ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 липня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/17258/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Грузицька І. В.,
за участю представників:
позивача за первісним позовом - не зʼявилися,
відповідачів за первісним позовом - не зʼявилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Д-Трейд 2015", Підприємства з іноземними інвестиціями у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Бі енд Пі, ЛТД"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.02.2019 (судді: Дідиченко М. А., Пашкіна С. А., Пономаренко Є. Ю.) та рішення Господарського суду міста Києва (суддя Смирнова Ю. М.) від 16.10.2018 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Д-Трейд 2015"
до Підприємства з іноземними інвестиціями у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Бі енд Пі, ЛТД" і Вищого навчального закладу "Київський економічний інститут менеджменту" у формі товариства з обмеженою відповідальністю
про визнання договору недійсним, виселення та зобовʼязання змінити місцезнаходження;
за зустрічним позовом Підприємства з іноземними інвестиціями у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Бі енд Пі, ЛТД"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Д-Трейд 2015"
про визнання правочину недійсним,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У жовтні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Д-Трейд 2015" (далі - ТОВ "Д-Трейд 2015") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Підприємства з іноземними інвестиціями у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Бі енд Пі, ЛТД" (далі - Підприємство з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД") і Вищого навчального закладу "Київський економічний інститут менеджменту" у формі товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту") про: 1) визнання договору оренди приміщень від 04.01.2015 № 040111 (далі - договір оренди від 04.01.2015) із додатками та додатковою угодою від 29.04.2015 до цього договору недійсним; 2) виселення Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" із приміщень будівлі адміністративно-побутового корпусу № 36 (літ. А), розташованого за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, буд. 31-33 (реєстраційний номер обʼєкта нерухомого майна 334327680000); 3) зобовʼязання Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" змінити відомості про місцезнаходження в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Первісні позовні вимоги обґрунтовано тим, що договір оренди від 04.01.2015, укладений між Підприємством з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" і ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту", суперечить нормам Закону України "Про іпотеку" та пункту 2.6 договору іпотеки від 08.11.2007 № 010/21-03/179/1 (далі - договір іпотеки від 08.11.2007), укладеному між Відкритим акціонерним товариством "Райффайзен Банк Аваль" (далі - ВАТ "Райффайзен Банк Аваль"), правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль" (далі - ПАТ "Райффайзен Банк Аваль"), і ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту", оскільки іпотекодержатель - ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" згоди на передачу предмета іпотеки в оренду не надавав. ТОВ "Д-Трейд 2015" наголосило, що згідно з відомостями із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно воно є власником обʼєкта оренди за оспорюваним договором; Підприємство з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" перебуває у спірних приміщеннях за відсутності правових підстав, на звернення позивача щодо звільнення приміщень не відреагувало. Позивач також акцентував, що відомості, внесені до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, щодо місцезнаходження Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, буд. 31-33, тобто за адресою місцезнаходження спірної нежитлової будівлі, яка належить на праві власності позивачеві - ТОВ "Д-Трейд 2015", можуть бути використані третіми особами, а саме державними органами, органами місцевого самоврядування та учасниками цивільного обороту, що, у свою чергу, створює реальну небезпеку порушення права власності та права на мирне володіння належним позивачеві майном.
1.2. Підприємство з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" подало зустрічну позовну заяву до ТОВ "Д-Трейд 2015" про визнання недійсним одностороннього нікчемного правочину зі звернення стягнення ТОВ "Д-Трейд 2015" на предмет іпотеки за договором іпотеки від 08.11.2007.
В обґрунтування зустрічного позову Підприємство з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" зазначило, зокрема, що ТОВ "Д-Трейд 2015" як іпотекодержатель спірного нерухомого майна (яке належало ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту") за договором про відступлення прав за договором іпотеки від 08.06.2015 могло скористатися правом на звернення стягнення на предмет іпотеки виключно за рішенням суду; ТОВ "Д-Трейд 2015" не має статусу банку чи іншої фінансової установи, а тому не може бути іпотекодержателем за спірним договором іпотеки; у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна немає відомостей про реєстрацію відступлення права вимоги за кредитним договором. На думку Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД", мало місце вчинення нікчемного правочину зі звернення стягнення на предмет іпотеки в порушення публічного порядку внаслідок неправомірних дій із заволодіння майном і майновими правами підприємства. Позивач за зустрічним позовом вважав, що спірний односторонній правочин вчинено всупереч вимогам Закону України "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення", Міжнародної Конвенції ООН проти корупції 31.10.2003, ратифікованої Україною 18.10.2016.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.10.2018 первісний позов задоволено частково. Виселено Підприємство з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" із приміщень будівлі адміністративно-побутового корпусу № 36 (літ. А), розташованого за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, буд. 31-33 (реєстраційний номер обʼєкта нерухомого майна 334327680000). В іншій частині первісного позову відмовлено. Стягнуто з Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" на користь ТОВ "Д-Трейд 2015" судовий збір у сумі 1 600,00 грн. У задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю.
Задовольняючи первісні позовні вимоги у частині виселення Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" зі спірного приміщення, суд першої інстанції виходив із відсутності правових підстав для перебування цього підприємства у спірній будівлі та неможливості власника нерухомого майна здійснювати правомочності щодо користування належним йому на праві власності майном. Суд установив, що ТОВ "Д-Трейд 2015" є законним власником спірного обʼєкта нерухомості з моменту проведення 12.08.2015 державної реєстрації за ним права власності на будівлю адміністративно-побутового корпусу № 36 (літ. А), розташовану за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, 31-33, із внесенням запису про проведення такої реєстраційної дії до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (запис № 11263157); у звʼязку із набуттям права власності на обʼєкт оренди, ТОВ "Д-Трейд 2015" набуло статусу наймодавця за спірним договором оренди та як наймодавець за цим договором висловило заперечення щодо продовження строку його дії; згоди щодо продовження орендних правовідносин орендар і орендодавець не дійшли, тому договір оренди припинився у звʼязку із закінченням строку, на який його було укладено; доказів на підтвердження наявності законних підстав для розміщення (перебування) Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" (орендаря) у спірному обʼєкті нерухомого майна суду надано не було. Отже, оскільки зазначене підприємство незаконно, без відповідної правової підстави користується спірним майном, обраний ТОВ "Д-Трейд 2015" спосіб захисту його прав як власника обʼєкта нерухомості шляхом заявлення вимоги про виселення Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" із займаного ним нежитлового приміщення є ефективним і забезпечить відновлення порушених прав первісного позивача, обмеженого у користуванні належним йому майном.
Відмовляючи у первісному позові в частині визнання недійсним договору оренди від 04.01.2015, суд виходив із того, що цей договір станом на дату його укладення прав позивача за первісним позовом не порушував.
Відмовляючи у задоволенні первісного позову в частині зобовʼязання Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" змінити відомості про місцезнаходження в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, суд першої інстанції зазначив, що такий спосіб захисту не є ефективним у розумінні положень статей 6, 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) та не призводить до дійсного відновлення порушеного права особи; така вимога у разі її задоволення не може бути виконана у примусовому порядку, оскільки немає механізму виконання такого рішення.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції виходив із того, що позивач за зустрічним позовом не довів наявності підстав вважати звернення стягнення на предмет іпотеки за спірним іпотечним договором неправомірним.
2.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.02.2019 апеляційну скаргу Підприємства з іноземними інвестиціями у формі товариства ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" залишено без задоволення; апеляційну скаргу ТОВ "Д-Трейд 2015" задоволено частково. Рішення Господарського суду міста Києва від 16.10.2018 скасовано частково, викладено резолютивну частину рішення в такій редакції: "Первісний позов задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди приміщень від 04.01.2015, укладений між ВНЗ "Київський інститут менеджменту" та Підприємством з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД", з додатками та додатковою угодою від 29.04.2015 до такого договору оренди. Виселено Підприємство з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" із приміщень будівлі адміністративно-побутового корпусу № 36 (літ. А), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, буд. 31-33 (реєстраційний номер обʼєкта нерухомого майна 334327680000). В іншій частині первісного позову відмовлено. Стягнуто з Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" на користь ТОВ "Д-Трейд 2015" судовий збір у розмірі 3 200,00 грн. У задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю". Стягнуто з Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" на користь ТОВ "Д-Трейд 2015" 2 400,00 грн судового збору. Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" покладено на заявника.
Апеляційний господарський суд погодився із висновками місцевого господарського суду щодо обґрунтованості первісного позову в частині виселення Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" зі спірного приміщення і відмови у задоволенні як вимог зустрічного позову, так і первісного позову в частині зобовʼязання Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" змінити відомості про місцезнаходження в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Разом із тим суд апеляційної інстанції установив, що договір оренди від 04.01.2015 є недійсним (нікчемним) у силу положень частини 3 статті 12 Закону України "Про іпотеку", оскільки його укладено без згоди іпотекодержателя - ПАТ "Райффайзен Банк Аваль", тому цей договір має бути визнано недійсним у судовому порядку.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції, ТОВ "Д-Трейд 2015" звернулося з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.02.2019 у частині відмови у задоволенні первісного позову та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог ТОВ "Д-Трейд 2015" у повному обсязі.
Підставами для скасування оскарженої постанови скаржник вважає неправильне застосування норм матеріального права, зокрема статті 391 Цивільного кодексу України, порушення вимог статті 4 Господарського процесуального кодексу України, наголошує, що наявність відомостей в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо місцезнаходження Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" без будь-яких на те правових підстав за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, буд. 31-33, може бути використана державними органами, органами місцевого самоврядування та учасниками цивільного обороту, що перешкоджає власникові майна вільно його використовувати, створює реальну небезпеку порушення права власності та може мати наслідком завдання шкоди майну, розташованому за зазначеною адресою.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу Підприємство з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" посилаючись, зокрема, на необґрунтованість доводів, наведених у касаційній скарзі ТОВ "Д-Трейд 2015", зловживання позивачем за первісним позовом процесуальними правами, безпідставність заявленого позову і штучність характеру такого спору, просило відмовити у задоволенні касаційної скарги.
3.3. Підприємство з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" подало до суду касаційної інстанції клопотання про обʼєднання розгляду касаційної скарги ТОВ "Д-Трейд 2015" і касаційної скарги Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД".
3.4. Від Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" надійшла заява про вчинення процесуальних дій відповідно до законодавства, в якій наголошено на необхідності обʼєднання розгляду касаційної скарги ТОВ "Д-Трейд 2015" і касаційної скарги Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД".
3.5. Підприємство з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" також оскаржило до суду касаційної інстанції ухвалені у справі судові рішення, у поданій касаційній скарзі просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 16.10.2018 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.02.2019, а справу направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.
Скаржник в обґрунтування доводів касаційної скарги акцентує на порушенні судами попередніх інстанцій норм процесуального права, зокрема пункту 2 частини 1 статті 81 Господарського процесуального кодексу України у редакції, чинній до 15.12.2017, пунктів 1, 2, 4 частини 3 статті 2, статей 7, 13, пункту 4 частини 1 статті 35, статей 43, 86, пункту 2 частини 1 статті 164, статей 209, 210, 226, 227, 236, 246, пункту 2 частини 3 статті 258, статті 269 Господарського процесуального кодексу України, підпунктів 17.10, 17.12 пункту 17 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України, незастосуванні положень статей 77-79, 86 цього Кодексу; порушенні та неправильному застосуванні/незастосуванні норм матеріального права, а саме статті 41 Конституції України, статей 205, 208, 218, 228, 321, 334, 391, 512, 513, 514, 1054 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 12, частини 3 статті 33, статті 36, частини 3 статті 37 Закону України "Про іпотеку", положень Закону України "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення", Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Закону України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень".
Зокрема, скаржник наголошує на неврахуванні судами наявності спору між тими ж сторонами, із тим самим предметом і з тих же підстав у справі № 910/16036/17; порушенні порядку визначення колегії суддів судом апеляційної інстанції, дослідження доказів, наявних у справі; вважає, що вимоги первісного позову мають майновий характер, а відмова суду апеляційної інстанції у зупиненні провадження у справі є необґрунтованою. Скаржник також стверджує, що договір відступлення права вимоги, укладений між Публічним акціонерним товариством "Комерційний банк "Глобус" (далі - ПАТ "КБ "Глобус") і ТОВ "Д-Трейд 2015", який не є фінансовою установою, за своєю правовою природою є договором факторингу; зазначає, що позивач за первісним позовом не надав доказів наявності правових підстав набуття ним права власності на приміщення будівлі адміністративно-побутового корпусу № 36 (літ. А), що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Смоленська, 31-33, посилається на відсутність доказів на підтвердження факту попередньої оплати предмета іпотеки та моменту переходу права власності на нього, а також відсутності окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. На думку скаржника, суди не надали правової оцінки діям позивача за первісним позовом із примусового звернення стягнення на предмет іпотеки без рішення суду, при цьому він зазначає, що правочин із примусового звернення стягнення на предмет іпотеки будь-яким іншим органом, ніж суд, є нікчемним; у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна немає відомостей про реєстрацію відступлення права вимоги за кредитним договором. Крім цього, скаржник акцентує, що з боку банку не було претензій, заперечень щодо спірного договору оренди, тобто така поведінка банку засвідчує його волю до настання правових наслідків, обумовлених зазначеним договором.
3.6. Від Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" надійшла заява щодо нових обставин, які додатково підтверджують порушення господарськими судами норм матеріального і процесуального права, зокрема підприємство посилається на скасування згідно з ухвалою Соломʼянського районного суду м. Києва від 07.06.2019 у справі № 760/3418/19 постанови слідчого від 18.12.2018, зазначає, що у кримінальному провадженні № 12017100000000138 потрібно розслідувати необхідні факти та обставини, у тому числі ті, які одночасно мають стати доказами у цій господарській справі.
3.7. Від ТОВ "Д-Трейд 2015" надійшов відзив на касаційну скаргу Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД", в якому товариство просить відхилити зазначену касаційну скаргу, вважає, що незгода скаржника з висновками суду апеляційної інстанції ґрунтується на помилковому тлумаченні ним норм чинного законодавства і стосується переоцінки доказів, що перебуває поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
3.8. Також від "Д-Трейд 2015" надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи електронної копії вступної та резолютивної частин постанови Верховного Суду від 28.05.2019 у справі № 910/15245/17.
3.9. Від ТОВ "Д-Трейд 2015" надійшли додаткові письмові пояснення, в яких товариство наголошує на необхідності урахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 28.05.2019 у справі № 910/15245/17, зокрема щодо законності набуття ТОВ "Д-Трейд 2015" права власності на спірне нерухоме майно, що спростовує відповідні доводи, наведені Підприємством з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" у касаційній скарзі; наголошує на правомірності такого способу захисту порушеного права як зобовʼязання товариства змінити відомості про місцезнаходження в ЄДРПОУ.
4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи
4.1. Згідно з протоколами повторного автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 24.06.2019 визначено такий склад колегії суддів: Дроботова Т. Б. - головуючий, Чумак Ю. Я., Пільков К. М.
4.2. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи і заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга Підприємства з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "БІ енд Пі, ЛТД" підлягає частковому задоволенню, однак слід відмовити у задоволенні касаційної скарги ТОВ "Д-Трейд 2015" із таких підстав.
4.3. Як установили господарські суди попередніх інстанцій, а також підтверджено матеріалами справи, 08.11.2007 між ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", правонаступником якого є ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" - іпотекодержателем і ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту" - іпотекодавцем укладено договір іпотеки № 010/21-03/179/1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком С. А. та зареєстрований у реєстрі за № 6527.
За умовами укладеного договору цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що випливають із генеральної кредитної угоди від 07.11.2007 № 010/21-03/179 (із додатковими угодами до неї та кредитними договорами, що укладені та будуть укладені в її рамках), укладеної між іпотекодержателем та іпотекодавцем, за умовами якої іпотекодавець зобовʼязується перед іпотекодержателем у повному обсязі повернути кредитні кошти у сумі 6 500 000,00 грн, сплатити проценти за користування кредитними коштами - 12,5 % річних, комісії, можливу неустойку в розмірі, у строк до 30.10.2017 та у випадках, передбачених генеральною кредитною угодою, а також виконати інші умови генеральної кредитної угоди та відшкодувати іпотекодержателю всі можливі збитки, понесені ним внаслідок невиконання чи неналежного виконання умов генеральної кредитної угоди (пункт 1.1).
Відповідно до пункту 1.2 цього договору іпотеки у забезпечення виконання зобовʼязань іпотекодавця, наведених у пункті 1.1 договору, іпотекодавець на умовах, передбачених договором, передає у наступну іпотеку належне йому нерухоме майно, яким є будівля адміністративно-побутового корпусу № 36 (літ. А) площею 4 845,00 м2, розташована за адресою м. Київ, вул. Смоленська, 31-33.
За змістом пункту 2.12 договору іпотеки від 08.11.2007 відповідно до статті 36 Закону України "Про іпотеку" цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може: згідно зі статтею 37 Закону України "Про іпотеку" набути право власності на предмет іпотеки у рахунок виконання зобовʼязань іпотекодавця за генеральною кредитною угодою, в цьому випадку цей договір - застереження в пункті 2.12 є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки; згідно зі статтею 38 Закону України "Про іпотеку" продати предмет іпотеки будь-якому покупцеві, при цьому ціна продажу предмета іпотеки може бути встановлена за вибором іпотекодержателя, або в розмірі заставної вартості предмета іпотеки, визначеної у пункті 1.3 цього договору, або на підставі оцінки, підготовленої незалежним субʼєктом оціночної діяльності. Договір купівлі-продажу, укладений відповідно до цього пункту, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Право вибору способу задоволення вимог іпотекодержателя, встановлених пунктами 2.11, 2.12, 2.13, 2.14 цього договору належить іпотекодержателю (пункт 2.15 договору іпотеки).
13.11.2007 державний реєстратор - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Михайленко С. А. зареєстрував у Державному реєстрі іпотек обтяження іпотекою будівлі адміністративно-побутового корпусу № 36 (літ. А) загальною площею 4845,00 м2, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, 31-33; іпотекодавець - ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту"; підстава обтяження - договір іпотеки № 010/21-03/179/1, серія та номер 6527, виданий 08.11.2007, видавник: приватний нотаріус Михайленко С. А. (реєстраційний номер іпотеки 6024376). Ця інформація підтверджується відповідною довідкою із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обʼєктів нерухомого майна від 07.10.2015 № 45258426.
4.4. 04.01.2015 між ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту" - орендодавцем і Підприємством з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" - орендарем укладено договір оренди приміщень № 040111, за умовами якого орендодавець зобовʼязується надати орендареві можливість тимчасового користування за плату нежитловими приміщеннями загальною площею 145,9 м2, розташованими на восьмому поверсі будинку за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, 31-33, позначеними у викопіюванні плану приміщень, наведеному у додатку № 1 до цього договору, а орендар зобовʼязується прийняти їх у користування і своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендодавцю орендну плату відповідно до умов цього договору.
За змістом пункту 1.2 договору оренди обʼєкт належить орендодавцеві на праві власності, що підтверджується реєстраційним посвідченням Київського міського бюро технічної інвентаризації від 27.10.1999 № 53-з.
Згідно з пунктом 2.6 зазначеного договору якщо після закінчення строку дії договору сторонами не укладено новий договір оренди щодо того самого обʼєкта оренди чи у разі дострокового припинення договору орендар повертає обʼєкт оренди орендодавцеві у такому ж стані, в якому він був прийнятий орендарем, з урахуванням нормального фізичного зносу та інших змін до акта приймання-передачі. Повернення обʼєкта оренди оформляється актом здачі-приймання. Такий акт має бути підписано не пізніше відповідної дати припинення дії договору, якщо угодою сторін чи рішенням компетентного господарського суду не встановлено інше.
За змістом пункту 4.1 спірного договору оренди орендар зобовʼязаний, зокрема, у разі припинення договору звільнити обʼєкт оренди і повернути його орендодавцеві в належному стані, не гіршому ніж на час прийняття його орендарем, з урахуванням його нормального зносу та інших обставин, передбачених цим договором.
Відповідно до пункту 9.1 договору оренди від 04.01.2015 строк дії договору - 2 роки, починаючи із дати акта приймання-передачі обʼєкта оренди.
Зміна власника обʼєкта оренди, зокрема внаслідок реорганізації орендодавця, не є підставою для припинення дії цього договору або зміни визначених ним прав і обовʼязків його сторін. У такому випадку до нового власника обʼєкта переходять права та обовʼязки орендодавця за цим договором (пункт 9.2 договору).
Згідно з пунктом 9.3 зазначеного договору сторони можуть укласти новий договір оренди щодо того самого обʼєкта оренди (його частини), або продовжити строк дії цього договору, на таких самих чи інших умовах. У разі, якщо будь-яка зі сторін не повідомить іншій стороні за два місяці до закінчення терміну дії цього договору про намір не продовжувати орендні відносини щодо приміщень, визначених цим договором, термін його дії вважається автоматично продовженим на строк, визначений у пункті 9.1 цього договору на умовах, визначених у ньому.
4.5. 29.04.2015 між ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту" і Підприємством з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" укладено додаткову угоду до договору оренди, в якій сторони погодили, що використовують приміщення 7 і 8 поверхів адміністративно-побутового корпусу № 36 (літ. А) за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, 31-33 для створення бізнес-школи. Зазначену у цьому пункті приміщення передаються орендареві у користування для виконання заходів, визначених у цій додатковій угоді (пункт 1 додаткової угоди).
4.6. Водночас 22.04.2015 ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" - первісний кредитор і Публічне акціонерне товариство "Артем-Банк" (далі - ПАТ "Артем-Банк") - новий кредитор уклали договір відступлення прав вимоги, за яким у порядку та на умовах, визначених договором, первісний кредитор відступає новому кредиторові належні йому права вимоги (права грошової вимоги первісного кредитора до боржника - ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту") за кредитним договором (генеральна кредитна угода від 07.11.2007 № 010/21-03/179; кредитний договір від 07.11.2007 № 012/21-03/180; кредитний договір від 17.07.2014 № 010/322904/0220497; кредитний договір від 08.04.2014 № 011/322904/207848), а новий кредитор замінює первісного кредитора як сторону кредитора у кредитному договорі та бере на себе всі його права та обовʼязки за кредитним договором; новий кредитор сплачує первісному кредиторові вартість прав вимоги, що відступаються (відчужуються) в порядку та на умовах, передбачених договором (пункт 2.1). У дату відступлення прав вимоги (дата повного виконання новим кредитором обовʼязку сплатити первісному кредиторові вартість прав вимоги в розмірі та порядку відповідно до умов договору) первісний кредитор вважається таким, що відступив, а новий кредитор - таким, що набув права вимоги до боржника та набув усіх прав та обовʼязків сторони - кредитора за кредитним договором (пункт 2.2). Вартість прав вимоги за договором становить 2 990 855,76 грн, у тому числі 2 220 108,02 грн за кредитним договором від 07.11.2007 № 012/21-03/180, 602 513,58 грн за кредитним договором від 08.04.2014 № 011/322904/207848, 168 234,16 грн за кредитним договором від 17.07.2014 № 010/322904/0220497 (пункт 3.1). Новий кредитор зобовʼязується сплатити первісному кредиторові вартість прав вимоги, зазначену в пункті 3.1 договору, в день підписання договору шляхом переказу коштів на рахунок первісного кредитора (пункт 3.2 договору).
4.7. 22.04.2015 між ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" (цедент) і ПАТ "Артем-Банк" (цесіонарій) укладено договір відступлення прав за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Немм О. В. і зареєстрований у реєстрі за № 554, у пункті 1.1 якого сторони зазначили, що у звʼязку з укладанням між цедентом і цесіонарієм договору відступлення прав вимоги від 22.04.2015, за яким цесіонарій (новий кредитор) зобовʼязався сплатити цеденту (первісному кредитору) вартість прав вимоги, а цедент - відступити цесіонарію права вимоги за кредитним договором, який означає такі договори: генеральна кредитна угода від 07.11.2007 № 010/21-03/179; кредитний договір від 07.11.2007 № 012/21-03/180; кредитний договір від 17.07.2014 № 010/322904/0220497; кредитний договір від 08.04.2014 № 011/322904/207848, цедент передає, а цесіонарій приймає права за договором іпотеки від 08.11.2007 № 010/21-03/179/1, укладеним цедентом із ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту" та посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком С. А. за реєстровим № 6527.
Права за іпотечним договором вважаються переданими (відступленими) з моменту підписання та нотаріального посвідчення цього договору, але не раніше ніж з моменту переходу від цедента до цесіонарія прав, що є предметом договору відступлення прав вимоги, визначеного договором відступлення прав вимоги (пункт 2.1).
22.04.2015 між ПАТ "Райффайзен Банк Аваль" і ПАТ "Артем-Банк" підписано акт прийому-передачі документів до договору відступлення прав за договором іпотеки від 22.04.2015, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Немм О. В. і зареєстрований у реєстрі за № 555.
4.8. У подальшому 22.04.2015 ПАТ "Артем-Банк" - первісний кредитор на підставі договору відступлення прав вимоги відступив ПАТ КБ "Глобус" - новому кредиторові належні йому права вимоги (права грошової вимоги первісного кредитора до боржника - ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту" за кредитним договором (генеральна кредитна угода від 07.11.2007 № 010/21-03/179; кредитний договір від 07.11.2007 № 012/21-03/180; кредитний договір від 17.07.2014 № 010/322904/0220497; кредитний договір від 08.04.2014 № 011/322904/207848), у звʼязку з чим 22.04.2015 між ПАТ "Артем-Банк" - цедентом і ПАТ "КБ "Глобус" - цесіонарієм укладено договір відступлення прав за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Немм О. В. і зареєстрований у реєстрі за № 556.
22.04.2015 між зазначеними товариствами підписано акт прийому-передачі документів до договору відступлення прав за договором іпотеки від 22.04.2015.
4.9. Згодом, 08.06.2015 ПАТ "КБ "Глобус" - первісний кредитор відступило ТОВ "Д-Трейд 2015" - новому кредиторові належні йому права вимоги (права грошової вимоги первісного кредитора до боржника - ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту") за кредитним договором (генеральна кредитна угода від 07.11.2007 № 010/21-03/179; кредитний договір від 07.11.2007 № 012/21-03/180; кредитний договір від 17.07.2014 № 010/322904/0220497; кредитний договір від 08.04.2014 № 011/322904/207848), а новий кредитор - ТОВ "Д-Трейд 2015" замінило первісного кредитора - ПАТ "КБ "Глобус" як сторону кредитного договору і взяло на себе права та обовʼязки за кредитним договором.
Згідно з пунктами 3.1, 3.2 договору відступлення права вимоги від 08.06.2015 вартість права вимоги становить 3 098 591,64 грн, у тому числі 2 995 855,76 грн - первісна вартість прав вимоги, придбаних ПАТ "КБ "Глобус" у ПАТ "Артем-Банк" згідно з договором відступлення права вимоги від 22.04.2015, проценти за користування кредитними коштами - 61 582,34 грн за період із 22.04.2015 по 07.06.2015 та винагорода первісного кредитора - 41 153,54 грн; новий кредитор зобовʼязався сплатити первісному кредиторові вартість прав вимоги, погоджену в пункті 3.1 договору, в день підписання договору шляхом переказу коштів на рахунок первісного кредитора.
4.10. У звʼязку з укладенням зазначеного договору 08.06.2015 ПАТ "КБ "Глобус" (первісний іпотекодержатель) і ТОВ "Д-Трейд 2015" (новий іпотекодержатель) уклали договір відступлення прав за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тихоненко Ю. І., зареєстрований у реєстрі за № 339, за змістом пункту 1.1 якого сторони погодили перехід від ПАТ "КБ "Глобус" до ТОВ "Д-Трейд 2015" прав іпотекодержателя належного ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту" обʼєкта нерухомості - будівлі адміністративно-побутового корпусу № 36 (літ. А) за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, 31-33.
08.06.2015 ПАТ "КБ "Глобус" і ТОВ "Д-Трейд 2015" підписали акт прийому-передачі документів до договору відступлення прав за договором іпотеки від 08.06.2015.
Відповідно до платіжного доручення від 08.06.2015 № 5 ТОВ "Д-Трейд 2015" сплатило ПАТ "КБ "Глобус" грошові кошти у сумі 3 098 591,64 грн за договором про відступлення права вимоги від 08.06.2015.
ТОВ "Д-Трейд 2015" у повідомленні від 10.06.2015 вих. № 02-15 поінформувало ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту" про укладення договорів про відступлення права вимоги та відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 08.06.2015 між ПАТ "КБ "Глобус" і ТОВ "Д-Трейд 2015", просило здійснювати виконання всіх зобовʼязань за кредитними договорами та договором іпотеки на користь нового кредитора - ТОВ "Д-Трейд 2015". Цей лист ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту" отримав 18.06.2015 (рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 0103316541899).
Також ТОВ "Д-Трейд 2015" надіслало ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту" вимогу про погашення заборгованості (від 10.06.2015 вих. № 03-15) із попередженням про те, що у разі її невиконання кредитор може звернути стягнення на предмет іпотеки, що підтверджується описом вкладення та фіскальним чеком відділення звʼязку від 12.06.2015.
Суди установили, що відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 0103316541880 зазначений лист ВНЗ "Київський економічний інститут менеджменту" отримав 18.06.2015.
4.11. Разом із тим попередні судові інстанції встановили обставини проведення 12.08.2015 державної реєстрації права власності на будівлю адміністративно-побутового корпусу № 36 (літ. А) за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, 31-33, площею 4 845 м2 за ТОВ "Д-Трейд 2015" шляхом внесення запису № 11263157 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.09.2015 № 24591540 державного реєстратора Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Хайфусової В. В.; підстава виникнення права власності: договір іпотеки № 010/21-03/179/1, серія та номер 6528, виданий 08.11.2007, видавник - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Михайленко С. А., договір про внесення змін № 1 до договору іпотеки від 08.11.2007 № 010/21-03/179/1, серія та номер 1154, виданий 08.04.2014, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Михайленко С. А., договір відступлення прав за договором іпотеки, серія та номер 339, виданий 08.06.2015 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тихоненко Ю. І. Зазначене підтверджується інформаційними довідками із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обʼєктів нерухомого майна від 07.10.2015 № 45258426, від 23.08.2017 № 95404591.
23.08.2017 ТОВ "Д-Трейд 2015" направило Підприємству з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" вимогу про негайне звільнення будівлі адміністративного-побутового корпусу № 36 (літ. А) за адресою: м. Київ, вул. Смоленська, 31-33 (реєстраційний номер обʼєкта нерухомого майна: 334327680000) та зміну місцезнаходження (опис вкладення, фіскальний чек відділення звʼязку від 23.08.2017). Цей лист Підприємство з іноземними інвестиціями у формі ТОВ "Бі енд Пі, ЛТД" 05.09.2017 отримало (рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 0202500198496).