ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 червня 2019 року
м. Київ
Справа № 925/803/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мошнівська МТС"
на постанову Північного апеляційного господарського суду у складі Чорногуза М.Г. - головуючого, Агрикової О.В., Хрипуна О.О. від 19 березня 2019 року та рішення Господарського суду Черкаської області у складі Васяновича А.В. від 06 грудня 2018 року
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мошнівська МТС"
до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Мошнівської сільської ради
та за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1. Черкаської районної державної адміністрації Черкаської області. 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Сафарі ЛТД"
про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною,
(у судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Шимановський А.В., Дудник В.А.; відповідача - Пилипас І.Я.; третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1 )
Історія справи
Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
1. 04 липня 2013 року між Черкаською районною державною адміністрацією, як орендодавцем та ТОВ "Мошнівська МТС" (далі також - позивач), як орендарем укладено Договір оренди землі (далі - Договір) за змістом п.п. 1, 2 якого орендодавець на підставі розпорядження Черкаської районної державної адміністрації від 13 липня 2011 року № 179 зобов`язався надати, а орендар - прийняти в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок земель Товариства з обмеженою відповідальністю "Мошнівська МТС", яка знаходиться в адміністративних межах Мошнівської сільської ради, за межами населеного пункту. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 174,2987 га, з них: 46,2499 га - рілля, 44,1990 га - пасовища, 83,8498 га - сіножаті.
1.2. Пунктом 8 Договору передбачено, що договір укладено на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
1.3. Відповідно до п. 32 Договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
1.4. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду землі" (п. 39 Договору).
1.5. Договір зареєстрований в Реєстраційній службі Черкаського районного управління юстиції Черкаської області, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 19 липня 2013 року за № 1720842;1724273.
1.6. Невід`ємними частинами Договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); план встановлення меж земельної ділянки; акт приймання-передачі об`єкта оренди; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку (п. 39 Договору).
1.7. Наявними у матеріалах справи кадастровими планами земельних ділянок (які є невід`ємними частинами договору) підтверджується, що в оренду позивачу було передано земельні ділянки з кадастровими номерами: 7124985000:02:004:0046 та 7124985000:02:004:0047. На підтвердження вказаних обставин позивачем також надано інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
1.8. 26 грудня 2017 року позивачем направлено в т.ч. відповідачу лист від 14 грудня 2017 р. за вих. № 34, яким повідомлено про наявність у нього наміру скористатись переважним правом на укладення Договору оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 7124985000:02:004:0046 та 7124985000:02:004:0047 (зареєстрованого 19 липня 2013 за № 1720842 та № 1724273) на новий строк та до якого додано проект додаткової угоди.
1.9. Відповідно до умов вказаного проекту додаткової угоди позивач запропонував змінити п. 2.1 Договору, а саме: "договір укладено на _______ років. Після закінчення строку договору орендар, у разі належного виконання обов`язків відповідно до умов договору, має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар зобов`язаний повідомити орендодавця про намір поновити договір оренди земельної ділянки за два місяця (але не пізніше ніж за місяць) до спливу строку договору оренди, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. Поновлення договору здійснюється на підставі ухваленого орендодавцем відповідного рішення".
1.10. Відповідач листом від 25 січня 2018 року № 308/0/95-18 повідомив позивача про неможливість позитивного вирішення зазначеного в клопотанні питання.
1.11. Листом 31 травня 2018 № 10 позивач просив відповідача поновити договір на тих самих умовах на "25 років". У додатках до вказаного листа значаться копії запитуваних відповідачем документів, вказаний лист направлено відповідачу 01 червня 2018 року. Копії цих документів також долучено позивачем до матеріалів справи. Лист № 10 отримано відповідачем 04 червня 2018 року, що підтверджується написом на копії вказаного листа разом зі вхідним номером.
1.12. Листом від 22 червня 2018 року № 2684/0/95-18 відповідач направив позивачу лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення, яким повідомлено про непогодження запропонованих умов, серед яких строк та розмір орендної плати, та відповідно недосягнення домовленості щодо істотних умов договору, а також про недотримання позивачем вимог статей 15, 18, 33 Закону України "Про оренду землі". На підтвердження отримання цього листа 11 липня 2018 року відповідачем надано копію рекомендованого повідомлення про вручення.
1.13. Також, листом-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди від 05 липня 2018 року № 32-23-0.32-4272/2-18 (тобто датованим наступним днем після закінчення строку дії договору) позивач направив відповідачу акт приймання-передачі земельних ділянок та зазначив, що позивачем не дотримано вимог статей 15, 18, 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець заперечує проти продовження дії договору, дія договору припинилась. Вказаний лист-повідомлення отримано 11 липня 2018 року, про що свідчить відповідна відмітка.
1.14. Листом № 17 від 16 липня 2018 року позивач зазначив про виконання ним умов закону та просив призначити дату та провести обговорення нових умов договору.
1.15. Листом № 4837/2-18 від 31 липня 2018 року відповідач повідомив позивача про те, що термін договору скінчився, проте останнім не виконано обов`язку з повернення орендованої земельної ділянки.
Короткий зміст позовних вимог
2. Вказані вище обставини стали підставою для звернення Товариства з обмеженою відповідальністю "Мошнівська МТС" до місцевого господарського суду з позовом про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди укладеною.
2.1. Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач належним чином виконує свої обов`язки за договором, у строки зазначені у договорі звернувся до орендодавця з повідомленням про намір скористатись переважним правом та додав до цього листа проект додаткової угоди, проте орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та надіслав такі заперечення з порушенням визначеного строку, а тому останній безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди до договору.
Короткий зміст оскаржуваних судових рішень, прийнятих судами першої та апеляційної інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 06 грудня 2018 року, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 19 березня 2019 року у задоволенні позову повністю відмовлено.
3.1. Судові рішення мотивовано таким:
- позивач хоча і звернувся з метою реалізації передбаченого Договором та законом права повідомлення орендодавця про наявність наміру укладення Договору на новий строк (поновлення Договору), проте запропонував змінити умови щодо строку повідомлення орендодавця про намір поновити Договір оренди земельної ділянки, а саме - за два місяця до закінчення строку дії Договору, а не за 180 днів, як було у первісній редакції, а також не вказав в проекті Договору такої істотної умови Договору, як строк його дії;
- не визначення позивачем у запропонованій редакції додаткової угоди такої істотної умови Договору оренди, як його строк (та відповідно відсутність можливості у сторін дійти згоди щодо такої умови договору), в силу положень частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" переважне право позивача припинилось;
- в силу положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендар не може вимагати поновлення Договору на інших умовах та крім цього, орендодавець висловив свої заперечення проти такого поновлення;
- на момент розгляду цієї справи в суді земельні ділянки площами 130,0997 га з кадастровим номером 7124985000:02:004:0046 та 44,1990 га з кадастровим номером 7124985000:02:004:0047 передано в оренду іншій особі, що в свою чергу унеможливлює одночасне використання землі позивачем після закінчення строку дії його Договору оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
4. У квітня 2019 року, не погоджуючись з прийнятими у справі рішеннями Товариство з обмеженою відповідальністю "Мошнівська МТС" звернулось до Верховного Суду з касаційною скаргою у якій просить рішення Господарського суду Черкаської області від 06 грудня 2018 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 19 березня 2019 року скасувати і прийняти нове рішення про задоволення позову.
Аргументи учасників справи
Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
5. Апеляційним господарським судом було неправомірно відмовлено у зупиненні провадження у даній справі, оскільки в іншій справі - № 925/95/19 (до закінчення розгляду якої і клопотав позивач зупинити провадженні у справі № 925/803/18) розглядається питання визнання недійсним договору оренди землі від 27 липня 2018 року, який укладено між Черкаською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сафарі ЛТД" на земельні ділянки з кадастровими номерами 7124985000:02:004:0047 та 7124985000:02:004:0046, який в свою чергу став підставою для відмови в задоволенні позовних вимог по справі № 925/803/18.
6. При розгляді даної справи судами неправильно застосовано приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Доводи відповідача, викладені ним у відзиві (узагальнено)
7. Сторонами не було досягнуто згоди щодо продовження дії спірного Договору оренди на умовах, запропонованих орендарем, а тому в силу положень частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" запропонована додаткова угода не може бути укладена.
8. Рішення судів є законними та обґрунтованими, а тому і підстав для їх зміни чи скасування не має.
Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
9. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
10. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
11. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного частинами 2- 5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
12. Відповідно до частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
12.1. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
12.2. Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:
1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
12.3. При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.
12.4. Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.
13. Таким чином, у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення та надати відповідь з правовим обґрунтуванням поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.
14. У вказаному висновку Суд звертається до правової позиції Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, що була викладена у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17.
15. Отже, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов.