Постанова
Іменем України
22 травня 2019 року
м. Київ
справа № 201/10030/17
провадження № 61-39220 св 18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Стрільчука В. А.,
суддів: Кузнєцова В. О., Олійник А. С., Погрібного С. О., Усика Г. І. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Аеротех ЛТД",
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Віндзор", ОСОБА_3,
треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю "Камелот і Ко", приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Зайченко Ірина Анатоліївна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Аеротех ЛТД" на постанову Апеляційного суду Дніпропетровської області від 30 травня 2018 року у складі колегії суддів: Максюти Ж. І., Демченко Е. Л., Куценко Т. Р.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Аеротех ЛТД" (далі ТОВ "Аеротех ЛТД") звернулося до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Віндзор" (далі ТОВ "Віндзор"), ОСОБА_3, треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю "Камелот і Ко" (далі ТОВ "Камелот і Ко"), приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Зайченко І. А. (далі приватний нотаріус Зайченко І. А.), про переведення прав та обов`язків покупця, визнання права власності.
На обгрунтування позовних вимог зазначало, що 01 листопада 2015 року між ТОВ "Камелот і Ко" та ТОВ "Аеротех ЛТД" укладено договір суборенди майна (складу), відповідно до якого ТОВ "Камелот і Ко" передало, а ТОВ "Аеротех ЛТД" прийняло в тимчасове володіння і користування приміщення складу, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 280 кв.м. Станом на момент подання позовної заяви до суду, зазначений договір є діючим. 05 липня 2017 року позивачу стало відомо, що
30 січня 2017 року між ТОВ "Віндзор", власником майна, та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна з розстроченням платежу, посвідчений приватним нотаріусом Зайченко І. А., згідно умов якого ТОВ "Віндзор" передало, а ОСОБА_3 прийняв наступне нерухоме майно: літ. Л-1, нежитлова будівля, загальною площею 280,7 кв.м; літ. В-навіс, загальною площею 180,0 кв.м; літ. М-навіс, загальною площею 180,0 кв.м; літ. Н-вагончик (тимчас.), загальною площею 16,5 кв.м; літ. П-ТП (тимчас.), загальною площею 7,6 кв.м; літ. Р-бесідка (тимчас.), загальною площею 10,9 кв.м; № 1-ворота, площею 8,8 кв.м; № 2-огорожа, площею 581,3 кв.м; № 3-хвіртка, площею 2,0 кв.м; № 4-огорожа, площею 38,3 кв.м; № 5-ворота, площею 9,1 кв.м; № 6-хвіртка, площею 2,5 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Право власності ОСОБА_3 на зазначене нерухоме майно 30 січня 2017 року було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Посилаючись на наведене, а також на те, що позивач має переважне право перед іншими особами на придбання спірного нерухомого майна, просив перевести на ТОВ "Аеротех ЛТД" права і обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна з розстроченням платежу, укладеним між ТОВ "Віндзор" та ОСОБА_3, посвідченим 30 січня 2017 року приватним нотаріусом Зайченко І. А., реєстровий № 116; визнати за ТОВ "Аеротех ЛТД" право власності на нерухоме майно, а саме: літ. Л-1, нежитлову будівлю, загальною площею 280,7 кв.м; літ. В-навіс, загальною площею 180,0 кв.м; літ.
М-навіс, загальною площею 180,0 кв.м; літ. Н-вагончик (тимчас.), загальною площею 16,5 кв.м; літ. П-ТП (тимчас.), загальною площею 7,6 кв.м; літ. Р-бесідку (тимчас.), загальною площею 10,9 кв.м; № 1-ворота, площею 8,8 кв.м;
№ 2-огорожу, площею 581,3 кв.м; № 3-хвіртку, площею 2,0 кв.м; № 4-огорожу, площею 38,3 кв.м; № 5-ворота, площею 9,1 кв.м; № 6-хвіртку, площею 2,5 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Жовтневого районного суду м. Дніпропетровськ від 25 жовтня
2017 року позов ТОВ "Аеротех ЛТД" задоволено.
Переведено на ТОВ "Аеротех ЛТД" права і обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна з розстроченням платежу, укладеним між ТОВ "Віндзор" та ОСОБА_3, посвідченим 30 січня 2017 року приватним нотаріусом Зайченко І. А., реєстровий № 116.
Визнано за ТОВ "Аеротех ЛТД" право власності на нерухоме майно, а саме:
літ. Л-1, нежитлову будівлю, загальною площею 280,7 кв.м; літ. В-навіс, загальною площею 180,0 кв.м; літ. М-навіс, загальною площею 180,0 кв.м;
літ. Н-вагончик (тимчас.), загальною площею 16,5 кв.м; літ. П-ТП (тимчас.), загальною площею 7,6 кв.м; літ. Р-бесідку (тимчас.), загальною площею
10,9 кв.м; № 1-ворота, площею 8,8 кв.м; № 2-огорожу, площею 581,3 кв.м;
№ 3-хвіртку, площею 2,0 кв.м; № 4-огорожу, площею 38,3 кв.м; № 5-ворота, площею 9,1 кв.м; № 6-хвіртку, площею 2,5 кв.м, що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1
В рахунок оплати вартості зазначеного нерухомого майна стягнуто з ТОВ "Аеротех ЛТД" на користь ТОВ "Віндзор" 149 840,00 грн, що внесені ТОВ "Аеротех ЛТД" загальною сумою 149 840,00 грн на депозитний рахунок
№ НОМЕР_1 в ГУ ДКСУ м. Києва Жовтневого районного суду
м. Дніпропетровська (м. Дніпро) на підставі платіжного доручення № 11 від
25 липня 2017 року.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на момент розгляду справи був діючим договір суборенди спірного нерухомого майна від 01 листопада
2015 року, ТОВ "Аеротех ЛТД", як суборендар, належним чином виконував взяті на себе обов`язки по виконанню зазначеного договору. ТОВ "Віндзор" не повідомило ТОВ "Аеротех ЛТД" та ТОВ "Камелот і Ко" про свій намір продати нерухоме майно та про умови його продажу. З урахуванням наведеного, суд першої інстанції дійшов висновку, що продаж спірного нерухомого майна був здійснений з порушенням вимог чинного законодавства, зокрема без урахування переважного права позивача на його придбання, а тому позовні вимоги про переведення прав та обов`язків покупця та про визнання права власності підлягають задоволенню, зі стягненням відповідно до частини четвертої статті 362 ЦК України грошових коштів внесених позивачем на депозитний рахунок.
Короткий зміст рішення апеляційного суду
Постановою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 30 травня
2018 року апеляційну скаргу ТОВ "Віндзор" задоволено частково, рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровськ від 25 жовтня 2017 року скасовано, ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив з того, що 29 листопада 2017 року договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна від 30 січня 2017 року було розірвано за згодою сторін, а тому припинилось право власності ОСОБА_3 на спірне майно, яке виникло на підставі цього договору. Крім того, власник спірного нерухомого майна ТОВ "Вінздор" мав безперешкодне право, як на укладання нотаріально посвідчених договорів відносно свого майна, так і на їх скасування, за умови отримання згоди на це іншої сторони договору. Апеляційний суд відхилив доводи позивача про те, що на момент ухвалення рішення судом першої інстанції договір купівлі-продажу нерухомого майна від 30 січня 2017 року не був розірваний, і не визнавався недійсним у встановленому законодавством порядку, зазначивши, що ці доводи не мають правового значення у правовідносинах, які виникли між сторонами спору, а відтак не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог. Також вказав на те, що не приймає до увагидоводи і заперечення сторін щодо дійсності чи недійсності договору оренди від 01 липня 2013 року та договору суборенди від 01 жовтня 2015 року, оскільки оскарження цих договорів з тих чи інших підстав не є предметом зазначеного спору.
Узагальнені вимоги та доводи касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у липні 2018 року, ТОВ "Аеротех ЛТД", посилаючись на порушення апеляційним судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просило скасувати оскаржуване рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Касаційна скарга мотивована посиланням на те, що відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Ураховуючи, що чинне цивільне законодавство України не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, до спірних правовідносин застосовуються положення статті 362 ЦК України, як до подібних правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у праві спільної часткової власності. За змістом зазначеної статті, для забезпечення здійснення переважного права інших співвласників на купівлю, продавець зобов`язаний повідомити інших співвласників про свій намір продати частку. У повідомленні обов`язково має бути визначена ціна, інші умови продажу мають бути вказані, якщо вони визначаються продавцем, як істотні для укладення зазначеного договору. Крім того, суб`єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно. Ураховуючи наведене, ТОВ "Віндзор" зобов`язане було повідомити ТОВ "Аеротех ЛТД" та ТОВ "Камелот і Ко" про свій намір продати спірне нерухоме майно, а також про умови такого продажу, однак у порушення статей 362, 777 ЦК України зазначених дій не вчинило.
Суд першої інстанції, дослідивши матеріали справи, надавши належну оцінку наявним у справі доказам, правильно застосував норми матеріального права та дійшов обгрунтованого висновку, що позивач має переважне право на придбання спірного нерухомого майна. Апеляційний суд не звернув увагу на те, що на дату ухвалення рішення суду першої інстанції договір купівлі-продажу від 30 січня 2017 року не був розірваний, і недійсним у судовому порядку не визнавався. Позивач належно виконував свої обов`язки за договором суборенди майна, вчасно та в повному розмірі сплачував орендну плату, а відтак відповідно до частини другої статті 777 ЦК України мав переважне право перед іншими особами на придбання спірного нерухомого майна. Конституційний Суд у рішенні за конституційним зверненням Приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна, №31-рп/2009 від 10 грудня 2009 року), зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.
В порушення частини шостої статті 367 ЦПК України, якою передбачено, що в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції, апеляційний суд прийняв та розглянув як підставу скасування рішення суду першої інстанції, договір від 29 листопада 2017 року про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна з розстроченням платежу, укладений
30 січня 2017 року між ТОВ "Віндзор" та ОСОБА_3, що не був предметом розгляду в суді першої інстанції, та не навів мотивів прийняття зазначеного договору, як доказу.
Узагальнені доводи відзиву на касаційну скаргу
У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Віндзор", який надійшов до Верховного Суду у серпні 2018 року, зазначило, що суд апеляційної інстанції повно і всебічно з`ясував обставини справи, ухвалив у справі законне та обгрунтоване судове рішення, а тому відсутні підстави для його скасування. Крім того, матеріали справи не містять доказів реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ "Віндзор" у період з 28 січня 2013 року по 01 липня 2013 року, а тому товариство не мало право на укладення будь-яких правочинів стосовно зазначеного майна, зокрема і договору оренди від 01 липня 2013 року. Разом з тим, висновком експерта від 20 листопада 2017 року № 111/7 встановлено, що підписи на технічній копії договору оренди від 01 липня 2013 року, виконані не ОСОБА_4, прізвище якого зазначено на копії цього договору та акту приймання-передачі майна.
Згідно частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
За змістом частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Установлені судами фактичні обставини справи
ТОВ "Віндзор" на праві власності належало нерухоме майно: літ. Л-1, нежитлова будівля, загальною площею 280,7 кв.м; літ. В-навіс, загальною площею
180,0 кв.м; літ. М-навіс, загальною площею 180,0 кв.м; літ. Н-вагончик (тимчас.), загальною площею 16,5 кв.м; літ. П-ТП (тимчас.), загальною площею 7,6 кв.м; літ. Р-бесідка (тимчас.), загальною площею 10,9 кв.м; № 1-ворота, площею 8,8 кв.м; № 2-огорожу, площею 581,3 кв.м; № 3-хвіртка, площею 2,0 кв.м; № 4-огорожа, площею 38,3 кв.м; № 5-ворота, площею 9,1 кв.м; № 6-хвіртка, площею 2,5 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1
01 липня 2013 року, на підставі договору оренди майна (складу), ТОВ "Віндзор" передало зазначене нерухоме майно в оренду ТОВ "Камелот і Ко".
01 листопада 2015 року укладено договір суборенди майна (складу) між ТОВ "Камелот і Ко" та ТОВ "Аеротех ЛТД", згідно якого ТОВ "Камелот і Ко" передав, а ТОВ "Аеротех ЛТД" прийняв в тимчасове володіння і користування приміщення складу, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 280 кв.м, що підтверджується актом прийому-передачі суборендованого приміщення до договору суборенди майна (складу) від
01 листопада 2015 року.
Станом на момент ухвалення рішення судом першої інстанції зазначений договір суборенди майна був діючим, позивач належним чином виконував свої обов`язки за умовами цього договору, вчасно сплачував орендну плату.
Пунктом 6.1. договору суборенди майна (складу) від 01 листопада 2015 року передбачено, що його укладено терміном до 01 жовтня 2016 року (включно).
Згідно з пунктом 6.3. договору суборенди майна (складу) від 01 листопада
2015 року у випадку, якщо жодна із сторін не заявить про свій намір розірвати даний договір за 30 календарних днів до закінчення терміну його дії, вказаний договір щорічно автоматично продовжується на річний строк на тих самих умовах. Оскільки жодна зі сторін не заявила намір про його розірвання за 30 календарних днів до закінчення терміну його дії, строк дії договору продовжився на річний строк на тих самих умовах.
30 січня 2017 року між ТОВ "Віндзор", як власником нерухомого майна, та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна з розстроченням платежу, посвідчений приватним нотаріусом Зайченко І. А., реєстровий № 116, відповідно до якого ТОВ "Віндзор" передав, а ОСОБА_3 прийняв нерухоме майно: літ. Л-1, нежитлову будівлю, загальною площею
280,7 кв.м; літ. В-навіс, загальною площею 180,0 кв.м; літ. М-навіс, загальною площею 180,0 кв.м; літ. Н-вагончик (тимчас.), загальною площею 16,5 кв.м;
літ. П-ТП (тимчас.), загальною площею 7,6 кв.м; літ. Р-бесідку (тимчас.), загальною площею 10,9 кв.м; №1-ворота, площею 8,8 кв.м; №2-огорожу, площею 581,3 кв.м; №3-хвіртку, площею 2,0 кв.м; №4-огорожу, площею 38,3 кв.м;
№5-ворота, площею 9,1 кв.м; №6-хвіртку, площею 2,5 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Вартість зазначеного майна складає 149 840, 00 грн.