ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 червня 2019 року
м. Київ
Справа № 906/780/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Селіваненка В.П. (головуючий), Булгакової І.В. і Сухового В.Г.,
за участю помічника судді Лазарєвої О.С. (за дорученням головуючого судді),
представників учасників справи:
позивача - приватного підприємства "Зевс" (далі - Підприємство) - Юрко К.В. - керівник (наказ від 14.06.2019 №7),
відповідача-1 - виконавчого комітету Бердичівської міської ради Житомирської області (далі - Виконком) - Окунь О.М. - представник (довіреність від 08.01.2019 №02-29/41),
відповідача-2 - відділу комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради (далі - Відділ) - не з`яв.,
розглянув касаційні скарги Виконкому та Відділу
на рішення господарського суду Житомирської області від 22.11.2018 (суддя Давидюк В.К.) та
постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019 (головуючий суддя - Олексюк Г.Є., судді Гудак А.В. і Петухов М.Г.)
зі справи №906/780/18
за позовом Підприємства
до Виконкому та
Відділу
про визнання договору оренди нежитлового приміщення від 26.04.2015 №742 таким, що продовжив свою дію, та визнання права користування нежитловим приміщенням.
РУХ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. Позов було подано про: визнання за Підприємством права користування нежитловим приміщенням - торговельним павільйоном, загальною площею 63 кв.м, що розташоване за адресою: м. Бердичів, провулок Пляжний ( Піонерський ), 6, на підставі договору оренди нежитлового приміщення від 26.04.2015 №742 (далі - Договір оренди); визнання Договору оренди, укладеним між Відділом та Підприємством, таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк.
2. Позов мотивовано тим, що Договір оренди автоматично продовжив свою дію на той самий строк та на тих самих умовах відповідно до приписів статті 764 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору не заперечив щодо продовження його дії.
Короткий зміст рішень судових інстанцій
3. Рішенням господарського суду Житомирської області від 22.11.2018, залишеним без змін постановою Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019: позов задоволено; визнано за Підприємством право користування нежитловим приміщенням - торговельним павільйоном загальною площею 63 кв.м, що розташоване за адресою: м. Бердичів, провулок Пляжний ( Піонерський), 6, на підставі Договору оренди; визнано Договір оренди, укладений Відділом та Підприємством, таким, що продовжив свою дію на тих же умовах і на той же строк.
4. Рішення та постанову мотивовано тим, що на момент закінчення строку дії Договору оренди, а також протягом місяця після закінчення цього строку орендодавець не заперечував щодо поновлення спірного договору на новий строк, тому суди дійшли висновку, що договір оренди є продовженим (пролонгованим) на той самий термін і на тих самих умовах. Окрім того, суди взяли до уваги те, що орендар продовжує користуватися орендованим майном на підставі Договору оренди та сплачує орендну плату.
Короткий зміст вимог касаційних скарг
5. У касаційній скарзі до Верховного Суду Виконком, посилаючись на те, що судами попередніх інстанцій не досліджено і не встановлено повно, всебічно та об`єктивно всіх обставин, що призвело до неправильного застосування норм матеріального та процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
6. У касаційній скарзі до Верховного Суду Відділ, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального та матеріального права у прийнятті оскаржуваних рішень, просить скасувати ці судові рішення і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи, наведені в касаційній скарзі Виконкому
7. Судами попередніх інстанцій неправильно застосовано та порушено норми матеріального та процесуального права.
8. Виконком не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що матеріали справи не містять доказів письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову в подовженні Договору оренди, а також доказів направлення письмових заперечень проти продовження його дії на новий строк.
9. Листами від 22.02.2018 та від 04.04.2018 Підприємство попереджалося про відмову в продовженні Договору оренди.
10. У пункті 5.24 Договору оренди сторони погодили, що орендар після закінчення терміну дії договору, якщо немає згоди орендодавця на його продовження або у випадку дострокового припинення (розірвання) договору, в триденний термін повинен повернути об`єкт згідно з актом приймання-передачі.
11.Відповідно до пункту 5.1 Договору оренди орендар зобов`язується використовувати об`єкт за призначенням; акти обстеження від 06.03.2019 та від 11.03.2019 свідчать про те, що об`єкт не використовується за призначенням, чим порушуються умови Договору оренди.
Доводи, наведені в касаційній скарзі Відділу
12. Листами від 22.02.2018 та від 04.04.2018 Підприємство попереджалося про відмову в продовженні Договору оренди. Отже, мало місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору оренди на тих самих умовах на той самий термін, у зв`язку з чим продовження Договору не може розглядатися як таке, що відбулося внаслідок мовчазної згоди сторін договору.
13. Договір оренди не може бути автоматично продовжений на тих самих умовах, оскільки підлягають зміні істотні умови Договору оренди щодо вартості об`єкта оренди та розміру орендної плати.
14. Пунктом 11.6 Договору оренди встановлено, що всі зміни і доповнення до цього договору оформлюються у вигляді додатків. Отже, для продовження цього договору є обов`язковим укладення відповідного додатку до Договору оренди.
15. Комісією Відділу було здійснено обстеження об`єкта оренди та встановлено, що об`єкт не використовується Підприємством за призначенням, про що складено акти обстеження від 06.03.2019 та від 11.03.2019.
Доводи інших учасників справи
16. У відзиві на касаційну скаргу Підприємство, зазначаючи, що: оскаржувані рішення ухвалені у відповідності до вимог чинного законодавства, враховуючи всі фактичні обставини справи, з вірним застосуванням норм процесуального і матеріального права та повним з`ясуванням обставин, що мають значення для правильного вирішення спору; листи від 22.02.2018 та від 04.04.2018 Відділу не містять посилань на заперечення щодо продовження Договору оренди на тих самих умовах, не спрямовані на припинення або зміну умов Договору оренди; у постанові Верховного Суду від 29.01.2018 у справі № 910/321/18 висловлено правову позицію щодо неможливості позбавлення сторони права на пролонгацію договору оренди, оскільки воно гарантовано імперативною нормою закону, а саме частиною першою статті 764 ЦК України, частиною четвертою статті 284 Господарського кодексу України (далі - ГК України), частиною другою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", - та просило залишити оскаржувані судові рішення без змін, а касаційні скарги - без задоволення.
17. У відповіді на відзив Підприємства Виконком та Відділ заперечують проти доводів згаданого відзиву, зазначають, що судами попередніх інстанцій повно, всебічно та об`єктивно не встановлено та не досліджено всіх обставин справи, що призвело до неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, і просять скасувати рішення місцевого господарського суду від 22.11.2018 та постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 28.03.2019 у справі №906/780/18, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
18. Рішенням Бердичівської міської ради від 10.10.2002 №69 Виконкому надано повноваження щодо управлінням майном територіальної громади міста та виконання всіх функцій, наданих власнику чинним законодавством, крім функцій, пов`язаних зі зміною форм власності.
19. Відповідно до умов укладеного Відділом (орендодавець) та Підприємством (орендар) Договору оренди:
- орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету від 25.06.2009 №356 та договору оренди нежитлового приміщення від 26.06.2009 №742/1, у строкове платне користування нежитлове приміщення - торговельний павільйон (об`єкт) площею 63 кв.м, розміщений за адресою: 13300, Житомирська обл., м. Бердичів, пров. Піонерський, 6, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку майна на 30.04.2012 і становить 52 710 грн. (пункт 1.1);
- орендар вступає у користування об`єктом одночасно з підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі об`єкта (пункт 2.1);
- орендна плата визначається відповідно до Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України, Методики розрахунку орендної плати за комунальне майно та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Бердичівської міської ради від 29.01.2015 №1002, враховуючи конкурсні пропозиції Договору оренди, і становить (525,69 +20% ПДВ) грн. х місячний індекс за місяць станом на 30.04.2015 (пункт 3.1);
- цей договір укладено строком на 2 (два) роки та 11 (одинадцять) місяців та діє з 26.04.2015 по 26.03.2018 (пункт 11.1);
- орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди, після закінчення терміну дії договору має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди на новий термін (пункт 11.3);
- орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди на новий термін, зобов`язаний повідомити про це орендодавця за місяць до закінчення терміну договору (пункт 11.4);
- у разі якщо орендар продовжує користуватися об`єктом оренди після закінчення строку дії договору, то за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (пункт 11.5).
20. 21.02.2018 директор Підприємства звернувся до міського голови Бердичівської міської ради з письмовою заявою вих. №1, в якій просив продовжити Договір оренди терміном на 3 (три) роки.
21. 22.02.2018 Відділ повідомив Підприємство листом, що: договір страхування торговельного павільйону закінчився 30.01.2018, проте орендар не надав копію поновленого договору страхування на виконання пункту 5.16 Договору оренди; разом з тим у Підприємства наявна заборгованість з орендної плати за вересень 2017 року; зазначені обставини будуть враховані під час розгляду питання щодо продовження договору оренди на новий строк. Вказане повідомлення повернулося адресанту з відміткою поштового зв`язку "за закінченням терміну зберігання".
22. Виконком підготував відповідь від 15.03.2018 на звернення Підприємства про продовження дії Договору оренди терміном на три роки, в якій вказано, що пропозиція орендаря перевищує строк, передбачений Договором оренди, та, враховуючи наявність порушення умов договору щодо сплати орендної плати та страхування об`єкта оренди, вказане питання буде розглядатися виконавчим комітетом.