 від 28.03.2019 (50 000, 00грн.);
- упереджений розгляд справи судами.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
29. Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
Відповідно до ст. 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обовʼязковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
30. Щодо розгляду клопотань (заяв)
30.1. 09.07.2019 скаржником, зокрема, подано до Суду Заяву про залучення свідків, яка відхиляється колегією суддів з огляду на наступне.
За приписами ст. 66 ГПК України свідком може бути будь-яка дієздатна фізична особа, якій відомі будь-які обставини, що стосуються справи.
Показання свідків є доказами в розумінні приписів ст. 73 ГПК України, проте, приписами ст. 300 ГПК України встановлені обмеження суду касаційної інстанції збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
30.2. ФОП Мачеус О.В. 25.07.2019 вдруге було подано Клопотання про зупинення дії та зупинення виконання про зупинення виконання рішення Господарського суду Львівської області від 14.12.2018 та постанови Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019 у цій справі.
Дане клопотання, враховуючи ухвалу Верховного Суду від 22.07.2019 та п. 5 прохальної частини Клопотання, колегія суддів залишає без розгляду.
30.3. Щодо Клопотання (від 08.08.2019) Управління комунальної власності про участь в судовому засіданні 27.08.2019 в режимі відеоконференції в приміщенні Західного апеляційного господарського суду, колегія суддів вважає необхідним зазначити наступне.
Відповідно до ч. ч. 1, 7 ст. 197 ГПК України учасники справи мають право брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за умови наявності у суді відповідної технічної можливості, про яку суд зазначає в ухвалі про відкриття провадження у справі, крім випадків, коли явка цього учасника справи в судове засідання визнана судом обовʼязковою. У клопотанні про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції в приміщенні суду в обовʼязковому порядку зазначається суд, в якому необхідно забезпечити її проведення. Таке клопотання може бути подано не пізніш як за пʼять днів до відповідного судового засідання.
У звʼязку з відсутністю процесуальної можливості провести судове засідання 27.08.2019 в режимі відеоконференції з Західним апеляційним господарським судом об 11.30 год., колегія суддів касаційної інстанції дійшла висновку про відмову у задоволенні клопотання Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
31. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанції
Предметом розгляду є позовні вимоги Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про розірвання договору оренди, зобовʼязання звільнити та повернути обʼєкт оренди та стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 420 971,12 грн.
Як встановлено господарськими судами під час розгляду даної справи так і інших справ, повʼязаних з орендою ФОП Мачеус О.В. спірного майна, встановлено, що відповідач користується обʼєктом оренди ще з 2002 (Договір оренди нерухомого майна від 27.11.2002 № Г-1273, укладений між Управлінням ресурсів Львівської міської ради та Мачеус О.В.). За Актом приймання-передачі від 27.11.2002, балансоутримувач -ЛКП "Старий Львів" здав, а СПД-ФО Мачеус О.В. прийняла нежитлові приміщення загальною площею 246,9 кв.м. в м. Львові на пл. Ринок, 37
Крім того, судами з встановлено, що орендоване ФОП Мачеус О.В. майно належить до комунальної власності на підставі рішення Галицького (Ленінського) райвиконкому м. Львова від 14.04.1987 №222, згідно з яким будинок за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 37 включено в реєстр житлових будинків (споруд), які належать місцевим радам по Ленінському районі м. Львова, постанови Кабінету Міністрів України від 05.11.1991 №311,,Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною) власністюʼʼ, відповідно до якої до власностей областей віднесено житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів, а також рішення виконавчого комітету Львівської обласної ради народних депутатів від 24.12.1991 №728,, Про розмежування обласної комунальної власності і власності адміністративно-територіальних одиниць/ підприємств та організацій житлово-комунального господарства областіʼʼ, згідно з яким затверджено перелік підприємств та організацій, які відносяться до комунальної власності Львівської міської ради народних депутатів, до якого включено житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів районів м. Львова.
Враховуючи приписи ст. 300 ГПК України, суд касаційної інстанції виходить з обставин встановлених судами попередніх інстанцій на підставі відповідних доказів.
При цьому, слід зауважити, що ФОП Мачеус О.В. орендувала спірні приміщення з 2002 року та не заперечувала факт оренди зазначених приміщень та факт укладення договорів оренди нерухомого майна як від 2002 так і від 2009. Вказані договори з підстав неналежного орендодавця, у встановленому законом порядку, недійсними не визнані.
31.1. Щодо розірвання договору оренди
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Пунктом 1 ч. 1 ст. 611 вказаного Кодексу встановлено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).
У ст. 283 ГК України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
З огляду на те, що орендоване майно є комунальною власністю, до правовідносин, що склалися між суб`єктами господарювання за договором оренди, застосовуються положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, який є спеціальним законодавчим актом у сфері регулювання відносин, пов`язаних з передачею державного та комунального майна в оренду.
Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Як визначено у ч. 1 ст. 10 зазначеного Закону, до істотних умов договору оренди належать обʼєкт оренди (склад і вартість майна з урахування її індексації), орендна плата з урахуванням її індексації та інші умови. Аналогічне положення передбачене й ч. ч. 1, 2 ст. 284 ГК України.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування обʼєктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для обʼєктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для обʼєктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для обʼєктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для обʼєктів, що перебувають у державній власності.
За змістом ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Отже, підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", або договором оренди.
Відповідно до ч. ч. 1, 4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.