ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 квітня 2019 року
м. Київ
Справа № 914/918/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Жукова С.В. - головуючого, Білоуса В.В., Ткаченко Н.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Корпусенка А.О.
за участю: представник позивача (Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради) - Чернобай С.С. (дов. №2302 вих.75 від 09.01.2019); скаржник (представник ФОП Маланяк Світлани Володимирівни) - Когут О.М. (ордер ЛВ№014199).
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Маланяк Світлани Володимирівни та ОСОБА_8
на рішення Господарського суду Львівської області від 17.10.2018
(Суддя - Стороженко О.Ф.)
та постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.01.2019
(Головуючий суддя - Кордюк Г.Т.; судді - Кравчук Н.М., Плотніцький Б.Д.)
у справі за позовом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів
до відповідача Фізичної особи-підприємця Маланяк Світлани Володимирівни, м.Львів
за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог стосовно предмету спору, на стороні відповідача: ОСОБА_8, м. Львів
про розірвання договору купівлі-продажу №2984 від 13.03.2015, -
ВСТАНОВИВ:
1. Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради звернулось до Господарського суду Львівської області із позовною заявою з вимогою про розірвання Договору №2984 від 13.03.2015 щодо купівлі-продажу обʼєкту нерухомості (нежитлових приміщень першого поверху та підвалу (загальною площею 136,2м2) у будинку АДРЕСА_1, укладеного із Фізичною особою-підприємцем Маланяк Світланою Володимирівною.
2. Позовні вимоги позивачем обґрунтовані наступним:
- Сторони, укладаючи Договір купівлі-продажу обʼєкту малої приватизації на аукціоні, домовились про певні зобовʼязання Покупця (Відповідач), зокрема: умовами п.5.5 Договору передбачено обовʼязок з подальшого використання придбаного обʼєкту як аптеки, зі збереженням цінних мистецьких елементів інтерʼєру (автентичних меблів та вітражів, які є невідʼємною частиною інтерʼєру аптеки);
-у ході перевірки (Управлінням комунальної власності) виконання Відповідачем умов Договору (Акт №892-НП/17 від 30.11.2017) встановлено: у приміщенні, понад встановлений 1-річний строк, ведуться ремонтні роботи і елементи інтерʼєру (автентичні меблі та вітражі) - відсутні;
-02.11.2017 відбувся перехід права власності на обʼєкт до Третьої особи, - на підставі Договору іпотеки, укладеного Відповідачем без обовʼязкового погодження із Позивачем;
-у ході повторної перевірки (Управлінням комунальної власності) обʼєкту приватизації (Акт №177-НП/18 від 13.03.2018) встановлено: обʼєкт використовується як магазин із продажу непродовольчих товарів (жіночої білизни), і автентичні меблі та вітражі - відсутні;
-Відповідач (Покупець) не поклав на нового власника обʼєкту приватизації зобовʼязань, передбачених Договором купівлі-продажу;
-у ході огляду, проведеного 22.03.2018 Управлінням та Відповідачем, у приміщенні за адресою: м. Львів, вул. Шевченка, 317, виявлено склад меблів: тумба з шухлядами, комод, шафи, тумби, і, при цьому, не виявлено вітражів;
Згідно з нормами ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна" (у редакції, чинній на час виникнення правовідносин), наявні підстави для розірвання Договору купівлі-продажу обʼєкту, оскільки Відповідач не виконав договірних зобовʼязань щодо основних напрямків функціонування приватизованого обʼєкту і здійснив відчуження зазначеного майна (Третій особі) без обовʼязкового погодження із органом приватизації (Позивач) та без встановлення новому власнику тих зобовʼязань, які передбачені Договором купівлі-продажу.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Львівської області від 17.10.2018, яке залишено без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 у справі №914/918/18, позов задоволено (повністю). Розірвано Договір №2984 від 13.03.2015 щодо купівлі-продажу обʼєкту малої приватизації на аукціоні, укладений Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, повноваження якого на даний час виконує Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ідент.код 25558625), та Фізичною особою-підприємцем Маланяк Світланою Володимирівною (АДРЕСА_2; ідент.код НОМЕР_1). Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Маланяк Світлани Володимирівни АДРЕСА_2; ідент.код НОМЕР_1) на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; ідент.код 25558625) витрати на судовий збір у сумі 1762,00грн.
4. Судові рішення про задоволення позовних вимог обґрунтовані тим, що відповідачем не виконано умов продажу обʼєкту і зобовʼязань покупця, передбачених п. 5.3, п. 5.5 договору, а саме: не виконано (не закінчено) ремонтно-відновлювальних робіт упродовж 1-го року з дати укладення договору; не забезпечено функціонування обʼєкту як "аптеки"; не забезпечено збереження у придбаному обʼєкті "цінних мистецьких елементів інтерʼєру", які визначались як "невідʼємна частина інтерʼєру аптеки"; відчуження обʼєкту третій особі відбулось без обовʼязкового погодження таких дій з органом приватизації (позивач); при відчуженні обʼєкту не покладено на нового власника тих зобовʼязань, які встановлені договором купівлі-продажу обʼєкту приватизації.
Короткий зміст вимог касаційної скарги з узагальненими доводами особи, яка подала касаційну скаргу
5. Фізична особа-підприємець Маланяк Світлана Володимирівна звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Господарського суду Львівської області від 17.10.2018 та на постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.01.2019, просила наведені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
6. Підставою для скасування скаржник вважає невірне застосування та порушення норм матеріального та процесуального права:, ст. ст. 317, 651 Цивільного кодексу України (Далі - ЦК України), зокрема, ч. 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 5-1 Закону України "Про приватизацію", ст. 1, ч. 6 ст. 3 Закону України "Про іпотеку".
6.1. Відповідачем у касаційній скарзі зазначено, що судами не доведено факт істотного порушення відповідачем договору внаслідок чого позивача значною мірою позбавлено того, на що він розраховував при укладенні договору; не зазначено у чому полягає шкода завдана позивачу;
6.2. За спірним договором відповідачем куплено лише приміщення, а не підприємство, отже у покупця не могло виникнути зобовʼязань щодо збереження основних видів діяльності підприємства;
6.3. суди не врахували, що покупець (відповідач) виконав умови п. 5.1-5.4 договору купівлі-продажу та приступив до виконання обовʼязків, передбачених п. 5.5 щодо здійснення ремонтно-відновлювальних робіт у придбаних приміщеннях, що не доводить порушення відповідачем умов договору щодо проведення ремонтних робіт;
6.4. висновки судів щодо відсутності меблів за адресою обʼєкта договору та їх наявність за іншою адресою побудовано на припущеннях, оскільки матеріали справи не містять доказів, що вказані меблі перевезені саме з обʼєкта приватизації;
6.5. скаржник переконує, що суди не врахували, що договір іпотеки, який був укладений між відповідачем та третьою особою не є договором відчуження, що підтверджується ст. 575 ЦК України та ст. 1 Закону України "Про іпотеку".
6.6. підсумовуючи наведене, скаржник вважає, що відповідачем не порушено умови договору, які б давали підстави для його розірвання у судовому порядку.
7. Крім того, третя особа, що не заявляє самостійних вимог стосовно предмету спору, на стороні відповідача ОСОБА_8 також звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Господарського суду Львівської області від 17.10.2018 та на постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.01.2019, просила наведені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
8. Підставою для скасування скаржник вважає невірне застосування та порушення норм матеріального та процесуального права:, зокрема, ч. 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 1, ч. 6 ст. 3 Закону України "Про іпотеку".
8.1. скаржник переконує, що суди не правильно застосували до спірних правовідносин норми матеріального права, а саме Закон України "Про приватизацію державного майна". З цього приводу наголошує, що за спірним договором відповідачем куплено приміщення, а не підприємство, відповідно, зобовʼязання щодо збереження основних видів діяльності підприємства, отже відповідачем не порушено вимоги закону, які б давали підстави для розірвання договору у судовому порядку;
8.2. доводить, що, що договір іпотеки, який був укладений між відповідачем та третьою особою не слід ототожнювати із договором купівлі-продажу, тому у відповідача не було правових підстав покладати на третю особу обовʼязки покупця за укладеним між позивачем та відповідачем договором купівлі-продажу обʼєкта малої приватизації на аукціоні;
8.3. суди не надали відповідної юридичної оцінки тому, що третя особа є добросовісним набувачем спірного майна та розірвання договору створює потенційну небезпеку для законних прав та інтересів ОСОБА_8, як добросовісного набувача спірного обʼєкта нерухомості.
Узагальнений виклад позиції інших учасників у справі
9. Позивачем подано відзив з проханням залишити оскаржувані судові рішення без змін, а касаційні скарги відповідача та третьої особи без задоволення.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
10. Відповідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.02.2019 та протоколу передачі судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) раніше визначеному складу суду від 28.02.2019 на розгляд Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Жукова С.В. - головуючого, Білоуса В.В., Ткаченко Н.Г., - передано касаційні скарги відповідача та третьої особи.
10.1. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.03.2019 відкрито касаційне провадження у справі №914/918/18 за касаційною скаргою Фізичної особи-підприємця Маланяк Світлани Володимирівни на рішення Господарського суду Львівської області від 17.10.2018 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 у вказаній справі.
Відкрито касаційне провадження у справі №914/918/18 за касаційною скаргою ОСОБА_8 на рішення Господарського суду Львівської області від 17.10.2018 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 у вказаній справі.
Обʼєднано касаційні скарги Фізичної особи-підприємця Маланяк Світлани Володимирівни та ОСОБА_8 в одне касаційне провадження.
Призначено до розгляду касаційні скарги Фізичної особи-підприємця Маланяк Світлани Володимирівни та ОСОБА_8 на 24 квітня 2019 року о 12 год 00 хв. у відкритому судовому засіданні у приміщенні Касаційного господарського суду за адресою: м.Київ, вул. О.Копиленка, 6, в залі судових засідань № 330.
Клопотання ОСОБА_8 про зупинення виконання постанови Західного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 у справі №914/918/18 - відхилено.
11. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи та заперечення проти них, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційні скарги слід залишити без задоволення, виходячи з такого.
12. Відповідно ст. 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обовʼязковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
13. Під час розгляду справи судами встановлено наступні обставини:
13.1. Між позивачем та відповідачем 13.03.2015 укладено договір № 2984 щодо купівлі-продажу обʼєкту малої приватизації на аукціоні, за умовами якого Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (продавець) відповідно до ухвали № 3462 від 19.06.2014 Львівської міської ради, протоколу №1 від 11.02.2015 та протоколу № 02 від 06.03.2015, передало у власність Маланяк Світлані Володимирівні (покупець) нежитлові приміщення першого поверху (індекси: 5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6) та підвалу (індекси: V-VIII) загальною площею 136,2 м2, які знаходяться у будинку АДРЕСА_1, а покупець зобовʼязувався прийняти та оплатити ціну відповідно до п.п. 2.1., 2.2. та здійснити реєстрацію права власності на вказані приміщення в органах державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Зазначений в цьому договорі обʼєкт продано за 10 400 000 грн.
13.2. За даними Технічного паспорту на приміщення (від 25.04.2014), загальна площа приміщень (індекси " 5-1"-" 5-6") першого поверху складала 82,1 кв.м., а підвалу (індекси "V" - "VIII") - 54,1 кв.м., разом 136,20 кв.м.
13.3. За умовами договору № 2984 від 13.03.2015 кожна сторона зобовʼязалась належним чином виконувати обовʼязки, покладені на неї договором, та сприяти іншій стороні у виконанні її обовʼязків (п. 4.1).
13.4. У п. 6.2. договору сторони погодили контроль продавця виконання умов договору.
13.5. У п. 5 договору сторони погодили, що покупець зобовʼязався визначати подальше використання обʼєкту згідно з нормами чинного законодавства; здійснити проведення ремонтно-відновлювальних робіт у придбаних приміщеннях упродовж 1-го року з моменту укладення договору;використовувати придбаний обʼєкт "як аптеку з обовʼязковим збереженням цінних мистецьких елементів інтерʼєру: автентичних меблів та вітражів, які є невідʼємною частиною інтерʼєру аптеки"; відчужувати обʼєкт з дотриманням умов, на яких він був придбаний; у випадку зміни власника обʼєкту покласти усі зобовʼязання, що виникли за договором, на нового власника.
13.6. За результатами проведеної позивачем перевірки складено акт від 30.11.2017 №892-НП/17, яким встановлено, що ремонтно-відновлювальні роботи у приміщенні за адресою: АДРЕСА_1, не завершено; не виявлено у придбаному обʼєкті "цінних мистецьких елементів інтерʼєру", які визначались як "невідʼємна частина інтерʼєру аптеки"; предмет договору не використовується за призначенням як аптека; підвальні приміщення, які виступали предметом договору обʼєднанні з іншими не ідентифікованими підвальними приміщеннями.
13.7. Актом від 13.03.2018 № 177-НП/18, складеного позивачем за результатами перевірки, встановлено, що нежитлові приміщення, які були предметом договору купівлі-продажу від 13.03.2015 використовуються як магазин жіночої білизни; автентичних меблів та вітражів у приміщенні не виявлено; приміщення під індексами " 5-1" - " 5-6" та "V"-"VIII" фактично обʼєднані в одне приміщення; новим власником нежитлових приміщень є ОСОБА_8 на підставі іпотечного договору № 10512 від 14.09.2017. Автентичні меблі були виявлені за адресою: вул. Шевченка, 317, м. Львів, на зберіганні у Маланяк С.В.; вітражів не виявлено.
13.8. Згідно з даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманими станом на 05.03.2018, право власності на нежитлові приміщення першого поверху (5-1,5-2,5-3,5-4,5-5,5-6,5-7), загальною площею 264,9 кв.м. по АДРЕСА_1, зареєстровано за ОСОБА_8, підстава виникнення - іпотечний договір № 10512 від 14.09.2017.
13.9. Відповідно до п.п. 7.5, 11.3 договору купівлі-продажу від 13.03.2015 невиконання покупцем обовʼязків за договором є підставою для розірвання договору у встановленому чинним законодавством України порядку. У разі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду.