ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 серпня 2019 року
м. Київ
Справа № 905/713/17
В С Т А Н О В И В :
У березні 2017 року Фізична особа - підприємець Мартиненко Ольга Сергіївна звернулась до господарського суду Донецької області з позовом до Лиманської міської ради про внесення змін до договору оренди землі №118/07 від 05.12.2007 щодо припинення в частині оренди попереднім орендарем Командитним товариством "ТОВ "СТРОНГКОМ" земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 52,7600 га; та про визнання за позивачем права оренди вказаної земельної ділянки, яка розташована у Донецькій області на території Лиманської міської ради.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за договорами купівлі-продажу нею придбано нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, яка перебуває в користуванні продавця - Командитного товариства "Товариство з обмеженою відповідальністю "СТРОНГКОМ" - на підставі договору оренди землі №118/07 від 05.12.2007, відтак, вважає, що в силу приписів ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України, внаслідок набуття права власності на нежитлові будівелі до неї перейшло право оренди відповідної земельної ділянки.
Господарський суд Донецької області своїм рішенням від 29.05.2017 позовні вимоги задовольнив, оскільки дійшов висновку, що придбане майно є цілісним майновим комплексом для видобування піску, тому згідно з приписами чинного законодавства, перехід до позивача права власності на них має наслідком перехід права оренди земельної ділянки, на якій вони розташовані.
Східний апеляційний господарський суд дійшов протилежного висновку, тому постановою від 27.05.2019 рішення місцевого суду скасував, прийняв нове - про відмову в позові. Мотивуючи своє рішення, апеляційний суд зазначив, що до позивача не перейшло право оренди всієї земельної ділянки, яка була предметом договору оренди, оскільки під час укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна, його сторонами не було дотримано обов`язкових вимог чинного законодавства щодо зміни цільового призначення та виділення відповідної частини земельної ділянки для будівництва та обслуговування відчужуваних споруд.
Судами обох інстанцій встановлено, що 05.12.2007 між Закритим акціонерним товариством "Краснолиманське карєроуправління" (правонаступником якого є Командитне товариство "Товариство з обмеженою відповідальністю "СТРОНГКОМ"), (орендарем), та Краснолиманською міською радою (орендодавцем), укладено договір оренди землі №118/07 від 05.12.2007, на умовах якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для ведення добувної промисловості на підставі рішення Краснолиманської міської ради № 35/16-1093 від 03.10.2007, яка знаходиться на території Краснолиманської міської ради, загальною площею 181,0300 га, у тому числі: землі промислового призначення та інші 73,7600 га, землі під лісом 39,8800 га, землі водного фонду 67,3900 га.
Згідно з п. 3 Договору оренди на земельній ділянці не має об`єктів нерухомого майна. Пунктами 14, 16 Договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для ведення добувної промисловості, умовою використання вказаною ділянкою є використання за її призначенням. Відповідно до п. 8 договору оренди землі його укладено строком на 20 років.
Протягом 2012 та 2013 років позивач (покупець) придбала розташовані на вказаній земельній ділянці шість об`єктів нерухомості за договорами купівлі-продажу від 13.03.2012, 20.04.2012 та 13.02.2013, укладеними із Закритим акціонерним товариством "Краснолиманське кар`єроуправління" (продавцем). На умовах вказаних шости договорів продавець передав, а покупець прийняв у приватну власність нежитлові будівлі, а саме, склад площею 40,4 кв.м, чотири будівлі контор для обслуговування населення, трансагентств площами 13,6 кв.м, 8,1 кв.м, 25,1 кв.м та 114,9 кв.м, та громадський туалет площею 31,0 кв.м. У всіх договорах зазначено, що нерухоме майно розташоване на земельних ділянках загальною площею 181,03 га кадастровий номер НОМЕР_1 та кадастровий номер НОМЕР_2 .
Посилаючись на те, що Лиманська міська рада залишила без відповіді та задоволення заяву Мартиненко О.С. від 08.02.2017 про визнання за нею права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 52,7600 га за договором оренди землі від 05.12.2007 за №118/07, на якій розташовані придбані в орендаря об`єкти нерухомості, остання звернулась з позовом у цій справі.
Відмовляючи в позові, суд апеляційної інстанції зазначив, що до позивача не перейшло право оренди земельної ділянки, оскільки: по-перше, не було затверджено технічну документацію щодо поділу земельної ділянки, встановлення меж і присвоєння кадастрових номерів кожній частині, при цьому зі змісту технічних паспортів об`єктів нерухомості, придбаної позивачем за договорами купівлі-продажу вбачається, що їхня загальна площа складає 0,0233 га, разом з цим площа земельної ділянки за договором оренди землі складає 181,0300 га; по-друге, передбачена ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України правова конструкція переходу до набувача нерухомості титульного права на землю, розташовану під цією нерухомістю, передбачає цільове користування земельної ділянки лише у вигляді обслуговування відповідних об`єктів нерухомості; без зміни її цільового призначення. Між тим, згідно з договором оренди землі земельні ділянки передавались в оренду для ведення добувної промисловості, а не для будівництва та обслуговування нежитлових приміщень, яких на час укладення договору оренди не існувало.
Не погоджуючись з постановою апеляційного суду, позивач подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій посилається на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, тому просить її скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
У відзиві на касаційну скаргу третя особа (правонаступник продавця за договорами купівлі-продажу) заперечує проти задоволення вимог позивача, висловлює свою позицію про правильність та обґрунтованість висновків суду апеляційної інстанції та просить оскаржувану постанову залишити без змін, а скаргу - без задоволення.
Заслухавши доповідь головуючого судді та пояснення представників сторін, переглянувши в касаційному порядку оскаржену постанову апеляційного господарського суду, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність правових підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Стаття 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
В розумінні ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За приписами ст. 30 цього Закону зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно зі ст. 31 вказаного Закону, договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Як встановлено судом апеляційної інстанції, серед матеріалів справи відсутні докази припинення договору оренди землі №118/07 від 05.12.2007, на умовах якого Краснолиманська міська рада надала, а ЗАТ "Краснолиманське карєроуправління" прийняло в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 181,0300 га.
Обґрунтовуючи свої вимоги про внесення змін до договору оренди землі №118/07 від 05.12.2007 щодо припинення в частині оренди попереднім орендарем Командитним товариством "ТОВ "СТРОНГКОМ" земельної ділянки площею 52,7600 га та про визнання права оренди вказаної земельної ділянки, яка розташована у Донецькій області на території Лиманської міської ради, позивач посилалась на положення: