Постанова
Іменем України
24 липня 2019 року
м. Київ
справа № 235/4755/18
провадження № 61-10788св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.
суддів: Воробйової І. А., Кривцової Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест",
відповідач - ОСОБА_1, фізична особа-підприємець ОСОБА_2,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" на рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 18 грудня 2018 року у складі судді Бородавки К. П. та постанову Донецького апеляційного суду від 23 квітня 2019 року у складі колегії суддів: Папоян В. В., Біляєвої О. М., Будулуци М. С.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" (далі - ТОВ "Бета-Агро-інвест") звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (далі - ФОП ОСОБА_2) про визнання недійсним договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди.
Позовні вимоги мотивувало тим, що відповідач порушив його переважне право на продовження договору оренди землі від 20 серпня 2007 року, укладеного між ТОВ "Бета-Агро-інвест" та ОСОБА_1
Посилалося на статтю 33 Закону України "Про оренду землі" та на зазначений договір, у якому передбачено, що після закінчення строку дії договору позивач має переважне право на його поновлення на новий строк.
Заявник зазначав, що 13 квітня 2017 року від ОСОБА_1 на його адресу надійшла заява про відмову від продовження строку дії договору без зазначення будь-яких мотивів. 24 червня 2017 року ТОВ "Бета-Агро-інвест" надіслало на адресу ОСОБА_1 заяву із запереченнями та вимогою повідомити підстави відмови у продовженні дії договору оренди.
Натомість, не надавши відповідь на заяву, ОСОБА_1 19 березня 2018 року уклала договір оренди спірної земельної ділянки з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 .
Вважало, укладений між відповідачами договір протиправним та таким, що порушує його права як первісного орендаря.
З урахуванням наведеного просило визнати недійсним укладений між відповідачами договір оренди спірної земельної ділянки та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20 серпня 2007 року, якою внести зміни до договору оренди, у редакції, запропонованій ТОВ "Бета-Агро-інвест".
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 18 грудня 2018 року (з урахуванням додаткового рішення цього ж суду від 26 грудня 2018 року) у задоволенні позовних вимог ТОВ "Бета-Агро-інвест" було відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що оскільки спірна земельна ділянка після закінчення строку дії договору оренди повернута ОСОБА_1, тому приписи частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" на спірні правовідносини не розповсюджуються.
Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність у діях ОСОБА_1 порушення переважного права позивача за частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки спірна земля в оренду іншій особі одразу передана не була, а спірний договір оренди між відповідачами був укладений лише в березні 2018р. та після того як ОСОБА_1 був отриманий від ТОВ "Бета-Агро-інвест" лист від 20 жовтня 2018 року, за яким останній обізнаний про відмову орендодавця продовжувати строк дії договору та повідомляє про припинення своєї господарської діяльності на спірній земльній ділянці. Районний суд вважав, що це дало ОСОБА_1 обґрунтовану підставу дійти висновку про відмову ТОВ "Бета-Агро-інвест від наміру скористатись своїм переважним правом.
Суд першої інстанції посилався на положення статей 13, 33 Закону України "Про оренду землі", правову позицію Верховного Суду України, викладену у постанові від 25 червня 2011 року у справі № 6-17цс11 та дійшов висновку, що у діях відповідача ОСОБА_1 відсутні порушення переважного права позивача (орендаря земельної ділянки).
Додатковим рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 26 грудня 2018 року вирішено питання розподілу судових витрат.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Донецького апеляційного суду від 23 квітня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ "Бета-Агро-інвест" залишено без задоволення.
Рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 18 грудня 2018 року залишено без змін.
Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що з боку відповідачів відсутне порушення передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" переважного права позивача на укладення договору оренди земельної ділянки на новий термін. Апеляційний суд зазначив, що оспорюванний договір оренди землі, укладений між відповідачами у березні 2018 року, не порушує прав позивача, якій відповідно до листа від 20 жовтня 2018 року погодився з відмовою орендодавця від продовження дії договору від 20 серпня 2007 року та повідомив про припинення своєї господарської діяльності на спірній землі.
Апеляційний суд вважав, що між позивачем та ОСОБА_1 не було досягнуто згоди на продовження терміну дії договору оренди землі, відповідач завчасно попередила щодо припинення договору оренди землі після закінчення строку дії договору, а позивач листом від 20 жовтня 2017 року фактично прийняв її відмову від продовження договору оренди, повідомив про припинення господарської діяльності на земельній ділянці та повернув її у розпорядження власника.
Зазначив, що суд першої інстанції правильно встановив правовідносини та застосував до них відповідні норми права і прийняв законне рішення з посиланням на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 14-65цс15.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у червні 2019 року, ТОВ "Бета-Агро-інвест", посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 18 грудня 2018 року та постанову Донецького апеляційного суду від 23 квітня 2019 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задоволити.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій допущено невірне тлумачення змісту листа від 20 жовтня 2017 року, що призвело до винесення помилкового рішення та постанови по справі, оскільки у цьому листі не ставилося питання визнання закінченими правовідносин та повернення земельної ділянки, про що свідчать наміри укласти додаткову угоду до договору оренди землі та продовження строку дії цього договору.
Заявник зазначив, що ні суд першої інстанції, ні суд апеляційної інстанції не звернули уваги на факт відсутності відповіді ОСОБА_1 на лист-пропозицію від 20 червня 2017 року щодо поновлення договору.
Крім того, зважаючи на те, що спірна земельна ділянка передана в оренду ФОП ОСОБА_2, вважає, що переважне право є порушеним та підлягає безумовному відновленню. Посилається на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 702/699/16-ц, у якій зазначено, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право та у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором, інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права.
Заявник посилається також на те, що умови договору оренди, укладеного між відповідачами, є менш вигідні для орендодавця, ніж ті, які були запропоновані ним.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У липні 2019 року ФОП ОСОБА_2 подала суду відзив на касаційну скаргу, у якому зазначає, що касаційна скарга є безпідставною, а посилання заявника на порушення його прав необґрунтованими.
Зазначає, що не порушувала переважного права позивача на продовження строку дії договору оренди та не обмежувала в реалізації його прав оренди.
Вважає, що відсутні законні підстави визнавати недійсним договір оренди землі від 14 березня 2018 року, оскільки ОСОБА_1 довірила їй свою землю для користування та бажала, щоб саме вона орендувала землю.
Крім того наголошує, що волевиявлення на поновлення строку дії договору оренди землі від 20 серпня 2007 року та підписання додаткової угоди до договору оренди зі сторони орендодавця відсутнє. Переважне право орендаря не повинно спонукати власника землі до укладення договору на новий строк всупереч його волі.
Вважає, що саме заявник веде себе недобросовісно, а тому просить касаційну скаргу залишити без задоволення.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
20 серпня 2007 року між ТОВ "Бета-Агро-інвест" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номеромНОМЕР_1 , загальною площею 6,3711 га, розташованої на території Іванівської сільської ради Покровського (попередня назва Красноармійський) району Донецької області.
Встановлено, що кадастровий номер НОМЕР_1 було помилково присвоєно декільком земельним ділянкам, тому на підставі технічної документації із землеустрою кадастровий номер зазначеної ділянки було змінено на номер НОМЕР_2 .
Вказана земельна ділянка належить ОСОБА_1 на праві приватної власності, що посвідчується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_3 .
Пунктом 8 договору оренди від 20 серпня 2007 року встановлено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
13 квітня 2017 року від ОСОБА_1 на адресу ТОВ "Бета-Агро-інвест" надійшла заява про відмову від продовження строку дії договору без будь-яких мотивів.
24 червня 2017 року ТОВ "Бета-Агро-інвест" надіслало на адресу ОСОБА_1 заяву із запереченнями на заяву від 13 квітня 2017 року та вимогою повідомити підстави відмови у продовженні дії договору оренди.
Також у листі повідомило про намір скористатись своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки.
Крім того зазначив, що ним належно виконувались обов`язки за умовами договору оренди, планово здійснювалось підвищення орендної плати, передбачене її збільшення до 4% в 2017р. та 5%, починаючи з 2018р., що становитиме 11951,19 грн. на рік. ОСОБА_1 запропоновано або підписати додаткову угоду до договору оренди землі чи договір оренди у новій редакції або надати письмову відмову. До листа додані додаткова угода до договору оренди та договір оренди в новій редакції з додатками. В зазначених документах пропонувалося орендна плата в розмірі 4% нормативної грошової оцінки землі в 2017 році та 5%, починаючи з 2018 року, що становитиме 11951,19 грн. на рік.
20 жовтня 2017 року ТОВ "Бета-Агро-інвест" надіслало на адресу ОСОБА_1 лист б/н, за змістом якого повідомило ОСОБА_1 про те, що у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди та відмовою останньої продовжити його на новий строк на нових умовах, позивачем здійснюється інформування фіскальних органів про зменшення оброблюваних ним земель.
За змістом довідки ТОВ "Бета-Агро-інвест"про ротацію культур на спірній земельній ділянці за період з 2008 по 2017 роки була здійснена така ротація сільськогосподарських культур: 2010, 2013, 2015, 2017 роки - соняшник, 2008, 2009, 2012, 2014, 2016 роки - озима пшениця, 2011 рік - соя.
Відповідно до довідки позивача від 05 вересня 2018 року щодо сум, номерів, дат податкових документів звітів 1 ДФ, ОСОБА_1 позивачем нараховані такі суми: 2012рік - 2995,30 грн, 2013 рік - 3677,76 грн, 2014 рік - 235,29 грн, 2014 рік - 4550,00 грн, 2015 рік - 5781,05 грн, 2015 рік - 195,67 грн, 2016 рік - 8365,22 грн, 2017 рік - 1613,43 грн, що узгоджується з відомостями, наданими на виконання ухвали суду від 16 жовтня 2018 року Харківським Управлінням Офісу ВПП ДФС.
З витягу із матеріалів еколого-агрохімічної паспортизації за 2011 рік та агрохімічного паспорту поля вбачається, що агрохімічна оцінка земельної ділянки у 2011 році складала 61,3 бали, а у 2017 році - 73,7 бали.
14 березня 2018 року між ОСОБА_1 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі №16 про довгострокове платне користування спірною земельною ділянкою. Договір укладено на 10 років. Орендна платна вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3 відсотки нормативної грошової оцінки землі, що становить 7171,07 грн.
Реєстрація відповідного речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі №16 проведена 19 березня 2018 року за №25336986, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
2. Мотивувальна частина