ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 серпня 2019 року
м. Київ
cправа № 916/569/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
позивача: не зʼявились,
відповідача: Астафʼєвої Л.О. (ордер серії ПТ № 052747 від 20.08.2019),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР"
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.05.2019 (колегія суддів у складі: Колоколова С.І. - головуючого, Савицького Я.Ф., Разюк Г.П.)
та рішення Господарського суду Одеської області від 21.02.2019 (суддя Волков Р.В.)
у справі № 916/569/18
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР"
про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 531 530,35 грн.,
(у судових засіданнях 23.07.2019 та 13.08.2019 оголошувались перерви до 13.08.2019 та 27.08.2019 відповідно),
В С Т А Н О В И В:
У березні 2018 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" про: 1) розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА", розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, від 27.09.2005, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР"; 2) виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" з цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА", загальною площею 23 600, 8 м2, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; 3) стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" 531 530, 35 грн. заборгованості з орендної плати.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач в порушення норм чинного законодавства та укладеного між сторонами договору не використовує майно відповідно до мети його використання та здійснює без дозволу орендодавця реконструкцію орендованого майна, а також надає його в суборенду з порушенням п. 6.5 договору. Крім того, відповідачем не виконуються умови щодо сплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.02.2019 провадження у справі в частині стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 531 530, 35 грн. закрито у звʼязку з відсутністю предмету спору.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.02.2019, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 27.05.2019, позов задоволено: розірвано договір оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА" (розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, від 27.09.2005) та виселено відповідача з майнового комплексу на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Судами обох інстанцій встановлено, що між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавцем), правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент), та Tовариством з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Грегорі Арбер" (орендарем) 27.09.2005 укладено договір оренди цілісного майнового комплексу комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА", розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА", який знаходиться в управлінні орендодавця згідно з рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 04.08.2005 № 305 "Про передачу Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради цілісного майнового комплексу комунального підприємства "ВІРА" в управління", до складу якого входить нерухоме майно у вигляді нежилих будівель та споруд, які в цілому складаються з: адміністративної будівлі літ. "А", "Б" - 4487,0 м2, їдальні літ. "В" - 1306,2 м2, виробничого цеху літ. "Г" -14257,7 м2, складу літ. "Е" - 121,4 м2, складу літ. "З" - 371,8 м2, боксу літ. "Л" - 3056,7 м2, навісів літ. "Д", "Ж", "М", "И", "Н", приміщень охорони літ. "О", "К", огорожі, мостіння, загальною площею 23600,8 м2. Земельна ділянка, площею 2,6 га, знаходиться у фактичному користуванні для виробничої та комерційної діяльності, відповідно до Державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, виданого 30.10.1998 Овідіопольською районною державною адміністрацією комунальному виробничо-торгівельному підприємству "ВІРА" на підставі розпорядження Овідіопольської районної державної адміністрації від 23.09.1998 № 675.
Згідно з п.п. 5.1, 5.2 договору орендар зобовʼязаний використовувати орендоване майно підприємства відповідно до його призначення (швейне виробництво) та умов договору, а також своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату в порядку та на умовах, визначених договором.
Пунктами 6.1, 6.5 договору передбачено, що орендар має право: самостійно визначати і здійснювати напрями господарської діяльності підприємства в межах, визначених установчими документами орендаря та/або юридичної особи чи відокремленого структурного підрозділу, створених на базі переданого в оренду підприємства; передавати в суборенду або іншим чином передавати третім особам належне йому право оренди та інші права (повністю чи в певній частині), які випливають з цього договору. Про надання частини майна в суборенду або інше передавання прав третім особам орендар повинен письмово повідомити орендодавця у 10-тиденний термін з моменту підписання відповідного договору.
Розділом 8 даного договору встановлено, що орендодавець має право: контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання майна, переданого в оренду за договором; виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна підприємства, внаслідок невиконання або неналежного виконання умов договору, в тому числі несплати орендарем орендної плати протягом трьох місяців поспіль; вимагати розірвання договору оренди та компенсації збитків, якщо орендар користується об`єктом оренди не за призначенням чи з порушенням умов договору оренди.
Відповідно до п. 10.1 договору його укладено строком на 49 років - з 27.09.2005 до 27.09.2054 включно.
Цілісний майновий комплекс комунального виробничо-торгівельного підприємства "ВІРА" відноситься до комунальної власності територіальної громади м. Одеси на підставі свідоцтва про право власності від 26.11.2004, виданого 27.05.2004 за № 321.
Зазначене в договорі майно було передано орендареві від орендодавця за актом приймання-передачі від 27.09.2005.
У звʼязку з реорганізацією орендаря 25.01.2013 сторони уклали договір про внесення змін до договору оренди від 27.09.2005, згідно з яким орендодавцем за договором визначили Департамент комунальної власності Одеської міської ради, а орендарем - Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "Грегорі Арбер".
Департаментом комунальної власності Одеської міської ради 19.01.2018 видано наказ № 12 про створення комісії щодо проведення комплексної перевірки дотримання відповідачем умов договору оренди, встановлено строк до 10.02.2018 для проведення перевірки цільового використання майнового комплексу.
Відповідно до цього наказу було видано направлення від 01.02.2018 (вих. №01-13/531).
За результатами перевірки встановлено порушення умов договору:
- частина орендованого обʼєкта переобладнана під житлові приміщення (54 кімнати), у зазначених приміщеннях знаходились невстановлені особи, зі слів яких вони постійно проживають у цих кімнатах гуртожитку за плату;
- орендарем передано в суборенду частину площ обʼєкта оренди, в порушення умов договору не всі договори суборенди були надані орендодавцю або у наданих договорах суборенди закінчився строк дії;
- профіль використання більшої частини суборендованих приміщень не збігається з основним профілем використання цілісного майнового комплексу швейне виробництво, зокрема, обладнано їдальню-буфет, яка надає послуги за грошові кошти;
- велика частина віконних блоків у всіх орендованих приміщеннях замінена на метало-пластикові, що є капітальним ремонтом;
- будівля літ. "В" реконструйована без відповідного дозволу: проведено часткову реконструкцію з перебудовою перегородок, в приміщенні першого поверху вирізано пристрої віконних і дверних отворів;
- рішенням Одеської міської ради від 26.07.2017 надано дозвіл відповідачеві на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 2,6 га, за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа і Петрова, 20, цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд переробної, машинобудівної та іншої промисловості, вид використання для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель і споруд. При цьому, встановлено фактичне використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів, що є підставою для ініціювання питання відшкодування збитків за використання зазначеної земельної ділянки;
- договори з відповідними службами про надання послуг з водопостачання та/або водовідведення або постачання електроенергії відсутні;
- орендарем не виконуються умови щодо сплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі, станом на 27.03.2018 сума заборгованості становить 531 530,35 грн. Крім того, постановою Одеського апеляційного господарського суду у справі №916/1075/17 стягнуто з орендодавця на користь орендаря за договором 162 966, 16 грн. (сума заборгованості еквівалентна 3 місяцям поспіль).
За результатами проведеного обстеження складено акт обстеження нежитлових приміщень цілісного майнового комплексу, що орендуються, за адресою: м. Одеса, вул. Ільфа та Петрова, 20, вручений Васильєву В.В. за довіреністю 08.02.2018 для ознайомлення.
В матеріалах справи наявні докази відправлення курʼєрською службою доставки за накладною № 9445 актa на адресу відповідача (дата відправлення 08.02.2018), який отримано 09.02.2018.
14.02.2018 за вих. №01-13/748 позивачем складено пропозицію про розірвання договору, у звʼязку з його порушенням орендарем.
Обґрунтовуючи предʼявлені вимоги, позивач посилався на порушення відповідачем умов п.п. 3.3, 5.2 договору щодо своєчасного і в повному обсязі внесення орендної плати; п. 5.1 договору щодо використання орендованого майна підприємства відповідно до його призначення, а саме для швейного виробництва, та умов цього договору; умов п. 6.2 договору оренди цілісного майнового комплексу - двоповерхову будівлю літ. "В" реконструйовано без відповідного дозволу орендодавця; умов п. 6.5 договору - орендодавець несвоєчасно повідомлявся про передачу частини приміщення в суборенду.
Після предʼявлення позову у даній справі 26.04.2018 позивачем надіслано лист до управління ДАБК Одеської міської ради (ДАБК) з метою проведення перевірки виявлених під час проведення обстеження 01.02.2018 фактів реконструкції.
Листом від 07.05.2018 №01-8/243вх ДАБК повідомила позивача про проведення перевірки.
Актом, складеним за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт від 15.05.2018 №000522 встановлено наступні порушення:
1. Істотно змінено планування першого поверху будівлі літ. "В" (влаштовано перегородки, дверні прорізи, двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни), змінено планування четвертого поверху адміністративної будівлі літ. "А-Б" (влаштовано перегородки офісних приміщень), які не вказані в технічному паспорті, що підтверджується матеріалами фотофіксації;
2. Нежитлові приміщення на 5, 6, 7, 8 поверхах восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. "А-Б", частина приміщень 5-го поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. "Г" і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. "В" переобладнані під житлові кімнати гуртожитку;
3. Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгова компанія "ГРЕГОРІ АРБЕР" експлуатує самочинно реконструйовані приміщення частини майнового комплексу, не введені в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства.
В матеріалах справи міститься копія постанови Управління ДАБК ОМР від 25.05.2018, у якій зазначено, що наданий в ході перевірки технічний паспорт на нежитлові будівлі та споруди від 27.09.2010 не відповідає існуючій забудові, істотно змінено планування першого поверху будівлі "В" (влаштовано перегородки, дверні прорізи, двох віконних прорізів з втручанням в несущу конструкцію зовнішньої фасадної стіни), змінено планування четвертого поверху адміністративної будівлі літ. "А-Б" (влаштовано перегородки офісних приміщень), які не вказані в технічному паспорті, що підтверджується матеріалами фотофіксації. Нежитлові приміщення на 5, 6, 7, 8 поверхах восьмиповерхової адміністративної будівлі літ. "А-Б", частина приміщень 5-го поверху шестиповерхової виробничої будівлі літ. "Г" і частина приміщень першого поверху двоповерхової будівлі літ. "В" переобладнані під житлові кімнати гуртожитку.
За результатами проведеної перевірки встановлено, що вказані будівельні роботи із реконструкції частин майнового комплексу виконані без отримання права на їх виконання. Встановлено, що відповідачем здійснено будівельні роботи з реконструкції першого поверху будівлі літ. "В", четвертого поверху адміністративної будівлі літ. "А, Б" та виробничого корпусу літ. "Г" без отримання права на виконання таких робіт.
Зазначеною постановою визнано орендаря винним у вчиненні правопорушення, передбаченого п. 2 ч. 2 ст. 2 Закону України "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності".
Задовольняючи позовні вимоги в частині розірвання договору оренди та виселення, місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про використання відповідачем орендованого майна не за цільовим призначенням та про наявність порушення умов договору оренди (за висновком апеляційного господарського суду істотного порушення). Що ж до позовних вимог в частині стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 531 530, 35 грн., ухвалою від 21.02.2019 суд закрив провадження у справі, у зв`язку з відсутністю предмету спору.
Не погоджуючись з рішенням місцевого та постановою апеляційного господарських судів, відповідач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та прийняти нове - про відмову у задоволенні позову.
В обґрунтування своїх вимог заявник касаційної скарги посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та порушення норм процесуального права, що призвело до помилкового висновку про задоволення позову. Зокрема заявник скарги зазначає, що:
- висновки судів про доведеність факту використання майна не за цільовим призначенням, як безпосередньо відповідачем, так і особами, які отримували його в суборенду від відповідача, є необґрунтованими та неправильними. Cудами попередніх інстанцій не враховано, що для забезпечення швейного виробництва необхідно виконувати, в тому числі, роботу повʼязану з організацією та адмініструванням технологічних процесів, зокрема, пошук контрагентів, замовлення сировини, пошук покупців для подальшого продажу готової продукції, нарахування заробітної плати та інше;
- судами не було зобовʼязано відповідача надати докази своєчасного направлення позивачу повідомлень про укладання договорів оренди, а позивачем не було надано доказів протилежного. При цьому, договором оренди не передбачено отримання згоди орендаря на передачу майна в суборенду. Висновок про порушення відповідачем п. 6.5 договору є таким, що не відповідає обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права;
- судами безпідставно, без встановлення необхідних обставин застосовано норму ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України;
- відповідачем під час розгляду справи було заявлено клопотання про проведення експертизи, оскільки вирішення питання щодо віднесення проведених відповідачем робіт до капітального чи поточного ремонту потребувало спеціальних знань, однак, в порушення вимог ч. 1 ст. 99 ГПК України, місцевим господарським судом відмовлено у задоволені вказаного клопотання без будь-якого обґрунтування вказаної позиції;
- судами не було прийнято до уваги висновок експерта, який відповідачем було самостійно замовлено, оскільки він не містить переконливого та достатнього обґрунтування відповідей на питання з урахуванням фактичної інформації щодо проведених відповідачем робіт та наявних у матеріалах справи інших доказів щодо проведення відповідних робіт;
- судами не зʼясовано причини наявності двох актів за результатами перевірки. Більше того, не встановлено наявності повноважень у членів комісії для здійснення фото- та відеофіксації.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.06.2019 відкрито провадження за касаційною скаргою, призначено її до розгляду у відкритому судовому засіданні на 23.07.2019 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 18.07.2019.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 11.07.2019 надійшов відзив від позивача, у якому він просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін, посилаючись на правильність висновків судів попередніх інстанцій.
Також до Верховного Суду надійшли заперечення на відзив, у яких відповідач вказував на помилковість доводів позивача, та просив касаційну скаргу задовольнити, і додаткові пояснення до касаційної скарги.
Заслухавши доповідь головуючого судді та пояснення учасників справи, переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Частинами 1-2, 6 ст. 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 773 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Відповідно до ч.ч. 1 і 4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.