ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 червня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/11764/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.М. - головуючого, Кушніра І.В., Краснова Є.В.
за участю секретаря судового засідання Лихошерст І.Ю.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ост-Вест-Експрес"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Чорна Л.В., Тищенко А.І.) та на рішення Господарського суду міста Києва від 24.09.2018 (суддя Трофименко Т.Ю.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ост-Вест-Експрес"
до Київської міської ради
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки
за участю:
позивача: Порхун С.В. (адвокат)
відповідача: Ільчик М.О. (довіреність від 16.04.2019),
ВСТАНОВИВ:
Звернувшись у суд з даним позовом, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ост-Вест-Експрес" (далі - позивач), просило внести зміни до пункту 4.2 договору оренди земельної ділянки від 26.06.2015 (далі-договір), який укладено між позивачем та Київською міською радою (далі - відповідач).
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що з прийняттям відповідачем рішення від 12.12.2016 № 554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік" (далі-Рішення) фактично змінився мінімальний розмір орендної плати для виду землекористування позивача з 5 % до 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, внаслідок чого позивач знаходиться в гірших конкурентних умовах порівняно з іншими суб`єктами господарювання, які займаються тим же видом діяльності і укладають договори оренди земельних ділянок після набуття чинності Рішення зі ставкою земельного податку значно нижче, ніж та процентна ставка, що зазначена у договорі.
Суди розглядали справу неодноразово.
Останнім рішенням Господарського суду міста Києва від 24.09.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019, в позові відмовлено.
У касаційній скарзі позивач просить скасувати вище вказані судові рішення та прийняти нове, яким позов задовольнити, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права.
В обґрунтування доводів касаційної скарги позивач посилався на те, що зміна ставки орендної плати, яка встановлена Рішенням для земельної ділянки є зміною мінімального розміру орендної плати, який визначений договором, тому наявні підстави для внесення змін у відповідний пункт договору у судовому порядку.
Переглянувши у касаційному порядку оскаржені судові рішення, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, беручи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, виходить з наступного.
Як встановлено судами, 26.06.2015 між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки, за умовами якого та на підставі рішення відповідача від 20.11.2014 №414/414, позивач отримав в оренду земельну ділянку, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 3,5703 га, яка розташована на вул. Вікентія Хвойки, 18/14 в Оболонському районі м . Києва (далі-земельна ділянка), строком на 15-ть років.
Згідно пунктів 4.2, 4.3 договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5-ти відсотків від її нормативної грошової оцінки. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення відповідачем, внесення змін до цього договору та з урахуванням п.п. 4.4. даного договору.
Пунктом 4.4 договору встановлено, що розмір орендної плати змінюється шляхом прийняття відповідного рішення відповідачем, якщо орендна ставка визначена у п.п.4.2 договору нижча, ніж мінімальна орендна ставка визначена чинним законодавством України. Після прийняття відповідного рішення відповідачем та доведення даного рішення до орендаря для ознайомлення, орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату відповідно до нової орендної ставки.
Відповідно до пункту 4.8 договору, розмір орендної плати переглядається в тому числі в разі зміни розміру земельного податку, зміни мінімальної ставки орендної плати.
Пунктом 11.1 договору визначено, що всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням відповідача на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.
Рішенням відповідача від 25.04.2017 №266/2488 було виправлено помилку, допущену в зазначенні категорії земель, вирішено внести зміни до рішення Київської міської ради від 20.11.2014 №414/414, у пункт 1 слова "категорія земель - землі житлової та громадської забудови" замінити словами "категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення" (справа №А-22495).
Судами встановлено, що земельна ділянка була надана позивачу в оренду для експлуатації та обслуговування будівель і споруд єдиного майнового комплексу на вул. В.Хвойки, 18/14 в м. Києві, який придбаний позивачем за договором купівлі-продажу єдиного майнового комплексу від 22.08.2007 та використовується під складське господарство, що є основним видом діяльності, який здійснює позивач.
У відповідності до додатку № 10 Рішення, розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності (у відсотках від нормативної грошової оцінки) для даного виду діяльності, яке здійснює позивач, складає 3% від нормативної грошової оцінки.
Судами встановлено, що з посиланням на Рішення та підпункту 4.4 договору, листом від 24.04.2017 за № 24 позивач направив відповідачу пропозицію про перегляд розміру орендної плати або розірвання договору оренди, в якому просив у зв`язку зі зміною розміру орендної плати, встановленого Рішенням, внести зміни до договору оренди шляхом розгляду та прийняття на пленарному засіданні відповідача відповідного рішення про зміну розміру орендної плати з 5% на 3%. У випадку не прийняття рішення про зміну умов договору оренди, позивач просив прийняти рішення про розірвання договору.
Однак, на лист-пропозицію позивача, Департаментом земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації листом від 26.05.2017 №05707-9123 було надано відповідь, в якій зазначено, що внесення змін до договору в частині розміру орендної плати можливе за умови прийняття відповідачем відповідного рішення, а доручення щодо підготовки проекту рішення стосовно внесення змін до договору в частині розміру орендної плати до Департаменту не надходило.
Відмовляючи у задоволені позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, свій висновок мотивував тим, що позивачем не доведено наявності правових підстав для внесення змін у договір у відповідній частині в судовому порядку.
Підстави для скасування оскаржених судових рішень відсутні з огляду на наступне.
Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").
Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 цього ж Закону істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Таким чином, з урахуванням положень статті 632 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Відповідна правова позиція висвітлювалась Верховним Судом України у постановах № 3-34гс13 (5009/3430/12) від 03.12.2013, № 3-481гс15(922/3871/14) від 07.10.2015, № 3-476гс15 (922/583/14) від 02.03.2016, № 6-325цс16 від 18.05.2016 і Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду не вбачає підстав відступати від неї.
Разом з тим, частиною 2 статті 651 ЦК передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до частини 2 статті 632 цього ж Кодексу зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Отже зі змісту статей 632, 651 ЦК та статті 30 Закону України "Про оренду землі" слідує, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.