ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 липня 2019 року
м. Київ
справа № 906/1177/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Малашенкової Т.М. (головуючий), Бенедисюка І.М., Селіваненка В.П.,
за участю секретаря судового засідання Чупрій А.П.,
представників учасників справи:
позивача (за первісним позовом)- товариства з обмеженою відповідальністю "АВ Фармація" (далі - ТОВ "АВ Фармація", позивач) - Томчука М.В. (адвокат, посв. від 24.05.2007 № 3316/10),
відповідача (за первісним позовом) - фізичної особи-підприємця Колос Лариси Павлівни (далі -ФОП Колос Л . П., скаржник, відповідач) - не з`явився,
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача (за первісним позовом) - фізичної особи-підприємця Феалегарі Ебадоллах Мохтар (далі - ФОП Феалегарі Е. М .) - не з`явився,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ФОП Колос Л.П.
на рішення господарського суду Житомирської області від 02.04.2019 (головуючий - суддя Давидюк В.К.) та
постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2019 (головуючий - суддя Петухов М.Г., судді - Мельник О.В., Розізнана І.В.)
у справі № 906/1177/18
за первісним позовом ТОВ "АВ Фармація"
до ФОП Колос Л.П .,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача за первісним позовом: ФОП Феалегарі Е.М.,
про визнання переважного права на укладення договору оренди,
та за зустрічним позовом ФОП Колос Л.П.
до ТОВ "АВ Фармація"
про стягнення збитків, завданих порушенням прав орендодавця.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. ТОВ "АВ Фармація" звернулося до господарського суду Житомирської області з позовом до ФОП Колос Л.П. про визнання переважного права на укладення договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, загальною площею 71 кв.м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9.
1.1.1. Позовні вимоги з посиланням на приписи статті 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) мотивовано тим, що орендодавець ФОП Колос Л.П. не надала позивачу жодної можливості скористатися переважним правом на укладення нового договору оренди.
1.2. ФОП Колос Л.П. звернулась до суду із зустрічним позовом до ТОВ "АВ Фармація" про стягнення збитків, завданих порушенням прав орендодавця.
1.2.1. З посиланням на приписи статті 785 ЦК України та статей 224, 225 Господарського кодексу України (далі - ГК України) позовні вимоги обґрунтовано тим, що ТОВ "АВ Фармація" не виконало обов`язок щодо повернення майна після закінчення строку дії договору оренди ФОП Колос Л.П., якій як орендодавцю завдано збитків.
2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції, постанови суду апеляційної інстанції
2.1. Рішенням господарського суду Житомирської області від 02.04.2019, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2019, первісний позов ТОВ "АВ Фармація" задоволено. Визнано переважне право ТОВ "АВ Фармація" на укладення з ФОП Колос Л.П. договору оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим виходом, загальною площею 71,0 кв.м, за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 . Стягнуто з ФОП Колос Л.П. на користь ТОВ "АВ Фармація" 1762 грн судового збору. У задоволенні зустрічних позовних вимог відмовлено.
Суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновку про обґрунтованість первісних позовних вимог та недоведеність зустрічних.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. ФОП Колос Л.П., посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, просить суд касаційної інстанції оскаржувані судові акти у справі скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити зустрічні позовні вимоги, а у задоволенні первісного позову відмовити.
3.2.20.06.2019 на адресу касаційної інстанції надійшли доповнення до касаційної скарги ФОП Колос Л .П .
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
4. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Місцевим та апеляційним господарськими судами:
- не взято до уваги, що між сторонами не було досягнуто домовленостей про подальшу оренду приміщення;
- неправильно застосовано норми статті 777 ЦК України, що призвело до невірного висновку про те, що саме ФОП Колос Л.П. зобов`язана була письмово запропонувати ТОВ "АВ Фармація" інші істотні умови договору оренди на новий строк, а не навпаки;
- невірно встановлено, що переважне право орендаря, незалежно від закінчення строку дії договору оренди, є таким, що превалює над правом власності орендодавця;
- помилково застосовано правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 18.01.2018 у справі № 910/12017/17;
- не враховано факт неналежного виконання ТОВ "АВ Фармація" зобов`язань за договором оренди, а саме: не застраховано об`єкт оренди.
5. Позиція позивача
5.1. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "АВ Фармація" заперечує проти доводів скаржника, зазначаючи про їх незаконність та необґрунтованість, і просить скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін.
РОЗГЛЯД СПРАВИ ВЕРХОВНИМ СУДОМ
Склад суду касаційної інстанції змінювався відповідно до наявних у справі витягів з протоколів автоматизованого розподілу судової справи між суддями.
Розпорядженням в.о. заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 25.07.2019 № 29.3-02/1493 у зв`язку з перебуванням судді Колос І.Б. на лікарняному призначено повторний автоматичний розподіл судової справи № 906/1177/18, відповідно до якого визначено склад колегії суддів: Малашенкова Т.М. (головуючий), Бенедисюк І.М., Селіваненко В.П.
6. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
6.1. 01.02.2015 між ФОП Колос Л . П. (орендодавець) та ТОВ "АВ Фармація" (орендар) укладено договір оренди приміщення (далі - договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає за плату на певний строк з 01.02.2015 по 01.01.2018 у користування ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м, за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 (пункт 1.1 договору).
6.2. Відповідно до пункту 2.1 договору предмет договору надається для здійснення роздрібної торгівлі лікарськими засобами та виробами медичного призначення (аптеки).
6.3. Згідно з пунктом 3.2 договору орендна плата становить 15000,00 грн. за один календарний місяць оренди та сплачується орендарем авансом у безготівковій формі шляхом перерахування на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 10-го числа кожного місяця за поточний місяць.
6.4. У пункті 4.1 договору сторони домовилися, що приймання-передача предмета договору здійснюється уповноваженими представниками сторін за актом приймання-передачі, який є невід`ємною частиною цього договору та підписується сторонами одночасно з підписанням цього договору.
6.5. Договір укладено на термін 35 (тридцять п`ять) місяців (пункт 6.1. договору).
6.6. Згідно з актом приймання-передачі від 01.04.2015 ФОП Колос Л.П. передала в оренду ТОВ "АВ Фармація" ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху з окремим входом, загальною площею 71,0 кв. м за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9.
6.7. Додатковою угодою від 01.03.2017 змінено розмір орендної плати, яка становить 20000,00 грн.
6.8. У додатковій угоді від 01.01.2018 сторони домовилися викласти пункт 6.3 договору в новій редакції, за яким загальний строк оренди ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9, з окремим входом, загальною площею 71 кв. м, продовжується на наступні 12 місяців, а саме: з 01.01.2018 по 01.01.2019.
6.9. Щомісячна орендна плата за строкове платне користування об`єктом оренди з 01.01.2018 становить 40000,00 грн.
6.10. Пунктом 6.2 договору передбачено, що дія договору припиняється у випадках: закінчення строку, на який його було укладено; дострокове: за згодою сторін або за рішенням суду; якщо орендар не сплачує орендну плати протягом більш одного місяця; в інших випадках, передбачених договором та чинним законодавством.
6.11. Повідомленням від 18.12.2018 ФОП Колос Л.П. поінформувала орендаря про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди від 01.02.2015 та звільнення приміщення.
6.12. 19.12.2018 ТОВ "АВ Фармація" листом № 21/12-18 висловило бажання продовжити термін дії договору оренди на наступні 35 календарних місяців (на умовах чинного договору оренди) та направило проект додаткової угоди.
6.13. 22.12.2018 ФОП Колос Л.П. повторно надіслала повідомлення про припинення договору оренди та необхідність звільнення приміщення.
6.14. Листом від 26.12.2018 орендодавець вказала про відсутність наміру продовжувати строк дії договору оренди та надалі здавати своє майно в найм, незалежно від переважного права ТОВ "АВ Фармація" на його пролонгацію.
6.15. 04.01.2019 ФОП Колос Л.П. надіслала ТОВ "АВ Фармація" вимогу про звільнення приміщення.
6.16. 02.01.2019 між ФОП Колос Л.П. та ФОП Феалегарі Е.М. укладено договір оренди приміщення, за яким орендодавець передає, а орендар приймає за плату на певний строк у користування ізольовану частину нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв.м та частину підвального приміщення площею 86,2 кв.м, які знаходяться у м. Житомирі по вул. Михайлівській, № 9 .
6.17. За пунктом 2.1 договору від 02.01.2019 приміщення надається для здійснення діяльності закладу харчування - кав`ярні.
6.18. Орендна плата нараховується з моменту передачі предмета договору за актом приймання-передачі. Загальний строк оренди складає тридцять п`ять місяців (пункт 3.1 договору).
6.19. Відповідно до пункту 3.2 договору орендна плата за передачу у користування ізольованої частини нежитлового приміщення першого поверху, з окремим входом, площею 71,0 кв.м, становить 50000,00 грн за один календарний місяць оренди. Орендна плата за передачу у користування частини підвального приміщення площею 86,2 кв.м за перші 15 місяців дії даного договору не сплачується орендарем. З 15 (п`ятнадцятого) місяця дії договору орендна плата за передачу у користування частини підвального приміщення площею 86,2 кв.м становить 20000,00 гривень за кожен календарний місяць оренди.
6.20. 12.01.2019 власниця приміщення повідомила ТОВ "Явір-2000" та ТОВ "АВ Фармація" про те, що 15.01.2019 інспектором Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю буде проводитися перевірка належного об`єкта - приміщення аптеки та про примусовий вхід до приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 .
6.21. Цього ж дня ФОП Колос Л.П. звернулася із заявою до Житомирського ВП ГУНП в Житомирській області з проханням забезпечити громадський порядок 15.01.2019 під час примусового входження до приміщення за вказаною адресою.
6.22. 15.01.2019 ФОП Колос Л.П. та ФОП Феалегарі Е.М. підписали акт приймання-передачі орендованого приміщення.
6.23. 16.01.2019 між ФОП Колос Л.П. та ФОП Гривою О.М. укладено договір № 02/19 на демонтажні роботи охоронно-тривожної сигналізації та відеоспостереження, за яким підрядник виконав роботи з демонтажу обладнання охоронної сигналізації і відеоспостереження, яке ТОВ "АВ Фармація" не демонтувало після закінчення строку дії договору оренди. Вартість робіт за вказаним договором становить 1200,00 грн.
6.24. 17.01.2019 між ФОП Колос Л.П. та ФОП Воронецьким О.В. укладено договір № 03, згідно з умовами якого виконавець виконав демонтаж торгових меблів за адресою: м. Житомир, вул. Михайлівська, 9 на суму 4000 грн.
6.25. 18.01.2019 між ФОП Колос Л.П. та ФОП Євтушенко Ф.В. укладено договір зберігання торгових та офісних меблів, що належать ТОВ "АВ Фармація", від яких підприємство не звільнило орендоване приміщення 01.01.2019. За зберігання майна ФОП Колос Л.П. сплатила 5000 грн. на підставі пункту 4.1 договору.
7. ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ
7.1. Конституція України:
частини перша, друга, четверта статті 41:
- кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
7.2. Цивільний кодекс України (далі - ЦК України):
частина перша статті 15:
- кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
частини перша та друга статті 16:
- кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу;
частина перша статті 316:
- правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб;
частина перша статті 317:
- власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном;
частина перша та друга статті 319:
- власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд;
- власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства;
частини перша та друга статті 321:
- право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом;
частина перша статті 509:
- зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку;
стаття 525:
- одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом;
частина перша статті 526:
- зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства;
частина перша статті 530:
- якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін);
частина перша статті 627:
- відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості;
частина перша статті 628:
- зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства;
стаття 629:
- договір є обов`язковим для виконання сторонами;
частина перша статті 763:
- договір найму укладається на строк, встановлений договором;
частина перша статті 777:
- наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк;
- наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк;
- умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється;
стаття 785:
- у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі;
- якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення;
7.3. Господарський кодекс України (далі - ГК України):
частини перша, друга та сьома статті 193:
- суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору;
- кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу; порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором;
- не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином;
стаття 224:
- учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб`єкту, права або законні інтереси якого порушено;
- під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною;
стаття 225: