ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 червня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/8424/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Краснова Є. В., Пількова К. М.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Безносик А. О. (дов. від 09.04.2019),
відповідача - Воронюка О. О. (адвокат, ордер),
третіх осіб - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 11.10.2018 (суддя Шкурдова Л. М.) і постанову Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2019 (судді: Чорна Л. В. (головуючий), Разіна Т. І., Іоннікова І. А.) у справі
за позовом Київської міської ради
до Приватного акціонерного товариства "Схід-2",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Громадська організація "Барви життя",
про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У червні 2018 року Київська міська рада (далі - Київська міськрада) звернулася до Господарського суду міста Києва із позовом до Приватного акціонерного товариства "Схід-2" (далі - ПрАТ "Схід-2") про розірвання договору оренди земельної ділянки від 30.03.2007 № 63-6-00409 (далі - договір оренди), укладеного між Київською міськрадою і Закритим акціонерним товариством "Схід-2" (далі - ЗАТ "Схід-2"), зобов`язання ПрАТ "Схід-2" повернути Київській міськраді земельну ділянку площею 0,3827 га, кадастровий номер 8000000000:63:257:0007, розташовану на вул. Соромовській, 7 у Дарницькому районі м. Києва (далі - земельна ділянка), у стані, придатному для її подальшого використання.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач не дотримався вимог пункту 8.4 договору оренди щодо термінів забудови земельної ділянки, тому договір оренди слід розірвати, а земельну ділянку повернути орендодавцеві.
3. Відповідач проти задоволення позову заперечив, наголошуючи, що до спірних правовідносин не може застосовуватися положення статті 416 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки ця стаття регулює речові права (суперфіцій), на той час як між позивачем і відповідачем укладено договір оренди, підстави для розірвання якого визначено у статті 651 ЦК України. Позивач не довів наявності істотного порушення відповідачем умов договору оренди, не зазначив, у чому саме полягає шкода, завдана позивачеві у зв`язку з незабудовою земельної ділянки, як і не зазначив, у чому полягає неможливість досягнення мети договору оренди земельної ділянки. Відповідач наголосив, що вчиняє всі дії, необхідні для отримання документів, на підставі яких відповідно до норм чинного законодавства України можливе здійснення будівництва. Відповідач зазначає, що він належним чином сплачує орендну плату, а отже, враховуючи наведене, підстав для розірвання договору оренди немає.
Відповідач також заявив про застосування наслідків пропуску позовної давності.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
4. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.10.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2019, у позові відмовлено.
5. Судові рішення аргументовано тим, що підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а розірвання договорів з підстав незавершення будівництва не передбачено чинним законодавством України, враховуючи відсутність вини відповідача у затримці забудови земельної ділянки, спричиненій необхідністю значного часу для погодження уповноваженими органами документації на будівництво, беручи до уваги, що відповідач після отримання необхідних дозволів здійснює будівельні роботи, позивач не зазначив, у чому саме полягає та чи відбулося завдання шкоди Київській міськраді у зв`язку із незавершенням будівельних робіт. Заяву відповідача про застосування наслідків пропуску позовної давності суд не розглядав, оскільки у задоволенні позовних вимог відмовлено по суті.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
6. У касаційній скарзі Київська міськрада просить скасувати рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
7. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, Київська міськрада акцентує, що суди першої та апеляційної інстанцій порушили положення частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) щодо оцінки доказів судом на основі всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів та частини 5 статті 236 цього Кодексу стосовно ухвалення рішення на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні, із наданням оцінки всім аргументам позивача, наголошує, що:
1) а акті обстеження земельної ділянки від 11.01.2018, складеному посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент), встановлено та відображено факт невиконання забудовником (відповідачем) договірних зобов`язань за договором оренди щодо своєчасності забудови земельної ділянки, умов надання земельної ділянки;
2) під час ухвалення судових рішень суди не врахували, що відповідач мав намір на земельній ділянці збудувати багатоповерховий будинок (понад 20 поверхів), що суперечить вимогам пункту 9 Порядку розроблення проектної документації на будівництво об`єктів, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16.05.2011 № 45 (далі - Порядок).
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
8. ПрАТ "Схід-2" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
9. Рішенням Київської міської ради від 21.12.2006 № 417/474 земельну ділянку передано ЗАТ "Схід-2" в оренду на 25 років для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу із вбудовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом на вул. Сормовській, 3 у Дарницькому районі м. Києва.
10. 23.03.2007 між Київською міськрадою та ЗАТ "Схід-2" укладено договір оренди, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 30.03.2007 № 63-6-00409, за умовами якого:
- орендодавець на підставі рішення Київської міськради від 21.12.2006 № 417/474 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (об`єкт оренди), визначену цим договором (пункт 1.1);
- об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - вул. Сормовська, 3 у Дарницькому районі м. Києва; площа - 0,3827 га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом; кадастровий номер 8000000000:63:257:0007 (пункт 2.1);
- договір укладено на 25 років (пункт 3.1);
- орендар зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору (абзац 2 пункту 8.4);
- договір оренди може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, зі звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України в разі, зокрема, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених у пункті 8.4 (пункт 11.4);
- договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 (пункт 11.5).
11. 05.08.2011 між відповідачем і Приватним акціонерним товариством "Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва-2" (ПрАТ "КП широкопрофільного будівництва-2") укладено договір № 07/11 (далі - договір № 07/11), за умовами якого сторони домовилися спрямувати свої сили на будівництво та введення в експлуатацію об`єкта будівництва (житловий комплекс із будовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом на вул. Сормовській, 3 у Дарницькому районі міста Києва ) на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Сормовська, 3 у Дарницькому районі м. Києва за рахунок залучених коштів юридичних і фізичних осіб, а також на передачу об`єктів інвестування у цьому об`єкті будівництва у власність інвесторам.
Початок будівельних робіт - ІІ квартал 2012 року; закінчення робіт - ІІ квартал 2014 року (пункт 1.3 договору № 07/11).
ПрАТ "КП широкопрофільного будівництва-2" зобов`язалося забезпечити розробку та фінансування проектно-кошторисної документації; погодити проектно-кошторисну документацію; отримати дозвіл та ордер на виконання будівельних робіт; забезпечити підключення інженерних мереж; забезпечити фінансування, спорудження та введення об`єкта будівництва в експлуатацію; обирати генпідрядні та субпідрядні організації для виконання будівельно-монтажних робіт, укладати договори тощо (пункт 2.3 договору № 07/11).
12. 10.10.2011 відповідач отримав технічні умови № 04/888 на приєднання до теплових мереж житлового комплексу із вбудовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом за адресою: вул. Сормовська, 3; 19.06.2017 відповідач отримав технічні умови № 4480 (замість ТУ- 4480 від 18.04.2012) на каналізування об`єкта.
13. 23.07.2013 відповідачем отримано дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ115132050470 на "Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом по вул. Сормовська, 3 у Дарницькому районі м. Києва ".
14. 12.07.2013 відповідач отримав висновок про погодження місця розташування та висоти об`єкта Державіаслужби України № 1.19-8012; 05.07.2012 погоджено абсолютну позначку житлового комплексу Державного підприємства "Міжнародний аеропорт "Бориспіль"; 07.07.2012 Державним підприємством обслуговування повітряного руху України надано висновок щодо умов розміщення об`єкта; 12.06.2013 висновок Державного підприємства "Антонов" № 066/30; погодження будівництва об`єкта Командування повітряних сил Збройних Сил України від 13.06.2013 № 350/3/943/пс; погодження Комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) від 26.06.2013 № 1.9-5/63.
15. 20.07.2015 згідно з додатковою угодою № 1 до договору № 07/11 сторони внесли зміни, зокрема, до пункту 1.3 договору, а саме: початок будівельних робіт - листопад 2013 року, закінчення будівельних робіт - ІV квартал 2016 року.
16. 22.03.2017 за змістом додаткової угоди № 2 до договору № 07/11 сторони вирішили розірвати договір № 07/11, а також передбачили повернення відповідачем витрат ПрАТ "КП широкопрофільного будівництва-2", яких товариство зазнало у зв`язку з виконанням договору, у сумі 3 940 000,00 грн.
17. 06.03.2017 відповідач уклав із Товариством з обмеженою відповідальністю "Білдинг Плюс" (генеральний підрядник) договір генерального підряду № 1/2703/17С, за умовами якого генеральний підрядник зобов`язався виконати комплекс будівельних робіт із будівництва житлового комплексу із вбудовано-прибудованими приміщеннями, офісами та підземним паркінгом по вул. Сормовській, 3 у Дарницькому районі м. Києва .
18. За інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, відповідач має на спірній земельній ділянці нежитлові будівлі: нежитлова будівля літ. "А", загальною площею 568,5 м2; сарай літ. "Б" загальною площею 38,6 м2, придбані на підставі договору купівлі-продажу від 25.03.1999 № 251.