ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 травня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/9873/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючого - Пількова К. М., суддів: Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,
учасники справи:
позивач-1 - Дочірнє підприємство "Гарантія-Торг"
представник позивача-1 - Воронюк О. О ., адвокат
позивач-2 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельно-виробнича компанія "Будреммонтаж 2006"
представник позивача-2 - Воронюк О. О., адвокат
відповідач - Київська міська рада
представник відповідача - Перепелицін К. М.
розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 22.10.2018 (суддя Гумега О. В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.01.2019 (головуючий суддя Разіна Т. І., судді Тищенко А. І., Михальська Ю. Б.) у справі за позовом Дочірнього підприємства "Гарантія-Торг", Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельно-виробнича компанія "Будреммонтаж 2006" до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. 25.07.2018 Дочірнє підприємство "Гарантія-Торг" (далі - Позивач-1) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельно-виробнича компанія "Будреммонтаж 2006" (далі - Позивач-2) звернулись до Київської міської ради (далі - Відповідач, Рада) з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), укладеного між Позивачами як орендарями та Відповідачем як орендодавцем, 22.01.2008, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Дем`яненко Т. М., зареєстрованого в реєстрі за № 86 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 31.01.2008 за № 66-6-00449 у книзі державної реєстрації договорів з урахуванням Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 13.06.2018 (далі - Договір про поновлення), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. та зареєстрований в реєстрі за № 597 з моменту набрання чинності судовим рішенням, у викладеній в позовній заяві редакції.
1.2. Позовна заява мотивована тим, що положення абзаців 16, 17 підпункту 8.4 пункту 8 Договору оренди з урахуванням Договору про поновлення суперечать нормам частини сьомої статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" в частині прямої заборони вимагати від забудовника надання будь-яких послуг та передачі матеріальних та нематеріальних активів, крім пайової участі тому мають бути приведені у відповідність до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. 22.10.2018 Господарський суд міста Києва прийняв рішення, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.01.2019, яким позовні вимоги задовольнив повністю; визнав укладеною додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди, укладеного між Позивачами як орендарями та Відповідачем як орендодавцем, від 22.01.2008, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Дем`яненко Т. М., зареєстрованого в реєстрі за № 86 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 31.01.2008 за № 66-6-00449 у книзі державної реєстрації договорів з урахуванням Договору про поновлення, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. та зареєстрованого в реєстрі за № 597 з моменту набрання чинності судовим рішенням, у викладеній в рішенні редакції
2.2. Судові рішення мотивовані тим, що спірний Договір оренди за своєю правовою природою є змішаним договором, оскільки він містить елементи різних договорів - договору оренди та договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту; цей Договір оренди (абзаци 16, 17 підпункту 8.4 пункту 8 Договору оренди) в частині встановлених ним зобов`язань орендарів передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7 % загальної площі квартир в цих жилих будинках (крім службової) та сплати до цільового фонду спеціального фонду бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5 % витрат з будівництва загальної площі цих житлових будинків, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня року, в якому проводиться оплата - не відповідає вимогам закону та підлягає приведенню у відповідність до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", що також узгоджується з висновком Верховного Суду у постанові від 13.06.2018 у справі № 910/16914/17, спір у якій виник з аналогічних відносин.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Відповідач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 22.10.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.01.2019, прийняти рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
4. Доводи Скаржника, викладені у касаційній скарзі
4.1. Зміст абзаців 16, 17 підпункту 8.4 пункту 8 Договору визначає істотні умови, що пов`язані з передачею земельної ділянки в оренду, отже їх зміст не може суперечити та не суперечить положенням Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, а також жодним чином не регулює питання сплати пайової участі, однак суди не застосували положення зазначеної Постанови до спірних правовідносин.
4.2. Матеріали справи не містять доказів того, що Позивачі не були обізнані з наслідками укладеного правочину в оспорюваній редакції, що укладений правочин суперечив би їх волевиявленню та/або порушував їх право на правомірне очікування результату належного господарювання, що дає підстави для висновку про відсутність між Позивачами та Відповідачем спору щодо змісту оскаржуваних положень Договору оренди. Наведеним обставинам судами не надано належної оцінки, доводи скаржника не спростовані, підстави для відхилення не наведені, що свідчить про недоведеність обставин, які мають значення для справи, та є, в розумінні статті 311 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), самостійною та достатньою підставою для скасування судових рішень повністю.
4.3. Позивачі звернулися з цим позовом лише у 2018 році, а підстави пропуску строку позовної давності не навели, однак про порушення прав Позивачів їм стало відомо з дати набрання чинності Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності", а саме з 12.03.2011.
5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
5.1. 23.04.2019 Позивачі подали відзив на касаційну скаргу, в якому просять в задоволенні касаційної скарги відмовити, прийняті у справі судові рішення залишити в силі.
5.2. Умови Договору оренди земельної ділянки в частині передачі Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинків не відповідають вимогам та підлягають приведенню у відповідність до вимог Закону України "Про регулюванні містобудівної діяльності" як встановлено Верховним Судом у постанові від 13.06.2018 у справі № 910/16914/17 та кореспондується з перехідними положеннями цього Закону.
5.3. Оскільки Відповідач не виконав свій обов`язок щодо приведення Договору оренди земельної ділянки у відповідність до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" Позивачі на підставі статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) та статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 30 Закону України "Про оренду землі" реалізували своє право на внесення змін до Договору шляхом звернення з цим позовом.
5.4. Строк позовної давності Позивачами не пропущено, оскільки правопорушення є триваючим, обов`язковою умовою якого є існування порушеного права на час пред`явлення позову.
6. Встановлені судами обставини
6.1. 26.07.2007 Рада прийняла рішення № 86/1920 "Про передачу дочірньому підприємству "Гарантія-Торг" та Товариству з обмеженою відповідальністю "Будівельно-виробнича компанія "Будреммонтаж 2006" земельної ділянки для реконструкції існуючої адміністративної будівлі з організацією закладів громадського харчування та для реконструкції під адміністративно-офісний центр та під офісно-житлові приміщення на вул. Володимира Сосюри, 6 у Дніпровському районі м. Києва", пунктами 1, 2 якого вирішено: 1. Затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Позивачам земельної ділянки для реконструкції існуючої адміністративної будівлі з організацією закладів громадського харчування та для реконструкції під адміністративно-офісний центр та під офісно-житлові приміщення на вул. Володимира Сосюри, 6 у Дніпровському районі м . Києва. 2. Передати Позивачам, за умови виконання пункту 3 цього рішення, у спільну довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку загальною площею 1,466 га (у тому числі: Позивачу-1 - 42/100 від 1,466 га та Позивачу-2 - 58/100 від 1,466 га) для реконструкції існуючої адміністративної будівлі з організацією закладів громадського харчування та для реконструкції під адміністративно-офісний центр та під офісно-житлові приміщення на вул. Володимира Сосюри, 6 у Дніпровському районі м. Києва у зв`язку з переходом права власності на нежилі приміщення та будівлі (договори купівлі-продажу від 29.05.2006 та від 04.05.2006, акти прийому-передачі від 29.05.2006 та від 05.05.2006), у тому числі: площею 1,433 га - за рахунок частини земель, відведених відповідно до пункту 1 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 № 416/1826 "Про оформлення права користування земельними ділянками", право користування якими посвідчено договором оренди земельної ділянки від 16.03.2005 № 66-6-00244; площею 0,033 га - за рахунок частини земель, відведених відповідно до розпорядження Київської міської державної адміністрації від 24.06.98 № 1311 "Про оформлення державному науково-дослідному інституту "Еластик" права користування земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель на вул. Празькій, 5 у Дніпровському районі", право користування якими посвідчено державним актом на право постійного користування землею від 15.01.99 № 66-4-00009.
6.2. Підпунктом 3.5 пункту 3 вказаного Рішення ухвалено вирішити питання пайової участі до початку реконструкції відповідно до рішення Київради від 27.02.2003 № 271/431 "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва".
6.3. 22.01.2008 між Позивачами як орендарями та Відповідачем як орендодавцем укладено Договір оренди, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Демяненко Т.М., зареєстрований в реєстрі за № 86 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 31.01.2008 року за № 66-6-00449 у книзі державної реєстрації договорів.
6.4. За умовами пункту 1.1 Договору оренди орендодавець на підставі рішення Ради від 26.07.2007 за № 86/1920 за актом приймання-передачі передає, а орендарі приймають у спільну оренду (строкове платне користування) земельну ділянку.
6.5. Пунктами 1.1, 2.1, 3.1 Договору оренди визначено, що Рада на підставі рішення від 26.07.2007 за № 86/1920, за актом приймання-передачі передає Позивачам у спільну оренду (строкове платне користування) на 10 (десять) років земельну ділянку з наступними характеристиками: місце розташування - вул . Володимира Сосюри, 6 у Дніпровському районі м. Києва ; розмір - 14663 кв.м, зокрема, 42/100 (сорок дві сотих) земельної ділянки, що становить 6158 кв.м, Позивачу-1; 58/100 земельної ділянки, що становить 8505 кв.м, Позивачу-2; цільове призначення - для реконструкції існуючої адміністративної будівлі з організацією закладів громадського харчування та для реконструкції під адміністративно-офісний центр та під офісно-житлові приміщення; кадастровий номер 8000000000:66:024:0002 .
6.6. Відповідно до пункту 3.1 Договору оренди, цей договір укладено на 10 (десять) років.
6.7. Відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки від 31.01.2018 Відповідач передав, а Позивачі прийняли орендовану земельну ділянку.
6.8. В подальшому, 13.06.2018 між Позивачами (орендарі) та Відповідачем (орендодавець) укладено Договір про поновлення Договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Демяненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі за № 597, згідно з пунктами 1, 2 якого поновлено на 10 років Договір оренди, укладений між сторонами, умови якого залишаються без змін, за винятком строку дії та пунктів договору оренди земельної ділянки, які змінюються цим договором.
6.9. Абзацом 16 підпункту 8.4 пункту 8 Договору оренди з урахуванням Договору про поновлення визначено обов`язок орендарів передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі квартир в цих жилих будинках (крім службової) на підставі пункту 36 рішення Ради від 28.12.2006 № 531/588 "Про бюджет міста Києва на 2007 рік".
6.10. Абзацом 17 підпункту 8.4 пункту 8 Договору оренди з урахуванням Договору про поновлення визначено обов`язок орендарів сплатити до цільового фонду спеціального фонду бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5 % витрат з будівництва загальної площі цих житлових будинків, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня року, в якому проводиться оплата, на підставі пункту 84 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 за № 531/588 "Про бюджет міста Києва на 2007 рік".
6.11. 09.07.2018 листом № 09/07 (вх. № 08/12368 від 09.07.2018) Позивачі звернулись до Ради щодо приведення у відповідність до чинного законодавства положень Договору оренди шляхом внесення змін до цього договору та викладення спірних абзаців 16, 17 підпункту 8.4 пункту 8 Договору оренди у редакції, що відповідає положенням Закону, до вказаного листа був доданий проект додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки.