ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 серпня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/12084/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицької Н. О. - головуючого, Могила С. К., Случа О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
за участю представників:
позивача- не з`явилися,
відповідача- не з`явилися,
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Федорчук Х. В . (на підставі довіреності від 07.02.2019 № 108-1550)
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації
на рішення Господарського суду міста Києва від 19.12.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2019 у справі
за позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва"
до Громадської організації "Солом`янська ініціатива",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація,
про розірвання договору оренди та виселення.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" (далі - КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва") звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Громадської організації "Солом`янська ініціатива" (далі - ГО "Солом`янська ініціатива") про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 08.12.2016 № 636 (далі - договір оренди) та виселення ГО "Солом`янська ініціатива" з нежилого приміщення загальною площею 323,5 м2, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/6, передавши приміщення КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва".
2. Позовні вимоги аргументовано порушенням ГО "Солом`янська ініціатива" прийнятих на себе зобов`язань за договором оренди у частині дотримання обов`язку орендаря використовувати нерухоме майно комунальної власності за цільовим призначенням. Зокрема, під час обстеження переданого в оренду майна виявлено факт нецільового використання нежитлового приміщення площею 323,5 м2 розташованого за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/6, а саме для розміщення хостелу, у зв`язку чим наявні підстави для розірвання договору оренди та виселення відповідача.
Короткий зміст судових рішень у справі
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.12.2018 у справі № 910/12084/18, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2019, у задоволенні позову відмовлено повністю.
4. Рішення суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, обґрунтовано тим, що КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" не довело належними, допустимими та достатніми доказами істотного порушення ГО "Солом`янська ініціатива" умов договору, зокрема, наявності шкоди, завданої органу місцевого самоврядування, а також порушення прав орендодавця/територіальної громади; відсутні обставини, з наявністю яких закон пов`язує можливість дострокового розірвання договору оренди комунального майна за рішенням суду, у зв`язку з чим суд дійшов висновку про необґрунтованість вказаної вимоги та, відповідно, похідної вимоги про виселення відповідача.
5. Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 19.12.2018 та постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2019 у справі №910/12084/18, Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить судові рішення скасувати \ і направити справу на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. Підставами для скасування рішення і постанови скаржник вважає порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального права, зокрема статей 188, 291 Господарського кодексу України.
7. Заявник стверджує, що суди безпідставно не взяли до уваги суттєві порушення орендарем умов договору оренди, зокрема ненадання доступу до приміщень представникам орендодавця та балансоутримувача, незастрахування зазначеного приміщення, а також використання приміщення не за цільовим призначенням, а саме розміщення хостелу, що у свою чергу призводить до ненадходження до місцевого бюджету орендної плати за інше використання нерухомого майна, ніж передбачене договором.
8. Скаржник зазначає про помилковість висновку суду першої інстанції, що використання об`єкта оренди не за цільовим призначенням є підставою для відмови у продовженні терміну дії договору, а не для його розірвання.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
9. У відзиві на касаційну скаргу КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" погоджується із доводами, наведеними у касаційній скарзі, вказує на помилковість висновку суду першої інстанції, що використання об`єкта оренди не за цільовим призначенням є підставою для відмови у продовженні терміну дії договору, а не розірвання, а також стверджує, що суди безпідставно не взяли до уваги акт обстеження нежитлового приміщення від 15.02.2018. У зв`язку із наведеним, у відзиві висловлено прохання скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 19.12.2018 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2019 у справі № 910/12084/18 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10. Як установили суду попередніх інстанцій та вбачається із матеріалів справи, 08.12.2016 між Солом`янською районною в місті Києві державною адміністрацією (орендодавець), ГО "Солом`янська ініціатива" (орендар) і КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" (балансоутримувач) укладено договір оренди.
11. Відповідно до підпунктів 1.1, 2.1 договору оренди орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 22.09.2016 № 29/1033 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, буд. 20/6, площею 323,5 м2, для розміщення громадської організації на площі, яка не використовується для провадження підприємницької діяльності.
12. У пункті 4.2.2 договору оренди встановлено, що орендар зобов`язаний використовувати нежитлове приміщення відповідно до його призначення та умов цього договору.
13. Згідно з пунктом 4.2.9 договору оренди орендар зобов`язаний забезпечувати безперешкодний доступ до нежитлового приміщення представників орендодавця, підприємства-балансоутримувача та структурного підрозділу виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що здійснює управління майном, і надавати на першу вимогу всю необхідну інформацію щодо приміщення для перевірки дотримання орендарем умов цього договору.
14. Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору (пункт 5.1.2 договору оренди).
15. За умовами підпунктів 5.1.1, 5.2.1 договору оренди орендодавець і підприємство-балансоутримувач мають право проводити необхідний огляд і перевірку виконання орендарем умов цього договору. В процесі перевірки виконання умов цього договору може бути здійсненна фото- або відеофіксація стану та умов використання нежитлового приміщення.
16. Згідно з пунктом 8.3 договору оренди об`єкт повинен використовуватися орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим у підпункті 1.1 цього договору.
17. У разі виявлення факту використання нежитлового приміщення не за цільовим призначенням договір оренди може бути розірвано (пункт 8.5 договору).
18. Одностороння відмова від договору оренди не допускається, крім випадку, передбаченого підпунктом 5.1.3 договору. Лист з відмовою від договору оренди направляється поштою з повідомленням про вручення за місцезнаходженням орендаря, вказаним у договорі. Договір оренди є розірваним з дати одержання орендарем повідомлення орендодавця або підприємства-балансоутримувача про відмову від договору, або з дати повернення орендодавцю відмови від договору з відміткою відділення зв`язку про відсутність орендаря за наведеною адресою (пункт 9.3 договору).
19. Згідно з пунктом 9.7 договору на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
20. За актом приймання-передачі об`єкта оренди від 08.12.2016 Солом`янська районна у місті Києві державна адміністрація передала, а ГО "Солом`янська ініціатива" прийняла в орендне користування згідно з договором оренди приміщення, яке перебуває на балансі КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва", загальною площею 323,5 м2, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/6. Стан приміщення, що передається в оренду за договором, задовільний.
21. На думку позивача, в актах обстеження нежилих приміщень від 15.02.2018 і від 16.08.2018 встановлено факт нецільового використання нежитлового приміщення, загальною площею 323,5 м2, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Преображенська, 20/6, а саме для розміщення хостелу.
22. У зв`язку з наведеним 23.07.2018 Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація направила відповідачеві лист вих. від 19.07.2018
№ 108-11209 із пропозицією достроково розірвати договір оренди за погодженням сторін і повернути приміщення орендодавцю за актом приймання-передачі, однак орендар залишив цю пропозиція без відповіді та задоволення.
23. У листі від 06.09.2018 вих. № 108-14070 Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація доручила КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" виступити позивачем в суді за позовом про розірвання договору та виселення орендаря.
24. Посилаючись на те, що ГО "Солом`янська ініціатива" у порушення умов укладеного договору оренди, використовує передане в оренду комунальне майно не за цільовим призначенням, КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" зазначає про на наявність правових підстав для розірвання договору та звільнення приміщення відповідачем, у зв`язку з чим звернулося із цим позовом до суду.
Позиція Верховного Суду
25. Заслухавши суддю-доповідача, представника Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
26. Підставою звернення до суду із позовом про розірвання договору оренди є невиконання відповідачем умов спірного договору оренди - використання об`єкта оренди не за цільовим призначенням.
27. У статті 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
28. Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
29. З огляду на те, що орендоване майно є комунальною власністю, до правовідносин, що склалися між суб`єктами господарювання за договором оренди, застосовуються положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, який є спеціальним законодавчим актом у сфері регулювання відносин, пов`язаних з передачею державного та комунального майна в оренду.
30. Частиною 4 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.