ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 червня 2019 року
м. Київ
Справа № 920/381/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Сухового В. Г.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду у складі Дикунської С. Я. - головуючого, Жук Г. А., Мальченко А. О. від 12 березня 2019 року і рішення Господарського суду Сумської області у складі Спиридонової Н. О. від 15 листопада 2018 року у справі
за позовом Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради
до Фізичної особи-підприємця Ал- Давоуді Шахавана
про розірвання договору оренди нерухомого майна та виселення із займаного приміщення.
(за участю: представника позивача - Парфененка М. С., відповідача - Фізичної особи-підприємця Ал- Давоуді Шахаван )
Історія справи
Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
1. 10 грудня 2010 року між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради, правонаступником якого є Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (далі - Департамент, позивач, орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Ал-Давоуді Шахаваном (далі - відповідач, орендар) укладено договір оренди № УМКВ-0401 (далі - договір), за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування (в оренду) на умовах, визначених договором, підземний перехід за адресою: м. Суми, перехрестя вул. СКД і вул. Харківська, площею 612,1 м2, право на оренду якого орендар набув на підставі наказу Управління майна комунальної власності Сумської міської ради від 25 жовтня 2010 року № 188/01-13. Майно передається в оренду для розміщення магазинів і кафе.
2. Відповідно до пункту 6.2. договору орендар зобов`язаний, зокрема:
6.2.1. Використовувати об`єкт оренди тільки за цільовим призначенням у відповідності до цього Договору.
6.2.2. За рахунок власних коштів забезпечувати охорону прийнятого в оренду об`єкта оренди на підставі матеріальної відповідальності з відшкодуванням понесених збитків у встановленому порядку.
6.2.7. В термін, що не перевищує 6 місяців з дати підписання акту приймання-передачі об`єкта оренди, розробити та погодити з управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території. Привести об`єкт оренди в належний стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним вимогам, постійно підтримувати його. Щороку проводити поточний ремонт за власні кошти. Відповідність стану об`єкта оренди протипожежним та санітарним вимогам повинна бути узгоджена з відповідними службами міста.
6.2.9. Виконувати обов`язки, передбачені частиною 2 статті 18 Закону України "Про благоустрій населених пунктів". Види та обсяг робіт з благоустрою, а також спосіб їх фінансування, відповідно до статті 36 Закону України "Про благоустрій населених пунктів" та укласти додаткову угоду з Ковпаківською (Зарічною) адміністрацію та відповідачем, яка є невід`ємною частиною даного договору. В 10-денний термін з моменту підписання Договору, надати копію додаткової угоди позивачу.
6.2.10. Своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання позивача щодо компенсації вартості поліпшень. У разі якщо відповідач подає заяву на погодження позивачем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень. Після проведення реконструкції (перепланування) об`єкта оренди, що призвела до зміни конструктивних елементів приміщення замовити за свій рахунок в КП "Сумське міське бюро технічної інвентаризації" технічний паспорт на це приміщення і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його позивачу.
6.2.12. Надавати можливість позивачу в будь-який час здійснювати перевірку виконання умов цього договору в присутності відповідача або його представника.
6.2.13. Письмово, рекомендованим листом або нарочно, у двадцятиденний термін повідомляти позивача про зміну поштової та юридичної адрес, реквізитів, коду ЄДРПОУ, складу засновників, номерів телефонів, директора та головного бухгалтера.
6.2.17. Узгодити цільове призначення використання об`єкта оренди приміщення з органами пожежної безпеки, за необхідністю з санітарно-епідеміологічною службою міста та отримати відповідний дозвіл на початок роботи.
6.2.18. Відповідати за виконання своїх обов`язків, передбачених цим договором.
6.2.19. Відповідач зобов`язується: сплачувати місячну орендну плату у розмірі, що визначена конкурсною пропозицією; ефективно використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням; застрахувати об`єкт оренди; створити робочі місця; утримувати об`єкт оренди в належному технічному стані; дотримуватись екологічних норм експлуатації об`єкта оренди; здійснити реконструкцію, перепланування, технічне переоснащення нежитлового приміщення за власний рахунок; провести експертну оцінку об`єкта оренди за власні кошти; створити безпечні та нешкідливі умови; своєчасно вносити в повному обсязі орендну плату з урахуванням індексу інфляції та ПДВ; обстеження підземного переходу до 15 квітня 2011 року; виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення будівельних робіт нежитлового приміщення та надання її до управління майна комунальної власності; розпочати будівельні роботи з 01 травня 2011 року згідно з графіком, затвердженим управлінням майна комунальної власності.
3. За змістом пункту 7.1.1 договору орендодавець (позивач) має право у будь-який час здійснювати перевірку виконання умов договору, контролювати стан та ефективність використання об`єкта оренди.
4. Строк дії договору згідно з пунктом 10.1 встановлюється з 10 грудня 2010 року до 08 грудня 2013 року та кожні три роки продовжується до 10 грудня 2025 року.
5. 24 травня 2018 року Департамент звернувся до Господарського суду Сумської області з позовом до ФОП Ал- Давоуді Шахавана про розірвання договору оренди нерухомого комунального майна від 10 грудня 2010 року № УМКВ-0401, а також про виселення відповідача із підземного переходу площею 612,1 м2 розташованого на перехресті вул. СКД і вул. Харківської у м. Сумах.
6. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що у результаті комплексної перевірки орендованого майна з`ясовано факт невиконання відповідачем ряду зобов`язань за договором, що у свою чергу призвело до порушення права територіальної громади міста Сум володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах належним їй майном, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування, до неефективного та збиткового використання комунального майна.
7. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на результати контролю виконання умов договору, на підставі яких складено акт перевірки від 27 лютого 2018 року та на висновки комісійного обстеження спірного нерухомого майна.
Короткий зміст оскаржуваних судових рішень, прийнятих судами першої та апеляційної інстанцій
8. Рішенням Господарського суду Сумської області від 15 листопада 2018 року в задоволенні позову відмовлено.
9. Місцевий суд аргументував свої висновки тим, що позивач належними та допустимими доказами не довів суду істотного порушення умов договору відповідачем (такого порушення, коли внаслідок завданої шкоди позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору).
10. Господарським судом Сумської області встановлено, що перевірку виконання умов договору оренди нежитлових приміщень здійснили посадові особи виконавчих органів Сумської міської ради всупереч умовам договору (пункту 6.2.12) без залучення відповідача або його представника. Належних, допустимих, достатніх і достовірних доказів належного повідомлення відповідача про дату проведення перевірки позивач не надав.
11. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 12 березня 2019 року рішення Господарського суду Сумської області від 15 листопада 2018 року залишено без змін.
12. Суд апеляційної інстанції погодився з мотивами, викладеними у рішенні місцевого суду.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
13. Не погоджуючись із висновками судів попередніх інстанцій 09 квітня 2019 року Департамент звернувся з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 12 березня 2019 року і рішення Господарського суду Сумської області від 15 листопада 2018 року скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.
Аргументи учасників справи
14. В обґрунтування наведених у касаційній скарзі вимог Департамент наголошує, що суди неправильно застосували положення статей 526, 621 Цивільного кодексу України, порушили положення статті 86 Господарського процесуального кодексу України, а також не врахували змісту пункту 7.1.1 договору.
15. Зокрема, скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій: не врахували істотних порушень ФОП Ал-Давоуді Шахаваном умов Договору, зафіксованих в акті перевірки від 27 лютого 2018 року і висновках комісійного обстеження спірного нерухомого майна; дійшли безпідставного висновку про можливість здійснення позивачем перевірки спірного майна лише у присутності відповідача або його представника; не надали оцінки доказам належного повідомлення відповідача про дату проведення перевірки та факту його ухилення від участі у ній.
16. ФОП Ал- Давоуді Шахаван подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить рішення та постанову судів попередніх інстанцій залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення, оскільки їх прийнято у відповідності до норм чинного законодавства.
Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій