ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 травня 2019 року
м. Київ
Справа № 908/2619/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К. М., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Підгірська Г. О.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2019 (судді: Кощеєв І. М., Кузнецова І. Л., Широбокова Л. П.) і рішення Господарського суду Запорізької області від 15.03.2018 (суддя Ярешко О. В.) у справі
за позовом Приватного підприємства "Жемчуг 2005"
до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області
про визнання поновленими договорів оренди землі у редакції додаткової угоди,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У грудні 2017 року Приватне підприємство "Жемчуг 2005" (далі - ПП "Жемчуг 2005") звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - Головне управління Держгеокадастру) (з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог, яку суд прийняв) про:
- визнання поновленим договору оренди землі від 05.09.2007, зареєстрованого 01.11.2007 у Михайлівському районному відділі Запорізької філії центру Державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис № 040727300148, у редакції додаткової угоди, викладеної позивачем;
- визнання поновленим договору оренди землі від 05.09.2007, зареєстрованого 01.11.2007 у Михайлівському районному відділі Запорізької філії центру Державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис № 040727300147, у редакції додаткової угоди, викладеної позивачем.
1.2. Позовні вимоги із посиланням на положення статей 16, 764, 777 Цивільного кодексу України, статей 179, 187 Господарського кодексу України, частин 2, 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовано тим, що ПП "Жемчуг 2005" належним чином виконувало умови двох укладених договорів оренди земельних ділянок, дотрималося строків і процедури поновлення договорів оренди, визначених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", продовжує користуватися земельними ділянками та сплачує орендну плату у повному обсязі, Головне управління Держгеокадастру у визначені законом строки не надало заперечень щодо поновлення договорів, подальші заперечення відповідача мають суто суб`єктивний характер, а спору між сторонами щодо істотних умов договорів оренди земельних ділянок немає.
Позивач наголосив на порушенні переважного права орендаря на поновлення договорів оренди земельних ділянок орендодавцем, який зволікає з укладенням додаткових угод щодо поновлення договорів, що стало причиною для звернення до суду у зв`язку із наявністю визначених законом підстав для поновлення договорів оренди землі як згідно з частиною 2, так і відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
1.3. У відзиві на позовну заяву Головне управління Держгеокадастру просило відмовити у її задоволенні, акцентуючи договори оренди землі від 05.09.2007, які зареєстровано 01.11.2007, укладено строком на 10 років. Уперше орендар звернувся з листом-повідомленням про закінчення строку договору та намір його продовжити 06.06.2017, у відповідь на який орендодавець (лист від 07.07.2017) запропонував орендареві до закінчення договору надати інформацію щодо використання земельних ділянок, надати агротехнічний паспорт земельних ділянок із метою перевірки їх стану.
У подальшому, як зазначив відповідач, на повторне звернення ПП "Жемчуг 2005" (лист-повідомлення від 25.09.2017 № 01/09/2017) Головне управління Держгеокадастру повідомило, що заперечує стосовно поновлення договорів (лист-повідомлення від 26.10.2017 № 28-8-0.6-6033/2-17), та зазначило, що датою припинення договорів є 02.11.2017.
ПП "Жемчуг 2005" 14.11.2017 знову звернулося до Головного управління Держгеокадастру із заявою № 01/11/2017 про поновлення договорів оренди земельних ділянок, на яку надано відповідь (лист від 04.12.2017 № 19-8-0.67551/2-17) про заперечення у поновленні договорів оренди земельних ділянок.
Посилаючись на положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", відповідач наголосив, що у цьому випадку орендар надіслав орендодавцеві додаткову угоду, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору направив орендареві лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди. Зазначені обставини спростовують можливість застосування до спірних правовідносин положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Відповідач зазначає також про неможливість укладення додаткової угоди згідно з судовим рішенням, оскільки такі повноваження належать до виключної компетенції відповідного органу.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 15.03.2018, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2019, задоволено позовні вимоги ПП "Жемчуг 2005", визнано поновленим договір оренди землі від 05.09.2007 (державна реєстрація від 01.11.2007 № 040727300148) з додатковою угодою (державна реєстрація 07.02.2015 № 8679188) та внесено до нього зміни у редакції додаткової угоди, викладеній у резолютивній частині рішення. Визнано поновленим договір оренди землі від 05.09.2007 (державна реєстрація від 01.11.2007 № 040727300147) з додатковою угодою (державна реєстрація від 07.02.205 № 8678157) та внесено до нього зміни, у редакції додаткової угоди, наведеній у резолютивній частині рішення.
Судові рішення аргументовано доведеністю позовних вимог і зазначено, що дії ПП "Жемчуг 2005" щодо продовження користування спірними земельними ділянками та внесення ним орендної плати після закінчення строку дії договорів оренди земельних ділянок свідчать про намір орендаря скористатися своїм переважним правом і поновити договори оренди землі, строк дії яких закінчився, що з огляду на положення частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" доводить правомірність вимог позивача.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із судовими рішеннями, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області у касаційній скарзі просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 15.03.2018 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2019, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову повністю, наголошуючи на неправильному встановленні судами обставин справи, неправомірному застосуванні норм матеріального права і порушенні норм процесуального права.
Так, скаржник зазначає, що суди неправомірно застосували до спірних правовідносин положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки заяву від 14.11.2017 із пропозицією підписати додаткові угоди ПП "Жемчуг 2005" надіслало без проектів додаткових угод до договорів оренди землі.
При цьому, суди не взяли до уваги, що Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області у відповідь на заяви підприємства не погодилося із зазначеним позивачем розміром орендної плати і повідомило про заперечення (відмову) у поновленні договорів оренди земельних ділянок від 05.09.2007.
У подальшому згідно з листами від 11.12.2017 ПП "Жемчуг 2005" повторно пропонувало підписати додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок, проте домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору між сторонами не досягнуто тому відповідно до частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір припинив дію у зв`язку закінченням строку, на який його було укладено.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу ПП "Жемчуг 2005" просить відмовити у її задоволенні, наголошуючи на правильному застосуванні судами положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" та дотриманні орендарем процедури поновлення договорів оренди землі.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 05.09.2017 між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) і ПП "Жемчуг 2005" (орендар) укладено два договори оренди землі, ідентичні за змістом (умовами), а саме:
- 05.09.2017 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 20,6000 га сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарно-сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки 2323355100 :28:006:0017, розташованої за адресою: Михайлівська селищна рада Михайлівського району Запорізької області (за межами населеного пункту). Договір зареєстровано 01.11.2007 у Михайлівському районному відділі Запорізької філії центру Державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис № 040727300148;
- 05.09.2017 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 14,6000 га сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарно-сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки 2323355100: 28:006:0018, розташованої за адресою: Михайлівська селищна рада Михайлівського району Запорізької області (за межами населеного пункту). Договір зареєстровано 01.11.2007 у Михайлівському районному відділі Запорізької філії центру Державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис № 040727300147.
Суди установили, що до зазначених договорів оренди земельних ділянок 06.08.2014 між сторонами було укладено додаткові угоди, згідно з якими договори викладено в іншій редакції.
Так, згідно з пунктом 8 договорів (у редакції додаткових угод від 06.08.2014) сторони передбачили, що договір оренди земельної ділянки (площею 20,6000 га, кадастровий номер 2323355100: 28 : 006:0017 ) діє до 01.11.2017, а договір земельної ділянки (загальною площею 14,6000 га, кадастровий номер 2323355100: 28 : 006:0018 ) укладено на 10 років і діє до 01.11.2017.
У цьому пункті обох договорів оренди земельних ділянок (у редакції додаткових угод) сторони обумовили, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За змістом пункту 32 договорів сторони визначили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
Дія кожного із цих договорів припиняється у разі: закінчення строку, на який було укладено договір; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (пункт 33 договорів).
4.3. Суди попередніх інстанцій установили такі обставини:
- строк дії договорів оренди земельних ділянок від 05.09.2007 (у редакції додаткових угод від 06.08.2014) сторонами встановлено на 10 років - до 01.11.2017;
- після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;
- у зв`язку із набранням чинності з 01.01.2013 Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" повноваження щодо розпорядження землями державної власності в межах, визначених Земельним кодексом України, на території Запорізької області передано Головному управлінню Держземагентства у Запорізькій області, а у подальшому - Головному управлінню Держгеокадастру;
- у листах від 06.06.2017 № 01/06/2017 (договір оренди земельної ділянки площею 20,6000 га, кадастровий номер 2323355100: 28 :006:0017) і № 02/06/2017 (договір оренди земельної ділянки площею 14,6000 га, кадастровий номер 2323355100: 28:006:0018 ) ПП "Жемчуг 2005" з метою реалізації свого переважного права на поновлення договорів оренди землі, повідомило Головному управлінню Держгеокадастру про закінчення 01.11.2017 строку дії договорів і про свій намір скористатися переважним правом на укладення договорів на новий строк. До листів підприємство додало проекти додаткових угод, в яких пункт 8 договорів викладено в іншій редакції, зазначено, що договори діють до 01.11.2027;
- листи ПП "Жемчуг 2005" від 06.06.2017 № 01/06/2017 і № 02/06/2017 Головне управління Держгеокадастру отримало 08.06.2017;
- у листах від 07.07.2017 № 28-8-0.6-3923/2-17 і № 28-8-0.6-3912/2-17 Головне управління Держгеокадастру зазначило, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити факт належного виконання орендарем своїх обов`язків за умовами договору. У зв`язку з наведеним позивачеві було запропоновано до закінчення терміну договору повідомити орендодавцю, якими сільськогосподарськими культурами засівалася орендовані земельні ділянки, надати агрохімічний паспорт земельних ділянок із метою перевірки стану орендованої земельної ділянки, а також поінформовано про виконання обов`язків за умовами договорів оренди землі;
- ПП "Жемчуг 2005" надало Головному управлінню Держгеокадастру витребувані документи, просило розглянути проекти додаткових угод щодо поновлення договорів (листи від 25.09.2017);
- 26.10.2017 у листах-повідомленнях № 28-8-0.6-6033/2-17 і № 28-8-0.6-6032/2-17 Головне управління Держгеокадастру наголосило, що ПП "Жемчуг 2005" не запропонувало внести зміни до пункту 9 договорів оренди щодо розміру орендної плати, отже Головне управління Держгеокадастру заперечує проти поновлення договорів оренди землі та вважатиме їх припиненими з 02.11.2017.
4.4. Предметом позову у справі, що розглядається, є вимога ПП "Жемчуг 2005" про визнання поновленими договорів оренди земельних ділянок від 05.09.2007 із посиланням на положення статей 16, 764, 777 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" з огляду на виконання орендарем вимог закону щодо своєчасного повідомлення про поновлення договорів, належне виконання орендарем умов цих договорів, відсутність заперечень орендодавця щодо поновлення договорів у визначений законом строк, використання орендарем земельної ділянки, а також відсутність спору між сторонами щодо істотних умов договорів.
4.5. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Отже, законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: