ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 травня 2019 року
м. Київ
Справа № 911/516/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Грузицька І. В.,
за участю представників:
позивача - Борисенка А. М.,
відповідача - Загури В. П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс-Сервіс"
на постанову Київського апеляційного господарського суду від 26.06.2018 (судді: Сулім В. В., Отрюх Б. В., Шаптала Є. Ю.) у справі
за позовом Гребінківської селищної ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс-Сервіс"
про розірвання договору оренди земельної ділянки,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У лютому 2017 року Гребінківська селищна рада звернулася до Господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ресурс-Сервіс" (далі - ТОВ "Ресурс-Сервіс") про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.01.2006 (далі - договір від 27.01.2006), укладеного між сторонами у справі, посвідченого приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального органу Київської області Іванніковою О. О., зареєстрованого у реєстрі за № 14.
Позов із посиланням на положення статей 525, 526, 651 Цивільного кодексу України, статей 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовано наявністю підстав для розірвання договору від 27.01.2006 у зв`язку з використанням орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням. Позивач акцентував, що відповідач без його згоди розмістив на орендованій земельній ділянці тимчасові споруди торгівельних павільйонів, газову заправку, облаштував майданчик для продажу вживаних автомобілів, крім того, вирощував сільськогосподарські культури, що суперечить умовам договору.
1.2. Заперечуючи проти позову, ТОВ "Ресурс-Сервіс" у відзиві на позов просило відмовити у його задоволенні, наголосило, зокрема, на відсутності істотного порушення умов договору у розумінні положень статті 651 Цивільного кодексу України, усуненні окремих порушень правил благоустрою за першою вимогою позивача.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Справа господарськими судами розглядалася неодноразово.
2.2. Після нового розгляду справи рішенням Господарського суду Київської області від 11.04.2018 (суддя Христенко О. О.) у задоволенні позову відмовлено.
Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд визнав недоведеною істотність порушення відповідачем умов договору від 27.01.2006 і дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання цього договору з мотивів, заявлених позивачем.
2.3. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 26.06.2018 (судді: Сулім В. В., Отрюх Б. В., Шаптала Є. Ю.) рішення Господарського суду Київської області від 11.04.2018 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Розірвано договір від 27.01.2006, укладений між Гребінківською селищною радою і ТОВ "Ресурс-Сервіс", посвідчений приватним нотаріусом Васильківськог районного нотаріального органу Київської області Іванніковою О. О., зареєстрований у реєстрі за № 14.
Апеляційний господарський суд виходив із того, що відповідач використовує спірну земельну ділянку не за цільовим призначенням, а для розміщення тимчасових споруд для торгівлі, для розміщення газової заправки, стоянки автомобілів і вирощування соняшнику. Крім того, суд зазначив, що відповідач не привів умови спірного договору до вимог чинного законодавства у частині розміру орендної плати, не здійснював індексацію платежів орендної плати. З огляду на викладене апеляційний господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість позову, а отже і про наявність підстав для розірвання спірного договору у судовому порядку.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. Не погоджуючись із висновками апеляційного господарського суду, ТОВ "Ресурс-Сервіс" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 26.06.2018, а рішення Господарського суду Київської області від 11.04.2018 залишити в силі.
Підставами для скасування оскарженої постанови у справі ТОВ "Ресурс-Сервіс" вважає неправильне застосування апеляційним господарським судом норм матеріального права (статей 224, 225 Господарського кодексу України, статей 525, 526, частини 4 статті 623, статті 651 Цивільного кодексу України) та порушення норм процесуального права (статті 236 Господарського процесуального кодексу України).
Зокрема, скаржник наголошує на відсутності у цьому випадку істотного порушення відповідачем умов спірного договору та недоведеності завдання позивачеві збитків; зазначає, що звертався до позивача з приводу погодження розміщення групи тимчасових споруд на орендованій земельній ділянці та заперечень від позивача не отримував; умовами спірного договору не визначено часових меж розміщення торговельно-ринкового комплексу та вимог щодо форми забудови земельної ділянки - у виді тимчасових чи капітальних споруд торгівельно-ринкового комплексу. Також скаржник стверджує, що позивач не ініціював питання про внесення змін до спірного договору в частині розміру орендної плати, безпідставно вважаючи, що відповідач повинен був в односторонньому порядку змінити взяті на себе зобов`язання щодо зміни розміру сплати орендних платежів, що суперечить положенням статей 525, 526 Цивільного кодексу України.
3.2. Від Гребінківської селищної ради надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому вона просить постанову у справі залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення. Зокрема, позивач наголошує, що відповідач розмістив та експлуатує на спірній земельній ділянці без згоди позивача споруди і будівлі, чим допустив порушення умов договору від 27.01.2006. Крім того, товариство не привело умови спірного договору у відповідність до вимог чинного законодавства в частині розміру орендної плати, не здійснювало індексації платежів орендної плати.
4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
4.2. Як установлено господарськими судами попередніх інстанцій та підтверджено матеріалами справи, 27.01.2006 між Гребінківською селищною радою - орендодавцем і ТОВ "Ресурс-Сервіс" - орендарем укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець відповідно до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду землі", згідно з рішенням Гребінківської селищної ради від 23.12.2005 № 339-29-4 надає в оренду, а орендар згідно з протоколом № 4 загальних зборів учасників ТОВ "Ресурс-Сервіс" від 25.01.2006 приймає у довгострокове платне володіння і користування з правом викупу земельну ділянку, яка перебуває у державній власності та віднесена до Гребінківської селищної ради згідно з проектом формування території і встановлення меж Гребінківської селищної ради Васильківського району Київської області, проведеного відділом робочого проектування Інституту землеустрою Української академії аграрних наук за договором від 24.01.1992 № 3916, площею 17,65 га, за рахунок земель запасу (загального користування), розташовану в смт Гребінки Васильківського району Київської області по вул. Київській, 153; склад угідь: під комерційною забудовою - 17,65 га, для розміщення торгівельно-ринкового комплексу. Цільове призначення земельної ділянки, що надається в оренду - для розміщення торгівельно-ринкового комплексу.
Грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, виданим Васильківським районним відділом земельних ресурсів 26.01.2006 № 122/1, становить 5 148 357,77 грн (пункт 1.2 договору).
Згідно з пунктом 1.3 договору термін його дії - 49 років з дня підписання сторонами.
У пункті 2.1 договору від 27.01.2006 сторони передбачили сплату орендної плати у розмірі 1,5 % від суми грошової оцінки земельної ділянки, що становить 77 225,37 грн на рік у виді щомісячних платежів.
Пунктом 2.5 цього договору визначено, що перегляд ставок орендної плати може бути здійснено за згодою сторін, а в іншому випадку в судовому порядку.
Згідно з пунктом 2.6 договору від 27.01.2006, якщо в результаті зміни законодавства України розмір земельного податку збільшується, відповідно збільшується і розмір орендної плати, а в іншому випадку розмір орендної плати залишається без змін.
За змістом пункту 3.5 спірного договору сторони зобов`язуються виконувати всі вимоги, визначені положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі", статей 95, 96, 101, 102 та глави 17 Земельного кодексу України.
Всі спори, що можуть виникнути з виконання цього договору, вирішуються шляхом переговорів між сторонами, а у разі неможливості вирішення спорів - в судовому порядку (пункт 4.1 договору від 27.01.2006).
У пункті 6.6 цього договору сторони обумовили, що земельна ділянка повинна використовуватися за цільовим призначенням, зазначеним у розділі 1 договору, з умовою раціонального використання землі, збереження її якості, недопущення забруднення.
Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договору він може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами їх зобов`язань, передбачених у договорі, а також з підстав, визначених статтями 141, 142, 143, 144 Земельного кодексу України (пункт 6.9 договору).
Цей договір оренди нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Іванніковою О. О. та зареєстровано у реєстрі за № 14.
27.01.2006 між позивачем і відповідачем підписано акт приймання-передачі земельної ділянки в оренду на території Гребінківської селищної ради, за яким позивач передав, а відповідач прийняв в оренду земельну ділянку площею 17,65 га, розташовану в смт Гребінки по вул. Київській, 153, для розміщення торгівельно-ринкового комплексу.
20.04.2010 ТОВ "Ресурс-Сервіс" звернулося до Гребінківської селищної ради із листом № 12, в якому просило винести на засідання виконкому питання погодження розміщення групи кіосків на території, відведеній під ринок, згідно з переліком.
У листі від 14.02.2011 № 18 ТОВ "Ресурс-Сервіс" просило Гребінківську селищну раду розглянути на засіданні сесії питання внесення змін до спірного договору оренди землі в частині розміру плати за орендовану земельну ділянку, а також, зважаючи на необхідність проведення її переоцінки (збільшення нормативної оцінки), внести зміни до договору стосовно визначення площі орендованої ділянки з 17,65 га до 2,0 га.
Проте відповідні зміни до спірного договору (щодо площі земельної ділянки, розміру орендної плати), як з`ясував суд апеляційної інстанції, сторони не внесли.
Рішенням Гребінківської селищної ради Васильківського району від 15.02.2011 № 51-ІV-VІ "Ресурс-Сервіс" надано згоду на розробку технічної документації із землеустрою для внесення змін до договору від 27.01.2006, укладеного між Гребінківською селищною радою і ТОВ "Ресурс-Сервіс"; вирішено зменшити площу орендованої "Ресурс-Сервіс" земельної ділянки, залишити в оренді товариства земельну ділянку, на якій розміщена нерухомість ринку, площу якої визначити у технічній документації.
Відповідну технічну документацію виготовило Товариство з обмеженою відповідальністю "ВВОСС". Згідно з пояснювальною запискою, доданою до матеріалів технічної документації, площа земельної ділянки, яку фактично використовує ТОВ "Ресурс-Сервіс", становить 1,9933 га (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі).
Водночас господарські суди попередніх інстанцій установили, що у листі від 19.03.2012 Гребінківська селищна рада поінформувала відповідача про необхідність приведення договірних відносин у відповідність до вимог чинного законодавства, оскільки відповідач не здійснив дій щодо укладення додаткової угоди до спірного договору в частині зміни орендної плати з 1,5 % до 3 %, що є порушенням вимог Закону України "Про оренду землі" та Податкового кодексу України, а також не сплачує орендну плату за новою нормативною оцінкою 2011 року.
Рішенням Гребінківської селищної ради від 29.01.2013 № 219-ХVІ-VІ "Про сплату орендної плати ТОВ "Ресурс-Сервіс" вирішено рекомендувати товариству внести зміни до договору і викласти пункти 2.1, 2.5 договору в такій редакції: "Оренда земельної ділянки проводиться з оплатою у розмірі 3 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1 299 816,60 грн на рік у виді місячних платежів. Перегляд ставок орендної плати здійснюється відповідно до чинного законодавства"; доручено Гребінківській селищній раді та ТОВ "Ресурс-Сервіс" укласти додаткову угоду до договору оренди землі.
У листі від 13.03.2013 № 2 ТОВ "Ресурс-Сервіс" просило надати роз`яснення щодо виконання рішення Гребінківської селищної ради від 29.01.2013 № 219-ХVІ-VІ "Про сплату орендної плати ТОВ "Ресурс-Сервіс".
У подальшому, як установили суди, позивач звертався до відповідача із листами від 18.03.2013 № 169, від 24.11.2015 № 660, від 30.05.2016 № 343, від 01.12.2016 № 782 щодо необхідності приведення договору оренди у відповідність до вимог Податкового кодексу України, проте відповідних змін до спірного договору сторони не внесли.
Відповідно до акта від 17.05.2016, складеного постійною комісією Гребінківської селищної ради VII скликання з питань земельних відносин, екології, надзвичайних ситуацій та правопорядку в особі голови комісії Бровченка В. В., Поліченка Д. А., депутата Ткаченка І. О., члена виконкому ОСОБА_5, у присутності заступника директора ТОВ "Ресурс-Сервіс" Вакуленко Г. С. проведено обстеження орендованої земельної ділянки площею 17,65 га по вул. Київській, 153 для розміщення торгівельно-ринкового комплексу. Під час перевірки комісія виявила, що ТОВ "Ресурс-Сервіс" у порушення вимог законодавства сплачує орендну плату в розмірі 1,5 % від старої нормативної грошової оцінки, внаслідок чого селищний бюджет недоотримує кошти за рік у сумі 1 751 973,19 грн; на орендованій земельній ділянці товариство самовільно розмістило тимчасові споруди під торгові точки, газову заправку, шиномонтаж, стоянку автомобілів; 12,0 га землі комерційного призначення використані не за цільовим призначенням, а саме засіяні соняшником. Цей акт підписано членами постійної комісії Гребінківської селищної ради VII скликання з питань земельних відносин, екології, надзвичайних ситуацій і правопорядку, заступник директора ТОВ "Ресурс-Сервіс" від підпису відмовився.
08.09.2016 Гребінківською селищною радою Васильківського району Київської області прийнято рішення № 154-VI-VII "Про розірвання договору оренди земельної ділянки з ТОВ "Ресурс-Сервіс", згідно з яким ухвалено розірвати договір оренди земельної ділянки площею 17,65 га з ТОВ "Ресурс-Сервіс" у судовому порядку та вирішено подати відповідний позов. Підставою для зазначеного рішення слугувало те, що ТОВ "Ресурс-Сервіс", яке орендує земельну ділянку, площею 17,65 га по вул. Київській, 153 і здійснює господарську діяльність (торгівля на ринку), з часу укладення договору оренди від 27.01.2006 не виконує умови зазначеного договору, а саме: товариство не виготовило проект забудови ринку, не поліпшило умови торгівлі на ринку, самовільно, без оформлення відповідної документації, встановило об`єкти торгівлі та сервісу (газова заправка, шиномонтаж, мийка), що є порушенням будівельних та архітектурних норм, на чому неодноразово акцентувала адміністрація Васильківського районного управління Державної санітарної служби у Київській області та у зв`язку з чим надходили скарги від юридичних і фізичних осіб, які здійснюють діяльність на ринку; товариство сплачує орендну плату у розмірі 1,5 % від старої нормативної грошової оцінки, що не відповідає вимогам законодавства, оскільки згідно з положеннями податкового законодавства річний розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності незалежно від їх категорій не може бути меншим, ніж 3 % нормативної грошової оцінки, на чому також наголошували контролюючі органи і виконавчий комітет Гребінківської селищної ради.