Постанова
Іменем України
10 червня 2019 року
м. Київ
справа № 313/435/17
провадження № 61-1647св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Сімоненко В. М. (суддя-доповідач), Мартєва С.Ю., Петрова Є.В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Ентузіаст",
відповідачі - ОСОБА_1, Фермерське господарство "Династія-2",
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ентузіаст" на рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 25 липня 2018 року у складі судді Нагорного А. О. та постанову Запорізького апеляційного суду від 12 грудня 2018 року в складі суддів: Онищенка Е.А., Бєлки В.Ю., Воробйової І.А.
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2017 року ТОВ "Ентузіаст" звернулось до суду з позовом, в якому просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ФГ "Династія-2" 30 вересня 2016 року, та визнати поновленим договір оренди землі, укладений 20 січня 2006 року між ТОВ "Ентузіаст" та ОСОБА_1 на тих же самих умовах строком на 10 років.
Позов мотивовано тим, що 20 січня 2006 року між ТОВ "Ентузіаст" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ "Ентузіаст" земельну ділянку площею 6,5346 га строком на 10 років, а орендар зобов`язався серед іншого сплачувати орендну плату у формі та розмірі не менш ніж !% від грошової оцінки земельної ділянки що становить 695 грн або у натуральній формі - 3 тони зерна.
Відповідно до пункту 43 договору він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у Веселівському РВ ЗРФ ДП "Центр державного земельного кадастру" 28 квітня 2006 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис реєстраційний номер 040626800120.
На думку позивача термін дії договору мав закінчитись 28 квітня 2016 року.
16 грудня 2015 року ТОВ "Ентузіаст" звернулося до ОСОБА_1 з листом-повідомленням про поновлення вищезазначеного договору, в якому запропоновано поновити договір на той самий строк і на тих самих умовах.
За результатами розгляду проекту додаткової угоди, ОСОБА_1 надала згоду на поновлення договору та 20 січня 2016 року підписала додаткову угоду, відповідно до якої вона набула чинності з моменту її підписання сторонами.
З 29 квітня 2016 року й до теперішнього часу ТОВ "Ентузіаст" продовжує відкрито обробляти цю земельну ділянку відповідно до умов договору оренди від 20 січня 2006 року.
Разом з тим, позивачу стало відомо, що 30 вересня 2016 року між ОСОБА_1 та ФГ "Династія-2" було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, строком на 10 років.
Позивач вважає, що зазначений договір оренди земельної ділянки порушує його переважне право на поновлення договору оренди землі від 20 січня 2006 року.
Враховуючи вищенаведене позивач просив суд, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 30.09.2016 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ "Династія-2" та визнати поновленим договір оренди землі від 20.01.2006 року, укладений між ТОВ "Ентузіаст" та ОСОБА_2 на тих же самих умовах, строком на 10 років.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Веселівського районного суду Запорізької області від 25 липня 2017 року, залишеним без змін постановою Запорізького апеляційного суду від 12 грудня 2018 року, в задоволенні позову відмовлено.
Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив з того, що при укладенні договору оренди земельної ділянки від 30 вересня 2016 року відповідачі не порушили переважне право ТОВ "Ентузіаст" як орендаря за договором від 20 січня 2006 року на укладення договору найму на новий строк, оскільки у встановленому законодавством порядку попередній договір не поновлено у встановленому порядку, додаткову угоду до договору до вересня 2018 року зареєстровано не було, отже, відповідно до статей 125, 126 ЗК України, ч. 2 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, право оренди земельної ділянки позивача після спливу строку попереднього договору не поновилось, як таке що не було зареєстроване. Не провівши реєстрацію свого права позивач фактично відмовився від власного переважного права на поновлення договору оренди, а доказів щодо наявності об`єктивних перешкод для реєстрації права оренди не надав.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Не погоджуючись з зазначеним рішенням суду, ТОВ "Ентузіаст" подало касаційну скаргу в якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення суду, ухвалити нове про задоволення позову у повному обсязі.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що орендар належно виконував своїх обов`язків за договором; відповідно до статті 33 Закон України "Про оренду землі" повідомив орендодавця в установлені строки до закінчення строку дії договору про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк на тих самих умовах; долучив до листа-повідомлення проект додаткової угоди; продовжує користуватися земельною ділянкою і належним чином виконує обов`язки за договором, оскільки орендодавець протягом місяця з дня закінчення договору оренди не відмовився від продовження дії договору. Крім того, суди не звернули уваги на те, що ОСОБА_3, підписала за три місяці до закінчення строку договору додаткову угоду про продовження договору оренди землі на той самий строк на тих самих умовах.
Доводи інших учасників справи.
ФГ "Династія-2" надав суду відзив на касаційну скаргу, в якому зазначає, що доводи касаційної скарги не спростовують правильність висновків судів попередніх інстанцій, оскільки скаржник неправильно, на його думку, витлумачує зміст статті 33 Закону України "Про оренду землі". Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право оренди у зв`язку з продовженням договору у позивача не виникло, а отже й не було порушено, оскільки таке право позивачем протягом дев`яти місяців з моменту підписання додаткової угоди не було зареєстровано у встановленому законодавством порядку. Просить залишити скаргу без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій без змін.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Під час розгляду справи суди установили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 6,5346 га кадастровий № НОМЕР_1 .
20 січня 2006 року ТОВ "Ентузіаст" та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі, строком на 10 років.
28 квітня 2006 року договір було зареєстровано у Веселівському РВ ЗРФ ДП "Центр державного земельного кадастру" за реєстраційним номером 040626800120. Отже, суди вважали що строк договору спливає 28 квітня 2016 року.
Відповідно до пунктів 5, 9 цього договору нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення складала 69 485,00 грн, орендна плата на рік становить 1% від грошової оцінки земельної ділянки - 695,00 грн або 3 тони зерна.
Пунктом 8 цього договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За час дії договору зміни до нього у встановленому законом порядку та відповідно до змін законодавства про оренду землі не вносились.
18 грудня 2015 року від ТОВ "Ентузіаст" на адресу ОСОБА_1 надійшов лист-повідомлення про поновлення договору оренди, додатком до якого був проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 20 січня 2006 року б/н. Згідно з пунктами 1.1, 1.2 проекту угоди орендарем запропоновано поновити договір оренди землі від 20 січня 2006 року б/н на той самий строк на тих самих умовах, тобто на строк 10 років зі сплатою орендної плати 1 % нормативно-грошової оцінки землі у розмірі 694 грн 85 коп.
У січні 2016 року ОСОБА_1 надала згоду на продовження договору оренди землі від 20 січня 2006 року б/н на той самий строк на тих самих умовах та підписала цю додаткову угоду.
Суди також установили, що ТОВ "Ентузіаст" після підписання 20 січня 2016 року додаткової угоди тривалий час не вчинювало жодних дій щодо проведення державної реєстрації продовження права оренди земельної ділянки та набрання чинності вказаною додатковою угодою.
21 квітня 2016 року за сім днів до спливу строку договору, у зв`язку з не проведенням реєстрації та зміною певних обставин ОСОБА_1 звернулася до позивача із заявою про небажання продовжувати договір оренди землі та просила не реєструвати укладену раніше додаткову угоду. Будь-яка відповідь на її заяву позивачем надана не була, реєстрація права також проведена не була.
Позивачем після зняття урожаю на протязі всього літа будь-які роботи на земельній ділянці не проводилися.
30 вересня 2016 року ОСОБА_1 уклала з ФГ "Династія-2" договір оренди земельної ділянки на більш вигідних умовах в частині орендної плати, який був зареєстрований у встановленому порядку, реєстраційний номер 16769446.
Відповідно до пункту 5, 8, 9 цього договору він укладений на 10 років. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становить 223 023,00 грн, орендна плата на рік 3% від грошової оцінки земельної ділянки становить 6 691,10 грн в грошовій формі, або зерно 4 000, 00 кг, 25 л соняшникової олії, 50 кг борошна.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, заперечення на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Відповідно до частини першої статті 627 Цивільного Кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.
Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
За частиною другою статті 792 Цивільного Кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України, Законом України "Про оренду землі".
Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного Кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33)