Постанова
Іменем України
05 червня 2019 року
м. Київ
справа № 212/6736/16-ц
провадження № 61-40410св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Хопти С. Ф. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - Криворізька міська рада Дніпропетровської області,
відповідачі: фізична особа - підприємець ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, приватний нотаріус Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Дацко Ярослав Олексійович,
треті особи: управління містобудування, архітектури та земельних відносин виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області, відділ з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Криворізької міської ради Дніпропетровської області на рішення Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу Дніпропетровської області від 08 вересня 2017 року у складі судді Колочко О. В. та постанову Апеляційного суду Дніпропетровської області від 05 червня 2018 року у складі колегії суддів: Зубакової В. П., Барильської А. П., Бондар Я. М.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2016 року Криворізька міська рада Дніпропетровської області звернулась до суду з позовом до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1), ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, треті особи: управління містобудування, архітектури та земельних відносин виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області, відділ з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області, про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.
Позов мотивовано тим, що рішенням Криворізької міської ради Дніпропетровської області від 29 жовтня 2014 року № 3027 "Про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок" ФОП ОСОБА_1, ОСОБА_2 ., ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 наданий дозвіл на розроблення проектів земельної ділянки, загальною площею 0,0900 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, під будівлю торговельно-розважального комплексу.
На підставі рішення Криворізької міської ради Дніпропетровської області від 22 липня 2015 року № 3827 було зареєстровано за територіальною громадою м. Кривого Рогу Дніпропетровської області в особі Криворізької міської ради Дніпропетровської області право комунальної власності на земельну ділянку житлової та громадської забудови площею 0,0865 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер НОМЕР_1 ), а також затверджено проект землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки для розміщення будівлі торговельно-розважального комплексу.
27 серпня 2015 року між міською радою та відповідачами укладено договір оренди земельної ділянки № 2015440 (державна реєстрація від 27 серпня 2015 року № 10983512), відповідно до якого орендарі отримали у користування земельнуділянку житлової та громадської забудови за цільовим призначенням - землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для розміщення будівлі торговельно-розважального комплексу за адресою: АДРЕСА_1, терміном на 5 років.
Однак, на дату ухвалення міською радою рішення від 22 липня 2015 року № 3827 на відведеній земельній ділянці вже існувала самочинно збудована одноповерхова будівля торговельних приміщень, недостовірні дані щодо якої були надані замовником та розробником містобудівної документації при підготовці проекта рішення міської ради від 29 жовтня 2014 року № 3027, у зв`язку з чим розробником землевпорядної документації будівля торговельних приміщень не була нанесена на графічний матеріал проекта землеустрою щодо її відведення.
23 квітня 2015 року при проведенні перевірки спеціалістами сектору з питань будівництва, регулювання земельних відносин та індивідуальної житлової забудови відділу житлово-комунального господарства виконавчого комітету Жовтневої районної у місті ради Дніпропетровської області, та представників інших підрозділів, було установлено, що землекористувачами самовільно захоплено частину земельної ділянки, а саме - збільшено площу ділянки на 60 кв. м, на якій ведеться будівництво торгових приміщень. З метою усунення виявлених порушень Криворізькою міською радою Дніпропетровської області було прийнято рішення від 27 липня 2016 року № 776 про втрату чинності рішення міської ради від 22 липня 2015 року № 3827 та пункту 10 додатка 1 до рішення міської ради від 29 жовтня 2014 року № 3027, а також запропоновано відповідачам ФОП ОСОБА_1, громадянам ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 демонтувати у добровільному порядку споруду торговельних приміщень та звільнити земельну ділянку, а також розірвати з міською радою за взаємною згодою сторін договір оренди указаної земельної ділянки.
Станом на 12 жовтня 2016 року виявлені порушення усунуто не було, рішення Криворізької міської ради Дніпропетровської області від 27 липня 2016 року № 776 не виконано. Крім того, встановлено, що одноповерхова капітальна будівля на земельній ділянці по АДРЕСА_1 розташована з порушенням червоних ліній та ліній регулювання забудови, з порушенням об`єкта відносно охоронних зон інженерних мереж, без розгляду на архітектурно-містобудівній раді, без отримання містобудівних умов та обмежень, без оформлення договору оренди земельної ділянки.
Також зазначала, що приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Дацком Я. О. з ОСОБА_7 на підставі договору дарування від 13 вересня 2016 року зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва - окремо розташовану нежитлову будівлю - торгівельних приміщень павільйону (готовність 98 %), загальною площею 61,4 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 .
За таких обставин, з урахуванням уточнених позовних вимог та пред`явивши їх також до ОСОБА_7, приватного нотаріуса Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Дацка Я. О., Криворізька міська рада Дніпропетровської області просила суд розірвати укладений з відповідачами договір оренди внаслідок порушення останніми істотних умов договору, повернути та звільнити земельну ділянку шляхом демонтажу самочинно побудованої капітальної споруди, а також скасувати державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво торговельного павільйону за адресою: АДРЕСА_2, яку провів приватний нотаріус Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Дацко Я. О.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу Дніпропетровської області від 08 вересня 2017 року позов Криворізької міської ради Дніпропетровської області задоволено частково. Розірвано договір оренди земельної ділянки № 2015440, укладений 27 серпня 2015 року між Криворізькою міською радою Дніпропетровської області та ФОП ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 (державна реєстрація від 27 серпня 2015 року № 10983512). Зобов`язано ФОП ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 повернути Криворізькій міській раді Дніпропетровської області земельну ділянку площею 0,0865 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . У задоволенні решти позовних вимог Криворізької міської ради Дніпропетровської області відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення районного суду мотивовано тим, що задовольняючи позовні вимоги Криворізької міської ради Дніпропетровської області в частині розірвання договору оренди земельної ділянки від 27 серпня 2015 року № 2015440 та повернення земельної ділянки власнику, суд першої інстанції виходив з порушення відповідачами ФОП ОСОБА_1 та громадянами ОСОБА_2 ., ОСОБА_3 ., ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 істотних умов указаного договору оренди земельної ділянки, що є підставою для розірвання цього договору та повернення земельної ділянки власнику - територіальній громаді в особі Криворізької міської ради Дніпропетровської області. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог Криворізької міської ради Дніпропетровської області в частині скасування державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво торговельного павільйону за адресою: АДРЕСА_2, яку провів приватний нотаріус Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Дацко Я. О., суд першої інстанції виходив з їх необґрунтованості та недоведеності, оскільки договір дарування від 13 вересня 2016 року є чинним та не оспорюється міською радою, тому при прийнятті приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Дацком Я. О. рішення про державну реєстрацію прав на об`єкт незавершеного будівництва від 13 вересня 2016 року, останнім була дотримана процедура, передбачена вимогами Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Крім того, відмовляючи у задоволенні позовних вимог Криворізької міської ради Дніпропетровської області в частині зобов`язання відповідачів звільнити земельну ділянку площею 0,0865 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, шляхом демонтажу самочинно побудованої капітальної споруди, суд першої інстанції виходив з їх необґрунтованості та передчасності. Право власності на об`єкт незавершеного будівництва - окремо розташовану будівлю торговельних приміщень по АДРЕСА_2 на земельній ділянці, площею 0,0865 га, по АДРЕСА_1 є чинним, у зв`язку з чим заявлені позовні вимоги міської ради щодо звільнення земельної ділянки шляхом демонтажу самочинно побудованого об`єкту є передчасними та задоволенню не підлягають.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 05 червня 2018 року апеляційну скаргу Криворізької міської ради Дніпропетровської області залишено без задоволення. Апеляційну скаргу ОСОБА_7 та ОСОБА_3, в інтересах яких діє адвокат - Амельчишин О. В., задоволено. Рішення Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу від 08 вересня 2017 року в частині задоволення позову Криворізької міської ради Дніпропетровської області до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, приватного нотаріуса Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Дацка Я. О., треті особи: управління містобудування, архітектури та земельних відносин виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області, відділ з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області, про розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки скасовано та ухвалено у цій частині нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Криворізької міської ради Дніпропетровської області відмовлено. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що наявність порушень при будівництві об`єкта незавершеного будівництва - окремо розташованої будівлі торговельних приміщень по АДРЕСА_2 на земельній ділянці, площею 0,0865 га, по АДРЕСА_1 підтверджено належними та допустимими доказами, однак, зважаючи на те, що проведена відповідачем ФОП ОСОБА_1 . реєстрація права власності на цей об`єкт, яке надалі було відчужено ОСОБА_2, у встановленому законом порядку не скасована, тому заявлені позовні вимоги є передчасними та можуть бути задоволені виключно після вирішення питання щодо скасування права власності на цей об`єкт незавершеного будівництва. Крім того, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком районного суду щодо того, що вимоги про скасування державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво торговельного павільйону за адресою: АДРЕСА_2, яку провів приватний нотаріус Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Дацко Я. О., є необґрунтованими та недоведеними.Позовні вимоги Криворізької міської ради Дніпропетровської області в частині зобов`язання відповідачів звільнити земельну ділянку площею 0,0865 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, шляхом демонтажу самочинно побудованої капітальної споруди є необґрунтованими та передчасними, оскількиправо власності на об`єкт незавершеного будівництва - окремо розташовану будівлю торговельних приміщень по АДРЕСА_2 на указаній земельній ділянці, є чинним.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
У касаційній скарзі, поданій у липні 2018 року до Верховного Суду, Криворізька міська рада Дніпропетровської області, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права й порушення норм процесуального права, просила скасувати постанову апеляційного суду та рішення районного суду в частині відмові у задоволенні позовних вимог міської ради та ухвалити в цій частині нове рішення, яким зобов`язати ФОП ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7 звільнити шляхом демонтажу зведену без дозвільних документів споруду, розташовану на земельній ділянці площею 0,0865 га за адресою: АДРЕСА_1 та скасувати державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво торгівельного павільйону, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 .
Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій є незаконними, необґрунтованими й такими, що ухвалені з неправильним застосуванням норм чинного законодавства. Міська рада посилалась на те, що обов`язком орендаря є використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, яке зазначено у договорі оренди землі та визначене на підставі документації із землеустрою. Однак, як було встановлено, на дату ухвалення міською радою рішення від 22 липня 2015 року № 3827, на відведеній земельній ділянці вже існувала самочинно збудована одноповерхова будівля торговельних приміщень, недостовірні дані щодо якої були надані замовником та розробником містобудівної документації при підготовці проекту рішення міської ради від 29 жовтня 2014 року № 3027 "Про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок". У зв`язку з чим розробником землевпорядної документації будівля торговельних приміщень не була нанесена на графічний матеріал проекта землеустрою щодо її відведення. Таким чином, як вірно було встановлено судом першої інстанції, на спірній земельній ділянці, окрім будівлі торговельно-розважального комплексу, дозвіл на розміщення якого було надано власником - Криворізькою міською радою Дніпропетровської області, розміщена інша будівля - торгівельні павільйони, згоду на будівництво якої орендодавець не надавав, і, крім того, поза межами і розміру відведеної земельної ділянки, і цей факт не оспорювався. Зазначала, що ОСОБА_2, яка є власником об`єкта незавершеного будівництва, взагалі не є стороною укладеного договору оренди земельної ділянки, розміщення самого об`єкта незавершеного будівництва не передбачено умовами указаного договору.
Посилалась на те, що на земельній ділянці по АДРЕСА_1 розташована одноповерхова будівля з порушенням червоних ліній та ліній регулювання забудови, з порушенням об`єкта відносно охоронних зон інженерних мереж, без отримання містобудівних умов та обмежень, без оформлення договору оренди земельної ділянки, що є порушенням вимог статті 19 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (Детальний план територій). При цьому суди попередніх інстанцій, встановивши порушення при будівництві вищезазначеного об`єкту та посилаючись на вимоги статті 376 ЦК України, не у повній мірі застосували указану норму закону. Крім того, необхідною передумовою для відновлення порушеного права міської ради є скасування реєстрації права власності, що у свою чергу, можливо здійснити виключно за рішенням суду.
Суди першої та апеляційної інстанцій при ухвалені рішень не надали належної правової оцінки порушеним правам територіальної громади м. Кривого Рогу Дніпропетровської області, як власника земельної ділянки, на якій без будь-якого дозволу того ж власника розташований спірний об`єкт незавершеного будівництва.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 04 вересня 2018 року було відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано з Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу Дніпропетровської області вищезазначену цивільну справу.
У жовтні 2018 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 30 травня 2019 року справу за позовом Криворізької міської ради Дніпропетровської області до ФОП ОСОБА_1, ОСОБА_2 ., ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, приватного нотаріуса Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Дацко Я. О., треті особи: управління містобудування, архітектури та земельних відносин виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області, відділ з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Криворізької міської ради Дніпропетровської області, про розірвання договору оренди, повернення земельної ділянки та скасування державної реєстрації права власності призначено до розгляду.
Відзив на касаційну скаргу учасники справи до суду не подали.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Судами встановлено, що рішенням Криворізької міської ради Дніпропетровської області від 29 жовтня 2014 року № 3027 надано замовникам ФОП ОСОБА_1, громадянам ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 дозвіл на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок орієнтовною площею 0,0900 га, які знаходяться по АДРЕСА_1, під об`єкт - будівля торговельно-розважального комплексу.
07 листопада 2014 року за № 911-р-2 управлінням Держземагенства у Криворізькому районі Дніпропетровської області надана на ім`я ФОП ОСОБА_1, громадян ОСОБА_2 ., ОСОБА_3, ОСОБА_4 , ОСОБА_5, ОСОБА_6 довідка з державної статистичної звітності про наявність земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями, у якій вказано місце розташування земельної ділянки АДРЕСА_1, площею 0,0600 га, користувачі: ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_5, цільове призначення - під розміщення будівлі торговельно-розважального комплексу.
04 грудня 2014 року управлінням Держземагенства у Криворізькому районі Дніпропетровської області надано висновок за № 1379 про погодження проекта землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0865 га для розміщення будівлі торговельно-розважального комплексу, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, яким управління погодило представлений проект землеустрою, яким було передбачено надання в оренду ФОП ОСОБА_1 та іншим земельної ділянки житлової та громадської забудови, площею 0,0865 га за цільовим призначенням - землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) для розміщення будівлі торговельно-розважального комплексу. Наявні обмеження у використанні земель - охоронна зона навколо об`єкта зв`язку публічного акціонерного товариства "Укртелеком", площею 0,0026 га, охоронна зона навколо інженерних комунікацій публічного акціонерного товариства "Криворіжгаз", площею 0,189 га.
10 липня 2015 року приватним підприємством "Експоцентр" надано висновок з експертної оцінки технічного стану № 143/2 на відповідність технічним нормам будівництва окремо розташованої нежитлової будівлі торгівельних приміщень павільйону "А-1" за адресою: АДРЕСА_1, згідно якого збудований об`єкт за зазначеною адресою придатний до експлуатації і розташований у межах виділеної земельної ділянки, та відноситься до капітального будівництва - реєстрація можлива.
Рішенням Криворізької міської ради Дніпропетровської області від 22 липня 2015 року № 3827 було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0865 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер НОМЕР_1 ) для розміщення будівлі торговельно-розважального комплексу; зареєстровано за територіальною громадою м. Кривого Рогу в особі Криворізької міської ради Дніпропетровської області право комунальної власності на земельну ділянку житлової та громадської забудови площею 0,0865 га за указаною адресою, для розміщення торговельно-розважального комплексу; надано ФОП ОСОБА_1 та громадянам ОСОБА_2 ., ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 указану земельну ділянку в оренду строком на 5 років для розміщення торговельно-розважального комплексу згідно доданої схеми.
31 липня 2015 року фізичною особою-підприємцем ОСОБА_24 на замовлення ОСОБА_1 було виготовлено технічний паспорт на громадський будинок - окремо розташовану нежитлову будівлю торговельних приміщень павільйону АДРЕСА_2 .
27 серпня 2015 року між Криворізькою міською радою Дніпропетровської області та ФОП ОСОБА_1 і громадянами ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 було укладено договір оренди земельної ділянки № 2015440, предметом якого є земельна ділянка житлової та громадської забудови за цільовим призначенням - землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) для розміщення будівлі торговельно-розважального комплексу, яка знаходиться по АДРЕСА_1, площею 0,865 га, на якій розміщені об`єкти нерухомого майна - нежитлова будівля торговельно-розважального комплексу, враховуючи правовстановлюючі документи на нерухоме майно. Указаний договір було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 27 серпня 2015 року за № 10983512.
Згідно з пунктом 3 указаного договору сторони визначили, що на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: нежитлова будівля торговельно-розважального комплексу, ураховуючи правовстановлюючі документи на нерухоме майно, зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстраціє права власності 23 травня 2014 року за № № 5770411, 5770388, від 16 серпня 2014 року за № № 6715376, 674972, 6715270, 6715155, а також інші об`єкти інфраструктури - охоронні зони інженерних земель.
Пунктом 16.1 указаного договору визначено, що орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку у межах земельного відведення (не порушуючи межі та розмір земельної ділянки) та без зміни цільового призначення.
Відповідно до пунктів 28, 33 указаного договору забороняється змінювати цільове використання земельної ділянки без проекта землеустрою, а покладено на орендаря обов`язок використовувати земельну ділянку за обумовленим цільовим призначенням.
Також, умовами указаного договору передбачені права орендаря, зокрема за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші споруди та закладати багаторічні насадження; за письмовою згодою орендодавця передавати земельну ділянку або її частину без зміни цільового призначення у користування іншій особі (суборенда) (пункт 32 указаного договору).