ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
01 серпня 2019 року
м. Київ
Справа № 921/1204/15-г/6
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Багай Н. О., Случа О. В.,
секретар судового засідання - Савінкова Ю. Б.,
за участю представників:
позивача не з`явився,
відповідача не з`явився,
третіх осіб не з`явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Житлово-будівельного кооперативу "Файне місто 2"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.03.2019 (судді: Хабіб М. І., Матущак О. І., Мирутенко О. Л.)
та рішення Господарського суду Тернопільської області від 01.11.2018 (суддя Андрусик Н. О.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Комунсервіс-Серет"
до Житлово-будівельного кооперативу "Файне місто 2"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Тернопільська міська рада
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Золота середина"
про визнання недійсним договору забудови земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У грудні 2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Комунсервіс-Серет" (далі - ТОВ "Комунсервіс-Серет") звернулося до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Житлово-будівельного кооперативу "Файне місто 2" (далі - ЖБК "Файне місто 2") про визнання недійсним договору забудови земельної ділянки.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані невідповідністю укладеного із відповідачем договору забудови земельної ділянки від 26.09.2015 (далі - договір від 26.09.2015) вимогам законодавства, а саме: статті 238 Цивільного кодексу України, Закону України "Про інвестиційну діяльність", Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Закону України "Про оренду землі", у зв`язку з чим на підставі статей 203, 215 Цивільного кодексу України позивач просив визнати його недійсним.
1.3. У відзиві на позов ЖБК "Файне місто 2" посилався на недоведеність позивачем факту, що відповідач здійснив оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна безпосередньо за членами кооперативу, а не за самим кооперативом. При цьому, наявність у змісті договору від 26.09.2015 положень про отримання відповідачем майнових прав на всі об`єкти нерухомості у багатоквартирних житлових будинках з правом реєстрації права власності на них за асоційованими членами кооперативу жодним чином не може свідчити про порушення вимог чинного законодавства. Зазначав, що позивачем не доведено порушення його прав та інтересів внаслідок укладення спірного договору від 26.09.2015.
1.4. Тернопільська міська рада у письмових поясненнях зазначила, що за відсутності права власності чи права користування земельною ділянкою відповідач не може бути наділений правами землекористувача, а відтак і правами замовника будівництва. Зауваживши, що спірний договір забудови земельної ділянки є за своєю правовою природою змішаним, Тернопільська міська рада підтримала позицію позивача щодо невідповідності спірного договору вимогам чинного законодавства.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Справа розглядалася судами неодноразово.
2.2. Останнім рішенням Господарського суду Тернопільської області від 01.11.2018, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.03.2019, позов задоволено.
2.3. Рішення судів першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано тим, що всупереч вимогам закону, пунктом 4.1.4 договору від 26.09.2015 фактично передбачено передачу відповідачу функцій замовника будівництва та при здійсненні забудови земельної ділянки, яка перебуває у користуванні позивача, відповідач діє у власних інтересах. Оспорюваний договір фактично передбачає відчуження позивачем за плату права користування та права забудови земельної ділянки комунальної власності відповідачу, який не є користувачем цієї земельної ділянки, що суперечить вимогам закону.
2.4. Крім того, за змістом пункту 2.1 договору та додатку №1 до договору вбачається, що здійснення будівництва фінансується членами кооперативу, які отримують у власність об`єкт будівництва, що не відповідає вимогам закону, оскільки право власності на об`єкт нерухомості мав отримувати саме кооператив.
2.5. Умови договору щодо отримання у власність новоствореного нерухомого майна особою, яка не є власником чи користувачем земельної ділянки та не є замовником будівництва, суперечать положенням чинного законодавства, згідно з якими право власності на зведену на земельній ділянці будівлю виникає у власника земельної ділянки або в користувача земельної ділянки, якому власник надав право її забудови.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. ЖБК "Файне місто 2" у касаційній скарзі просить рішення Господарського суду Тернопільської області від 01.11.2018 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.03.2019 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
3.2. На думку скаржника, суди попередніх інстанцій порушили норми матеріального права статті 3, 15, 16 Цивільного кодексу України, Закону України "Про інвестиційну діяльність", Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Закону України "Про кооперацію", Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та статті 310 Господарського процесуального кодексу України.
3.3. ЖБК "Файне місто 2" зазначив, що судами попередніх інстанцій не забезпечено правильне застосування норм матеріального права та не наведено належних і достатніх аргументів на спростування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 05.06.2018 у зазначеній справі. За змістом додатку №1 до договору право власності на всі об`єкти нерухомості у багатоквартирних житлових будинках отримує саме кооператив із правом реєстрації прав власності на такі об`єкти за асоційованими членами кооперативу, що спростовує висновки судів про невідповідність договору статті 384 Цивільного кодексу України, статті 19-1 Закону України "Про кооперацію". При цьому, посилаючись на невідповідність спірного договору вимогам законодавства, судами порушено межі судового розгляду, оскільки позивач у позові не обґрунтовував недійсність оспорюваного договору через вказані приписи закону.
3.4. Крім того, скаржник зазначає, що позивачем не доведено порушення його прав та охоронюваних законом інтересів, враховуючи, що судами не було встановлено оформлення права власності на квартири безпосередньо за членами кооперативу. Водночас, за положеннями пункту 4.1.13 договору передбачено передачу від кооперативу на користь асоційованого члена відповідного об`єкта нерухомого майна, будівництво та фінансування якого здійснюється за рахунок пайових внесків, а не безпосереднє виникнення майнового права у члена кооперативу до моменту передачі об`єкту нерухомого майна від кооперативу.
3.5. Додатково ЖБК "Файне місто 2" наголосив, що твердження судів попередніх інстанцій щодо порушення господарського інтересу позивача не відповідають дійсності, оскільки за обставинами справи вбачається, що саме позивач здійснював протидію процесу будівництва та виконання умов спірного договору.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
4.2. Судами попередніх інстанцій установлено, що 16.04.2015 Тернопільська міська рада (орендодавець) передала ТОВ "Комунсервіс-Серет" (орендар) за договором оренди землі, у строкове платне користування земельну ділянку площею 3,6300 га по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі для обслуговування каналізаційного відстійника і його реконструкції, а також для будівництва групи житлових об`єктів. Право оренди землі за позивачем зареєстровано 26.05.2015.
4.3. 26.09.2015 між ТОВ "Комунсервіс-Серет" та ЖБК "Файне місто 2" укладено договір забудови земельної ділянки, предметом якого є здійснення посекційного будівництва багатоквартирних житлових будинків із вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями на земельній ділянці площею 3,6300 га по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі .
4.4. Взаємні права і обов`язки сторони обумовили в розділі 4 договору, зокрема, позивач зобов`язався надати кооперативу право на використання будівельного майданчика на умовах і в цілях, встановлених цим договором, а також містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки; дозвіл (декларацію) про початок виконання будівельних робіт; витяг з Державного земельного кадастру; довідку Тернопільської ОДПІ про відсутність заборгованості по орендній платі за землю та інші документи. Передача документації здійснюється сторонами шляхом підписання відповідного акта приймання-передачі. В обов`язки позивача входило: затвердження проектної документації на будівництво об`єкта, яка буде виготовлена за замовленням кооперативу; погодження проектної документації, що стосується будівництва; отримання погодження здійснення будівництва у всіх компетентних органах, установах та організаціях відповідно до вимог чинного законодавства України; отримати всю необхідну документацію та дозволи на будівництво об`єкта; сприяти в оформленні права власності за членами (асоційованими членами) кооперативу.
4.5. Згідно з пунктами 4.2.3, 4.2.8 договору відповідач зобов`язався своєчасно та в повному обсязі здійснити фінансування будівництва, у тому числі за рахунок коштів членів кооперативу, а також оплату (придбання): проектно-кошторисної документації, висновку її експертизи, іншої необхідної для будівництва об`єкту документації, всіх необхідних будівельних матеріалів та конструкцій, інших видів необхідних ресурсів, в т.ч. електро-, водо-, газопостачання, тощо.
4.6. Відповідно до пунктів 4.1.4, 4.2.2 договору позивач передав, а відповідач прийняв на себе функції "Замовника будівництва" об`єкта в розумінні Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", у зв`язку з чим позивач видав на ім`я представника кооперативу довіреність від 26.09.2015 згідно додатку № 2. Цією довіреністю позивач уповноважив відповідача від імені ТОВ "Комунсервіс-Серет": підписувати та подавати до територіальних органів архітектури, земельних ресурсів та Держземагенства необхідні для будівництва документи та отримувати технічні умови і дозволи; затверджувати від імені товариства проект будівництва об`єкту; підписувати та подавати до Держархбудінспекції декларацію про готовність об`єкту будівництва до експлуатації; підписання та подання від імені товариства заяв про присвоєння адреси об`єкту будівництва, тощо.
4.7. На вчинення дій, передбачених довіреністю, позивач уповноважив голову ЖБК "Файне місто 2" або осіб, яким голова кооперативу передоручить права, отримані за довіреністю.
4.8. Згідно з додатками №№ 1, 3, які є невід`ємними частинами договору, кооператив отримує майнові права на всі об`єкти нерухомості у багатоквартирних житлових будинках із вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями, з правом реєстрації прав власності за членами (асоційованими членами) кооперативу, за що повинен був сплатити товариству у визначені строки грошові кошти. При цьому, сторони за договором передбачили, що кошти будуть сплачуватися кооперативом (його членами) безпосередньо товариству.
4.9. Відповідно до Статуту ЖБК "Файне місто 2" кооператив засновано трьома жителями м. Хмельницького, він є неприбутковою організацією, створеною для задоволення житлових, економічних та соціальних потреб членів та асоційованих членів, і не має на меті отримання прибутку. Судами встановлено, що станом на день укладення спірного договору від 26.09.2015 кооператив налічував 3 члени та два асоційованих члени.
4.10. Відповідно до акта приймання-передачі від 26.09.2015 позивач передав відповідачу містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 28.05.2015 № 523, витяг з Державного земельного кадастру, технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі.
4.11. 15.10.2015 Управлінням Держархбудінспекції у Тернопільській області зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі . У якості замовника будівництва у вказаній декларації зазначено ТОВ "Комунсервіс-Серет", яким і підписано декларацію від імені замовника.
4.12. 16.10.2015 ЖБК "Файне місто 2" і ТОВ "Комунсервіс-Серет" (в особі уповноваженого кооперативом представника) уклали договір генерального будівництва з ТОВ "Золота середина".
4.13. Рішеннями виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 10.11.2015 № 1060 та від 16.12.2015 № 134 скасовано раніше видані ТОВ "Комунсервіс-Серет" містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 28.05.2015 № 523 у звязку із поданням заяви про скасування декларації замовником будівництва "Комунсервіс-Серет".
4.14. Наказом Управління Держархбудінспекції у Тернопільській області від 19.11.2015 № 14-Д скасовано реєстрацію поданої ТОВ "Комунсервіс-Серет" декларації про початок виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі .
4.15. Посилаючись на скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, а також декларації про початок виконання будівельних робіт, позивач направив до відповідача письмове повідомлення від 17.12.2015 про анулювання (скасування) довіреності від 26.09.2015, виданої ЖБК "Файне місто 2" на виконання договору, яке отримано кооперативом 21.12.2015.
4.16. Судами також встановлено, що 15.12.2015 ЖБК "Файне місто 2", як замовник, зареєстрував в Управлінні Держархбудінспекції у Тернопільській області декларацію про початок виконання будівельних робіт. Постановою Тернопільського окружного адміністративного суду від 29.01.2016 у справі №819/9/16, залишеною без змін ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 08.09.2016, відмовлено у задоволенні позову ТОВ "Комунсервіс-Серет" про визнання протиправною та скасування реєстрації цієї декларації. Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомості від 25.10.2018 за ЖБК "Файне місто 2" 03.02.2016 зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва багатоквартирного житлового будинку 2015 року побудови з готовністю 3%, що розміщений на земельній ділянці, площею 3,63 га по вул. Микулинецькій, 116 у м. Тернополі . У той же час, відповідно до повідомлення Відділу державного архітектурно-будівельного контролю Тернопільської міської ради, декларацію про початок виконання будівельних робіт скасовано наказом від 13.04.2016.
4.17. Судами також встановлено, що на час розгляду справи орендарем спірної земельної ділянки є ТОВ "Комунсервісбуд" згідно договору оренди від 06.06.2016, укладеного на підставі рішення Тернопільської міської ради від 03.03.2016 №7/6/3, терміном на 5 років. Право орендного користування земельною ділянкою за ТОВ "Комунсервісбуд" зареєстровано в реєстрі 06.06.2016, при цьому ініціатором скасування декларації виступило ТОВ "Комунсервісбуд".
4.18. Звертаючись із зазначеним позовом до суду, позивач посилався на наявність правових підстав для визнання недійсним договору від 26.09.2015 з огляду на його невідповідність положенням статті 238 Цивільного кодексу України, Закону України "Про інвестиційну діяльність", Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Закону України "Про оренду землі".
4.19. За положеннями частин 1, 2 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Таким способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
4.20. Відповідно до частин 1, 2 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.