ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 липня 2019 року
м. Київ
Справа № 914/529/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Львова Б.Ю. (головуючий), Бенедисюка І.М., Селіваненка В.П.,
за участю секретаря судового засідання Крапивної А.М.,
представників учасників справи:
позивача - Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Управління) - Чернобая С.С.,
відповідача - товариства з обмеженою відповідальністю "Кассандра-плюс" (далі - Товариство) - не з`явився,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Управління
на рішення господарського суду Львівської області від 22.11.2017 [колегія суддів: Іванчук С.В. (головуючий), судді Запотічняк О.Д., Манюк П.Т.]
та постанову Західного апеляційного господарського суду від 15.05.2019 [колегія суддів: Скрипчук О.С. (головуючий), судді Дубник О.П., Зварич О.В.]
зі справи № 914/529/17
за позовом Управління до Товариства
про внесення змін до договору оренди.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Управління звернулося до господарського суду Львівської області з позовом до Товариства про внесення змін до договору оренди цілісного майнового комплексу від 26.06.2001 № 9 (далі - Договір), укладеного між Управлінням і Товариством, а саме:
- пункт 1.1 Договору викласти в такій редакції: "Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс державного комунального підприємства "Кіновідеоцентр "Кассандра", розташованого за адресою: м. Львів, вул. Коперника, 9, ринкова вартість якого визначена відповідно до висновку оцінювача, затвердженого наказом Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 03.01.2017 № 2078/е, і станом на 30.11.2016 становить 25 593 488,00 грн. (двадцять п`ять мільйонів п`ятсот дев`яносто три тисячі чотириста вісімдесят вісім гривень 00 коп.) без ПДВ";
- пункт 3.1 Договору викласти в такій редакції: "Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 (зі змінами та доповненнями), і складає 219 677,44 грн. (двісті дев`ятнадцять тисяч шістсот сімдесят сім гривень 44 коп.) без ПДВ за лютий 2017 року. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством".
1.2. Позовна заява мотивована наявністю підстав для перегляду розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін у зв`язку із затвердженням нової Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова. З цією метою на замовлення позивача товариством з обмеженою відповідальністю "Гал-світ" проведена оцінка вартості об`єкта оренди, яка станом на 30.11.2016 становить 25 593 488 грн. Зміна вартості об`єкта оренди тягне за собою і зміну орендної плати за користування ним, оскільк згідно з новою методикою розрахунку орендної плати саме ринкова вартість об`єкта оренди, визначена способом проведення незалежної оцінки, є базою для розрахунку розміру орендної плати.
2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
2.1. Рішенням господарського суду Львівської області від 22.11.2017 у задоволенні позову відмовлено. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 15.05.2019 відмовлено в задоволенні апеляційної скарги Управління та задоволено апеляційну скаргу Товариства: змінено мотивувальну частину зазначеного рішення суду першої інстанції шляхом викладення її в редакції постанови суду апеляційної інстанції; в іншій частині рішення суду першої інстанції залишено в силі.
2.2. Ухвалюючи рішення зі справи, суд першої інстанції виходив з того, що: за таких обставин наявні підстави для внесення відповідних змін до Договору, однак наданий позивачем звіт про оцінку майна є неналежним доказом на підтвердження визначення ринкової вартості саме об`єкта оренди, який зазначено в Договорі, а тому така оцінка не може слугувати належним доказом на підтвердження вартості усього цілісного майнового комплексу, який є предметом Договору, та, відповідно, бути складовою у визначенні розміру орендної плати. Серед іншого суд також взяв до уваги, що доказів проведення оцінки цілісного майнового комплексу з дотриманням порядку, встановленого Методикою оцінки об`єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629, до матеріалів справи не додано; оцінка майна проведена без урахування фактичних характеристик майна, щодо якого вона проводилась, а саме стосовно фактичної площі об`єкта оренди.
2.3. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого господарського суду щодо відмови в позові, однак виклав свої мотиви такої відмови, змінивши мотивувальну частину рішення суду першої інстанції. Так, за висновками суду апеляційної інстанції, позивач не довів підстав для внесення змін до Договору. Посилаючись на правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 зі справи № 914/2649/17, суд апеляційної інстанції зазначив, що немає підстав для внесення змін до Договору через відсутність відповідного договірного чи законодавчого обґрунтування та згоди на це іншої сторони.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
Управління, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, просить суд касаційної інстанції скасувати оскаржувані судові рішення та прийняти нове рішення про задоволення позову.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
4. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Львівська міська рада прийняла ухвалу № 2472, якою внесено зміни до ухвали міської ради від 07.06.2007 № 897 "Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова". Цією ухвалою затверджено, зокрема, нову редакцію Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, відповідно до якої базою для розрахунку орендної плати за об`єкт оренди є вартість орендованого майна, визначена способом проведення незалежної оцінки (ринкова вартість), тоді як у Договорі застосована інша методика розрахунку орендної плати, а саме: за базу взята залишкова вартість об`єкта оренди.
4.2. Зазначені зміни в методиці обрахування орендної плати відповідно до пункту 3.4 Договору є підставою для перегляду розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін Договору. При цьому наявність такої умови Договору свідчить про безпідставність посилання суду апеляційної інстанції на правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 зі справи № 914/2649/17, оскільки договір оренди, який був предметом спору в зазначеній справі, такого положення не містив.
4.3. Суд першої інстанції помилково визнав неналежним доказом звіт про оцінку майна з мотивів непроведення оцінки орендованого майна саме як цілісного майнового комплексу, оскільки це майно наразі не функціонує як цілісний майновий комплекс, частина орендованих приміщень передана в суборенду третім особам. Крім того, матеріали інвентаризації цілісного майнового комплексу, проведеної перед укладенням Договору, не збереглися. Згідно з передавальним балансом від 01.03.2000 орендарю було передано приміщення кінотеатру "Копернік" (площа не визначена) та крісла театральні. Жодних ідентифікуючих ознак, комплектації та кількості театральних крісел, що передавалися у складі цілісного майнового комплексу, в Договорі не зазначено, що виключає можливість перевірити комплектність та наявність цього майна. Саме з урахуванням цих обставин позивачем проводилася оцінка вартості лише нерухомого майна, що входить до складу об`єкта оренди.
5. Доводи інших учасників справи
Від відповідача відзив на касаційну скаргу не надходив.
6. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
6.1. 04.05.2001 Львівська міська рада прийняла рішення № 197 "Про оренду цілісних майнових комплексів державного комунального підприємства КВЦ "Кассандра", згідно з пунктом 1 якого вирішено надати в оренду товариству з обмеженою відповідальністю - кіновідеомистецький центр дозвілля "Кассандра", зокрема цілісний майновий комплекс державного комунального підприємства кіновідеомистецького центру "Кассандра", який розташований за адресою: м. Львів, вул. Коперника, 9, для організації концертно-видовищної діяльності терміном на двадцять років. Пунктом 2 зазначеного рішення встановлено річну орендну плату в розмірі 10% від залишкової вартості (за балансом) орендованого майна, виходячи з орендної ставки за використання цілісних майнових комплексів. У пункті 3 цього рішення зобов`язано Управління ресурсів Львівської міської ради укласти з товариством з обмеженою відповідальністю - кіновідеомистецький центр дозвілля "Кассандра" договори оренди цілісних майнових комплексів державного комунального підприємства кіновідеомистецького центру "Кассандра".
6.2. 26.06.2001 Управлінням ресурсів Львівської міської ради (правонаступником якого є Управління; орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю - кіновідеомистецький центр дозвілля "Кассандра" (правонаступником якого є Товариство; орендар) укладено договір оренди цілісного майнового комплексу № 09, за умовами якого орендодавець зобов`язався передати, а орендар прийняти в строкове платне користування цілісний майновий комплекс державного комунального підприємства "Кіновідеоцентр "Кассандра", розташований за адресою: м. Львів, вул. Коперника, 9, вартість якого визначена відповідно до результатів інвентаризації проведеної станом на 01.03.2001 і становить 81 416,58 грн., у тому числі: основні матеріальні засоби за залишковою вартістю 81 167,50 грн. Після укладення цього договору орендар приєднує до свого майна об`єкт оренди в установленому порядку.
6.3. За приписами пунктів 2.1, 2.3 Договору орендар вступає у строкове платне користування об`єктом оренди у термін, вказаний у пункті 10.1. цього договору. Вартість майна об`єкта оренди, яке орендар повертає орендодавцю, визначається на підставі передавального балансу об`єкта оренди та акта оцінки, складеного за даними інвентаризації на момент припинення дії цього договору, звіреного з актом приймання-передачі об`єкта оренди в оренду.
6.4. Відповідно до пунктів 3.1, 3.2 Договору орендна плата визначається на підставі ухвали міської ради від 11.01.2001 № 880 "Про врегулювання питання оренди майна територіальної громади м. Львова" та Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, виходячи з орендної ставки 10% від залишкової вартості об`єкта оренди і за базовий місяць березень 2001 року відповідно до розрахунку, що додається до цього договору, становить без ПДВ 694,74 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством України. Орендна плата за перший місяць оренди червень 2001 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць березень 2000 року на індекси інфляції за квітень-травень 2000 року та червень 2001 року. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
6.5. Згідно з пунктом 3.4 Договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених актами чинного законодавства.
6.6. Договір діє з 01.06.2001 до 01.06.2021 строком на двадцять років. Зміни та доповнення або розірвання договору допускаються за взаємною згодою сторін.
6.7. 07.08.2008 Управління (орендодавець) та Товариство (орендар) уклали додатковий договір № 09 (Д-8) до Договору, за яким сторони дійшли згоди внести зміни до преамбули Договору, замінивши найменування сторін найменуваннями їх правонаступників.
6.8. 27.06.2013 Львівською міською радою прийнята ухвала № 2472, якою внесено зміни до ухвали міської ради від 07.06.2007 № 897 "Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова". Цією ухвалою затверджено, зокрема, нову редакцію Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова (далі - Методика розрахунку орендної плати) (додаток 2 до ухвали № 2472). Відповідно до зазначеної Методики в редакції від 27.06.2013 базою для розрахунку орендної плати за об`єкт оренди є вартість орендованого майна, визначена способом проведення незалежної оцінки (ринкова вартість).
6.9. З метою приведення умов Договору у відповідність до вимог Методики розрахунку орендної плати в редакції від 27.06.2013 на замовлення Управління товариством з обмеженою відповідальністю "Гал-світ" проведена оцінка вартості об`єкта оренди. Згідно з висновком про вартість майна від 23.12.2016 об`єктом оцінки були нежитлові приміщення цілісного майнового комплексу державного комунального підприємства "Кіновідеоцентр "Кассандра": перший поверх під інд. № 32-1 32-23, площею 447,7 кв. м, другий поверх під інд. № 32-25 32-29 площею 109,8 кв. м, антресоль під інд. № 32-24, площею 25,5 кв. м, підвал під інд. № XII, XII1, XIII, XIIII, XIIIII, XIV-XVI, XVII, XVIII, XVIIII площею 134,5 кв. м, всього загальна площа: 718,5 кв. м. Визначено ринкову вартість об`єкта оцінки, яка станом на 30.11.2016 складає 25 593 488,00 грн. (без ПДВ) та 30 712 185,60 грн. (з ПДВ).
7. ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ
7.1. Цивільний кодекс України (далі - ЦК України):
пункт 1 частини другої статті 11:
- підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини;
частина перша статті 627:
- відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості;
частини перша, друга статті 632:
- ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування;
- зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом;
частини перша, друга статті 651:
- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом;
- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом;
частина перша статті 759:
- за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк;
частина третя статті 760:
- особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом;
частини перша, третя статті 762:
- за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму;
- договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
7.2. Закон України "Про оренду державного та комунального майна":
стаття 3:
- відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами;
абзац перший частини першої статті 4:
- об`єктами оренди за цим Законом, зокрема, є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об`єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс;
абзаци перший, третій частини першої статті 10:
- істотними умовами договору оренди, зокрема, є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); орендна плата з урахуванням її індексації;
стаття 11:
- оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України;
- оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди;
частина друга статті 19:
- методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності;