ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 травня 2019 року
м. Київ
Справа № 922/2469/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.М. - головуючого, Кушніра І.В., Краснова Є.В.
за участю секретаря судового засідання - Лихошерст І.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.02.2019 (головуючий суддя - Медуниця О.Є., судді: Барбашова С.В., Пелипенко Н.М.) та на рішення Господарського суду Харківської області від 06.11.2018 (суддя Рильова В.В.)
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "СМТ-НОВ"
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Медея-М" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Глобал Інвест Капітал"
про розірвання договору оренди землі,
за участю:
від позивача: Коваль Г.Ю.(довіреність від 21.01.2019),
ВСТАНОВИВ:
Харківська міська рада (далі - позивач) звернувшись в суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "СМТ-НОВ" (далі - відповідач, ТОВ "СМТ-НОВ"), просила припинити дію договору оренди землі №540667100049 від 31.07.2006 (зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 31.07.2006 за №540667100049), укладеного між Харківською міською радою та Науково-виробничим підприємством "Інсолар" Товариством з обмеженою відповідальністю (на даний час ТОВ "СМТ-НОВ"), шляхом його розірвання.
Позовна заява обґрунтована тим, що відповідач відчужив нерухоме майно, розташоване на орендованій ним земельній ділянці, не сплачує орендну плату, фактичне користування земельною ділянкою та розташованим на ній об`єктом нерухомості здійснюють нові власники нерухомого майна - ТОВ "Медея-М" та ТОВ "Глобал Інвест Капітал" (треті особи у справі).
Рішенням Господарського суду Харківської області від 06.11.2018, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.02.2019, в позові відмовлено.
Суди визнали, що відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права, набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки, зокрема, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
У касаційній скарзі позивач просить вказані судові рішення скасувати, позов задовольнити. Позивач наголошує, що умовами договору оренди сторони передбачили право його сторін вимагати розірвання цієї угоди в судовому порядку у разі зміни власника нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, що також відповідає нормам діючого законодавства. Також позивач вказує на порушення умов договору з боку відповідача шляхом систематичної несплати орендних платежів.
Переглянувши у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи судові рішення, враховуючи встановлені Господарським процесуальним кодексом України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із наступного.
Судами попередніх інстанцій у цій справі встановлено, що 31.07.2006 між Харківською міською радою (далі - орендодавець) та Науково-виробничим підприємством "Інсолар" Товариством з обмеженою відповідальністю (далі - орендар, НВП "Інсолар" ТОВ) укладено договір оренди землі (далі - договір).
З інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, суди встановили, що НВП "Інсолар" ТОВ перейменовано на ТОВ "СМТ-НОВ" (відповідач у цій справі) при цьому ідентифікаційний код юридичної особи залишився незмінним.
На виконання пункту 1 договору, орендодавець, на підставі рішення Харківської міської ради №121/05 від 06.07.2005 надав, а орендар прийняв за актом приймання-передачі від 31.07.2006 в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться в м.Харків, по вул.Ізмайлівська, 11-А.
В оренду передана земельна ділянка, загальною площею 0,2881 г га, в тому числі, під забудовою 0,0721 га, інших угідь - 0,2160 га (п.2 договору).
Відповідно до пункту 38 договору, його дія припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 40 договору сторони погодили, що перехід права власності на будівлі і споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником будівель та споруд.
Договір укладено строком: на період реконструкції до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2030 (п.8 договору).
Вказаний договір зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 31.07.2006 за №540667100049.
Також судами встановили і те, що 16.10.2008 за НВП "Інсолар" ТОВ зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. "Д-3", загальною площею 1979,8 кв.м. по вул. Ізмайлівській, 11-А у м.Харкові, на підставі рішення господарського суду Харківської області від 26.08.2008 у справі №47/272-08.
Разом з цим, 28.11.2014 право власності ТОВ НВП "Інсолар" на вказане нерухоме майно припинено на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі №2156 від 28.11.2014 та зареєстровано в той же день за ТОВ "Альфа Інвест Плюс".
29.03.2018 відбулась державна реєстрація поділу об`єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. "Д-3", загальною площею 1979,8 кв.м по вул. Ізмайлівській, 11-А у м.Харкові.
Також встановлено і те, що 10.04.2018 припинено право власності ТОВ "Альфа Інвест Плюс" на спірне нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу №806 від 10.04.2018 та зареєстровано в той же день право власності за ТОВ "Глобал Глобал Капітал" (третя особа-2 у справі) на нежитлові приміщення 3-го поверху № 1-:-25 в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові загальною площею 593,2 кв.м на підставі договору купівлі-продажу від 10.04.2018 № 806 та за ТОВ "Глобал Глобал Капітал" на нежитлові приміщення 2-го поверху № 1-:-33 в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові загальною площею 583,6 кв.м на підставі договору купівлі-продажу від 10.04.2018 № 803; ТОВ "Медея-М" (перша третя особа) на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-20, антресолі 1-го поверху № 21 -:-23 в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11 -А у м. Харкові загальною площею 631,0 кв.м на підставі договору купівлі-продажу від 10.04.2018 № 809.
Отже, право власності на нежитлові приміщення в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові перейшло до інших осіб та зареєстроване на теперішній час за ТОВ "Медея-М" та ТОВ "Глобал Глобал Капітал".
Наведені обставини слугували підставою для заявлення даного позову, котрий обґрунтовано зміною власника майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, що за умовами договору може бути підставою для його розірвання, а також систематичною несплатою відповідачем орендних платежів, оскільки земельна ділянка використовується новими власниками нерухомості.
Приймаючи оскаржувані судові рішення, суди свої висновки мотивували тим, що відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права, набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки, зокрема, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.