ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 травня 2019 року
м. Київ
Справа № 910/7734/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Краснова Є. В.,
секретар судового засідання - Овчарик В. М.,
за участю представників:
позивача - Якименка М. М. (адвокат, ордер),
відповідача - Кашуба Я. В. (дов. від 27.02.2019),
третьої особи - не з`явився,
розглянув касаційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 22.11.2018 (суддя Борисенко І. І.) і постанову Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2019 (судді: Хрипун О. О. (головуючий), Чорногуз М. Г., Агрикова О. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сесіль"
до Київської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),
про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У червні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сесіль" (далі - ТОВ "ОЦ "Сесіль") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Київська міськрада) про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 14.03.2008 (далі - договір оренди), укладеного між Київською міськрадою і ТОВ "ОЦ "Сесіль", та визнання укладеною між позивачем і відповідачем, з дати набрання законної сили рішенням суду додаткової угоди до договору оренди.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивач, дотримуючись порядку, визначеного частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", пунктами 9.2- 9.10 статті 9 "Поновлення договору оренди земельної ділянки, внесення змін до договору оренди земельної ділянки" Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 (далі - Порядок), та пунктом 11.7 договору оренди, вчинив передбачені дії і подав орендодавцеві необхідні документи для поновлення договору оренди. Проте орендодавець не повідомив орендареві про наявність заперечень і своє рішення із цього приводу. Враховуючи викладене, а також те, що орендар і після закінчення строку дії договору оренди надалі належно виконує свої обов`язки за договором оренди та продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою, позивач на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" просить визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, укладений між Київською міськрадою та позивачем, а також визнати укладеною між Київською міськрадою і ТОВ "ОЦ "Сесіль" з дати набрання законної сили рішенням суду додаткову угоду до договору оренди.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.11.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2019, позов задоволено повністю.
4. Судові рішення мотивовано тим, що орендар належно виконує обов`язки за договором, своєчасно звернувся до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору та надав проект додаткової угоди, ТОВ "ОЦ "Сесіль" після закінчення строку дії договору продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачує орендну плату, орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. У касаційній скарзі Київська міськрада просить скасувати рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні позовних вимог.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, Київська міськрада зазначає про неправильне застосування і порушення судами попередніх інстанцій положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 86, 238, 282 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) і наголошує, що: 1) у матеріалах справи немає відповідних доказів і суди попередніх інстанцій не дослідили належного виконання ТОВ "ОЦ "Сесіль" умов договору оренди; 2) Київська міськрада вважає, що позивачем не дотримано вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", акт обстеження земельної ділянки не складено, тому, зважаючи на вимоги Порядку, проект рішення Київської міськради не було підготовлено; 3) позовна вимога про укладення додаткової угоди до договору в судовому порядку з моменту набрання судовим рішенням законної сили є необґрунтованою.
Узагальнені доводи інших учасників справи
7. ТОВ "ОЦ "Сесіль" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
8. 14.03.2008 між Київською міськрадою (орендодавець) і ТОВ "ОЦ "Сесіль" (орендар) на підставі рішення Київської міськради від 01.10.2007 № 471/3305 "Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сесіль" для влаштування реабілітаційно-оздоровчого центру із зоною відпочинку на о. Жуків у Голосіївському районі м. Києва" укладено договір оренди з додатками (акт визначення меж земельної ділянки в натурі від 20.01.2007, план земельної ділянки, кадастровий план (схема розміщення) земельної ділянки, акт приймання-передачі земельної ділянки від 19.03.2008), який нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. 14.03.2007 і зареєстровано в реєстрі за № 397, який також зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 19.03.2008 за № 79-6-00607 у книзі записів державної реєстрації договорів.
9. За умовами цього договору:
- орендодавець за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (пункт 1.1);
- об`єктом оренди є земельна ділянка з такими характеристиками:
1) місце розташування - о. Жуків у Голосіївському районі м. Києва;
2) площа - 74 707 м2 (у тому числі в межах охоронних зон електричних мереж - 1928 м2);
3) цільове призначення - для влаштування реабілітаційно-оздоровчого центру із зоною відпочинку;
4) кадастровий номер НОМЕР_1 .
- договір оренди укладено на 10 років (пункт 3.1);
- передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього договору оренди і право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору оренди (пункти 6.1 та 6.2);
- після закінчення строку, на який було укладено цей договір оренди, за умови належного виконання обов`язків відповідно до цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору (пункт 8.3);
- після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору оренди. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (пункт 11.7).
10. За змістом акта приймання-передачі земельної ділянки від 19.03.2008 Київська міськрада передала, а ТОВ "ОЦ "Сесіль" прийняло у користування земельну ділянку (площа - 74 707 м 2 , у тому числі в межах охоронних зон електричних мереж - 1 928 м2, кадастровий номер НОМЕР_1, місце розташування - о. Жуків у Голосіївському районі м. Києва).
11. Як убачається із матеріалів справи, за встановленою формою орендарем було подано орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, додано до нього всі необхідні документи, у тому числі і додаткову угоду до договору оренди, який прийнято та зареєстровано Київською міськрадою із присвоєнням реєстраційного номера А-24481. Лист про поновлення договору оренди земельної ділянки зареєстровано відповідачем 14.12.2017 за № КОП-1170.
12. Матеріали справи не містять доказів прийняття рішення відповідачем щодо заперечення у поновленні договору оренди. Відповідач не спростовує того факту, що рішення Київської міськрадою відносно заперечень (незгоди чи відмови) у поновленні договору оренди прийнято не було.
13. У листі від 30.03.2018 № 057021-7068 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивачеві про необхідність складення акта обстеження земельної ділянки, для чого зазначив про необхідність представити межові знаки, закріплені на місцевості. Відповідач стверджує, що проект рішення Київської міськради не був підготовлений без складення такого акта.
Проте відповідач суду не довів факту надсилання зазначеного листа позивачеві.
14. Позивач стверджує, що на теперішній час він не отримував відповіді відповідача на його лист щодо поновлення строку договору оренди, він продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою та сплачує орендні платежі, заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди землі від 14.03.2008 не отримував.
Позиція Верховного Суду
15. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
16. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
17. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
18. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного частинами 2- 5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
19. Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави та обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту і підставам захисту його права, яке виникає за частиною 6 цієї норми.