ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 травня 2019 року
м. Київ
Справа № 925/1290/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Кушнір І.В. - головуючий, Берднік І.С., Мачульський Г.М.
За участю помічника судді - Чепурної О.В. (здійснює повноваження секретаря судового засідання за дорученням головуючого судді)
розглянувши касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області на рішення Господарського суду Черкаської області від 07.12.2017 (суддя Дорошенко М.В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.02.2019 (головуючий суддя: Козир Т.П., судді: Тищенко А.І., Коробенко Г.П.)
за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Маяк"
до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області
про визнання договору поновленим і додаткової угоди укладеною,
За участю представників сторін:
позивача - Ситник Т.А.- адвокат,
відповідача - не з`явився,
ВСТАНОВИВ:
І. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1. Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Маяк" звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, в якому просило господарський суд:
- визнати поновленим договір оренди землі від 20.07.2007, укладений між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Маяк" та Чорнобаївською районною державною адміністрацією і зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.08.2007 за №040779700465, щодо земельної ділянки загальною площею 224,0406 га, розташованої в адміністративних межах Великобурімської сільської ради Чорнобаївського району Черкаської області за межами населеного пункту;
- визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20.07.2007, укладеного між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Маяк" та Чорнобаївською районною державною адміністрацією і зареєстрованого у Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.08.2007 за №040779700465, щодо земельної ділянки загальною площею 224,0406 га, розташованої в адміністративних межах Великобурімської сільської ради Чорнобаївського району Черкаської області за межами населеного пункту, в редакції, викладеній у позові.
2. Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач посилався на те, що він, як орендар, після закінчення строку дії укладеного між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Маяк" та Чорнобаївською районною державною адміністрацією договору оренди землі від 20.07.2007, зареєстрованого у Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" від 22.08.2007 за №040779700465, продовжував користуватись орендованою за даним договором земельною ділянкою, належним чином виконував свої зобов`язання за цим договором та у встановлений законом термін не отримував від орендодавця заперечень проти поновлення вказаного договору оренди землі на новий строк, тому вважає, що договір оренди землі від 20.07.2007 на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" є поновленим на той самий строк і на тих же умовах, які ним були передбачені, але відповідач цього не визнає і ухиляється від укладення додаткової угоди про це.
3. Відповідач заперечував проти позову, зазначаючи, що оскільки після того, як позивач для реалізації свого переважного права звернувся з листом-повідомленням від 15 червня 2017 року за №207/17 про поновлення договору оренди земельної ділянки загальною площею 224,0406 га строком на 10 років до відповідача, ним за результатами розгляду поданого листа 27 липня 2017 року було повідомлено, що ГУ Держгеокадастру у Черкаській області не погоджується з запропонованими істотними умовами та пропонує змінити їх в частині збільшення орендної плати до 12,0% відсотків від активної грошової оцінки землі та зменшити строк оренди терміном до 7 років. Виходячи з цього, відповідач вважає, що переважне право орендаря на укладення договору оренди, в силу вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі", в нього припинилося. Після чого орендар знову звернувся повторно з листом-повідомленням від 17 серпня 2017 року за №908/17, в якому вже просив відповідача поновити право оренди земельних ділянок загальною площею 164,2046 га на новий строк - 7 років з річною платою в 12,0 відсотків від активної грошової оцінки землі. На що відповідач своїм листом-повідомленням від 18 вересня 2017р. за №8334/2-17 заперечив проти поновлення договору, оскільки площа земельних ділянок змінилась, а разом і з цим і змінились і їх межі. Це, в свою чергу, в силу вимог ст.ст.15, 33 Закону України "Про оренду землі", як вважає відповідач, обумовлює поновлення договору оренди землі позивачем лише у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди, що ним зроблено не було. За вказаних обставин відсутні підстави для визнання за СТОВ "Маяк" переважного права на поновлення оренди та поновлення його.
ІІ. Короткий зміст судових рішень
4. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 07 грудня 2017 року позов задоволено.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20 березня 2018 року задоволено апеляційну скаргу. Скасовано рішення Господарського суду Черкаської області від 07 грудня 2017 року та прийнято нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Постановою Верховного Суду від 06 грудня 2018 року задоволено касаційну скаргу СТОВ "Маяк", скасовано постанову Київського апеляційного господарського суду від 20 березня 2018 року, а справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Після нового апеляційного розгляду постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.02.2019 рішення Господарського суду Черкаської області від 07 грудня 2017 року залишено без змін.
ІІІ. Процедура касаційного провадження у Верховному Суді
5. 15.03.2019 (згідно із поштовим штемпелем на конверті) Головним управлінням Держгеокадастру у Черкаській області безпосередньо до Касаційного господарського суду подано касаційну скаргу на рішення Господарського суду Черкаської області від 07.12.2017 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.02.2019 у справі № 925/1290/17.
6. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.03.2019 року у справі №925/1290/17 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Берднік І.С., Мачульський Г.М.
7. 01.04.2019 суд постановив ухвалу про відкриття провадження по даній справі та призначення до розгляду на 23.05.2019, повідомив учасників справи про дату, час і місце розгляду скарги.
8. В судове засідання з`явився представник позивача, який просив суд відхилити касаційну скаргу, а судові рішення залишити без змін. Відповідач у судове засідання не з`явився, хоча належним чином був повідомлений про час, місце і дату розгляду касаційної скарги.
ІV. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
9. У касаційній скарзі відповідач просить скасувати вище вказані судові рішення та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та порушення норм процесуального права.
10. В обґрунтування доводів касаційної скарги відповідач посилався на те, що суди:
- безпідставно не врахували, що 21.09.2017 на адресу позивача було направлено лист, яким відповідач заперечував щодо поновлення договору оренди, зазначений лист був вручений позивачу особисто 03.10.2017, тому є невідповідними висновки судів в частині вчасного повідомлення про відмову власника у поновленні договору оренди землі ;
- суди зробили необґрунтований висновок стосовно того, що позивач належним чином виконував свої обов`язки відносно договору, проте доказів належного виконання надано не було.
11. Позивач надав відзив на касаційну скаргу, в якому просив суд її відхилити, а судові рішенні залишити без змін.
V. Фактичні обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
12. 20.07.2007 Чорнобаївська районна державна адміністрація, як орендодавець, і Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Маяк" (далі СТОВ "Маяк"), як орендар, уклали між собою договір оренди землі, згідно з яким орендодавець надає орендарю, а останній - приймає в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 224,0406 га, яка знаходиться в адміністративних межах Великобурімської сільської ради Чорнобаївського району Черкаської області ( а.с.15,16).
13. Відповідно до п. 8 договору від 20.07.2007, останній укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
14. В подальшому, 22.08.2007 договір від 20.07.2007 був зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.08.2007 № 040779700465, у зв`язку з чим цей договір відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду землі" в чинній на той час редакції набрав чинності.
Отже строк дії Договору - до 22.08.2017 включно.
15. 19 червня 2017 року позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням від 15 червня 2017 року № 207/17 про поновлення договору оренди землі та з проектом додаткової угоди до договору від 20 липня 2007 року, яким запропонував укласти цей договір оренди землі на новий строк терміном на 10 років із зазначенням у ньому кадастрових номерів земельних ділянок, які входять до складу орендованих за договором від 20.07.2007 земельних ділянок (а.с.17-22).
16. Відповідач листом від 27 липня 2017 року № 86931/2-17 повідомив позивачу про встановлений у статті 33 Закону України "Про оренду землі" порядок поновлення договору оренди землі та про встановлені статтею 15 цього Закону істотні умови договору оренди землі, про свою незгоду із запропонованими товариством умовами додаткової угоди щодо терміну поновлення договору (на 7 років) та розміру орендної плати (у розмірі 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), а також вказав на неможливість поновлення договору від 20 липня 2007 року на новий строк через відсутність витягів із нормативної грошової оцінки земельних ділянок, рішення районної ради про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, агрохімічного паспорту земельних ділянок та довідки про відсутність заборгованості з орендної плати (а.с.23).
17. 18 серпня 2017 року позивач звернувся до відповідача з листом - повідомленням від 17.08.2017 №908/17 про поновлення договору оренди землі, яким прийняв викладені у листі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 27.07.2017 № 86931/2-17 пропозиції щодо поновлення договору від 20 липня 2007 року терміном на 7 років і встановлення орендної плати у розмірі 12 відсотків від нормативної грошової оцінки землі. При цьому, у відомостях про земельні ділянки вже зазначили земельну ділянку, що розташована за адресою: Черкаська область, Чорнобаївський район, адміністративні межі Великобурімської сільської ради, за межами населеного пункту, в розмірі - 164,2046 га, в тому числі рілля - 46,1520 га., господарські двори - 70,5532 га., польові шляхи - 21,3157 га., проектні польові шляхи (рілля) - 26,1837 га.
Разом з вказаним листом позивач подав відповідачу витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку орендованих земельних ділянок, рішення Чорнобаївської районної ради від 10.08.2017 № 19-15/VII "Про затвердження матеріалів технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок", довідку про відсутність заборгованості з орендної плати від 17.08.2017№ 4989/23-13-17-016 та агрохімічні паспорти земельних ділянок (а.с. 24-28).
18. Звертаючись до суду з даним позовом позивач зазначав, що ним було виконано усі вимоги, які пред`являло до нього Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області у листі 27.07.2017 №6931/2-17, для поновлення договору на новий строк в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", однак, відповідач так і не дав своєї згоди на поновлення цього договору і не уклав відповідної додаткової угоди до нього, що і стало підставою для звернення з цим позовом.
VІ. Короткий виклад мотивів судових рішень судів попередніх інстанцій
19. Приймаючи оскаржувані судові рішення про задоволення позову суди попередніх інстанцій виходили з того, що сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Маяк" виконало усі вимоги, які пред`являло до нього Головне управлінням Держгеокадастру у Черкаській області у листі 27.07.2017 №6931/2-17 для поновлення договору від 20.07.2007 на новий строк в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", проте, Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області так і не дало своєї згоди на поновлення цього договору і не уклало відповідної додаткової угоди до нього, що й спричинило даний спір.
Таким чином, місцевий суд зробив висновок, що позивач після закінчення строку дії договору від 20.07.2007 продовжував користування орендованою земельною ділянкою і належно виконував свої обов`язки за договором, а також відсутність протягом одного місяця після закінчення строку дії вказаного договору листа-повідомлення відповідача про заперечення у поновленні договору від 20.07.2007, останній в силу частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" вважається поновленим на той самий строк (на 10 років) і на тих же умовах, які були передбачені цим договором і сторони зобов`язані укласти про це додаткову угоду. Ухилення відповідача від виконання зобов`язання щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору від 20.07.2007 на новий строк, як того вимагає частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", порушує право позивача на укладення такої угоди і відповідно саме право оренди позивача на земельну ділянку. Отож задля захисту порушених прав позивача він вправі вимагати від відповідача укладення такої додаткової угоди у судовому порядку шляхом визнання її укладеною.
20. З зазначеним висновком місцевого суду погодився й апеляційний господарський суд.
VІ. Позиція Верховного Суду
21. Згідно зі ст.300 Господарського процесуального кодексу України:
"1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
2. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
3. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
4. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права."
З урахуванням викладеного, судом не приймаються та не розглядаються доводи скаржника, пов`язані з переоцінкою доказів та встановленням по новому обставин справи.
22. В постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, прийнятій у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, зроблений такий правовий висновок:
"5.2. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.
Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.
Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.
Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов`язані одна з іншою.
5.3. Суд першої інстанції установив, що ПП "Карла Маркса-2" більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі (31.01.2017) направило до Головного управління Держгеокадастру в Сумській області лист-повідомлення про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди (отримано відповідачем 17.02.2017), а також інші документи. Таким чином, орендар земельної ділянки належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди від 24.03.2010 та не суперечить положенням частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".