ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 вересня 2019 року
м. Київ
Справа № 916/2614/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Чорноморської міської ради Одеської області
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 04 липня 2019 року (головуючий - Ярош А.І., судді - Богатир К.В., Мишкіна М.А.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна фірма "Моноліт"
до Чорноморської міської ради Одеської області
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Надія, 1-В", ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 , ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25, ОСОБА_26, ОСОБА_27, ОСОБА_28, ОСОБА_29, ОСОБА_30, ОСОБА_31, ОСОБА_32, ОСОБА_33
та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Обслуговуючого кооперативу "Парусний"
про визнання незаконним та скасування рішення
(представники сторін у судове засідання не з`явились)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
1. 16.12.2013 року між Товариством з обмеженою відповідальністю будівельна фірма "Моноліт" та Чорноморською міською радою Одеської області було укладено договір оренди земельної ділянки № 137.
2. Відповідно до цього договору відповідач передав в оренду позивачу земельну ділянку площею 9,3281 га із земель житлової та громадської забудови (кадастровий номер 5110800000:02:004:0008 ), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
2.1. Пунктами 2.1, 2.2 договору встановлено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 9,3281 га, в тому числі 3,4912 га - капітальна трьох і більше поверхова, 2,9313 га - зайняті поточним будівництвом, 2,8997 га - відведених під будівництво, 0,0059 га - для виробництва та розподілу електроенергії.
2.2. Пунктом 3.1 договору визначено, що зазначена земельна ділянка площею 9,3281 га надається у користування орендарю терміном на 49 років.
3. Додатковими угодами до договору сторони зменшили площу орендованої земельної ділянки до 8,5816 га.
4. За заявою ТОВ "БФ "Моноліт" від 31.08.2016 року, Товариством з обмеженою відповідальністю "Праймконсалт" (ліцензованою землевпорядною організацією) на замовлення позивача розроблено та погоджено землевпорядну документацію, якою визначено можливість поділу земельної ділянки загальною площею за адресою: АДРЕСА_1, площею 8,5816 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0008 на 29 окремих, яким присвоєно наступні кадастрові номери:
площею 0,7465 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0011 );
площею 0,0634 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0012 );
площею 1.7605 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0014 );
площею 0,8851 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0037 );
площею 0,0440 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0016 );
площею 0,0440 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0019 );
площею 0,0202 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0035 );
площею 0,0260 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0025 );
площею 0,1490 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0027 );
площею 0,0210 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0018 );
площею 0,0815 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0021 );
площею 0,5922 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0022 );
площею 0,0126 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0024 );
площею 0,4204 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0028 );
площею 0,3114 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0032 ).
площею 0,2296 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0038 );
площею 0,2236 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0013 );
площею 0,0472 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0015 );
площею 0,6787 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0036 );
площею 0,4499 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0034 );
площею 0,0304 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0026 );
площею 0,3328 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0033 );
площею 0,5446 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0020 );
площею 0,1659 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0010 );
площею 0,9806 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0017 );
площею 0,0886 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0023 );
площею 0,1444 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0029 );
площею 0,0920 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0030 );
площею 0,1020 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0031 ).
5. Рішенням Чорноморської міської ради від 16.06.2017 року № 249/50-VII погоджено ТОВ "БФ "Моноліт" технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки загальною площею 9,3281 га для забудови 9-го мікрорайону міста Чорноморська в частині земельної ділянки площею 0,7465 га.
6. 15.08.2017 року позивач звернувся до Чорноморської міської ради з листом (клопотанням) № 57 від 15.08.2017 року, в якому просив:
1) Затвердити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки загальною площею 8,5816 га, яка була передана заявнику в оренду згідно договору № 137 від 16.12.2013 року та додаткової угоди до договору від 05.07.2017 року.
2) Внести зміни до договору оренди № 137 від 16.12.2013 року в частині розміру і переліку земельних ділянок, що орендуються і залишити в оренді ТОВ БФ "Моноліт" земельні ділянки згідно з наведеним переліком:
площею 0,0634 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0012 );
площею 1.7605 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0014 );
площею 0,8851 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0037 );
площею 0,0440 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0016 );
площею 0,0440 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0019 );
площею 0,0202 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0035 );
площею 0,0260 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0025 );
площею 0,1490 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0027 );
площею 0,0210 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0018 );
площею 0,0815 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0021 );
площею 0,5922 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0022 );
площею 0,0126 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0024 );
площею 0,4204 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0028 );
площею 0,3114 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0032 ).
3) Припинити право оренди ТОВ БФ "Моноліт" на земельні ділянки згідно з наведеним переліком:
площею 0,2296 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0038 );
площею 0,2236 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0013 );
площею 0,0472 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0015 );
площею 0,6787 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0036 );
площею 0,4499 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0034 );
площею 0,0304 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0026 );
площею 0,3328 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0033 );
площею 0,5446 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0020 );
площею 0,1659 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0010 );
площею 0,9806 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0017 );
площею 0,0886 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0023 );
площею 0,1444 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0029 );
площею 0,0920 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0030 );
площею 0,1020 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0031 ).
4) Передбачити розподіл земельної ділянки площею 0,04204 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0028 після закінчення будівництва будинку (будівельний номер 1Г) для можливості подальшої передачі ОСББ "Каштан" додатково земельної ділянки площею не менш 0,05 га.
7. Позивач стверджував, що в серпні 2017 року на сайті Чорноморської міської ради було розміщено проект рішення за зверненням ТОВ БФ "Моноліт", в якому земельна ділянка площею 0,5922 га кадастровий номер 5110800000 :02 :004 :0022 була переведена в землі запасу, не зважаючи на прохання залишити її у користуванні товариства.
8. 28.08.2017 року ТОВ БФ "Моноліт" звернулось до Чорноморської міської ради з листом № 59 від 28.08.2017 року, в якому зазначило, що на сайті Чорноморської міської ради розміщено проект рішення, у кому допущена помилка, а саме переведена в землі запасу земельна ділянка площею 0,5922 га, незважаючи на те, що заявник просив залишити її в користуванні Товариства, та просило:
"Внести відповідні зміни до проекту рішення, доповнити пункт 3 "Залишити в оренді у товариства з обмеженою відповідальністю будівельної фірми "МОНОЛІТ" наступні земельні ділянки" наступним текстом:
Площею 0,5922 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0022 ;
Запис про включення земельної ділянки площею 0,5922 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0022 до земель запасу Чорноморської міської ради виключити".
9. Позивач також стверджував, що 12.09.2017 року на сайті Чорноморської міської ради було розміщено новий проект рішення за вказаними зверненнями, в якому не лише не була виправлена помилка стосовно земельної ділянки площею 0,5922 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0022, але й додатково було вилучено ще одну земельну ділянку площею 0,1490 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0027, яка була переведена в землі запасу.
10. Позивач вказав, що 13.09.2017 року ТОВ БФ "Моноліт" звернулося до Чорноморської міської ради листом № 60 від 13.09.2017 року, в якому просило зняти з розгляду питання про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки загальною площею 8,5816 га, яка була передана заявнику в оренду згідно договору № 137 від 16.12.2013 року та додаткової угоди до договору від 05.07.2017 року та внесення змін до договору оренди щодо переліку земельних ділянок, до узгодження розбіжностей між сторонами.
10.1. Зазначеного листа матеріали справи не містять.
11. 19.09.2017 року ТОВ БФ "Моноліт" повторно звернулось до Чорноморської міської ради листом № 64 від 19.09.2017 року, в якому зазначило, що розбіжності між Чорноморською міською радою та Товариством не узгоджені, а тому просило заяву № 2900-л від 27.07.2017 року про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 8,5816 га, яка передана Товариству в оренду згідно договору № 137 від 16.12.2013 року та додаткової угоди до договору від 05.07.2017 року та внесення змін до договору оренди щодо переліку земельних ділянок, які залишаються у користуванні ТОВ БФ "Моноліт" - залишити без розгляду, а додані документи - повернути на його адресу.
12. Рішенням Чорноморської міської ради № 269/82-VII "Про Затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю Будівельній фірмі "Моноліт" для забудови 9-го мікрорайону міста Чорноморська для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку" від 22.09.2017 року, - погоджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки ТОВ БФ "Моноліт"; зареєстровано за територіальною громадою Чорноморської міської ради Одеської області право комунальної власності на земельні ділянки загальною площею 9,3281 га (згідно з переліком); залишено в оренді у ТОВ БФ "Моноліт" земельні ділянки згідно з переліком (в якому немає земельних ділянок з кадастровими номерами 5110800000:02:004:002214 ; 5110800000 :02:004 : 0016; 5110800000:02:004 : 0019; 5110800000:02:004 :0022 ; 5110800000:02:004:0027 та 5110800000:02:004:0032 ); переведено до запасу Чорноморської міської ради Одеської області земельні ділянки згідно з переліком, в т. ч.: земельну ділянку площею 1,7605 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0014 ; земельну ділянку площею 0,0440 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0016 ; земельну ділянку площею 0,0440 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0019 ; земельну ділянку площею 0,5922 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0022 ; земельну ділянку площею 0,1490 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0027 ); земельну ділянку площею 0,3114 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0032 .
12.1. Натомість, земельну ділянку площею 0,1659 га кадастровий номер 5110800000:02:004:0010, право оренди на яку, позивач просив припинити, відповідач залишив в користуванні ТОВ БФ "Моноліт".
Короткий зміст позовних вимог
13. Вказані обставини стали підставою для звернення Товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна фірма "Моноліт" до Господарського суду Одеської області з позовною заявою про визнання незаконним та скасування рішення сесії Чорноморської міської ради Одеської області № 269/82-VII від 22.09.2017 року "Про погодження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю будівельній фірмі "МОНОЛІТ" для забудови 9-го мікрорайону міста Чорноморська для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку".
14. Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач зазначав, що реалізувавши проект будівництва багатоквартирних будинків, з урахуванням стану забудови мікрорайону, він звернувся до Чорноморської міської ради 15.08.2017 року з листом № 57, в якому прости затвердити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, що була надана заявнику в оренду, припинити право оренди на частину земельних ділянок, та залишити в оренді частину земельних ділянок.
14.1. Попри це, в серпні 2017 року рішенням Чорноморської міської ради переведено до земель запасу деякі земельні ділянки, незважаючи на прохання залишити їх в користуванні товариства, а земельну ділянку, право користування якою позивач просив припинити - залишено в оренді товариства.
14.2. Позивач вважає, що рішенням сесії Чорноморської міської ради № 269/82-VII від 22.09.2017 року, відповідач, фактично в односторонньому порядку, без згоди ТОВ БФ "Моноліт" припинив договір оренди на ряд земельних ділянок та перевів їх до земель запасу і такі дії Чорноморської міської ради є незаконними, порушують права та законні інтереси позивача.
Короткий зміст рішень, прийнятих судами першої та апеляційної інстанцій
15. Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.04.2018 року у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.
16.1. У вказаному рішенні, суд першої інстанції вказав, що вилучення з користування ТОВ БК "Моноліт" спірних ділянок кадастровий номер 5110800000:02: 004 : 0022 площею 0,5922 га та кадастровий номер 5110800000:02:004: 0027 площею 0,1490 га та прийняте спірне рішення міської ради не порушує жодних прав, обов`язків та інтересів позивача, оскільки вказані земельні ділянки передано в суборенду ОК "Парусний" на підставі договору суборенди від 02.06.2014 року, який підтверджує що, спірні ділянки ТОВ БФ "Моноліт" не використовує.
16.2. Місцевий суд мотивував свої висновки також тим, що й інші позовні вимоги є безпідставними та необґрунтованими, оскільки на зведені позивачем на спірній земельній ділянці об`єкти нерухомості набули право власності інші ніж позивач особи, а тому договір оренди землі № 137 від 16.12.2013 року в частині землекористування під збудованим нерухомим майном припинився, що відповідає положенням п.10.4.5 вказаного договору та положенням статей 120, 141 Земельного кодексу України.
16.3. Крім цього, господарський суд першої інстанції зазначив, що за повідомленням Державного кадастрового реєстратора від 06.12.2017 року у Державному земельному кадастрі відсутні відомості відносно ділянки з кадастровим номером 5110800000:02:004:0008, а отже у будь-якому разі відновити становище, яке існувало до прийняття спірного рішення міської ради неможливо.
17. За наслідками перегляду справи в апеляційному порядку постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.07.2019 року (відбувався новий апеляційний розгляд на виконання вказівок Верховного Суду, наданих у постанові від 20.02.2019 року, якою скасовано постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.11.2018 року) рішення Господарського суду Одеської області від 04.04.2018 року частково скасовано.
18.1. Позовні вимоги ТОВ "БФ "Моноліт" частково задоволено.
18.1.1. Рішення Чорноморської міської ради № 269/82-VII від 22.09.2017 року скасовано в частині вилучення до земель запасу Чорноморської міської ради земельних ділянок:
площею 1,7605 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0014);
площею 0,0440 га (кадастровий номер 5110800000:02 : 004:0016 );
площею 0,0440 га (кадастровий номер 5110800000:02:004:0019 );
площею 0,1490 га (кадастровий номер 5110800000 :02 :004 :0027 );
площею 0,5922 га (кадастровий номер 5110800000 : 02: 004 :0022 ).
18.2. В решті позовних вимог рішення Господарського суду Одеської області від 04.04.2018 року залишено в силі.
19. Постанова апеляційного господарського суду з посиланням на умови, укладеного між сторонами договору, приписи статті 30 Закону України "Про оренду землі" та статті 651 Цивільного кодексу України мотивована тим, що оскаржуваним рішенням відповідач фактично в односторонньому порядку змінив умови договору, а саме виключив з оренди товариства деякі земельні ділянки, і навпаки - залишив в оренді земельну ділянку, яку позивач просив виключити з оренди.
19.1. Апеляційний суд вказав, що з матеріалів справи не вбачається обставин, визначених договором для припинення його дії і так само не міститься в матеріалах і звернень Чорноморської міської ради з пропозиціями про розірвання договору чи внесення до нього змін. Відсутні у матеріалах справи й докази дострокового розірвання договору за рішенням суду.
19.2. Судом апеляційної інстанції було констатовано, що позивач по суті лише частково не погоджується з рішенням міської ради і проаналізувавши доводи сторін щодо правомірності вилучення з оренди чи залишення в оренді конкретних земельних ділянок дійшов висновку про те, що у разі нецільового використання земельних ділянок, порушення вимог проектної документації, порушення вимог законодавства стосовно визначення розміру прибудинкової території, а також наявності ссувних процесів, що унеможливлює будівництво сторони не позбавлені права вирішити такі питання шляхом внесення змін чи розірвання договору за згодою сторін або в судовому порядку, як це передбачено Главою 22 Земельного кодексу України.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
20. Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, Чорноморська міська рада Одеської області звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою у якій просить постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.07.2019 року у даній справі скасувати, а рішення Господарського суду Одеської області від 04.04.2018 року залишити в силі.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи касаційної скарги (узагальнено)
21. Спірні земельні ділянки не є окремими земельними ділянками в розумінні статті 79-1 Земельного кодексу України, вони є лише частками основної земельної ділянки, яка перебуває в оренді позивача, а тому застосування до спірних правовідносин приписів статей 31 Закону України "Про оренду землі", 651 Цивільного кодексу України, 141, 142 Земельного кодексу України є помилковим.
22. Окремо у касаційній скарзі Чорноморська міська рада наводить також обґрунтування необхідності вилучення з користування позивача "спірних" часток земельної ділянки.
Відзивів на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходило.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
23. За приписами частини 1 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
23.1. Відповідно до частини 2 цієї ж статті формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок.
23.2. Згідно з частинам 3, 4 цієї статті сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
23.3. Формування земельних ділянок шляхом поділу та об`єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок. Винесення в натуру (на місцевість) меж сформованої земельної ділянки до її державної реєстрації здійснюється за документацією із землеустрою, яка стала підставою для її формування (частини 6, 7 статті 79-1 Земельного кодексу України).
24.4. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї (частина 9 статті 79-1 Земельного кодексу України).
25. Як вказано у пункті 12 Блоку "Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій" цієї постанови рішенням Чорноморської міської ради № 269/82-VII "Про Затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю Будівельній фірмі "Моноліт" для забудови 9-го мікрорайону міста Чорноморська для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку" від 22.09.2017 року, - погоджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки ТОВ БФ "Моноліт"; зареєстровано за територіальною громадою Чорноморської міської ради Одеської області право комунальної власності на земельні ділянки загальною площею 9,3281 га (згідно з переліком).
25.1. Зазначене повністю спростовує доводи скаржника в частині статусу спірних земельних ділянок. Крім цього, Суд зазначає, що протягом усього часу розгляду даної справи Чорноморська міська рада не ставила під сумнів того, що земельні ділянки є сформованими і навпаки всюди у своїх поясненнях вживала словосполучення "земельні ділянки", а не "земельні частки".
26. Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування.