ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 червня 2019 року
м. Київ
Справа № 911/2648/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючого - Пількова К. М., суддів: Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,
учасники справи:
позивач - Приватне акціонерне товариство "Спільне Українсько-Болгарське підприємство "Богдан"
представник позивача - Григоренко О. М.
відповідач-1 - Державна архітектурно-будівельна інспекція України
представник відповідача-1 - не з`явився
відповідач-2 - Виконавчий комітет Обухівської міської ради Київської області
представник відповідача-2 - не з`явився
відповідач-3 - Житлово-будівельний кооператив "Нектарний"
представник відповідача-3 - Поліщук Р. М.
відповідач-4 - Обухівська міська рада Київської області
представник відповідача-4 - не з`явився
представники третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача:
ОСОБА_2 -особисто
ОСОБА_3 - не з`явився
ОСОБА_4 - особисто
ОСОБА_5 - особисто
ОСОБА_6 - не з`явився
ОСОБА_7 - особисто
ОСОБА_8 - особисто
ОСОБА_9 - Босенко О. М., адвокат
ОСОБА_42 - Босено О. М., адвокат
ОСОБА_43 - Босенко О. М., адвокат
ОСОБА_44 - не з`явився
ОСОБА_45 - не з`явився
ОСОБА_46 - особисто
ОСОБА_47 -не з`явився
ОСОБА_48 - не з`явився
ОСОБА_49 - не з`явився
ОСОБА_50 - особисто
ОСОБА_41 - не з`явився
ОСОБА_14 - не з`явився
ОСОБА_15 - не з`явився
ОСОБА_16 - Босенко О. М ., адвокат
ОСОБА_39 - Босенко О. М., адвокат
ОСОБА_40 - не з`явився
ОСОБА_17 - особисто
ОСОБА_18 - особисто
ОСОБА_19 - не з`явився
ОСОБА_38 - не з`явився
ОСОБА_21 - не з`явився
ОСОБА_22 - не з`явився
представники третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-3:
ОСОБА_51 - не з`явився
ОСОБА_23 - не з`явився
ОСОБА_24 - не з`явився
ОСОБА_25 - не з`явився
ОСОБА_52 - не з`явився
ОСОБА_26 - особисто
ОСОБА_27 - особисто
ОСОБА_28 - не з`явився
ОСОБА_53 - не з`явився
ОСОБА_55 - не з`явився
ОСОБА_56 - не з`явився
ОСОБА_57 - не з`явився
ОСОБА_58 - не з`явився
ОСОБА_33 - не з`явився
ОСОБА_34 - не з`явився
розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Спільне Українсько-Болгарське підприємство "Богдан" на рішення Господарського суду Київської області від 01.06.2018 (суддя Щоткін О. В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.02.2019 (головуючий суддя Разіна Т. І., судді Іоннікова І. А., Тищенко А. І.) у справі за позовом Приватного акціонерного товариства "Спільне Українсько-Болгарське підприємство "Богдан" до Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Виконавчого комітету Обухівської міської ради Київської області, Житлово-будівельного кооперативу "Нектарний", Обухівської міської ради Київської області за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: ОСОБА_54, ОСОБА_59, ОСОБА_60, ОСОБА_61, ОСОБА_62, ОСОБА_63, ОСОБА_64, ОСОБА_65, ОСОБА_66, ОСОБА_67, ОСОБА_68, ОСОБА_69, ОСОБА_70, ОСОБА_71, ОСОБА_72, ОСОБА_73, ОСОБА_74, ОСОБА_75, ОСОБА_76, ОСОБА_77, ОСОБА_78, ОСОБА_79, ОСОБА_80, ОСОБА_81, ОСОБА_87, ОСОБА_82, ОСОБА_83, ОСОБА_84, ОСОБА_85 за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-3: ОСОБА_86, ОСОБА_88, ОСОБА_89, ОСОБА_95, ОСОБА_96, ОСОБА_97, ОСОБА_90, ОСОБА_91, ОСОБА_101, ОСОБА_98, ОСОБА_99, ОСОБА_92, ОСОБА_93, ОСОБА_94, ОСОБА_100 про визнання права власності та вчинення інших дій,
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. 04.09.2017 Приватне акціонерне товариство "Спільне українсько-болгарське підприємство "Богдан" (далі - Позивач) звернулося до Державної архітектурно-будівельної інспекції України (далі - Відповідач-1, Інспекція), виконавчого комітету Обухівської міської ради Київської області (далі - Відповідач-2, Виконком), Житлово-будівельного кооперативу "Нектарний" (далі - Відповідач-3, Кооператив), Обухівської міської ради Київської області (далі - Відповідач-4, Рада) з позовом про:
- визнання права власності на майно: об`єкт незавершеного будівництва за адресою: Київська область, Обухівський район, м . Обухів, вул. Київська, 174-А, який зареєстрований на праві власності за Позивачем згідно з свідоцтвом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 23196871 від 03.07.2009, реєстраційний номер 27693786, яке Відповідач 3 вважає своїм;
- встановлення факту, що вищенаведений належний Позивачу об`єкт незавершеного будівництва за адресою: Київська область, Обухівський район, м . Обухів, вул. Київська, 174-А, який зареєстрований на праві власності за Позивачем згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 23196871 від 03.07.2009, реєстраційний номер 27693786, фактично знаходиться за адресою: Київська обл., м. Обухів, вул. Київська, 174-Б;
- визнання протиправним та скасування рішення Обухівської міської ради Київської області за № 375, 27 сесії, шостого скликання від 31.08.2012 про надання Відповідачу-3 в оренду земельної ділянки, на якій розташований належний Позивачу об`єкт нерухомості;
- визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки від 14.12.2012 (далі - Договір), зареєстрованого в реєстрі за № 5285, шляхом скасування здійсненої 21.08.2013 15:17:49 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації іншого речового права (права оренди земельної ділянки) на земельну ділянку загальною площею 1,5786 га, кадастровий номер 3223110100:01:094:0128 (далі - Земельна ділянка) (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 5711032 від 09.09.2013 17:59:26, номер запису про інше речове право 2423613);
- визнання за Позивачем права користування земельною ділянкою, кадастровий номер 3223110100:01:094:0128, загальною площею 1,5786 га, на якій розташований належний Позивачу об`єкт нерухомості, на новий строк;
- визнання протиправною та скасування реєстрації Декларації про початок виконання будівельних робіт "Будівництво багатоквартирного житлового будинку, секції № 2, 3 із вбудованими приміщеннями громадського призначення по вул. Київській, 174-а у місті Обухові, Київської області" (І черга), зареєстрованої Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області 17.12.2014 за № КС 083143510583;
- визнання протиправною та скасування реєстрації Декларації про початок виконання будівельних робіт "Будівництво багатоквартирного житлового будинку, секції № 4, 5, 6 із вбудованими приміщеннями громадського призначення по вул. Київській, 174-а у місті Обухові, Київської області" (ІІ черга), зареєстрованої Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області 17.12.2014 за № КС 083143510581;
- визнання протиправною та скасування реєстрації Декларації про готовність об`єкта до експлуатації "Будівництво багатоквартирного житлового будинку, секції № 2, 3 із вбудованими приміщеннями громадського призначення по вул. Київській, 174-Б у місті Обухові, Київської області" (І черга), зареєстрованої департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області 21.01.2015 за №КС143150210407;
- визнання протиправним та скасування рішення № 51 від 13.01.2015 виконавчого комітету Обухівської міської ради Київської області про присвоєння адреси об`єкта незавершеного будівництва житлово-торгівельному комплексу "Нектарний";
- визнання протиправним та скасування рішення № 137 від 10.02.2015 виконавчого комітету Обухівської міської ради Київської області про присвоєння адреси багатоквартирному житловому будинку (з урахуванням заяви від 26.10.2017).
1.2. Позовна заява мотивована тим, що Відповідач не був створений як житлово-будівельний кооператив в розумінні Житлового кодексу Української РСР та Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою ради Міністрів УРСР від 30.04.1985 № 186, що свідчить про відсутність у нього правових підстав на отримання в оренду спірної земельної ділянки в порядку, визначеному частиною першою статті 41 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а надання земельної ділянки в оренду Кооперативу не відповідає визначеній меті створення житлово-будівельного кооперативу. Реєстрації Декларацій Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області та рішення Ради щодо присвоєння об`єкту будівництва адрес порушують приписи чинного законодавства. Позивач є власником об`єкта незавершеного будівництва, який розміщений на Земельній ділянці, акт про повернення Земельної ділянки між Позивачем та Радою не підписувався, отже право оренди цієї ділянки не підлягало виставленню на земельні торги. Більш того, в порушення частини другої статті 124 ЗК України, земельні торги не проводилися. У зв`язку з цим Позивач зазначає про наявність у нього права просити суд про визнання за ним права користування Земельною ділянкою.
2. Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. 01.06.2018 Господарський суд Київської області прийняв рішення, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.02.2019, яким позовні вимоги задовольнив частково; визнав протиправною та скасував реєстрацію Декларації про початок виконання будівельних робіт "Будівництво багатоквартирного житлового будинку, секції № 2, 3 із вбудованими приміщеннями громадського призначення по вул. Київській, 174-а у місті Обухові, Київської області" (І черга), зареєстрованої департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області 17.12.2014 за № КС083143510583; визнав протиправною та скасував реєстрацію Декларації про початок виконання будівельних робіт "Будівництво багатоквартирного житлового будинку, секції № 4, 5, 6 із вбудованими приміщеннями громадського призначення по вул. Київській, 174-а у місті Обухові, Київської області" (ІІ черга), зареєстрованої департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області 17.12.2014 за № КС083143510581; визнав протиправною та скасував реєстрацію Декларації про готовність об`єкта до експлуатації "Будівництво багатоквартирного житлового будинку, секції № 2, 3 із вбудованими приміщеннями громадського призначення по вул. Київській, 174-Б у місті Обухові, Київської області" (І черга), зареєстрованої департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області 21.01.2015 за № КС143150210407; визнав протиправним та скасував рішення № 51 від 13.01.2015 виконавчого комітету Обухівської міської ради Київської області про присвоєння адреси об`єкту незавершеного будівництва житлово-торгівельному комплексу "Нектарний"; визнав протиправним та скасував рішення № 137 від 10.02.2015 виконавчого комітету Обухівської міської ради Київської області про присвоєння адреси багатоквартирному житловому будинку; закрив провадження у справі в частині встановлення факту, що об`єкт незавершеного будівництва за адресою: Київська область, Обухівський район, м. Обухів, вул . Київська, 174-А, який зареєстрований на праві власності за Позивачем згідно з свідоцтвом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 23196871 від 03.07.2009, реєстраційний номер 27693786, фактично знаходиться за адресою: Київська обл., м. Обухів, вул. Київська, 174-Б; в задоволенні решти позовних вимог відмовив.
2.2. Судові рішення мотивовані тим, що станом на час подання позову Позивач не був користувачем земельної ділянки, що є предметом спірного Договору, тому звернення з вимогами про визнання протиправним та скасування рішення Ради про надання в оренду земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання за Позивачем права користування земельною ділянкою не відповідають способам захисту порушеного права користувача земельною ділянкою, визначеного статтею 152 ЗК України. Статтею 331 ЦК України не передбачено можливість визнання права власності на недобудоване нерухоме майно в судовому порядку, тому вимога Позивача про визнання за ним права власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: Київська область, Обухівський район, м. Обухів, вул. Київська, 174-А, задоволенню не підлягає.
У декларації про початок виконання будівельних робіт від 17.12.2014 за № КС 083143510583 та № КС 083143510581 внесено недостовірні дані щодо договору оренди земельної ділянки, отже такі декларації не підлягали реєстрації; декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 21.01.2015 № КС 143150210407, до якої також внесені недостовірні дані щодо самого будівництва, є протиправною. Відповідач-2 відомості про документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (договір оренди земельної ділянки від 14.12.2012, акт приймання-передачі земельної ділянки від 14.12.2012, витяг з Державного реєстру правочинів) не перевірив, що зумовило постановлення незаконних рішень.
Крім того, встановлено, що будинок з будівельним номером 174-а та поштовою адресою № 174-б по вул. Київській в м. Обухові Київської області є одним і тим самим об`єктом незавершеного будівництва, отже неправомірне присвоєння Відповідачем-4 цьому об`єкту незавершеного будівництва іншої адреси порушує права та охоронювані законом права інвесторів - третіх осіб у справі на отримання у власність об`єктів інвестування, а саме квартири у будинку з літерою "А".
Вимога Позивача про встановлення факту, що об`єкт незавершеного будівництва за адресою: Київська область, м. Обухів, вул. Київська, 174-б не підлягає вирішенню в порядку господарського судочинства, що є підставою для закриття провадження у справі.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Позивач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 01.06.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.02.2019 в частині відмови у задоволенні позовних вимог; прийняти нове рішення у відповідній частині, яким визнати протиправним та скасувати рішення Обухівської міської ради Київської області за № 375, 27 сесії, шостого скликання від 31.08.2012 про надання Відповідачу-3 в оренду земельної ділянки, на якій розташований належний Позивачу об`єкт нерухомості; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 14.12.2012, зареєстрований в реєстрі за № 5285, скасувавши здійснену 21.08.2013 15:17:49 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію іншого речового права (права оренди земельної ділянки) на земельну ділянку загальною площею 1,5786 га, кадастровий номер 3223110100:01:094:0128 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 5711032 від 09.09.2013 17:59:26, номер запису про інше речове право 2423613); визнати за Позивачем право користування земельною ділянкою, кадастровий номер 3223110100:01:094:0128, загальною площею 1,5786 га, на якій розташований належний Позивачу об`єкт нерухомості, на новий строк.
4. Доводи Скаржника, викладені у касаційній скарзі
4.1. Кооператив створено з порушенням статей 135, 137 Житлового кодексу Української РСР, пунктів 1- 3 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30.04.1985 № 186, оскільки його засновниками були лише 5 громадян, що перебували на обліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов, не зареєстровані у м. Обухові Обухівського району Київської області. Отже у Кооперативу не було правових підстав для отримання в оренду спірної земельної ділянки в порядку, визначеному частиною першою статті 41 ЗК України. Аналогічна правова позиція відображена у постанові Верховного суду України від 17.06.2014 у справі № 21-1958а14, постановах Вищого господарського суду України від 07.08.2014 у справі № 910/3725/14, від 02.04.2015 у справі № 910/3724/14, від 11.01.2012 у справі № 57/153.
4.2. Кооператив не є власником об`єкта незавершеного будівництва за адресою: Київська область, м. Обухів, вул. Київська, 174-А, натомість його власником є саме Позивач, тому Рада не мала право передавати земельну ділянку.
4.3. Рада в порушення частини другої статті 124 ЗК України передала земельну ділянку, яка перебувала в користуванні Позивача і на якій останній створив нерухоме майно, в користування Кооперативу без вирішення питання щодо існуючого майна та без проведення земельних торгів, в той час як Відповідач-3 не підпадає під визначення, встановлені частинами другою, третьою статті 134 ЗК України.
4.4. Враховуючи значну вартість здійсненого Позивачем будівництва та ступінь готовності збудованого об`єкта незавершеного житлового будівництва, його знесення є неможливим, про викуп об`єкта нерухомості Відповідач-4 не виявляв наміру та не пропонував Позивачу викупити земельну ділянку, найдоцільнішим є визначення умов користування земельною ділянкою Позивачем на новий строк, що також узгоджується з нормами статті 377 ЦК України, статей 120, 123, 124, 134 ЗК України.
5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
5.1. Відзиви на касаційну скаргу у встановлений строк не надійшли.
6. Встановлені судами обставини
6.1. 02.12.2005 між Відповідачем-2 (орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Спільне українсько-болгарське підприємство "Богдан" (орендар), правонаступником якого є Позивач, укладено типовий договір оренди землі (том І а. с. 34), за умовами якого орендодавець на підставі рішення № 264 27 сесії ІV скликання Обухівського міської ради від 29.11.2005 надає в оренду, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2,0 га в м. Обухові на мікрорайоні № 1 в районі будинку 174 по вул. Київській під будівництво житлового комплексу (вул. Київська 174-А ) з паркінгом та торгівельним центром (вул. Київська 166-А). Договір укладено на 5 років.
6.2. 02.12.2005 між Радою та ЗАТ "Спільне українсько-болгарське підприємство "Богдан" підписано акт прийому-передачі земельної ділянки (том І а. с. 37).
6.3. 03.07.2009 Комунальне підприємство Київської обласної ради "Обухівське бюро технічної інвентаризації" зареєструвало за ЗАТ "Спільне українсько-болгарське підприємство "Богдан" об`єкт незавершеного будівництва за адресою: Київська область, Обухівський район, м. Обухів, вул. Київська, 174-А (том І а. с. 38).
6.4. 30.12.2010 Рада прийняла рішення № 30 про припинення вказаного договору оренди земельної ділянки від 02.12.2005, укладеного між Виконкомом та ЗАТ "Спільне українсько-болгарське підприємство "Богдан", у зв`язку з закінченням строку дії договору.
6.5. У 2010 році створено житлово-будівельний кооператив "Нектарний" шляхом об`єднання фізичних та/або юридичних осіб з метою забезпечення членів кооперативу квартирами (житлом), захисту їх майнових інтересів і соціальних прав.