ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 травня 2019 року
м. Київ
Справа № 914/1248/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
О. О. Мамалуй- головуючий, Л. В. Стратієнко, І. В. Ткач
за участю секретаря судового засідання - В.В. Шпорт,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Грак"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 27.02.2019р.
у складі колегії суддів: О. С. Скрипчук - головуючий, О. П. Дубник, О. В. Зварич
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Грак"
до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради
про внесення змін до договору оренди та стягнення 210 188,38 грн.
за участю представників учасників:
позивача: Чернобай С . С.
відповідача: не з`явилися
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
Товариство з обмеженою відповідальністю "Грак" звернулося до господарського суду Львівської області з позовом до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про внесення змін до договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-5556-7 від 14.09.2007р., укладеного між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради та ТОВ "Грак", шляхом викладення абзацу 2 розділу 1 та пункту 5.1 розділу 5 договору оренди в редакції вказаній в позовній заяві.
Крім того, позивач просить стягнути з відповідача суму переплати орендної плати за договором оренди нерухомого майна № Г-5556-7 від 14.09.2007р. в розмірі 210 188,38 грн.
Позовні вимоги мотивовані частковою втратою (зруйнування) орендованого приміщення та наявністю підстав внесення змін до розміру площі орендованого майна, вартості такого майна, та для зменшення місячної орендної плати у зв`язку з неможливістю використовувати об`єкт оренди в частині зруйнованих площ приміщення.
2. Короткий зміст рішення місцевого та постанови апеляційного господарських судів і мотиви їх прийняття
Рішенням господарського суду Львівської області від 14.11.2018р. у справі №914/1248/18 позов задоволено. Внесено зміни в договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-5556-7 від 14.09.2007р., укладений між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради та ТОВ "Грак", і викладено абзац 2 розділу 1 та пункт 5.1 розділу 5 договору оренди в редакції:
"Об`єктом оренди є нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Староєврейська, 31, загальною площею 52,6 кв.м, у тому числі: підвал - 0,00 кв.м, третій поверх - 0,00 кв.м, перший поверх - 52,6 кв.м. півпідвал - 0,00 кв.м. мансарда -0,00 кв.м; інше - 0,00 кв.м з індексами приміщень 6-1, 6-2, 7-1, ІІІ, V, відповідно до даних технічного паспорта від 22.12.2017р., виданого ОКП ЛОР "Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки".
Вартість без ПДВ об`єкта оренди визначена станом на 01 травня 2007р. становить (305920,00х52,6/85,9) = 187 327,03 грн. (сто вісімдесят сім тисяч триста двадцять сім гривень 3 копійки) відповідно до звіту про експертну оцінку, затвердженого наказом від 31.07.2007р. №357-е".
" 5.1 Розмір місячної орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на момент укладення даного договору методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради 5-ої сесії 3-го скликання №897 від 07.06.2007р. "Про врегулювання питання оренди майна територіальної громади м. Львова" і складає:
187 327,03х0,06/12х1,022х1,006х1,014=976,46 грн. без ПДВ на момент укладення даного договору".
Присуджено до стягнення з відповідача на користь позивача суму переплати за договором оренди нерухомого майна №Г-5556-7 від 14.09.2007р. в розмірі 210 188,38 грн. та 4 993,83 грн. судового збору.
Рішення суду мотивовано доведеністю факту часткової втрати (зруйнування) орендованого приміщення та наявністю підстав внесення змін до розміру площі орендованого майна, вартості такого майна, та для зменшення орендної плати у зв`язку з неможливістю використовувати об`єкт оренди в частині зруйнованих площ приміщення.
Крім того, суд першої інстанції, посилаючись на неможливість позивачем користуватися частиною орендованого приміщення, з незалежних від орендаря обставин, а саме через незадовільний стан орендованого майна, дійшов висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача переплати орендної плати.
Постановою Західного апеляційного господарського суду від 27.02.2019р. у справі №914/1248/18 скасовано рішення господарського суду Львівської області від 14.11.2018р. в частині задоволення позову про внесення змін до договору оренди щодо змін до вартості об`єкта оренди, викладення пункту 5.1 розділу 5 договору оренди в редакції, зазначеній в позові та про стягнення з відповідача на користь позивача суму переплати за договором оренди в розмірі 210 188,38 грн.
Прийнято в цій частині нове рішення, яким в позові відмовлено.
Судом апеляційної інстанції залишено без змін рішення господарського суду Львівської області від 14.11.2018р. в частині задоволення позову про внесення змін до договору оренди, шляхом викладення абзацу 2 розділу 1 договору оренди в такій редакції: "Об`єктом оренди є нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Староєврейська, 31, загальною площею 52,6 кв.м., у тому числі: підвал 0,00кв.м., третій поверх - 0,00кв.м. перший підвал - 52,6кв.м.; півпідвал 0,00 кв.м.; мансарда 0,00кв.м.; інше 0,00кв.м. з індексами приміщень 6-1, 6-2, 7-1, ІІІ, V, відповідно до даних технічного паспорта від 22.12.2017р., виданого ОКП ЛОР "Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки". Здійснено розподіл судових витрат.
Постанова мотивована зменшенням площ орендованих приміщень та наявністю підстав для внесення змін до договору оренди в частині зміни розміру орендованого приміщення.
Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого господарського суду в частині внесення змін до договору щодо місячної орендної плати та стягнення з відповідача переплати по орендній платі, вказав на недоведеність позивачем обставин, що він був позбавлений можливості користуватися частиною орендованого майна за цільовим призначенням з незалежних від нього обставин з моменту укладення договору оренди (вересень 2007 року).
Також, апеляційний господарський суд зазначає, що позивач як орендар з серпня 2007 року по червень 2018 року сплатив орендну плату в розмірі, яка передбачена договором оренди, до якого зміни в частині розміру орендної плати та площі орендованого приміщення не вносилися, а зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Крім того, суд апеляційної інстанції скасовуючи рішення місцевого господарського суду щодо внесення змін до розміру вартості орендованого майна, вказав на відсутність оцінки об`єкта оренди.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись із вказаною постановою суду апеляційної інстанції, ТОВ "Грак" звернулося з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 27.02.2019р. у даній справі в частині скасування рішення господарського суду Львівської області від 14.11.2018р. про задоволення позовних вимог позивача щодо внесення змін до договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-5556-7 від 14.09.2007р. про зміну розміру орендної плати, зміну вартості об`єкта оренди (площею 52,6 кв.м.) та стягнення з відповідача суми переплати за договором оренди в розмірі 210 188,38 грн. В іншій частині постанову суду апеляційної інстанції - залишити без змін.
Скарга мотивована тим, що судом апеляційної інстанції не враховано, що позовні вимоги позивача стосуються внесення змін до спірного договору оренди не за минулі періоди, а з моменту набрання рішенням законної сили.
Позивач посилаючись на норми ст. 762 Цивільного кодексу України, ст. 286 Господарського кодексу України, ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", вказує на виникнення у позивача права на зміну умов договору в частині розміру орендної плати, оскільки фактично площа орендованих приміщень є меншою ніж визначено договором оренди і таке зменшення площі є незалежним від наймача.
Також, позивач вказує на те, що надані сторонами докази свідчать про фактичне знищення приміщень під індексами 6-3, 6-4, 6-5, оскільки останні знаходяться в незадовільному стані, а саме: між ними відсутні перегородки, вони об`єднані в одне приміщення та не мають стелі, що з урахуванням цільового призначення об`єкта оренди виключає можливість використання таких приміщень за цільовим призначенням.
Крім того, позивач наголошує на тому, що безповоротна втрата частини орендованих приміщень відбулася до укладення договору оренди, тому на підставі норм ст. 762 Цивільного кодексу України позивач звільняється від плати за орендоване майно за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним.
4. Позиції інших учасників справи
Відзиви чи заперечення на касаційну скаргу відповідачем не подані.
5. Обставини справи, встановлені господарськими судами попередніх інстанцій
14 вересня 2007 року між ТОВ "Грак" (орендодавець) та Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, правонаступником якого є Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, (орендар) укладено договір оренди №Г-5556-7, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майно (об`єкт оренди), яке перебуває на балансі ЛКП "Старий Львів".
Відповідно до абзацу 2 розділу 1 договору оренди об`єктом оренди є нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Староєврейська, 31, загальною площею 86,30 кв.м., у тому числі: підвал 0,00кв.м., третій поверх - 0,00кв.м. перший підвал - 86,30кв.м.; півпідвал 0,00 кв.м.; мансарда 0,00кв.м.; інше 0,00кв.м. з індексами приміщень 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 6-5, 7-1, ІІІ, V, відповідно до даних технічного паспорта від 04.01.1988 року, виданого Львівським міжміським бюро технічної інвентаризації.
Вартість без ПДВ об`єкта оренди визначена станом на 01 травня 2007 року становить (305 920,00х86,3/85,90) = 307 344,54 грн. відповідно до звіту про експертну оцінку, затвердженого наказом від 31.07.2007р. № 357-е.
Пунктом 5.1 розділу 5 договору оренди передбачено, що розмір місячної орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на момент укладення даного договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради 5-ої сесії 3-го скликання № 897 від 07.06.2007р. "Про врегулювання питання оренди майна територіальної громади м. Львова" і складає 1 602,07 грн. без ПДВ на момент укладення даного договору.
У зв`язку з фактичним використанням орендарем об`єкта оренди за попереднім договором, об`єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання цього договору (п. 3.3 договору).
Як вбачається з матеріалів справи, 18.12.2017р. представниками управління охорони історичного середовища Львівської міської ради, ПП "АМ "Атріум", ТОВ "Грак" складено Акт технічного стану пам`ятки (житлового будинку на вул. Староєврейській, 31 у м. Львові), в якому, зафіксовано незадовільний стан нежитлових приміщень загальною площею 86,3 кв.м. (під індексами 6-1, 6-2, 6-3, 6-4, 6-5, 7-1, ІІІ, V) та зазначено, що приміщення під індексами 6-3, 6-4, 6-5 загальною площею 35,4 кв.м не існує (розібрані у 1997 році через аварійний стан).
За результатами проведення перевірки Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради складено Акт № 958-НП/17 від 27.12.2017р. та встановлено, що частина приміщення, які є предметом договору оренди №Г-5556-7 від 14.09.2007р., перебувають на першому поверсі та знаходяться в аварійному стані, над приміщеннями під індексами 6-3, 6-4, 6-5 відсутня стеля, відсутні стіни перегородки, ці приміщення об`єднанні в одне приміщення.
Відповідно до Технічного паспорту на нежитлове приміщення по вул. Староєврейській, 31 у м. Львові від 28.12.2017р., виготовленого на замовлення ТОВ "Грак", загальна площа нежитлових приміщень становить 52,6 кв.м.
Як вбачається з матеріалів справи, 29.12.2017р. між Управлінням охорони історичного середовища Львівської міської ради (орган охорони) та ТОВ "Грак" (набувач) укладено попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини (її частину) приміщення, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Староєврейська, 3, за умовами якого набувач зобов`язаний використовувати пам`ятку - нежитлові приміщення (перший поверх інд. 6-1, 6-2, 7-1, ІІІ, V, загальною площею 52,6 кв.м. відповідно до даних технічного паспорта від 28.12.2017р., згідно з договором оренди № Г-5556-7 від 14.09.2007р. - 86,3 кв.м. (перший поверх 6-1, по 6-5, 7-1, ІІІ, V) (відповідно до акта технічного стану пам`ятки від 18.12.2017р. приміщення під індексами 6-3, 6-4, 6-5 загальною площею 35,4 кв.м, були розібрані у 1997р. через аварійний стан), які знаходяться в користуванні ТОВ "Грак", згідно з договором оренди № Г-5556-7 від 14.09.2007р. в житловому будинку ХVІІ на вул . Староєврейській, 31 у м. Львові виключно для міні-бару та у спосіб, що забезпечує збереження предмета.
Позивач листом від 06.01.2018р. звертався до відповідача з проханням здійснити перерахунок внесеної ним орендної плати за весь період дії договору та повернути орендарю зайво сплачені гроші.
Галицька районна адміністрація в листі № 31-1445 від 22.03.2018р. повідомила, що при візуальному обстеженні виявлено, що частина нежитлових приміщень під літ. 6-3, 6-4, 6-5 площею 33,7 кв.м. по вулиці Староєврейській, 31, у місті Львові (частина орендованого нерухомого приміщення) зруйновані; у приміщенні площею 17,5 кв.м. відсутня підлога та вибрано грунт на глибину 2,5 м.
Листом № 1377 від 26.04.2018р. ОКП ЛОР "Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки" надіслало позивачеві копії сторінок з інвентаризаційної справи на орендоване приміщення, зокрема, копію сторінки "Поетажний план", з якої вбачається напис над приміщеннями, позначеними літ.6-3, 6-4, 6-5: "біжучі зміни, знесено 1997р."). Додано також копію сторінки "Акт біжучих змін", в якому зазначено про повністю зруйновані приміщення літ. 6-3, 6-4, 6-5, провалена підлога.
6. Норми права та мотиви, з яких виходить Верховний Суд при прийнятті постанови
Згідно з ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Статтею 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.