ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 червня 2019 року
м. Київ
справа № 910/15387/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Булгакової І.В. (головуючий), Селіваненка В.П. і Сухового В.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Хоменко І.М.,
учасники справи:
позивач - фізична особа-підприємець Каралоп Марина Анатоліївна,
представник позивача - не з`явився,
відповідач-1 - комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва",
представник відповідача-1 - не з`явився,
відповідач-2 - Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація,
представник відповідача-2 - Федорчук Х.В. (довіреність від 07.02.2019 № 108-1550),
третя особа - Київська міська рада,
представник третьої особи - не з`явився,
розглянув касаційну скаргу Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації
на рішення господарського суду міста Києва від 15.11.2018 (головуючий суддя Привалов А.І.)
та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.03.2019 (головуючий Коротун О.М., судді: Смірнова Л.Г. і Пономаренко Є.Ю.)
у справі № 910/15387/17
за первісним позовом фізичної особи-підприємця Каралоп Марини Анатоліївни (далі - Підприємець)
до: 1) комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва" (далі - Компанія);
2) Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації (далі - Адміністрація),
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Київська міська рада (далі - Рада),
про зобов`язання укласти додаткову угоду до договору оренди нежитлового приміщення
та за зустрічним позовом Компанії
до Підприємця,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 1) Адміністрація;
2) Рада,
про виселення.
За результатами розгляду касаційної скарги Касаційний господарський суд
ВСТАНОВИВ:
Підприємець звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до Компанії та Адміністрації за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Ради про зобов`язання укласти додаткову угоду до договору оренди нежитлового приміщення від 18.12.2013 № 375 (далі - Договір оренди № 375).
Позовна заява обґрунтована автоматичною пролонгацією Договору оренди № 375 до 16.12.2019 у зв`язку з відсутністю своєчасних заперечень орендодавця щодо продовження строку дії цього договору, з посиланням на статті 764, 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частину другу статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Компанія звернулась до господарського суду міста Києва із зустрічним позовом про виселення Підприємця із займаного ним приміщення загальною площею 25,7кв.м, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Горовиця, 8 .
Зустрічна позовна заява мотивована тим, що на засіданні постійної комісії з питань власності Ради було відмовлено Підприємцю у продовженні Договору оренди № 375, що підтверджується протоколом від 08.08.2017 № 60, однак орендар нежитлове приміщення не звільняє, продовжуючи його використовувати без відповідного погодження з власником і орендодавцем.
Справа господарськими судами розглядалась неодноразово.
Рішенням господарського суду міста Києва від 15.11.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.03.2019, у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено повністю.
Рішення судів попередніх інстанцій в частині первісного позову обґрунтовані тим, що:
- матеріали справи не містять належних доказів відмови орендодавця від поновлення Договору оренди № 375 на той самий строк і на тих самих умовах;
- до позовної заяви про зобов`язання укласти додаткову угоду до Договору оренди № 375 Підприємцем не було додано проекту зазначеної угоди,
а в частині зустрічного позову - тим, що:
- матеріали справи не містять належних доказів відмови у пролонгації спірного договору у встановлений місячний строк, тому Договір оренди № 375 продовжений на той самий термін - 2 роки 364 дні, тобто до 16.12.2019, і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тоді як нормами чинного законодавства не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього;
- враховуючи невстановлення судами обставин припинення Договору оренди № 375 з причин несвоєчасної відмови орендодавця від пролонгації цього договору, суди дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову про виселення Підприємця із займаного нежитлового приміщення у зв`язку із закінченням строку дії Договору оренди № 375.
Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій в частині відмови у задоволення зустрічних позовних вимог, Адміністрація звернулась до суду касаційної інстанції з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального і процесуального права, просить скасувати відповідні рішення судів попередніх інстанцій в оскаржуваній частині та в цій частині прийняти нове рішення, яким зустрічні позовні вимоги задовольнити.
Касаційна скарга обґрунтована тим, що:
- направлення Компанією як балансоутримувачем орендованого майна заяви про припинення Договору оренди № 375 у формі листа від 27.12.2016 № 38-6716/03 не суперечить приписам статті 284 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статті 764 ЦК України, статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та положенням пункту 9.7 Договору оренди № 375;
- пунктами 4.15 та 7.6 Договору оренди № 375 закріплено обов`язок орендаря після припинення цього договору, повернути об`єкт оренди саме балансоутримувачу;
- направлення Підприємцю та отримання останнім заперечень щодо поновлення Договору оренди № 375 на новий строк свідчить про те, що договір припинив свою дію, однак Підприємець на порушення вимог Договору оренди № 375 орендоване ним нежитлове приміщення загальною площею 25,7 кв.м не звільнив та за актом приймання-передачі Компанії не повернув.
Від Підприємця, Компанії та Ради відзиви на касаційну скаргу не надходили.
Перевіривши повноту встановлення попередніми судовими інстанціями обставин справи та правильність застосування ними норм матеріального і процесуального права, заслухавши доповідь судді-доповідача та пояснення представника Адміністрації, Касаційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Місцевим та апеляційним господарськими судами встановлено, що 18.12.2013 Компанією, яка є правонаступником комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом`янської районної у місті ради (орендодавець), та Підприємцем (орендар) було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору від 23.06.2010 № 485/Б "Про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, які передаються в оренду", за умовами якої орендодавець за згодою орендаря передає, а Адміністрація приймає на себе права та обов`язки орендодавця за договором оренди від 23.06.2010 №485/Б; у свою чергу, Компанія, яка була орендодавцем за цим договором, за згодою орендаря в подальшому виступає балансоутримувачем.
Додатковою угодою сторони також домовились викласти договір у новій редакції та присвоїти йому новий № 375 та дату 18.12.2013.
Відповідно до пунктів 2.1, 2.2, 2.4 Договору оренди № 375 об`єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 25, 7 кв.м згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що є невід`ємною частиною цього договору (додаток № 1). Вартість об`єкта оренди згідно з актом оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуального майна (стандартизована оцінка) станом на 28.02.2013 становить 144 900,39 грн. (без ПДВ). Об`єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі Компанії.
Згідно з пунктом 4.15 Договору оренди № 375 орендар після припинення дії цього договору зобов`язаний протягом 30 календарних днів передати майно за актом приймання-передачі балансоутримувачу.
Пунктом 9.1 Договору оренди № 375 передбачено, що договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 18.12.2013 до 17.12.2016.
Відповідно до пункту 9.7 Договору оренди № 375 у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною цього договору.
05.12.2016 Підприємець звернувся до Адміністрації з листом № 8, в якому висловив намір продовжити орендувати приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул . Горовиця, 8.
Балансоутримувачем неодноразово було повідомлено орендаря про необхідність зміни розрахунку орендної плати. Зокрема, листами від 22.11.2016 та від 28.03.2017 балансоутримувачем надавалось доручення Підприємцю на замовлення і виготовлення за власний рахунок нової оцінки об`єкта оренди.
Листом від 27.12.2016 № 38-6716/03 Компанія повідомила орендаря про те, що у випадку відсутності погодження на використання зазначеного приміщення, останнє необхідно звільнити, передавши за актом прийому-передачі представникам балансоутримувача та оплатити орендну плату та інші платежі, які передбачені договором по день фактичної здачі приміщення.
У подальшому листом Адміністрації від 01.03.2017 № 108-108/ОП/КО-268-762 Підприємця повідомлено про відсутність підстав для продовження терміну дії Договору оренди № 375, оскільки спірне нежитлове приміщення необхідне для власних потреб житлово-експлуатаційної дільниці № 903 Компанії.
На засіданні постійної комісії Ради з питань власності було прийнято рішення, оформлене протоколом від 08.08.2017 № 60, яким відмовлено Підприємцю у продовженні строку дії Договору оренди № 375 у зв`язку зі скаргами мешканців прилеглих житлових будинків.
Приймаючи оскаржувані рішення, суди виходили з того, що між сторонами склалися правовідносини з оренди комунального майна. Спір у справі стосується укладення додаткової угоди про продовження договору оренди (за первісним позовом) та виселення орендаря із займаного приміщення (за зустрічним позовом).
Згідно з частинами першою, другою статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з частиною першою статті 628, статтею 629 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Частинами першою, другою, четвертою статті 631 ЦК України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.
Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно з частиною першою статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
Частиною першою статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що істотними умовами договору оренди є, зокрема, термін, на який укладається договір оренди.
У свою чергу, пунктом 9.1 Договору оренди № 375 сторони погодили, що договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 18.12.2013 до 17.12.2016.
Відповідно до пункту 4.15 Договору оренди № 375 орендар після припинення дії договору оренди зобов`язаний протягом 30 календарних днів передати майно за актом приймання-передачі балансоутримувачу.