ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 червня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/9044/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.,
За участю помічника судді - Нікітіної О.Ю. (здійснює повноваження секретаря судового засідання за дорученням головуючого судді)
розглянувши касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019 (головуючий суддя - Агрикова О.В., судді: Чорногуз М.Г., Хрипун О.О.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Блакитна хвиля"
до Київської міської ради,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),
про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим на той самий строк і на тих самих умовах,
За участю представників сторін:
від позивача: Лесечко О.М. - адвокат;
від відповідача: Перепелицін К.М. - представник;
від третьої особи: Штода І.В. - представник.
ВСТАНОВИВ:
І. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1. У липні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Блакитна хвиля" (далі - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовними вимогами до Київської міської ради (далі - відповідач, Київрада) про визнання договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007, укладеного між сторонами даного спору щодо земельної ділянки, площею 8,4300 га (кадастровий номер 8000000000:72:240:0017) по вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі міста Києва, для будівництва експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами - поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
2. Позовні вимоги мотивовані положеннями частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та тим, що позивач після закінчення строку дії договору продовжив користуватись земельною ділянкою та належним чином виконувати обов`язки орендаря, визначені договором, а відтак, з огляду на відсутність відповідних заперечень з боку відповідача упродовж одного місяці після закінчення строку дії договору, позивач вважав свої вимоги обґрунтованими.
3. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.07.2018 серед іншого залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
4. Відповідач заперечував проти позову та просив суд відмовити у його задоволенні з тих підстав, що спірну земельну ділянку визнано речовим доказом у кримінальних справах та накладено на неї арешт, що унеможливлює розпорядження такою земельною ділянкою.
Крім того, відповідач вказував, що позивачем не виконані умови спірного договору оренди землі та не завершено будівництво житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами. Відповідач також вважав, що позивач втратив своє право на поновлення договору оренди землі з огляду на наявність заперечень відповідача, як орендодавця, щодо продовження дії договору. Також у додаткових поясненнях зазначав, що позивачем не додавався проект додаткової угоди до листа-звернення від 30.11.2018 №9.
5. Третя особа подала до суду пояснення по справі, в яких вказала, що враховуючи наявність заборон та обтяження у вигляді арешту земельної ділянки, переданої в оренду позивачу на підставі спірного договору, право відповідача розпоряджатись вказаною земельною ділянкою було обмежене, а тому питання про поновлення договору оренди земельної ділянки правомірно не було розглянуто відповідачем по суті. Враховуючи викладене, третя особа просила суд відмовити у задоволенні позову.
ІІ. Короткий зміст судових рішень
6. Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 (суддя Удалова О.Г.) у задоволені позову відмовлено повністю.
7. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019, рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 у справі № 910/9044/18 скасовано та прийнято нове рішення, яким вирішено:
"1. Позовні вимоги задовольнити повністю.
2. Визнати договір оренди земельної ділянки від 22.11.2007 року, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Блакитна хвиля" щодо земельної ділянки, площею 8,4300 га (кадастровий номер 8000000000:72:240: 0017 ) вул . Кадетський Гай у Солом`янському районі міста Києва, для будівництва експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами - поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код ЄДРПОУ 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Блакитна хвиля" (04071, м. Київ, вул. Хорива, 25/12, код ЄДРПОУ 32668590) судовий збір за подання позовної заяви в розмірі 1762 (одна тисяча сімсот шістдесят дві гривні) 00 коп."
Здійснено розподіл судових витрат за подання апеляційної скарги.
ІІІ. Процедура касаційного провадження у Верховному Суді
8. 27.03.2019 (згідно із поштовим штемпелем на конверті) Київською міською радою до Касаційного господарського суду подано касаційну скаргу на постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019 у справі № 910/9044/18.
9. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.04.2019 року у справі №910/9044/18 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Краснов Є.В., Мачульський Г.М.
10. 15.04.2019 суд постановив ухвалу про відкриття касаційного провадження по справі та призначення до розгляду на 04.06.2019, якою повідомлено учасників справи про дату, час і місце розгляду скарги та визначено строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 06.05.2019.
11. У судове засідання 04.06.2019 з`явилися представники позивача, відповідача та третьої особи. Представник відповідача підтримав касаційну скаргу. Представник позивача виклав заперечення проти касаційної скарги та просив відмовити в її задоволенні. Представник третьої особи підтримав вимоги касаційної скарги.
ІV. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
12. У касаційній скарзі відповідач просить постанову апеляційної інстанції скасувати, прийнявши нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
13. Відповідач вважає, що суд апеляційної інстанції надав перевагу доводам позивача, залишивши його доводи без належної оцінки, чим відійшов від висновків Верховного Суду у постанові від 16.04.2018 у справі №910/7905/17, відтак зазначає, що висновки апеляційного суду не відповідають дійсним обставинам, що склались між сторонами.
Зокрема відповідач наголошує, що позивачем не завершено будівництво житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами, що спростовує висновок апеляційного суду про належне виконання позивачем умов укладеного між сторонами договору.
Також вказує на те, що судом не перевірено дотримання пункту 8.4 Договору та залишено поза увагою прийняття відповідачем рішення від 20.04.2017 №241/2463 "Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві", яким затверджено відповідний Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (далі - Порядок), розділом 9 якого унормовано поновлення договорів оренди земельних ділянок.
Разом з цим відповідач зазначає, що висновок суду про надання позивачем проекту додаткової угоди не відповідають дійсності і матеріалам справи, які містять заперечення щодо отримання такої угоди відповідачем.
14. У відзиві на касаційну скаргу позивач просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, а оскаржувану постанову залишити без змін.
Так позивач наголошує, що доводи відповідача ґрунтуються на довільному тлумаченні норм матеріального і процесуального права та зводяться до переоцінки встановлених судом апеляційної інстанції обставин справи.
Наголошує, що зі змісту листа третьої особи від 21.12.2017 №057029-23214 вбачається, що лист позивача розглядався за дорученням заступника голови Київської міської державної адміністрації, отже проект додаткової угоди надсилався. Апеляційним судом не спростовано належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором після закінчення строку його дій, при тому, що упродовж місяця після закінчення дії договору заперечення від відповідача не надходили, арешт земельної ділянки знятий.
Також позивач вважає, що застосування Порядку до даних правовідносин до закінчення розгляду судового спору щодо вирішення питання його законності є передчасним.
V. Фактичні обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
15. 22.11.2007 між ТОВ "Блакитна хвиля" (орендарем) та Київською міською радою (орендодавцем) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 335, а також зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 05.03.2008 за № 72-6-00493 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - договір).
16. Відповідно до умов пункту 1.1 договору орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 12.07.2007 № 1111/1772, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.
На виконання умов укладеного сторонами договору оренди земельна ділянка була передана у користування позивача, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 05.03.2008 року.
Згідно з пунктом 2.1 договору оренди об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування - вул . Кадетський Гай у Солом`янському районі міста Києва;
- розмір - 8,4300 га;
- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами;
- кадастровий номер - 8000000000:72:240:0017.
Згідно з витягом з технічної документації № 10-1179.9/2007 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 13.11.2007 за № 459 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 15 410 427,27 грн. (п. 2.2 договору оренди).
Пунктом 3.1 договору передбачено, що договір укладено на 10 (десять) років.
Відповідно до умов пункту 6.1 договору оренди передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього договору.
Згідно з пунктом 6.2 договору оренди право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.
Відповідно до пункту 11.1 договору оренди всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.
Згідно з пунктом 11.7 договору оренди поновлення договору:
- після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
- у разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
17. Листом № 9 від 30.11.2017 позивач звернувся до відповідача про продовження строку оренди земельної ділянки.
18. Відповідач надав на вказаний лист відповідь № 057029-23214 від 21.12.2017, за змістом якої, відповідно до постанов Головного управління Служби безпеки України у м. Києві та Київській області від 03.09.2010 та 15.11.2012 вказану в листі позивача (спірну) земельну ділянку визнано речовим доказом у кримінальних справах № 1601 та № 1663 та накладено на неї арешт. Крім цього, відповідно до детального плану території в межах вулиць Народного ополчення, Ернста, Івана Пулюя, вздовж річки Совки та верхнього каскаду Совських ставків у Солом`янському районі м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.12.2016 № 681/1685, територія за функціональним призначенням належить до території парку "Балка Проня". Відповідно до Генерального плану міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804 "Про затвердження "Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року", територія за функціональним призначенням відноситься до території зелених насаджень загального користування. Враховуючи викладене, лист ТОВ "Блакитна хвиля" від 05.08.2017 року №7 не підлягає розгляду по суті.
VІ. Короткий виклад мотивів судових рішень судів попередніх інстанцій
19. Висновки суду першої інстанції про відмову у позові мотивовані тим, що позивач, звертаючись до відповідача з листом-повідомленням №9 від 30.11.2017 про поновлення договору оренди землі, не долучив до вказаного листа проект додаткової угоди та доказів протилежного суду не надав, що за приписами частини 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" є обов`язковим для застосування процедури поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 вказаної статті).
Поряд з цим, у вищевказаному листі-повідомленні № 9 від 30.11.2017 про поновлення договору оренди позивач просив продовжити дію спірного договору оренди землі строком на 7 років, у той час, як умовами вказаного договору передбачено, що строк дії договору становить 10 років.
Таким чином, позивач просив продовжити строк дії договору на інших умовах, ніж встановлено договором, і така зміна стосується істотних умов договору, що унеможливлює застосування положень про автоматичну пролонгацію спірного договору в порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Крім того, зважаючи на наявність обтяження спірної земельної ділянки шляхом накладення на неї арешту в кримінальній справі та зняття такого арешту лише у 2018 році, про що свідчить чинна ухвала Печерського районного суду міста Києва від 17.10.2018 у справі № 757/20550/18-к, суд визнав, що вчинення будь-яких дій, спрямованих на розпорядження такою земельною ділянкою, на момент звернення позивача із листом-повідомленням № 9 від 30.11.2017 про намір продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки було неможливим.
20. Приймаючи оскаржувану постанову про скасування рішення у справі з прийняттям нового рішення про задоволення позову, апеляційна інстанція виходила з того, що позивач більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі (30.11.2017) направив до голови Київради лист-повідомлення про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди. Таким чином, орендар земельної ділянки належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди та не суперечить положенням частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Крім того, відповідачем не спростовано, що протягом строку дії договору оренди, а також після закінчення строку його дії, позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за неї, докази заперечення протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" відсутні.
Разом з цим, суд визнав, що лист № 057029-23214 від 21.12.2017 Київради не містить конкретні посилання на порушення закону позивачем, а також не містить жодних заперечень щодо умов договору.
Тому апеляційний суд відхилив цей лист у якості відмови орендодавця у поновленні договору або його заперечень щодо поновлення договору оренди, оскільки лист не містить таких заперечень, а лише містить посилання на те, що лист-повідомлення позивача не підлягає розгляду по суті, тобто звернення позивача не було розглянуто по суті взагалі, що є порушенням норм чинного законодавства.
Крім того, оскільки в листі № 057029-23214 від 21.12.2017 Київради не міститься заперечень щодо відсутності проекту додаткової угоди, суд відхилив висновок суду першої інстанції щодо не направлення позивачем проекту додаткової угоди при тому, що з листа №9 від 30.11.2017 вбачається, що додатком до нього є проект додаткової угоди.
Також суд звернув увагу на і те, що в листі № 057029-23214 від 21.12.2017 Київрадою можливо допущено описку в ідентифікації листа-повідомлення позивача, або ж розглянуто інший лист-повідомлення, а саме від 05.08.2017 №7, хоча лист-повідомлення позивача був від 30.11.2017 №9.
Разом з цим, суд визнав, що відповідно до постанови прокуратури міста Києва від 15.12.2014 слідчий в особливо важливих справах слідчого відділу прокуратури міста Києва молодший радник юстиції Куташі Ю.Ю. скасував арешт на спірну земельну ділянку.
Оскільки зазначена постанова для виконання була направлена прокуратурою міста Києва супровідним листом №17/1/-21815-14 від 15.12.2014 на адресу Головного управління Держземагентства у м. Києві, Київської міської філії Центру державного земельного кадастру, Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Реєстраційній службі Головного управління юстиції в м. Києві, суд визнав відсутніми документи, що обтяжують спірну земельну ділянку.
З огляду на викладене, апеляційний суд спростував посилання суду першої інстанції на ухвалу Печерського районного суду міста Києва від 17.10.2018 щодо встановлення факту зняття арешту з спірної земельної ділянки.
Відтак установивши факт порушення відповідачем вимог закону стосовно надання заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення орендаря, за встановлених обставин належного виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, апеляційний суд визнав, що саме орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.
VІІ. Позиція Верховного Суду
21. Згідно зі ст.300 Господарського процесуального кодексу України:
"1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
2. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
3. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
4. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права."
З урахуванням викладеного, судом не приймаються та не розглядаються доводи скаржника, пов`язані з переоцінкою доказів, визнанням доведеними/ недоведеними або встановленням по новому обставин справи.
22. У постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, прийнятій у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладений такий правовий висновок:
"У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді."
23. Позовна вимога у даній справі, що переглядається, сформульована наступним чином: визнати договір оренди земельної ділянки від 22.11.2007, укладений між сторонами даного спору щодо земельної ділянки, площею 8,4300 га (кадастровий номер 8000000000:72:240:0017) по вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі міста Києва, для будівництва експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами - поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
Суд касаційної інстанції зазначає, що ні заявлений у справі позов (зокрема його прохальна частина), ні його додатки не містять проекту додаткової угоди до договору оренди від 22.11.2007, умови якої суд мав би затвердити у випадку задоволення позовних вимог, як і взагалі матеріали справи не містять будь-якого проекту додаткової угоди.
24. Проте, як вже зазначено вище, поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми.
Належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
25. Отже, позивачем у даному випадку обрано невірний та неефективний спосіб захисту своїх порушених прав.